УИД 11RS0001-01-2023-005118-49
Дело № 2-6497/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 ноября 2023 года г. Сыктывкар
Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Паншина Д.А.,
при секретаре Зотовой М.О.,
с участием прокурора Боймиструк Н.Л.,
истицы, законного представителя третьего лица ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
представителя третьего лица ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии недвижимости для муниципальных нужд,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» (с учётом изменения требований) изъятии для муниципальных нужд путём выкупа жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: ..., с определением размера возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 5 750 000 рублей; взыскании денежных средств в размере 5 750 000 рублей; прекращении права собственности на изымаемую недвижимость.
В обоснование иска указано на недостоверность отчёта об оценке от ** ** **, составленного ООО «АКСЕРЛИ», на основании которой администрацией МО ГО «Сыктывкар» был определен в проекте соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд размер возмещения за изымаемую недвижимость, а также на не заключение между сторонами соглашения об изъятии спорной недвижимости для муниципальных нужд.
К участию в деле в качестве третьих лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «АКСЕРЛИ», Департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар», а также несовершеннолетний ФИО4 в лице его законного представителя ФИО1.
В судебном заседании ФИО1, являющаяся также законным представителем ФИО4, не иске настаивала.
Представитель администрации МО ГО «Сыктывкар» иск не признала.
Представитель Департамента финансов администрации МО ГО «Сыктывкар» возражала против удовлетворения иска.
Иные лица участия в судебном заседании не приняли.
Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав доказательства по делу в их совокупности, заслушав заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению, суд приходит к следующему.
Установлено, что жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., принадлежит на праве собственности ФИО1 (запись в ЕГРП от ** ** **) на основании договора на передачу жилого помещения в собственность (в порядке приватизации).
Указанное жилое помещение представляет собой трехкомнатную квартиру, площадью 76,8 кв.м, и расположено в доме, который постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 09.01.2019 № 1/14 был признан аварийным и подлежащим сносу.
ФИО1 и её несовершеннолетний сын ФИО4 сохраняют регистрацию по месту жительства по адресу: ....
ФИО1 пояснила, что в настоящее время они проживают в жилом помещении маневренного фонда по адресу: ..., которое было предоставлено ей администрацией МО ГО «Сыктывкар».
Многоквартирный дом по адресу: ... расположен на земельном участке с кадастровым номером №..., площадью 1513±14 кв.м, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – среднеэтажная жилая застройка.
Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... постановлено изъять для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путём выкупа земельный участок с кадастровым номером №..., находящийся в общей долевой собственности собственников помещений, расположенный под многоквартирным (аварийным) домом по адресу: ..., а также изъять путём выкупа жилое помещение №... в этом доме.
В адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда дом по адресу: ... не вошёл.
Здание по адресу: ... было введено в эксплуатацию в 1939 году. В документах о технической инвентаризации дома отсутствуют сведения о проведении капитального ремонта в отношении указанного дома.
Приватизация первого помещения в доме по адресу: ... (комнаты 1, 2 в ...) состоялась в соответствии с договором на передачу жилого помещения в собственность от ** ** **.
Согласно составленному ООО «АКСЕРЛИ» отчёту №... от ** ** ** размер возмещения за изымаемое у истицы недвижимое имущество составил 4 301 528 рублей.
Письмом от ** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» уведомила истицу о принятом решении об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путём выкупа земельного участка, расположенного под аварийным многоквартирным домом по адресу: ..., и изъятии жилого помещения №... в указанном доме. К письму был приложен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд и отчёт №... от ** ** **, составленный оценщиком ООО «АКСЕРЛИ».
Не согласившись с размером предложенного за изымаемую недвижимость возмещения, полагая отчёт ООО «АКСЕРЛИ» №... от ** ** ** недостоверным, истица обратилась в суд.
В соответствии со ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В силу ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
При этом ст. 60 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Согласно ч. 1 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требовании или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.
В силу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, ч. 3 ст. 1 Жилищного кодекса РФ права и свободы человека и гражданина, в том числе жилищные, могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Согласно п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Защита жилищных прав собственников жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, признанном в установленном законом порядке аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в порядке, установленном ст. 32 Жилищного кодекса РФ.
В силу ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 указанной статьи.
Согласно ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с ч. 4 указанной статьи собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.
В силу ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
Частью 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 данной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно ч. 9 ст. 32 Жилищного Кодекса РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд в отношении жилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: ..., настоящему времени не заключено.
Постановление администрации МО ГО «Сыктывкар» от 12.07.2022 №7/2076 настоящему времени не отменено, в судебном порядке незаконным не признано, принято администрацией МО ГО «Сыктывкар» в соответствии с предоставленной ей законом компетенцией. В связи с чем, суд при вынесении решения исходит из действительности и обязательности для исполнения указанного постановления, которым принято решение об изъятии земельного участка, занятого аварийным и подлежащим сносу домом, и об изъятии жилого помещения, принадлежащего истице на праве собственности.
Между сторонами отсутствует спор по вопросу самой необходимости изъятии недвижимости для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар». Между сторонами имеется лишь спор о размере возмещения, подлежащего выплате истице в связи с изъятием спорной недвижимости для муниципальных нужд.
При таких обстоятельствах, суд при вынесении решения исходит из наличия законных оснований для изъятия у ФИО1 для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путём выкупа жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., вместе с принадлежащей её долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №....
В целях проверки доводов сторон о достоверности составленного ООО «АКСЕРЛИ» отчёта об оценке №... от ** ** ** и размере подлежащего выплате истице размера возмещения за изымаемую недвижимость, определением суда от ** ** ** по ходатайству ФИО1 по делу назначалась судебно-оценочная экспертиза, производство которой было получено ФИО6
В суд было представлено экспертное заключение ФИО6 №... от ** ** **, согласно которому отчёт об оценке №... от ** ** **, составленный ООО «АКСЕРЛИ», является недостоверным, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В частности, экспертом указано, что в отчёте не выполнен предусмотренный п. 11а ФСО №... анализ факторов и тенденций, сложившихся на рынке. Кроме того, несмотря на то, что оценщик ООО «АКСЕРЛИ» пришёл к выводу о том, что рынок объекта оценки развит, было использовано только три существовавших на рынке предложения. Сегмент рынка, к которому относится объект оценки при этом определён не был. Кроме того, отсутствует приведение интервалов значений ценообразующих факторов. Указанные недостатки не позволяют дать характеристику рынку объекта оценки, нарушены нормы ФСО №..., которые обязательны к применению.
Также экспертом указано, что при расчёте стоимости на странице 19 в качестве аналогов выбраны 3 объект с отсутствием обоснования выбора аналогов для расчёта, что является нарушением требований п. 22в ФСО №.... Указанное нарушение не позволяет объективно оценить рынок объекта оценки. Кроме того, при расчётах не сделаны поправки на расположение объектов-аналогов и на состояние зданий, что приводит к искажению стоимости.
Кроме того, экспертом указано на неверное применение оценщиком ООО «АКСЕРЛИ» корректировки на торг. Неверно был произведён расчёт убытков, связанных с временным пользованием иным жилым помещением, поскольку за основу был взят наём двухкомнатных квартир (оцениваемый объект является трёхкомнатной квартирой). При расчёте убытков, связанных с переездом, не была учтена работа грузчиков. Также экспертом указано на неверное определение размера компенсации за не произведённый капитальный ремонт.
Согласно экспертному заключению ФИО6 размер возмещения за изымаемое жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., на момент проведения оценки, с включением в размер возмещения рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственника этого жилого помещения в праве общей собственности на такое имущество, а также всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несёт в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, составляет 5 750 000 рублей.
У суда отсутствуют основания не доверять заключению эксперта ФИО7, обладающей соответствующей квалификацией и специальными познаниями, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключение.
Заключение эксперта согласуется с материалами гражданского дела и в ходе рассмотрения дела допустимыми и достаточными доказательствами, не опровергнуты.
С учётом изложенного, суд полагает возможным определить размер возмещения за изымаемое у истицы для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путём выкупа жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., вместе с принадлежащей ей долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №..., в размере 5 750 000 рублей.
При таких обстоятельствах, с учётом положений статей 56.2, 56.3, 56.6, 56.7, 56.10 Земельного кодекса РФ и ст. 32 Жилищного кодекса РФ, имеются законные основания для принятия судом решения об изъятии у ФИО1 для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путём выкупа жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., вместе с принадлежащей ей долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №..., с определением размера возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 5 750 000 рублей.
Оснований для установления иного размера возмещения за изымаемую у истицы недвижимость не имеется.
В силу п. 1 ст. 56.11 Земельного кодекса РФ вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества;
Согласно ч. 2 указанной статьи в случае, если вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные п. 1 данной статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения. Предоставление возмещения за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме подтверждается платежным поручением о внесении денежных средств на расчетный счет правообладателя изымаемой недвижимости или о внесении таких денежных средств в депозит нотариуса, иными документами, подтверждающими в соответствии с законодательством Российской Федерации выплату таких денежных средств.
В соответствии с пунктами 3 и 4 ст. 56.11 Земельного кодекса РФ права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное. С момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности муниципального образования в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для муниципальных нужд.
В силу ч. 1 ст. 60 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
В силу ч. 2 ст. 60 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» помимо вступившего в законную силу решения суда об изъятии недвижимости для муниципальных нужд (при изъятии в судебном порядке) для государственной регистрации требуются лишь документы, подтверждающие предоставление возмещения за изымаемую недвижимость.
С учётом того, что само по себе принятием судом решение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд без возложения обязанности выплатить истице соответствующего возмещения не повлечёт восстановления нарушенного права истицы, с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» надлежит взыскать в пользу ФИО1 5 750 000 рублей в счёт возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., вместе с принадлежащей ей долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №....
При этом суд полагает необходимым указать, что настоящее решение является основанием для для перехода права собственности ФИО1 на жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., и для возникновения права муниципальной собственности МО ГО «Сыктывкар» на указанное имущество после предоставления ФИО1 возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 5 750 000 рублей.
Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд
решил :
Исковые требования ФИО1 (...) к администрации МО ГО «Сыктывкар» (ИНН <***>) удовлетворить.
Изъять у ФИО1 для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путём выкупа жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., вместе с принадлежащей ей долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №..., с определением размера возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 5 750 000 рублей.
Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счёт казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 5 750 000 рублей в счёт возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., вместе с принадлежащей ей долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №....
Настоящее решение является основанием для перехода права собственности ФИО1 на жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., и для возникновения права муниципальной собственности МО ГО «Сыктывкар» на указанное имущество после предоставления ФИО1 возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 5 750 000 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья - Д.А. Паншин