Дело № 2-275/2023 22RS0024-01-2023-000284-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 августа 2023 года с. Ключи

Ключевский районный суд Алтайского края в составе: председательствующего судьи Шевченко В.И., при секретаре Батрак А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>, внесении изменений в ЕГРП путем исключения записей о регистрации прав собственности ответчиков, внесении изменений в ЕГРН с указанием собственником истца.

В обосновании заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ истец продал спорные объекты недвижимости ФИО2 Объекты недвижимости были проданы с рассрочкой платежа, т.к. ФИО2 получала займ в Кредитном потребительском кооперативе «Резерв» по договору ипотечного займа с участием материнского (семейного) капитала на покупку жилья. ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 и ее несовершеннолетним ребенком зарегистрировано право общей долевой собственности по ? каждому на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>.

Оплата в размере, установленном договором, до настоящего времени ответчиком не произведена, истец полагает, что неоплата покупателем стоимости недвижимости по договору купли-продажи является основанием для одностороннего расторжения договора продавцом, если объект был передан продавцом и принят покупателем. Указанное нарушение договора является существенным, в связи с чем, ФИО1 вправе требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Ответчик ФИО2, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО3, в судебное заседание не явилась, о времени и месту рассмотрения дела извещена надлежащим образом, возражений на иск не представила.

Представитель третьего лица КПК «Резерв» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили отзыв в котором указали, что по договору займа, заключенному между КПК «Резерв» и ФИО2 №КУ-2022-2-000328 от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства заемщику не перечислялись, просили дело рассмотреть без участия представителя.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд, с учетом требований ст.167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец), с одной стороны и ФИО2, действующей за себя и в качестве законного представителя несовершеннолетнего ребенка ФИО3 (покупатели), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец обязался передать, а покупатели принять в общую долевую собственность в равных долях по ? доли каждому и оплатить следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 3086 +/- 19 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> и жилой дом площадью 72,4 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес> ( п. 1 Договора) (л.д10-11).

Согласно п. 10 Договора по соглашению сторон цена отчуждаемого недвижимого имущества определена в сумме 526 000 рублей, в том числе стоимость здания 525 000 рублей, стоимость земельного участка 1000 рублей.

Расчёт между сторонами производится следующим образом: 526 000 рублей, средства целевого займа будут перечислены на банковский счет покупателя ФИО2, КПК «Резерв» (займодавец), на приобретение вышеуказанного недвижимого имущества по Договору <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ипотечного займа на приобретение недвижимого имущества, заключенного между займодавцем и ФИО2 (заемщик).

Дата перечисления денежных средств – дата предоставления займодавцу выписки из Единого государственного реестра недвижимости, содержащей информацию о государственной регистрации право собственности заемщика и наличия обременения – ипотеки в силу закона в пользу займодавца.

По соглашению между продавцом и покупателем расчет за недвижимое имущество будет произведен наличными денежными средствами в день зачисления предоставленных займодавцем денежных средств на счет покупателя с оформлением расписки о получении денежных средств.

Договор займа заключен между заемщиком и займодавцем на сумму 526 000 рублей под 17% годовых от непогашенной части займа. Денежные средства предоставлены заемщику на срок 6 месяцев с условием ежемесячного погашения процентов за пользование займом согласно Графику платежей займа.

По соглашению между покупателями и продавцом, в связи с приобретением покупателями отчуждаемого имущества за счет заемных средств займодавца, указанное недвижимое имущество обременяется ипотекой в силу закона в пользу займодавца с момента регистрации перехода права общей долевой собственности.

Стороны пришли к соглашению о том, что отчуждаемое имущество до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавцов (п. 11 Договора).

Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами (п. 13 Договора).

Из п.15 Договора следует, что взаимоотношения сторон, не урегулированные в Договоре, регулируются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (п. 15 Договора).

Согласно Выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № КУВИ-001/2023-179399856, № КУВИ-001/2023-179399855 от ДД.ММ.ГГГГ право общей долевой собственности на спорное недвижимое имущество в размере по ? доли было зарегистрировано за ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 39-46).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась с заявлением в КПК «Резерв» о предоставлении займа под материнский капитал в сумме 526 000 рублей сроком на 6 месяцев. КПК «Резерв» и ФИО2 был подписан договор № КУ-2022-2-000328 о предоставлении ипотечного займа на приобретение недвижимого имущества.

Согласно п. 1.2 Индивидуальных условий договора займа срок действия договора 6 месяцев, срок возврата займа – ДД.ММ.ГГГГ.

Цель использования займа – улучшение жилищных условий – приобретение недвижимого имущества: земельного участка площадью 3086 +/- 19 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> и жилого дома площадью 72,4 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>.

Данный договор был неотъемлемой частью документов, предоставленных ФИО2 при регистрации сделки.

Вышеуказанное имущество было обременено в пользу КПК «Резерв» ДД.ММ.ГГГГ на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

После регистрации сделки ФИО2 отказалась от покупки данного недвижимого имущества, в связи с чем, КПК «Резерв» расчет по договору № КУ-2022-2000328 не произведен, ипотечный заем на приобретение недвижимого имущества был закрыт.

ДД.ММ.ГГГГ обременение объектов недвижимости, находящихся по адресу: <адрес> пользу КПК «Резерв» снято (ответ КПК «Резерв» на запрос суда на л.д. 28-29, 47-48).

Отсутствие ограничений прав и обременения объектов недвижимости подтверждается сведениями из ЕГРН (л.д. 39-46).

В связи с нарушением условий договора в части оплаты ФИО1 в адрес ФИО2 направлено уведомление с предложением о добровольном расторжении договора купли-продажи, которое получено ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 30).

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО2 действующей от имени своего несовершеннолетнего сына ФИО3 разрешено заключить соглашение о расторжении сделки купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом по адресу: <адрес> (л.д. 26).

Соглашение о расторжении договора сторонами не было заключено, оплата по договору не произведена.

Проверив и оценив указанные доказательства каждое в отдельности и в совокупности, суд считает их установленными и доказанными.

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п.3).

В соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (2).

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п.2).

Кроме того, в силу п.п.1 п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Сторонами при заключении договора купли-продажи согласованы все существенные условия договора, в том числе цена спорной недвижимости в размере 526 000 рублей, таким образом, неоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи.

Факт того, что ФИО2 не произвела оплату по договору в полном объеме, стороной ответчика не оспаривалось.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении иска в части требований о расторжения договора купли-продажи спорных объектов недвижимости.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателей и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца, а потому исковые требования о прекращении права общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> признании права собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимости подлежат удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

При подаче искового заявления ФИО1 была оплачена государственная пошлина в размере 300 рублей, которая подлежит взысканию в его пользу с ответчика ФИО2

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка площадью 3086 +/- 19 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> и жилого дома площадью 72,4 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, действующей от своего имени и как законный представитель несовершеннолетнего ребенка ФИО3.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 на земельный участок площадью 3086 +/- 19 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> и жилой дом площадью 72,4 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 3086 +/- 19 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> и жилой дом площадью 72,4 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Ключевский районный суд в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий судья: В.И. Шевченко