Решение по делу № 2-1-584/2025 от 27.05.2025 - о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применение последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции.

Дело №2-1-584/2025

УИД 64RS0010-01-2025-000987-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 мая 2025 года г.Вольск

Вольский районный суд Саратовской области, в составе:

председательствующего судьи Козловой С.В.,

при секретаре Савельевой К.С.,

с участием прокурора Косырева А.В., представителя ответчика администрации Вольского муниципального района Саратовской области ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Вольске дело по иску Вольского межрайонного прокурора в защиту интересов неопределенного круга лиц к администрации Вольского муниципального района Саратовской области, ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применение последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции,

установил:

Вольский межрайонный прокурор, действуя в защиту интересов неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к администрации Вольского муниципального района Саратовской области, ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применение последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, указав, что Вольской межрайонной прокуратурой проведена проверка законности распоряжения спорным земельным участком, в ходе которой установлено, что между администрацией Вольского муниципального района в лице председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района и ФИО2 23.04.2024 заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Согласно п.2.1 указанного договора купли - продажи цена проданного земельного участка составила 3 029 рублей 11 копеек, при этом кадастровая стоимость составляла 20 194,07 рублей, что свидетельствует о применении льготной ставки с учетом совершения сделки в отношении земельного участка, продаваемого собственнику расположенных на нем зданий, сооружений.

Вышеуказанный договор заключен на основании ст. 39.2, п.п.6 п.2 ст.39.3, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов, в связи с наличием на земельном участке зарегистрированного объекта недвижимого имущества: антенная опора сотовой связи, кадастровый №, поставленная на кадастровый учет 16.04.2024, собственником которой указана ФИО2.

Прокурор указывает, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, в которых могут принимать участие неограниченное количество участников аукциона. Основания продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов приведены в п.2 ст.39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и являются исчерпывающими.

В частности, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность без проведения торгов имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, как это указано в п.п.6 п.2 ст.39.3 и ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, антенно-мачтовое сооружение связи является объектом градостроительной деятельности и благоустройства, как некапитальное нестационарное строение и сооружение (Определение ВС РФ от 22.06.202: №301-ЭС21-8488 по делу №А17-2546/2022).

Кроме того, ФИО2 не являлась собственником сооружения - антенная опора (мачта) сотовой связи, действовала недобросовестно, зарегистрировав свое право собственности на вышеуказанный объект.

Решением Вольского районного суда Саратовской области от 23.12.2024 по делу № право собственности ФИО2 на сооружение - антенная опора сотовой связи с кадастровым номером № расположенное на земельном участке по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, признано отсутствующим. Суд пришёл к выводу, что вышеуказанный объект является объектом движимого имущества, собственником которого является ООО «Башенная инфраструктурная компания» (далее – ООО «БИК»), его правопредшественником является ООО ПАО «МТС», с которым у ФИО2 был заключен договор пользования объектом от ДД.ММ.ГГГГ.

Ранее спорный земельный участок на основании договора аренды земельного участка № от 22.06.2015 был предоставлен ООО «Приволжье» для размещения объектов связи, которым 15.07.2015 заключен договор переуступки права аренды с ФИО2

В соответствии с данными https://spark-interfax.ru/# top, (система СПАРК система профессионального анализа рынков и компаний, содержащая открытые сведения о юридических лицах и индивидуальные предпринимателях) ФИО2 до 2022 года являлась учредителем ООО «Поволжье».

Согласно акту сверки взаимных расчетов за период 2021- октябрь 2024 ООО «БИК» оплачено ФИО3 823 205 рублей. При этом, размер арендной платы, поступившей в бюджет муниципального образования, составил согласно акту сверки взаимных расчетов за период 2015-2024 годы – 494 рубля 10 копеек.

Договор аренды земельного участка № от 22.06.2015 заключен на 10 лет, срок действия установлен с 22.06.2015 по 21.06.2025.

Отсутствие объектов недвижимого имущества на земельном участке, с учетом истечения срока действия договора аренды, исключает возможность приобретения ФИО3 прав в отношении спорного земельного участка на льготных основаниях и по льготной цене.

Вышеуказанная сделка является недействительной и нарушает пpaва неопределенного круга лиц ввиду представления вне конкурентных процедур прав в отношении земельного участка, прав муниципального образования ввиду установления льготной цены и недополучения в бюджет денежных средств, а также публичные интересы ввиду ничтожности договора.

В связи с изложенным, прокурор просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка № от 23.04.2024, заключенный между администрацией Вольского муниципального района в лице председателя Комитета по управлению имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района и ФИО2, и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции

В судебном заседании прокурор заявленные требования поддержал, дал объяснения, аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика администрации Вольского муниципального района ФИО1, действующая на основании доверенности в судебном заседании предъявленные исковые требования признала и пояснила, что не возражает против удовлетворения требований прокурора. Договор аренды спорного земельного участка сроком на 10 лет был заключен 22.06.2015 между администрацией Верхнечернавского муниципального образования и ООО «Приволжье». Затем было заключено соглашение и договор переуступки прав аренды земельного участка между ООО «Приволжье» и ФИО2 от 15.07.2015.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом была извещена о времени и месте слушания дела, представила письменный отзыв по предъявленным исковым требованиям, в котором указала, что на основании договора аренды земельного участка № от 22.06.2015, договора переуступки права аренды земельного участка от 15.07.2015, она являлась арендатором спорного земельного участка, площадью 100 кв.м., со сроком аренды до 21.06.2025.

В связи с размещением на указанном участке сооружения - антенной опоры (мачты) сотовой связи, с кадастровым номером №, высотой 35 м, принадлежащей ФИО2 на праве собственности (N2 записи в ЕГРН № от 16.04.2024), она добросовестно полагая, что данное сооружение является объектом недвижимости - обратилась в администрацию Bольского муниципального района Саратовской области с заявлением о выкупе данного земельного участка в порядке ст. 39.20. ЗК РФ. В связи с этим 23.04.2024 между ней и администрацией Вольского муниципального района Саратовской области был заключен спорный договор купли-продажи (купчая) вышеуказанного земельного участка.

Осенью 2024 года ООО «БИК» обратилось в суд с иском к ней о признании права собственности отсутствующим на вышеуказанное сооружение - антенной опоры (мачты) сотовой связи и признании за собой права собственности на указанное сооружение, как на объект движимого имущества, мотивируя свои требования тем, что именно по заказу ООО «БИК» было создано спорное сооружение, которое по своим характеристикам не может быть признано недвижимым имуществом. Решением Вольского районного суда от 23.12.2024 по делу № ее право собственности на объект недвижимости - сооружение антенную опору мачту сотовой связи, с кадастровым номером №, как на объект недвижимого имущества, было признано отсутствующим. За ООО «БИК» было признано право собственности на указанную антенную опору (мачту) сотовой связи, как на объект движимого имущества.

Ответчик также указала, что в результате вышеуказанных действий и юридических событий возникла ситуация, когда ею был выкуплен в порядке приватизации земельный участок под объектом, который в последствии был признан объектом движимого имущества, что явилось основание для предъявления настоящего иска по основаниям допущенных нарушений при выкупе земельного участка без торгов, под имуществом обладающим признаками движимого имущества и применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

Ответчик не имеет возражений по предъявленным к ней исковым требованиям и просила вынести решение на усмотрение суда. Вместе с тем указала, что не считает свои действия недобросовестными. При обращении за выкупом спорного земельного участка, находящегося у нее в аренде, она полагалась на сведения ЕГРН о зарегистрированном праве собственности на объект недвижимости – сооружение, расположенном на данном участке, которое на момент заключения спорного договора купли-продажи (купчей) никем не оспорены. Дальнейшие события по оспариванию ее права собственности и вынесению решения о прекращении ее права на объект недвижимости и признании права на объект как движимого имущества за ООО «БИК» произошли позже заключения спорного договора и свидетельствует лишь о неразрешенном хозяйственном споре с ООО «БИК», что не образует недобросовестности ее действий при выкупе вышеуказанного участка.

Истцом заявлены, в том числе исковые требования о двусторонней реституции, но без конкретизации, в чем должны заключаться последствия недействительности оспариваемой сделки. До выкупа спорного земельного участка, заключенного сроком на 10 лет. Указанный договор аренды был прекращен в связи с переоформлением данного участка в собственность, в связи с чем при применении последствий недействительности сделки, она должна быть восстановлена в правах аренды на указанный земельный участок. В связи с чем ответчик просит восстановить правовое положение сторон сделки, существовавшее до заключения спорного договора, а именно восстановить ее право арендатора на данный земельный участок, путем признания за ней права на заключение договора аренды данного земельного участка, на условиях ранее заключенного договора аренды земельного участка № кадастровый № от 22.06.2015.

Третьи лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области и ООО "Башенная инфраструктурная компания" явку своих представителей в судебном заседании не обеспечили, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, возражений по заявленным требованиям не представили.

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы настоящего дела и гражданского дела №, суд приходит к следующему.

На основании договора подряда №№ от 22.09.2014 и заказа № от 24.09.2015, заключенных между ОАО «Мобильные ТелеСистемы» (с 2015 ПАО «Мобильные ТелеСистемы» (далее ПАО «МТС») и ООО «ТелекомАльянс» было осуществлено строительство опоры.

22.06.2015 между администрацией Верхнечернавского муниципального образования Вольского муниципального района Саратовской области и ООО «Приволжье» был заключен договор аренды № (л.д.25-29) земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 100 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <адрес>, вид разрешенного использования: для размещения объектов связи, радиовещания, телевидения и информатики для связи, сроком на 10 лет – до 21.06.2025. Участок на момент его предоставления не был занят строениями (п. 2.1 договора аренды).

15.07.2015 ООО «Приволожье» на основании договора переуступки прав аренды спорного земельного участка переуступило ФИО2 свои права и обязанности по договору аренды № от 22.06.2015 на земельный участок общей площадью 100 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

В целях законности размещения на данном земельном участке опоры 31.07.2015 ОАО «Мобильные ТелеСистемы" заключило договор субаренды №№ с ФИО2 о предоставлении в пользование части спорного земельного участка для размещения железобетонной столбовой опоры СК-26т оборудования базовой станции сотовой связи по адресу: <адрес> (л.д.38-43 гражданского дела №).

Актом приемки законченного объектом строительства № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Телеком-Альянс» передало опору, а ПАО «МТС» приняло ее (л.д.13-16 гражданского дела №).

16.12.2022 опора была передана в собственность ООО «БИК», выделившегося в результате реорганизации ПАО «МТС», что подтверждается передаточными актами.

23.04.2024 между администрацией Вольского муниципального района в лице председателя Комитета по управления муниципальным имуществом и природными ресурсами и ФИО2 был заключен договор № купли-продажи (купчая) спорного земельного участка без проведения торгов с применением льготной ставки с учетом совершения сделки в отношении земельного участка, продаваемого собственникам расположенных на них зданий, сооружений по цене 3 029 рублей 11 копеек. В п.1.2 данного договора указано, что на земельном участке находится сооружение связи - антенная опора (мачта) сотовой связи, высотой 35 м, принадлежащее на праве собственности ФИО2 Кроме того в п.4.1 и 5.1 договора было указано, что продаваемый земельный участок не обременен правами третьих лиц, свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц (л.д.10-17).

Узнав о нарушении своего права собственника, в октябре 2024 года ООО «БИК» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании права собственности на сооружение связи - антенная опора (мачта) сотовой связи. Решением Вольского районного суда Саратовской области от 23.12.2024 исковые требования ООО «БИК» были удовлетворены, право ФИО2 было признано отсутствующим на спорное сооружение связи и за ООО «БИК» признано право собственности на сооружение - антенная опора (мачта) сотовой связи, расположенной по адресу: <адрес>, как на объект движимого имущества (л.д.159 гражданского дела №). Данное решение суда вступило в законную силу 24.01.2025 года.

Прокурор в обоснование своих требований ссылается на то, что антенно-мачтовое сооружение связи является объектом градостроительной деятельности и благоустройства, как некапитальное нестационарное строение и сооружение. ФИО2 не являлась собственником сооружения - антенной опоры (мачты) сотовой связи, действовала недобросовестно, зарегистрировав право собственности на вышеуказанный объект. Отсутствие объектов недвижимого имущества на земельном участке, с учетом истечения срока действия договора аренды, исключает возможность приобретения ФИО3 прав в отношении спорного земельного участка на льготных основаниях и по льготной цене. Вышеуказанная сделка является недействительной и нарушает пpaва неопределенного круга лиц ввиду представления ответчику прав в отношении спорного земельного участка вне конкурентных процедур, прав муниципального образования ввиду установления льготной цены и недополучения в бюджет денежных средств, а также публичные интересы ввиду ничтожности договора.

Согласно положениям ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (п.п.2 п.1).

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса (п.2).

Статьей 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (п.1).

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса п.п.6 п.2).

В соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п.1).

Исходя из положений ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником (п.1).

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (п.2).

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п.3).

С учетом изложенного суд полагает, что действия ответчиков при передаче земельного участка в собственность ФИО2 совершены в обход существующего порядка предоставления земельных участков в собственность (путем проведения торгов и по иной цене), администрация Вольского муниципального района Саратовской области, приняв решение о передаче спорного земельного участка в собственность ФИО2, и, заключив с ней оспариваемый договор купли - продажи, фактически предоставила ответчику преимущество в получении участка в собственность, минуя предусмотренные законом процедуры.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку спорный договор купли-продажи земельного участка заключен администрацией Вольского муниципального района Саратовской области и ФИО2 в нарушение указанных выше требований земельного законодательства, и при этом посягает на публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц), он является ничтожным, поэтому требования прокурора являются законными и подлежащими удовлетворению.

В этой связи подлежат применению последствия недействительности сделки.

Вместе с тем, суд считает возможным в порядке возвращения сторон в первоначальное положение признать за ФИО4 право на заключение договора аренды спорного земельного участка на условиях договора переуступки прав аренды земельного участка от 15.07.2015, так как до получения земельного участка в собственность ответчик пользовалась им на основании вышеуказанного договора со сроком его действия до 21.06.2025.

При таких обстоятельствах суд считает, что заявленные прокурором требования о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применение последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, обоснованны и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Вольского межрайонного прокурора в защиту интересов неопределенного круга лиц к администрации Вольского муниципального района Саратовской области, ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применение последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным договор № купли-продажи земельного участка общей площадью 100 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> с кадастровым номером №, заключенный 23.04.2024 года между администрацией Вольского муниципального района Саратовской области в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции с восстановлением первоначального положения сторон: прекратить зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество право собственности ФИО2 на земельный участок общей площадью 100 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов связи, радиовещания, телевидения и информатики для связи.

Обязать администрацию Вольского муниципального района Саратовской области возвратить ФИО2 оплаченные за вышеуказанный земельный участок денежные средства в сумме 3 029 рублей 11 копеек.

Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о регистрации № от 16.05.2024 права собственности ФИО2 на вышеуказанный земельный участок.

Признать за ФИО2 право на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 100 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов связи, радиовещания, телевидения и информатики для связи, на условиях договора переуступки прав аренды земельного участка от 15.07.2015.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Вольский районный суд.

Судья С.В. Козлова

Мотивированное решение изготовлено 27 мая 2025