78RS0№-98
Дело № 23 апреля 2025 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в лице председательствующего судьи Т.П. Тяжкиной,
с участием представителя истца – ФИО1,
при помощнике Белоногой Ю.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Компания СОЛ», поданному в защиту прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась с иском к ООО «Компания СОЛ», в учетом принятых уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ просила взыскать с ответчика расходы по устранению недостатков квартиры в размере 201 037,69 руб., неустойку за период с 01.09.2024 года по 31.12.2024 года в размере 32 608,32 руб., а также неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период нарушения, в день от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков, начиная с 01.07.2025 года по день фактического исполнения обязательств, компенсацию морального вреда в размере 50 000,00 руб., расходы на оплату услуг оценщика в размере 27 310,00 руб., штраф в размере 5%, нотариальные расходы в размере 1880,00 руб., почтовые расходы в размере 792,12 руб. Мотивируя требования тем, что 04.06.2019 года между ООО «Компания СОЛ» и ООО «Аквамарин», правопреемником которого по договору цессии от 19.02.2022 года является истец, заключен договор участия в долевом строительстве №АКВ-1/9/351-403, по условиям которого, ответчик обязался после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства помещение, а последние обязались оплатить обусловленную договором цену и принять в установленный договором срок помещение по акту-приема передачи. 28.05.2022 года квартира была передана истцу с недостатками, отраженными в заключение специалиста. В адрес ответчика была направлена претензия о возмещении убытков, связанных с устранением недостатков квартиры, оставленная без удовлетворения (л.д.5-10, 226-227).
ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом (л.д.225), доверила представление своих интересов ФИО1, настаивавшей на удовлетворении заявленных требований.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом (л.д.224), представил возражения по иску, в которых просил отказать в удовлетворении заявленных требований (л.д. 234-235).
Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 03.06.2019 года между ООО «Компания СОЛ» и ООО «Аквамарин» заключен договор №АКВ-1/9/351-403 участия в объекте долевого строительства, расположенного по адресу: <адрес>, по условиям которого, ответчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке объект строительства и, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства, в том числе помещение с условным номером 382, проектной площадью 22,1 кв.м, а последние обязался оплатить обусловленную договором цену и принять в установленный договором срок объект по акту-приема передачи (л.д.21-32).
30.12.2020 года между ООО «Аквамарин» и ФИО3 был заключен договор уступки права требования №П/1/9/382, согласно условиям которого ООО «Аквамарин» передает, а ФИО3 принимает права и обязанности участника долевого строительства по договору № АКВ-1/9/351-403 от 03.06.2019 года в отношении помещения 382.
Далее, 13.11.2021 года между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор уступки права требования №П/1/9/3 82/1, согласно условиям которого ФИО3 передает, а ФИО4 принимает права и обязанности участника долевого строительства по договору № АКВ-1/9/351-403 от 03.06.2019 года в отношении помещения 382.
В последствии, 19.02.2022 года между ФИО4 и ФИО5 (ныне ФИО2) Ю.В. был заключен договор уступки права требования, согласно условиям которого ФИО4 передает, а ФИО5 принимает права и обязанности участника долевого строительства по договору № АКВ-1/9/351-403 от 03.06.2019 года в отношении помещения 382 (л.д.33-36).
28.05.2022 года истец приняла нежилое помещение, учтенное под номером 382Н, расположенное по адресу: <адрес>, по акту-приема передачи (л.д.37-38).
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Как следует из материалов дела, после получения помещения по акту приема-передачи, истец обратился в ООО «Центр экспертизы и оценки «Гост Экспертиза», подготовившего техническое заключение №5-04/21-134-ММ от 09.04.2024 года, согласно выводам которого в помещении №382Н, расположенного по адресу: <адрес> имеются дефекты и несоответствия условиям договора от 08.02.2017 года, ГОСТам, СП, СНиПам. Стоимость работ по устранению недостатков составляет 331 170,35 руб. (л.д. 49-64).
Претензия, направленная истцом в адрес ответчика 25.06.2024 года о возмещении убытков, оставлена без удовлетворения (л.д.43-45).
В ходе судебного разбирательства ответчик, оспаривая иск, заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы. Определением от 01.11.2024 года судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт» (л.д. 116-118), что не противоречит положениям ст. 79 ГПК РФ.
Согласно выводам, изложенным в заключение экспертов № 24-138-М-2-10588/2024 АНО от 07.02.2025 года (л.д.161-222):
- отделка в помещении № 382-Н, расположенном по адресу: <адрес>, соответствуют условиям договора участия в долевом строительстве № АКВ- 1/9/351-403 от 03 июня 2019 года;
- в помещении № 382-Н, расположенном по адресу: <адрес>, экспертом выявлены малозначительные устранимые дефекты, подробно описанные в исследовательской части;
- причиной образования дефектов, является некачественно выполненные работы по отделке и установке дверного межкомнатного блока в помещении № 382-Н, расположенном по адресу; <адрес>, которые носят производственный характер;
- стоимость устранения выявленных экспертом дефектов в помещении № 382-Н, расположенном по адресу; <адрес>, составляет в ценах на момент производства экспертизы составляет 201 037,69 руб.
Согласно п. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.
Оснований не доверять выводам, изложенным в заключение эксперта, установивших наличие строительных недостатков в квартире истцов, у суда не имеется. Экспертиза назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, доказательств указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы в части наличия строительных недостатков в квартире истцов, суду представлено не было.
Суд отмечает, что эксперт при проведении экспертизы учитывал материалы дела, техническую документацию, проводили натурное и инструментальное обследование квартир, выводы экспертизы подробно мотивированы, имеют ссылки на методы исследования, применявшиеся в ходе проведения экспертизы. В рассматриваемом случае, выводы эксперта, изложенные в заключение содержат однозначные ответы на поставленные судом вопросы, не допускает двоякого толкования, в связи с чем суд считает возможным положить заключение в основу судебного решения и прийти к выводу, что спорное помещение имеет недостатки (строительные дефекты), возникшие до передачи истцу.
Изложенное является основанием для взыскания с ответчика убытков, связанных с устранением недостатков помещения, в размере, определенном судебной экспертизой, т.е. 201 037,69 руб.
Доводы ответчика о необходимости ограничить размер требований истца 3% от цены договора в соответствии с положениями ч. 4 ст. 10 Закона №214-ФЗ, судом не принимаются.
Федеральным законом от 26.12.2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу в данной части с 01 января 2025 года, ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» дополнена частью 4, в силу которой предусмотрено ограничение общей суммы имущественных взысканий по этой категории дел с 01 января 2025 года в виде 3% от цены договора.
Так, согласно п. 4 ст. 10 данного ФЗ при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.
Как следует из ч. 5 ст. 6 Федерального закона №482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года
В настоящем деле у застройщика обязанность по передаче Объекта долевого строительства, отвечающего требованиям закона и условиям договора, установлена в п. 3.1 Договора – не позднее 31.12.2022 года.
Указанное, по мнению суда, свидетельствует о невозможности применения положений ч. 4 ст. 10 Закона №214-ФЗ в редакции, действующий с 01.01.2025 года, убытки подлежат возмещению на общих условиях.
Установив факт нарушения прав истцов как потребителей, суд находит основания для взыскания с ответчика в пользу каждого истца денежной компенсации морального вреда в соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей, с учетом разумности и справедливости и конкретных обстоятельств дела в размере 5 000,00 руб.
Рассматривая требования истца о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.
На момент вынесения решения вступили в законную силу изменения в часть 8 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», внесенные Федеральным законом от 08.08.2024 года № 282-ФЗ, которые подлежат применению к спорным правоотношениям и в соответствии с которыми за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.
Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за период с 01.09.2024 года по 31.12.2024 года в размере 32 608,32 руб.
Поскольку истцом в адрес ответчика досудебная претензия направлена 25.06.2024 года (л.д.45), получена ответчиком 01.07.2024 года (л.д.45), установленный законом десятидневный срок для добровольного удовлетворения требований о выплате стоимости устранения недостатков приходится на 11.07.2024 года.
Вместе с тем, Постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 года №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», устанавливает особенности применения требований Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ и применяется с 22.03.2024 года.
Абзацем 8 ч.1 Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (ред. от 26.12.2024) установлено, что неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 года включительно.
Учитывая, что истцом заявлен период взыскания неустойки с 01.09.2024 года по 31.12.2024 года, претензия о выплате неустойки получена ответчиком в период действия моратория, суд не находит оснований для ее взыскания.
Также суд не находит оснований для взыскания неустойки, начисляемой на сумму основного дола со дня окончания ограничений, установленных Постановлением Правительства РФ №326 от 18.03.2024 года и по день фактического исполнения обязательств.
Как указывалось ранее, Федеральным законом от 26.12.2024 года №482-ФЗ, вступившим в силу в данной части с 01.01.2025, ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» дополнена частью 4, в силу которой предусмотрено ограничение общей суммы имущественных взысканий в пользу истцов по этой категории дел с 01.01.2025 в виде 3% от цены договора.
Соответственно, за период, начиная с момента окончания действия моратория, установленного постановлением Правительства РФ №326 от 18.03.2024 года неустойка в порядке ч. 8 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» начислению не подлежит, так как общая сумма имущественного взыскания в пользу истца, в данном случае, превышает 3% от цены договора.
Принимая во внимание дату получения ответчиком претензии истца – 01.07.2024 года, оснований для взыскания штрафа, судом также не усмотрено.
Вывод суда согласуется с правовой позицией Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики № 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023 года.
Рассматривая требование о взыскании расходов по оплате услуг специалиста в размере 27 310,00 руб., расходов по оплате нотариальных услуг в размере 1 880,00 руб., почтовых услуг в размере 792,12 руб., суд исходит из того, что в силу ст. 15 ГК РФ, ст. 56, 98 ГПК РФ указанные расходы относятся к необходимым расходам для обращения в суд и подтверждения заявленных исковых требований и направлены на восстановление обоснованных по праву имущественных интересов истца, в связи с чем подлежат взысканию с ответчика.
В силу требований ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета надлежит взыскать государственную пошлину в сумме 5 510,37 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-196 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
ВЗЫСКАТЬ в пользу ФИО2, СНИЛС <данные изъяты> с ООО «Компания СОЛ», ИНН <***>, убытки в 201 037,69 руб., компенсацию морального вреда в 5 000,00 руб., расходы по оплате услуг специалиста в размере 27 310,00 руб., почтовые расходы в 792,12 руб., нотариальные расходы в 1 880,00 руб.
В УДОВЛЕТВОРЕНИИ оставшейся части исковых требований и их размера, - ОТКАЗАТЬ.
ВЗЫСКАТЬ с ООО «Компания СОЛ», ИНН <***> в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5 510,37 руб.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Т.П. Тяжкина
Решение в окончательной форме изготовлено 21 июня 2025 года