УИД : 01RS0007-01-2025-000146-88 к делу № 2-330/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 марта 2025 года г. Адыгейск
Теучежский районный суд республики Адыгея в составе:
Председательствующего судьи Чич А.Х.
при секретаре Джамирзе З.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Папян ФИО4 к администрации муниципального образования «<адрес>» о признании недействительным договора аренды земельного участка и признании права собственности на земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Адыгейск», при третьем лице – Межмуниципальном отделе Росреестра по г. Адыгейску и Теучежскому району о признании недействительным договора аренды земельного участка и признании права собственности на земельный участок.
В обоснование заявленных требований указано, что администрация муниципального образования «Город Адыгейск» предоставила ФИО2 в собственность земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Республика Адыгея, <адрес>, на основании Распоряжения главы администрации от 22.12.2006г. № «Об определении вида права на земельные участки, полученные гражданами до вступления в силу Земельного кодекса РФ от 25.10.2001г. № 136-ФЗ под индивидуальное жилищное строительство».
Свое право собственности на основании вышеуказанного Распоряжения ФИО2 в установленном законом порядке не зарегистрировала. Несмотря на это, она приняла данный земельный участок в свое фактическое владение и пользование, начала его оформление, что подтверждается межевым планом от 03.08.2009г. С этого года истица пользовалась и пользуется добросовестно данным земельным участком открыто.
Для надлежащего оформления своих прав на вышеуказанный земельный участок, ФИО2 обратилась к ответчику - администрации муниципального образования «Город Адыгейск», который в нарушение ранее выданного Распоряжения от 22.12.2006г. № 1156, и Распоряжения №1385 от 07.11.2008г. об утверждении проекта границ земельного участка под строительство индивидуального жилого дома по <адрес> в <адрес>, заключил с истцом договор аренды земельного участка от 07 октября 2009 года, согласно которого земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: Республика Адыгея, <адрес>, предоставляется Арендатору (ФИО1) в аренду для использования в целях строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 1000,0 кв.м.
Данный договор аренды она подписала ввиду того, что представителя администрации МО «Город Адыгейск» ей пояснили о том, что она своевременно не зарегистрировала свое право собственности в Росреестре, и сейчас необходимо подписать аренду сроком на 10 лет, после чего она сможет зарегистрировать право собственности на данный земельный участок. Условия договора истица детально не изучила и, доверившись сотрудникам администрации, подписала договор аренды от 07.10.2009г., по условиям которого оплачивала ежегодно арендные платежи, что подтверждается сохранившимися платежными квитанциями за 2019 год.
Через десять лет 25.09.2020г. вышеуказанный договор аренды сроком до 17.09.2023г. был перезаключен на основании Распоряжения от 17.09.2020г. № 430, но уже с другими расценками арендной платы, которые истица оплачивала ежегодно, что подтверждается сохранившимися платежными квитанциями за 2020г. В дальнейшем договор аренды на данный спорный земельный участок не перезаключался. После истечения срока договора аренды, стороны не заявили о намерении его расторгнуть. В настоящее время, ФИО2 использует земельный участок по назначению и ежегодно уплачивает государственную пошлину в установленные законом сроки, но зарегистрировать право собственности на земельный участок с кадастровым номером № она не может в виду того, что предоставленный ей изначально в собственность земельный участок в 2006 году, ответчик - администрация муниципального образования «Город Адыгейск» не имея на то законных оснований, предоставила истице повторно на основании договора аренды от 07.09.2009г., который, в дальнейшем перезаключался в 2020г., и который в настоящий момент прекратил свое действие. В выписке из ЕГРН в графе «ограничение прав» имеется отметка «Аренда», и указано лицо, в пользу которого установлены ограничения - администрация муниципального образования «Город Адыгейск».
Истица ФИО2 официально не может зарегистрировать свое право собственности ввиду того, что изначально предоставленный ей в собственность земельный участок находится в ее владении и распоряжении на основании не законно заключенных договоров аренды земельного участка. При неоднократном устном обращении к ответчику устранить допущенные нарушения в отношении истца как законного собственника спорного участка, что самостоятельно она не может сделать в связи с отсутствием у нее должных документов для регистрации в едином государственном реестре прав недвижимости, администрации муниципального образования «Город Адыгейск» ответила отказом, так как они предоставили ей спорный земельный участок в аренду, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Представитель истца по доверенности № от 13.03.2024г. – ФИО3 в судебное заседание не явилась, до его начала предоставила письменное ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором просила удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.
Ответчик - представитель администрации муниципального образования «Город Адыгейск» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, направил в суд письменное ходатайство, в котором просит отказать ФИО2 в удовлетворении заявленных ею исковых требованиях.
Заинтересованное лицо - Межмуниципальный отдел Росреестра по <адрес> и <адрес> в судебное заседание не явилось, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений не поступило в орган суда.
При таких обстоятельствах, в соответствии со статьей 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон по имеющимся в деле доказательствам.
Суд, исследовав материалы дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, полагает необходимым удовлетворить заявленные требования в полном объеме по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.
Как следует из анализа положений главы 14 ГК РФ, право собственности на объекты недвижимого имущества возникает по основаниям, предусмотренным законом.
Согласно п.1 ч. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 26.12.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 19.01.2025), земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование.
В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса.
Судом установлено, что на основании Распоряжения от 22.12.2006 г. № 1156 «Об определении вида права на земельные участки, полученные гражданами до вступления в силу Земельного кодекса РФ от 25.10.2001г. № 136-ФЗ под индивидуальное жилищное строительство», ФИО2 (истцу) администрация муниципального образования «Город Адыгейск» (ответчик) предоставила в собственность земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Республика Адыгея, <адрес>
В соответствии со ст.15 ЗК РФ, собственностью граждан являются земельные участки, приобретенные гражданами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан, что вытекает из содержания Распоряжения главы администрации от 22.12.2006г. № 1156 «Об определении вида права на земельные участки, полученные гражданами до вступления в силу Земельного кодекса РФ от 25.10.2001г. № 136-ФЗ под индивидуальное жилищное строительство».
Однако, свое право собственности на основании данного Распоряжения, истица в установленном законом порядке не зарегистрировала, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Несмотря на это, ФИО2 приняла данный земельный участок в свое фактическое владение, начала его оформление, что подтверждается межевым планом от 03.08.2009 г., пользовалась и пользуется им по настоящее время, как своим личным недвижимым имуществом. Также в кадастровом плане территории от 16.06.2009 г. № 0109/201/09-813 указано среди видов вещного права «собственность».
В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Для надлежащего оформления своего права собственности на данный земельный участок истица обратилась к ответчику - администрации муниципального образования «Город Адыгейск», который в нарушение ранее выданного Распоряжения от 22.12.2006 г. № 1156 и Распоряжения № 1385 от 07.11.2008 г. об утверждении проекта границ земельного участка под строительство индивидуального жилого дома по <адрес>, заключил с ней договор аренды земельного участка от 07 октября 2009 года, согласно которого земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: Республика Адыгея, <адрес> предоставляется Арендатору (ФИО2) в аренду для использования в целях строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 1000,0 кв.м. На вопрос истца, в связи с чем она подписывает данный договор аренды, ей пояснили, что так как она не зарегистрировала свое право собственности в Росреестре, сейчас необходимо подписать аренду сроком на 10 лет, после чего она сможет зарегистрировать право собственности на земельный участок. Условия договора она детально не изучила, и, доверившись сотрудникам администрации, подписала договор аренды от 07.10.2009 г., по условиям которого оплачивала ежегодно арендные платежи, что подтверждается сохранившимися платежными квитанциями за 2019 и 2020 г.г.
Ввиду того, что спорный земельный участок предоставлен истцу ответчиком из начально в собственность, передавать его повторно в аренду у администрации муниципального образования «Город Адыгейск» права не было. Данные действия совершены должностными лицами ответчика вопреки действующего законодательства, с нарушением права собственности истца ФИО2 на земельный участок, предоставленный ей по Распоряжению от 22.12.2006 г. за № 1156.
Договор аренды земельного участка, нарушающий требования закона или иного правового акта, недействителен в силу оспоримости или ничтожен в силу прямого указания закона (статья 166 ГК РФ).
К таким договорам применяются общие нормы о недействительности сделок, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, а также нормы Земельного кодекса Российской Федерации и иного федерального законодательства, нарушения которых также могут повлечь признание сделки недействительной и применение последствий недействительности или ничтожности сделки.
Следовательно, заключенный между ФИО2 и Администрацией муниципального образования «Город Адыгейск» договор аренды земельного участка от 07 октября 2009 года, является недействительным в силу его ничтожности.
Как следует из материалов дела, 25.09.2020 г. вышеуказанный договор аренды был перезаключен на основании Распоряжения от 17.09.2020 г. № 430, но уже с другими расценками арендной платы, сроком до 17.09.2023 г. В дальнейшем, договор аренды на спорный земельный участок с истицей не перезаключался. После истечения срока договора, стороны не заявили о намерении его расторгнуть. В настоящее время истица ФИО2 использует земельный участок по назначению и ежегодно в установленный срок оплачивает арендные платежи по договору аренды. Следовательно, ее право на владение данным земельным участком, определено на основании Распоряжения от 22.12.2006г. № 1156, однако, зарегистрировать его в Росреестре она не может ввиду того, что предоставленный ей изначально в собственность земельный участок в 2006 году ответчик, не имея на то законных оснований, предоставил истцу повторно, на основании договора аренды от 07.10.2009г., который в дальнейшем продлевался в 2020 г., и который в настоящее время прекратил свое действие. Но, в выписке из ЕГРН имеется отметка в графе «ограничение прав» - «Аренда», лицо, в пользу которого установлены ограничения «Муниципальное образование «Город Адыгейск».
В связи с невозможностью в ином порядке зарегистрировать свое право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Республика Адыгея, <адрес> на основании Распоряжения от 22.12.2006 г. № 1156, при наличии действующего обременения в виде договора аренды земельного участка от 25.09.2020 г., необходимо признать недействительным данный договор ввиду его ничтожности, при этом, срок оспариваемого договора - истек, и он прекратил свою силу, однако, юридические последствия от него имеют место быть до 17.09.2026 г.
Следовательно, на основании вышеуказанных обстоятельств, суд полагает необходимым признать недействительным договор аренды земельного участка 07 октября 2009 года и договор аренды земельного участка от 25 сентября 2020 г., заключенные между администрацией муниципального образования «Город Адыгейск» и ФИО2, ввиду их ничтожности, применив правовые последствия ничтожности сделки, в виде аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, сведений о наличии обременений прав на объекте недвижимости в виде земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Республика Адыгея, <адрес>, а именно: «Аренда» с 05.07.2022 г. по 17.09.2026 г., номер государственной регистрации: 01:09:0102003:22-01 /030/2020-4.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, то есть, представленных сторонами. Разрешая гражданско-правовой спор в условиях конституционных принципов состязательности и равноправия сторон и связанного с ними принципа диспозитивности, осуществляя правосудие как свою исключительную функцию (ч. 1 ст. 118 Конституции РФ), суд не может принимать на себя выполнение процессуальных функций сторон.
В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается, в первую очередь, поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.
Статьями 59, 60, 67 ГПК РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а решение суда основывается на совокупности всех представленных сторонами доказательств. Таким образом, оценка относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности является исключительной прерогативой суда.
Оценивая доводы истца и представленные материалы, суд отмечает, что требования истца о признании за ней права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Республика Адыгея, <адрес>, общей площадью 1000,0 кв.м., подлежат удовлетворению, так как данный участок предоставлен ей администрацией муниципального образования «Город Адыгейск» предоставила ФИО2 в собственность на основании Распоряжения главы администрации от 22.12.2006 г. № 1156 «Об определении вида права на земельные участки, полученные гражданами до вступления в силу Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ под индивидуальное жилищное строительство». При этом, письменные возражения ответчика о том, что указанный спорный участок предоставлен истцу в аренду, не опровергают доводы истца о том, что она является фактическим собственником участка на основании Распоряжения главы администрации от 22.12.2006 г. № 1156 «Об определении вида права на земельные участки, полученные гражданами до вступления в силу Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ под индивидуальное жилищное строительство».
Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
На основании вышеуказанных обстоятельств и руководствуясь ст.ст. 15, 25, 39.1, 39.2 ЗК РФ, 131, 166, 264, 607, 608 ГК РФ и 56, 59, 60, 67, 195 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Папян ФИО5 к Администрации муниципального образования «Город Адыгейск» о признании недействительным договора аренды земельного участка и признании права собственности на земельный участок, удовлетворить в полном объеме.
Признать недействительным договор аренды земельного участка от 07 октября 2009 года и договор аренды земельного участка от 25 сентября 2020 г., заключенные между Администрацией муниципального образования «Город Адыгейск» и Папян ФИО6 в виду их ничтожности.
Признать за Папян ФИО7 право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <...>.
Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, сведения о наличии обременений прав на объекте недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <...>, а именно «Аренда» с 05.07.2022 г. по 17.09.2026 г., номер государственной регистрации: №
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Теучежский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 14.03.2025 года.
Председательствующий А.Х. Чич
Копия верна