Дело № 2-597/2025 (2-7605/2024;) 11 февраля 2025 года
78RS0019-01-2024-003188-25
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Каменкова М.В.,
при секретаре Богдановой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ООО «Специализированный застройщик «Эталон Галактика» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Эталон Галактика», указав, что 24.09.2020 между сторонами заключен договор № № участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства является жилое помещение – квартира в построенном застройщиком многоквартирном доме, которая по условиям договора подлежала передаче застройщиком дольщику не позднее 30.09.2022. Уведомление о готовности квартиры к передаче было получено истцом 03.09.2022, однако срок приемки квартиры в уведомлении указан не был. Также 03.09.2022 истец получил уведомление о необходимости доплаты в связи с отклонениями в площади квартиры. 27.10.2022 соответствующая доплата была осуществлена. 12.12.2022 дольщик в присутствии представителя застройщика с привлечением специализированной организации ООО «Центр экспертных заключений» произвел осмотр квартиры, по результатам которого были выявлены многочисленные строительные недостатки. 21.12.2022 застройщиком в присутствии специалиста отдела по воду в эксплуатацию и гарантийным обязательствам АО «Электронстрой» составлен акт осмотра, по результатам которого застройщик признал наличие заявленных дольщиком замечаний, а также сделал вывод о их несущественности. После установления наличия строительных недостатков застройщик никаких действий по их устранению не предпринял, каких-либо уведомлений и писем в адрес дольщика об их устранении и сроках их устранения не направлял. Повторный осмотр квартиры был осуществлен истцом 14.12.2023 в присутствии представителя застройщика с привлечение специализированной организации ООО «Центр экспертных заключений», по результатам осмотра было установлено, что первоначально выявленные недостатки были устранены застройщиком лишь частично. Кроме того, были выявлены дополнительные недостатки при термографическом осмотре ограждающих конструкций квартиры. 10.01.2024 истец получил от застройщика односторонний акт приема-передачи квартиры от 04.12.2023, в письме застройщик указал, что односторонний акт был подписан застройщиком и направлен в адрес дольщика по причине нарушения последним обязательства по приемке квартиры. Истец полагает действия ответчик неправомерными, поскольку истец не уклонялся от подписания акта приема-передачи, в свою очередь неподписание акта приема-передачи обусловлено наличием в квартире недостатков, которые застройщиком в полном объеме устранены не были. С учетом изложенного истец просит признать акт приема-передачи от 04.12.2023 незаконным и недействительным, а передачу квартиры несостоявшейся, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., потребительский штраф, расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 6800 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 140 000 руб.
Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, доверил представление своих интересов через представителя по доверенности, который в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик ООО «Специализированный застройщик «Эталон Галактика» явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о судебном разбирательстве извещен надлежащим образом, о причинах неявки представителя суду не сообщил, об отложении судебного заседания не заявлял, ранее представил письменные возражения на иск, в соответствии с которыми в удовлетворении иска просил отказать в полном объеме.
При таких обстоятельствах суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно с п. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. ст. 6, 8 указанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
В соответствии с п. 2 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 24.09.2020 между истцом (дольщик) и ООО «Специализированный застройщик «Эталон Галактика» (застройщик) был заключен договор № № участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренные договором сроки своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать дольщику по акту приема-передачи расположенную в объекте квартиру с характеристиками, указанными в п. 1.2 договора, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру в установленный договором срок.
Цена договора в соответствии с п. 2.1 договора составила 13 975 916 руб.
Согласно п. 5.1 договора, квартира подлежала передаче застройщиком дольщику по акту приема-передачи в срок не позднее 30.09.2022.
Обязательство по оплате цены договора с учетом доплаты в счет превышения площади квартиры исполнено дольщиком в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами и не оспаривается ответчиком.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № № получено застройщиком 11.01.2022.
03.09.2022 дольщиком от застройщика получено уведомление о готовности квартиры к передаче и необходимости явки на осмотр.
В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Пунктом 3.1.4 договора предусмотрено, что дольщик обязан приступить к приемке квартиры в срок, указанный в уведомлении застройщика о готовности квартиры.
Как следует из содержания уведомления от 23.09.2022, срок приемки дольщиком объекта долевого строительства составляет в соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ 7 (семь) рабочих дней со дня получения дольщиком уведомления.
Первоначальный осмотр квартиры осуществлен истцом 12.12.2022. По результатам проведенного осмотра с участием специалиста специализированной организации ООО "Центр экспертных заключений" в квартире были выявлены следующие недостатки, а именно:
В комната № 1:
Инфильтрация наружного воздуха через межблочные швы в левой части фасадной стены;
Инфильтрация воздуха между швов кладки у порога балконного блока;
Инфильтрация наружного воздуха уплотнитель балконной двери;
Окно, монтажный шов, инфильтрация/пропуски по заполнению;
Понижение температуры на внешнем углу фасадных стен до 12 градусов;
Механические повреждения на пвх профилях рамы, импоста и створок балконного блока;
Царапина на правом стеклопакете балконного блока;
Окно, загрязнение стеклопакетов, возможны скрытые дефекты;
Скол на втором радиаторе;
Царапина на стеклопакете левого оконного блока;
Короткие уплотнители на стеклопакете левого оконного блока;
Требуется регулировка ручки правого оконного блока;
Не закреплены уплотнители на стеклопакете правого оконного блока;
Отсутствует ограждающая конструкция на оконных блоках;
В комнате № 2:
Понижение температуры по фасадной стене на стыках ГКЛ до 11 градусов;
Повреждения на профиле оконного блока;
Царапина на правом стеклопакете;
В комнате № 3:
Понижение температуры по фасадной стене на стыках ГКЛ до 9 градусов;
Царапины на двух стеклопакетах;
На балконе/лоджии № 1:
Повреждения на профиле витража;
Требуется регулировка створок витража;
Повреждения на ручках 1 и 2 створки;
Зазоры на стыках нащельников;
Не закреплена верхняя петля левой створки;
Загрязнение на стеклах витража;
Загрязнение на профиле витража;
Не закреплена ограждающая конструкция за 3 створкой;
Повреждения на ограждающей конструкции;
Трещины фасадной штукатурки у порога балконной двери;
Не закреплена ограждающая конструкция за 4 створкой;
Повреждения на пвх профиле балконного блока;
В кухне:
Понижение температуры по фасадной стене на стыках ГКЛ до 11 градусов;
Отсутствует ограждающая конструкция;
Отклонение от горизонтали нижней части проема оконного блока более 30 мм;
Короткие уплотнители на стеклопакете левой и средней створки оконного блока;
Регулировка ручки второй створки оконного блока;
Царапина на стеклопакете 3 створки оконного блока;
Повреждения на профиле оконного блока;
В коридоре:
Входная дверь, полотно двери не прилегает к уплотняющим контурам коробки;
Входная дверь, механические повреждения на профиле коробки;
Входная дверь, механические повреждения на внутренней панели;
Полосы на коробке входной двери;
В санузле № 1:
Муфта противопожарная, не закреплена;
Пропуски раствора в швах кладки за фановой трубой;
Отсутствует заглушка редуктора ХВС;
Искривление стояка ХВС;
Общие замечания:
Инфильтрация воздуха по периметру створок оконных блоков, требуется регулировка;
Загрязнение на стеклопакетах, возможны скрытые дефекты.
В свою очередь ответчиком с участием специалиста отдела по вводу в эксплуатацию и гарантийным обязательствам АО «Электронстрой» проведен осмотр заявленных дольщиком недостатков, о чем составлен акт № № от 13.12.2022, в соответствии с которым было установлено, что недостатки, указанные в п.п. 1-7, 9-13, 15-24, 27-32, 34-44, 46-48 акта осмотра не являются существенными, поскольку являются устранимыми и не требуют значительных/несоразмерных финансовых и (или) временных затрат, а также не препятствуют использованию квартиры по назначению. Замечание, указанное в п. 45 акта осмотра, не подтверждено. Недостатки, указанные в п.п. 8, 25, 26, 49 акта осмотра, являются эксплуатационными. Замечания, указанные в п.п. 14, 33 акта осмотра, не относятся к строительным дефектам, так как наружное ограждение оконных блоков в этих помещения квартиры не предусмотрено проектом.
14.12.2023 истцом произведен повторный осмотр квартиры с участием специалиста специализированной организации ООО "Центр экспертных заключений", в рамках которого было установлено, что ранее выявленные на основании акта осмотра от 12.12.2022 недостатки были устранены застройщиком лишь частично, а именно в части п.п. 4, 6, 7, 9, 13, 21, 24, 27, 30, 31, 32, 34, 35, 38, 39, 47.
Дополнительно при термографическом осмотре ограждающих конструкций квартиры 14.12.2023, выполненном силами ООО «Центр экспертных заключений», выявлены следующие дефекты тепловой защиты, не соответствующие п. 5.7 СП 50.13330.2012 и зафиксированные в отчете от 21.12.2023, а именно:
В комнате № 1: инфильтрация воздуха из межблочных швов на фасадной стене в левой части; инфильтрация воздуха из-под уплотнителя балконной двери; инфильтрация воздуха из межблочных швов кладки балконного блока; в сопряжении фасадных стен выявлено понижение температуры, ограждающих конструкций у нижнего перекрытия;
В комнате № 2: инфильтрация воздуха из примыкания листов ГКЛ к нижней части оконного проема;
В комнате № 3: инфильтрация воздуха из примыкания листов ГКЛ к верхней части оконного проема; инфильтрация воздуха из примыкания листов ГКЛ к нижней части оконного проема;
В помещении кухни: инфильтрация воздуха из-под уплотнителя створки 1.
Передаточный акт в связи с наличием в квартире строительных недостатков истцом подписан не был.
06.12.2023 застройщиком в адрес ответчика направлен односторонний акт от 04.12.2023 о передаче застройщиком объекта долевого строительства, а именно квартиры № №, расположенной по адресу: <адрес> В письме от 14.12.2023 застройщиком сообщено, что односторонний акт подписан застройщиком и направлен дольщику в связи с неисполнением последним обязательства по принятию объекта долевого строительства.
Истец полагает, что неподписание им передаточного акта в связи с наличием в квартире строительных недостатков является правомерным до момента фактического устранения застройщиком выявленных недостатков.
В свою очередь ответчик, возражая по заявленным требованиям, ссылается на то, что в силу действия в период спорных правоотношений постановления Правительства РФ от 23.03.2022 № 442, а также отсутствия существенных недостатков истец неправомерно уклонился от подписания передаточного акта.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В силу ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
В силу части 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.
Одновременно с этим суд принимает во внимание, что во исполнение пункта 6 части 1 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 г. N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 23.03.2022 Правительством Российской Федерации принято постановление N 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" (далее - Постановление N 442), вступившее в силу 25.03.2022 и устанавливающее следующие особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в период со дня вступления в силу указанного постановления по 30 июня 2023 г. включительно.
Так, положениями Постановления N 442, действовавшего при первоначальной приемке (12.12.2022), было предусмотрено право участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта только в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", под существенным недостатком товара следует понимать:
а) неустранимый недостаток товара - недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара в целях, для которых товар такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию;
б) недостаток товара, который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования.
В ходе рассмотрения дела в подтверждение своих доводов о наличии в квартире существенных недостатков истцом в лице своего представителя заявлено ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы.
В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Учитывая, что для установления обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, требуются специальные познания, определением суда от 09.10.2024 по ходатайству представителя истца назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено экспертам ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз».
По результатам проведенного исследования и в соответствии с заключением № № от 11.12.2024 эксперты пришли к следующим выводам.
В квартире № №, расположенной по адрес: <адрес> имеются недостатки, указанные в акте осмотра от 12.12.2022.
Все дефекты, выявленные в ходе данной экспертизы, являются строительными и устранимыми.
Так, экспертами выявлено и зафиксировано наличие следующих недостатков:
- пропуски раствора в швах кладки в помещении СУ;
- некачественная теплоизоляция в монтажном шве узлов примыкания балконного блока к стеновому проему в помещении комнаты 1;
- некачественная теплоизоляция в монтажном шве узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам в помещении комнаты 1;
- некачественная теплоизоляция в монтажном шве узлов примыкания оконного блока к стеновому проему в помещении комнаты 2;
- некачественная теплоизоляция в монтажном шве узлов примыкания оконного блока к стеновому проему в помещении комнаты 3.
Стоимость устранения выявленных устранимых строительных недостатков (дефектов) на дату проведения экспертизы, согласно расчету экспертов, составляет: 105 184 руб. 74 коп.
Срок устранения выявленных устранимых строительных недостатков (дефектов) составляет: 11,6 часов (1,45 рабочих смен).
Сторонами выводы судебной экспертизы не оспаривались, у суда оснований не доверять заключению судебной экспертизы не имеется, поскольку экспертиза ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз» проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», заключение экспертов № № от 11.12.2024 дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенных исследований, экспертами изложены результаты исследования, заключение содержит категоричные ответы на поставленные судом вопросы, ответы являются последовательными, не допускают неоднозначного толкования. Эксперты до начала производства экспертизы были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеют необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальность, стаж работы. При таких обстоятельствах заключение судебной экспертизы принимается судом как надлежащее доказательство по делу.
Оценив в совокупности представленные по делу доказательства, исходя из установленных обстоятельств по делу, с учетом выводов судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что выявленные истцом при осмотре квартиры недостатки, в частности, с учетом установленных экспертами сроков и стоимости их устранения, не могут быть признаны существенными, приводящими к невозможности или недопустимости использования квартиры в целях проживания.
Постановлением Правительства РФ от 23.03.2022 N 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" установлено, что в случае уклонения участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Ввиду отсутствия существенных недостатков объекта долевого строительства, которые могли послужить основанием для отказа истца от приемки объекта долевого строительства, а также ввиду фактического истечения установленного законом срока принятия дольщиком объекта долевого строительства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания одностороннего акта от 04.12.2023 о передаче застройщиком объекта долевого строительства недействительным.
Поскольку истцу отказано в удовлетворении основного требования, производные от него требования о взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов удовлетворению также не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 56, 67, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья
Решение в окончательной форме изготовлено 21.04.2025.