Дело № 2-1034/2025
УИД 61RS0020-01-2025-000900-02
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
сл. Родионово-Несветайская 09 июля 2025 года
Новошахтинский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Евтушенко М.И., при секретаре Сахаровой Д.В.,
с участием
представителя истца – заместителя прокурора Родионово-Несветайского района Ростовской области Сквирко Р.В.,
представителя ответчика Администрации Родионово-Несветайского района - ФИО1,
представителей ответчика ФИО2 – адвокатов Евтушенко А.Н., Сухинина В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Прокурора Родионово-Несветайского района Ростовской области в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования «Родионово-Несветайский район» в лице уполномоченного органа – Администрации Родионово-Несветайского района к Администрации Родионово-Несветайского района, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Ростовкой области, Управление Федеральной антимонопольной службы по Ростовской области,
УСТАНОВИЛ:
Прокурор Родионово-Несветайского района обратился в суд с исковым заявлением в защиту интересов неопределенного круга лиц, и муниципального образования «Родионово-Несветайский район» в лице уполномоченного органа – Администрации Родионово-Несветайского района, в котором, с учетом уточнения, просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от .... №.... с кадастровым номером №...., заключенный между Администрацией Родионово-Несветайского района и ФИО2. Применить последствия недействительной (ничтожной) сделки, прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №..... Возложить на ФИО2 обязанность возвратить Администрации Родионово-Несветайского района земельный участок с кадастровым номером №.....
В обоснование своих требований указывает, что при проведении проверки Прокуратурой района установлено, что на основании постановления Администрации Родионово-Несветайского района от .... №.... проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, открытого по составу участников, из земель населенных пунктов Родионово-Несветайского сельского поселения, площадью <данные изъяты> м?, кадастровый №...., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование – склады.
По результатам проведенного аукциона администрацией Родионово-Несветайского района заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов Родионово-Несветайского сельского поселения от .... №.... с ФИО2, являющейся победителем торгов. В последующем арендатором ФИО2 на указанном земельном участке возведен объект капитального строительства – нежилое здание «склад», площадью 4 м?, право собственности на который зарегистрировано .... за №..... Возведение объекта капитального строительства на земельном участке послужило основанием для его преимущественного приобретения ФИО2 в собственность путем выкупа на основании заключенного Администрацией Родионово-Несветайского района договора купли-продажи от .... №.....
Отмечает, что Администрацией Родионово-Несветайского района при заключении договора купли-продажи не учтена несоразмерность площади предоставляемого земельного участка возведенному на нем объекту капитального строительства. Так, площадь возведенного ФИО2 склада составляет <данные изъяты> м?, а площадь предоставленного земельного участка – <данные изъяты> м?, что не соответствует требованиям земельного законодательства. Таким образом, Администрация района в собственность ФИО2 передала земельный участок, площадь которого в 320 раз превышает площадь, необходимую для использования расположенного на нем объекта.
В своих возражениях на исковое заявление Администрация Родионово-Несветайского района возражает против удовлетворения исковых требований, указывает при этом, что со стороны Администрации нарушений закона не допущено. Отмечает, что Земельный кодекс РФ не содержит специальных норм, обязывающих собственников зданий и сооружений при обращении в уполномоченные органы обосновывать площадь испрашиваемого в порядке ст. 39.20 ЗК РФ земельного участка. Также действующее законодательство не устанавливает требования к минимальной или максимальной площади объектов капитального строительства; расширительное толкование норм закона в данном случае не допускается.
В своих возражениях на исковое заявление ответчик ФИО2 в лице представителя – адвоката Евтушенко А.Н. просит отказать в удовлетворении исковых требований. При этом обращает внимание суда на то, что требования прокурора направлены на лишение ФИО2 права собственности на объект недвижимого имущества (здание склада), при этом прокурором не заявлены требования о возмещении ответчику стоимости имущества, и за чей счет она должна быть произведена. Указывает, склад был возведен с соблюдением всех норм действующего законодательства и введен в гражданский оборот, признаками самовольного строения в соответствии со ст. 222 ГК РФ не обладает. Отмечает, что площадь земельного участка, который может быть выкуплен арендатором в порядке ст. 39.3 ЗК РФ, определяется на основании установленных законодательством требований к образованию земельных участков соответствующей категории и не ограничена площадью участка, необходимого для использования объекта, правомерно размещенного на таком участке с учетом его разрешенного использования. Следовательно образованный земельный участок, в своих границах стоящий на кадастровом учете, не может быть изменен или уменьшен для продажи только под зданием, строением или сооружением, поскольку испрашиваемый земельный участок уже сформирован и включен в реестр ЕГРН в существующих границах. Отмечает, что прокурор сделал самостоятельные, ничем не подтвержденные выводы о несоответствии площади спорного земельного участка площади, необходимой для эксплуатации возведенного на нем объекта. Кроме того, требующим специальных знаний в области строительства и землеустройства является и вопрос о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации возведенного на нем объекта. Обращает внимание суда на то, что действующее законодательство не содержит требований к минимальным или максимальным размерам площади объекта капитального строительства, в частности, склада, как и не содержит ограничений размера площади земельного участка, на котором расположен склад без проведения торгов, то есть отрицает факт голословного утверждения прокурора о том, что испрашиваемый земельный участок был предоставлен ФИО2 большей площади чем положено.
В судебном заседании адвокатом Евтушенко А.Н. неоднократно вносились предложения об уточнении искового заявления в части возвращения ФИО2 стоимости земельного участка, мотивированные тем, что в случае удовлетворения судом иска и возвращения спорного земельного участка Администрации, стороны должны быть приведены в первоначальное положение, и соответственно, Кондратьевой М..И. должна быть возвращена сумма, уплаченная ей при покупке земельного участка. В ходе рассмотрения судом настоящего дела уточнений исковых требований в указанной части не поступило.
Представитель Истца – заместитель прокурора Родионово-Несветайского района Сквирко Р.В. в судебном заседании поддержал требования искового заявления по изложенным в нем основаниям и просил их удовлетворить.
Ответчик ФИО2, будучи извещенной надлежащим образом, в судебное заседание не явилась. Дело рассмотрено с участием представителей ответчика ФИО2 – адвокатов Евтушенко А.Н. и Сухинина В.А., которые в судебном заседании поддержали Возражения на исковое заявление, просили отказать в удовлетворении иска.
Представитель ответчика Администрации Родионово-Несветайского района - ФИО1 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении искового заявления, поддержала доводы, изложенные в Возражениях на исковое заявление.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО – ФИО3, будучи извещенной надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, в Отзыве на исковое заявление просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.
Представитель третьего лица Управление Федеральной антимонопольной службы по Ростовской области, будучи извещенным надлежащим образом, в судебное заседание не явился.
Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.
В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В судебном заседании установлено, что на основании постановления Администрации Родионово-Несветайского района от .... №.... проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, открытого по составу участников, из земель населенных пунктов Родионово-Несветайского сельского поселения, площадью <данные изъяты> м?, кадастровый №...., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование – склады.
По результатам проведенного аукциона администрацией Родионово-Несветайского района заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов Родионово-Несветайского сельского поселения от .... №.... с ФИО2, являющейся победителем торгов. Договор аренды земельного участка заключен на 5 лет – с .... по ..... Земельный участок был передан ФИО2 .... по Акту приема-передачи.
В последующем арендатором ФИО2 на указанном земельном участке возведен объект капитального строительства – нежилое здание «склад», площадью 4 м?, право собственности на который зарегистрировано .... за №.....
.... в Администрацию Родионово-Несветайского района от ФИО2 поступило заявление о предоставлении ей в собственность спорного земельного участка за плату, поскольку ею на данном земельном участке был возведен объект капитального строительства – нежилое здание «склад».
Рассмотрев представленные ФИО2 документы, Администрацией Родионово-Несветайского района .... принято Постановление №.... «О предоставлении ФИО2 в собственность за плату земельного участка на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов, в связи с расположением на указанном земельном участке объекта недвижимости, собственником которого является ФИО2
.... между Администрацией Родионово-Несветайского района и ФИО2 заключен Договор купли-продажи земельного участка №...., который .... зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО за регистрационным номером №.....
Статьей 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом, то есть возвращение каждой из сторон всего полученного по такой сделке носит двусторонний характер.
Вместе с тем, заявляя исковые требования о прекращении права собственности ФИО2 на спорный земельный участок, не вернув Ответчику покупную цену и не восстановив право аренды, которое имелось на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, прокурор, кроме того, не просит восстановить право муниципальной собственности на спорный земельный участок, фактически превращая его в бесхозяйный, что препятствует дальнейшему заключению как договора аренды, так и договора купли-продажи (данная позиция изложена в Определении СК по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 10.09.2024 № 53-КГ24-7-К8).
Суд также отмечает, что требования прокурора по возврату Администрации всего земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, а именно склад, который принадлежит на праве собственности ФИО2, нарушает принципы, закрепленные в Конституции РФ, поскольку с возвратом земельного участка в указанной площади произойдет и возврат объекта недвижимого имущества (склада), который на законных основаниях введен в гражданский оборот и расположен на спорном земельном участке.
В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Положения указанной нормы предполагают недобросовестное поведение (злоупотребление) правом с обеих сторон сделки, а также осуществление права исключительно с намерением причинить вред другому лицу или с намерением реализовать иной противоправный интерес, не совпадающий с обычным хозяйственным (финансовым) интересом сделок такого рода.
Следовательно, для квалификации сделки как совершенной со злоупотреблением правом в дело должны быть представлены доказательства того, что, заключив спорный договор, стороны имели умысел на реализацию какой-либо противоправной цели.
Суд обращает внимание, что Земельный кодекс Российской Федерации не содержит специальных норм, обязывающих собственников зданий и сооружений при обращении в уполномоченные органы обосновывать площадь испрашиваемого в порядке ст. 39.20 ЗК РФ земельного участка. Действующее законодательство не устанавливает требования к минимальной или максимальной площади объектов капитального строительства. Расширительное толкование норм закона в данном случае не допускается.
Таким образом, будучи собственником объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке, ФИО2 в соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ имела исключительное право на его приобретение, в том числе, в собственность без проведения торгов на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
При этом следует учитывать, что ст. 33 ЗК РФ, устанавливающая требование соразмерности выкупаемых участков нормам отвода и иным нормативам, утратила силу с ...., то есть до заключения оспариваемого договора купли-продажи.
Разрешая заявленные требования, суд исследовав и оценив доказательства по делу, приходит к выводу, что спорный земельный участок выбыл из публичной собственности по воле Администрации Родионово-Несветайского района. Кроме того ФИО2, как арендатор спорного земельного участка, обладала исключительным правом на выкуп земельного участка без проведения публичных торгов в силу ст. 39.3 ЗК РФ.
Таким образом истцом не доказано наличие оснований для признания сделки недействительной и применения последствий ее ничтожности, в связи с чем суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований.
С учетом вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении требований искового заявления Прокурора Родионово-Несветайского района Ростовской области в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования «Родионово-Несветайский район» в лице уполномоченного органа – Администрации Родионово-Несветайского района к Администрации Родионово-Несветайского района, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Ростовкой области, Управление Федеральной антимонопольной службы по Ростовской области, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новошахтинский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 18.07.2025.
Судья М.И. Евтушенко