Дело № 2-554/2023

УИД: 89RS0002-01-2023-000316-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 апреля 2023 года г. Лабытнанги

Лабытнангский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего: судьи Когаева Г.Ю.,

при ведении протокола с/заседания помощником судьи Моисеевой В.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Лабытнанги о возложении обязанности заключения договоры аренды земельного участка и признании договора аренды недействительным,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском о возложении обязанности на Администрацию города Лабытнанги заключения договора аренды земельного участка №, площадью 1172 кв.м., земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 917 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 255 кв.м., находящихся по адресу: ... для завершения строительства индивидуального жилого дома. Кроме того, просила признать недействительным договор аренды от 09.04.2018 № 108 ХП.

В обоснование требований указав, что 09.04.2018 между Администрацией МО п. Харп (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1172 кв.м., (земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 917 кв.м., земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 255 кв.м.) находящийся по адресу: ..., с видом разрешенного использования: «для объектов жилой застройки». На указанном земельном участке имеется: «Объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: индивидуальный жилой дом», который принадлежит на праве собственности ФИО1 Срок аренды земельного участка составляет 3 года, а именно: с 17.01.2018 по 16.01.2021. ФИО1 30.07.2021 в адрес ответчика направлено заявление о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства индивидуального жилого дома. В ответном письме ответчиком заявителю ФИО1 было отказано в заключении договора аренды земельного участка на новый срок. 31.08.2022 ФИО1 вновь обратилась с заявлением к ответчику о продлении договора аренды земельного участка, однако ей вновь было отказано в продлении договора аренды земельного участка.

Определением Лабытнангского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06.04.2023, принят отказ ФИО1 от иска к Администрации города Лабытнанги в части возложения обязанности, заключения договора аренды земельного участка №, площадью 1172 кв.м. и признания недействительным, договора аренды от 09.04.2018 № 108 ХП, в указанной части производство по делу прекращено.

В судебном заседании истец ФИО1, исковые требования в части возложения обязанности на ответчика заключения с ней договора аренды земельного участка с кадастровым номером 89:09:110401:15, общей площадью 917 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 89:09:110403:41, общей площадью 255 кв.м., для завершения строительства индивидуального жилого дома поддержала, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика Администрации города Лабытнанги ФИО2, в судебном заседании пояснила, что в настоящее время отсутствуют правовые основания для заключения с ФИО1 договора аренды земельного участка без проведения торгов, поддержав тем самым доводы, изложенные в возражениях относительно заявленного иска.

Выслушав стороны, исследовав представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Спорные отношения регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования, распоряжения своим имуществом. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (ч. 1 ст. 263 ГК РФ).

В силу ст. 11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель (в ред. Федерального закона от 10.05.2007 № 69-ФЗ). Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

Так, согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Как указано в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Так, в соответствии с положениями пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок публичной собственности предоставляется: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из анализа вышеизложенных положений закона следует, что предусмотрены два случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов: - когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015; - когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015.

Таким образом, для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), предусмотрена возможность заключения договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной.

Как следует из материалов дела, 09.04.2018 между Администрацией МО п. Харп (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 108ХП (далее - договор № 108ХП), согласно которому, арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 917 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 255 кв.м., находящийся по адресу: ..., с видом разрешенного использования: «для объектов жилой застройки» (п. 1.1., 1.2 договора). Срок аренды земельного участка по указанному договору составляет 3 года, а именно: с 17.01.2018 по 16.01.2021 (л.д. 37-43).

14.09.2022 Администрацией города Лабытнанги на заявление ФИО1 о заключении договора аренды земельного участка, дан ответ о невозможности заключении договора аренды земельного участка, без проведения процедуры торгов (л.д. 11-12).

Согласно выписке из ЕГРН, степень готовности объекта с кадастровым номером № (индивидуальный жилой дом) на 17.01.2018 составляла 10%, собственником указанного объекта является ФИО1 с 17.01.2018 (л.д. 50-52).

На основании ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Как следует из п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость, земельным участком.

Поскольку спорные земельные участки с кадастровыми номерами 89:09:110401:15 и 89:09:110403:41 заняты объектом недвижимого имущества, принадлежащего ФИО1, эти земельные участки необходимы ей для завершения строительства объекта «Индивидуальный жилой дом, общей площадью 100 кв.м.».

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 года №10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 года №, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельные участки были предоставлены ФИО1 для завершения объекта строительства «Индивидуальный жилой дом, общей площадью 100 кв.м.», что следует из договора.

Право собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, площадью 100 кв.м. находящегося по адресу: ..., зарегистрировано в установленном законом порядке на праве собственности за ФИО1

Согласно п. 3 ст. 28 Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

На основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 к Администрации города Лабытнанги о возложении обязанности заключения договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Обязать Администрацию ... (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с ФИО1, ДД/ММ/ГГ г.р., уроженкой ... (паспорт ...) договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 917 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 255 кв.м., находящихся по адресу: ... сроком на три года, для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа через Лабытнангский городской суд в течение одного месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья: ...

...

...

Решение в окончательной форме принято 07 апреля 2023 года.

...

...