Дело №2-1161/2022

УИД 73RS0013-01-2022-002458-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 июля 2022 года г. Димитровград

Димитровградский городской суд Ульяновской области в составе председательствующего судьи Кудряшевой Н.В., при секретаре Попредкиной Л.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ФИО3 о понуждении к передаче земельного участка и расположенного на нем жилого дома, понуждению к государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом

УСТАНОВИЛ :

Истец ФИО1 обратилась в Димитровградский городской суд с указанным иском к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО2, в обоснование заявленных требований ссылаясь на то, что (ДАТА) между ней и ИП ФИО2 заключен договор инвестирования строящегося объекта недвижимости. В соответствии с условиями договора инвестирования результатом инвестиционной деятельности является жилой блок №* жилого дома блокированной застройки, возведенный по вышеуказанному адресу. В соответствии с п. 3.1 договора размер инвестиций согласован и определен в размере 4200 000 руб. Согласно п. 3.2 договора инвестиции направляются застройщику по частям. Конкретный срок и размер перечисления очередной суммы согласуется сторонами в устном порядке с заключением впоследствии дополнительного соглашения к договору.

В соответствии с п.3.4 договора истица передала ИП ФИО2 наличные денежные средства в сумме 1 550 000 руб. для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке по адресу:

Факт получения ответчиком денежных средств подтвержден его распиской.

Согласно п.2.1 договора по завершении инвестиционного проекта. сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения Инвестором обязательств по внесению инвестиций застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности по договору купли-продажи.

Решением Димитровградского городского суда от (ДАТА) (дело №*) установлено, что строительство жилого блока №* завершено и за ФИО2 зарегистрировано право собственности на указанное имущество. Однако ответчик игнорирует требования истицы по передаче и государственной регистрации на имя истицы права собственности объекта недвижимости, являющегося предметом договора инвестирования, ответчик уклоняется от получения денежных средств в свой адрес. Уклонение ответчика от передачи объекта недвижимости истцу противоречит ст. 309, 398, 556 ГК РФ и нарушает права истца, как покупателя имущества.

Просит обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 передать истице земельный участок и расположенный на нем жилой блок №* жилого дома блокированной застройки, площадью 140.2 кв.м. с кадастровым номером №*, расположенные по адресу: , обязать ответчика совершить государственную регистрацию перехода права собственности земельного участка и расположенного на нем жилого блока №* жилого дома блокированной застройки адресу: на ФИО1

Определениями суда к участию в дело в качестве ответчика привлечена ФИО3, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, ФИО4, ФИО5

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, участвуя в судебном заседании ранее доводы иска поддержала, указав, что между ней и индивидуальным предпринимателем ФИО2 была достигнута договоренность о том. что они будут строить дом по адресу: . Дом состоял из двух изолированных блоков, она намеревалась купить блок №* и должна была внести в счет строительства 4 200 000 руб. (ДАТА) она внесла ответчику 1 500 000руб. и 50 000 рублей на услуги по бронированию, между ними был подписан договор инвестирования строящегося объекта недвижимости, ФИО2, как Застройщик обязался передать ей готовый объект по завершению строительства, предположительно срок окончания строительства (ДАТА) года. Отмечает, что со стороны ответчика не было требований по передаче ему денег на строительство. Договор инвестирования они не регистрировали. Ответчик по окончанию строительства объект строительства жилой блок №* жилого дома ей не передал. Отрицает то обстоятельство, что испытывала финансовые трудности, что послужило основанием для разрыва отношений с ИП ФИО2. Просит иск удовлетворить.

Представитель истицы ФИО6, допущенный к участию в процессе на основании ст. 53 ГПК РФ доводы иска поддержал, дал аналогичные пояснения, указав, что в ходе рассмотрения дела им стало известно, что земельный участок и расположенный на нем жилой дом, являющиеся предметом спора проданы (ДАТА) ИП ФИО2 ФИО3 Считает, что ФИО3 «подставное лицо», так как по этому дому вновь вывешено объявление о его продаже. Также указал, что ФИО1 важно именно место расположения дома, по этой причине она настаивает на удовлетворении иска.

Ответчик индивидуальный предприниматель ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, участвуя в судебном заседании ранее, иск не признала, указав, что между сторонами возникли отношения, основанные на договоре инвестирования от (ДАТА), по условиям которого ФИО1 обязалась вносить денежные средства. ФИО1 внесла 1 500 000руб., от внесения остальной части денежных средств уклонилась из-за отсутствия денежных средств. Летом 2021 года ФИО1 устно поясняла, что у нее нет денежных средств на строительство и выражала намерение вернуть 1500 000руб., которые ей были внесены. Так как объект

нужно было достраивать, индивидуальный предприниматель ФИО2 договорился с истицей о том. что вернет ей 1500 000руб., когда завершит строительство, на что ФИО1 согласилась. Как установлено решением Димитровградского городского суда от (ДАТА) договор инвестирования имеет признаки договора купли-продажи, однако стороны должны были исполнить свои обязательства. Договорные отношения между сторонами прекращены в (ДАТА) года, денежные средства, ФИО2 был готов вернуть, однако ФИО1 уклонилась от их получения, по этой причине ФИО2 денежные средства в сумме 1 500 000руб. внесены на депозит нотариуса г.Димитровграда ФИО8. В настоящее время оба блока жилого дома по достроены и введены в эксплуатацию и проданы. ФИО2 не является их собственником. В иске просила отказать.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, об уважительности неявки суду не сообщила, представила возражения в которых в иске просила отказать, указав, что земельный участок и расположенный на нем жилой блок №* жилого дома блокированной застройки по адресу: принадлежит ей на основании договора купли-продажи от (ДАТА), расчет с Продавцом произведен полностью, переход права собственности зарегистрирован. На момент заключения договора объект обременений не имел. Считает, что является добросовестным покупателем, в иске просит отказать.

Третьи лица: ФИО5, ФИО4, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание не явились, возражений на иск не представили.

Суд, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, допросив свидетеля, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что (ДАТА) ИП ФИО2 и ФИО1 заключили договор инвестирования строящегося объекта недвижимости, в соответствии с условиями которого инвестор (ФИО1) передает заказчику денежные средства в сумме 4200000 руб. для осуществления проекта по созданию инвестиционной деятельности – строительства жилого блока №* дома блокированной застройки по адресу .

При подписании указанного договора ФИО1 (Инвестор) передала ответчику наличными денежными средствами сумму в размере 1500000 руб., что не оспаривалось сторонами.

Согласно условий договора инвестирования по завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций застройщик передает инвестору результат инвестиционной деятельности по договору купли-продажи (или иной сделки об отчуждении этого имущества).

Стороны договорились, что инвестиции направляются инвестором застройщику по частям; конкретный размер и срок перечисления очередной суммы согласуются сторонами в устном порядке с заключением впоследствии дополнительного соглашения к данному договору, которое будет являться его неотъемлемой частью (л.д.11-13).

Распиской, представленной в материалы дела (л.д.14), подтверждено, что ФИО2 (ДАТА) получил от ФИО1 денежные средства в размере 1 500 000 руб. в качестве неполной оплаты за объект недвижимости, расположенный по адресу

В материалах дела имеется разрешение на строительство от (ДАТА) №№* выдано Администрацией ФИО2, на строительство объекта капитального строительства дома блокированной застройки на 2 блок секции по адресу: (л.д.195-196).

Из материалов дела и пояснений сторон, данных в судебном заседании, следует, что строительство жилого блока №* жилого дома блокированной застройки по ул.Ш Интернационала, 83 ФИО2 было завершено, и за ФИО2 (ДАТА) было зарегистрировано право собственности на указанное недвижимое имущество, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.28-30).

Земельный участок, на котором расположен указанный жилой блок, также находился в собственности ФИО2, право собственности на земельный участок зарегистрировано (ДАТА), что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости площадь указанного земельного участка составляет 439+/-4,31, образован указанный участок путем раздела земельного участка с кадастровым номером №* (л.д.198-201).

Постановлением Администрации №* от (ДАТА) «О присвоении адресов земельным участкам, зданиям по ул. IIIИнтернационала» постановлено присвоить адрес земельному участку площадью 439 кв.м. с кадастровым номером №* по присвоить адрес земельному участку площадью 461 кв.м. с кадастровым номером №* по (л.д.197).

Как установлено судом, предметом настоящего иска фактически является жилой блок №* жилого дома блокированной застройки по адресу: и земельный участок, площадью 461 кв.м с кадастровым номером №* по этому же адресу, в то время как в иске истец заявляя требования указывает адрес спорных объектов как : , что суд считает технической опиской.

Решением Димитровградского городского суда по делу №* от (ДАТА), вступившим в законную силу (ДАТА), по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора инвестирования строящегося объекта недвижимости постановлено:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества отказать

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора инвестирования строящегося объекта недвижимости отказать (л.д.41-44).

При рассмотрении указанного выше гражданского дела судом установлено, что между сторонами заключен, по сути, договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. На это указывают как и условия договора инвестирования, так и то обстоятельство, что ФИО1 не является собственником земельного участка, на котором ФИО2 произвел строительство, что исключает заключение между ними договора строительного подряда. Оснований для удовлетворения заявленных требований ФИО1 не установлено, в связи с чем в иске было отказано.

Решение Димитровградского городского суда от (ДАТА) (дело №*) имеет преюдициальное значение для разрешения настоящего иска.

Разрешая исковые требования о понуждении ответчиков передать истцу земельный участок и расположенный на нем жилой дом, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущества (статья 130).

В силу пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» судам рекомендовано при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, устанавливать правовую природу соответствующих договоров разрешать спор по правилам глав 30, 37, 55 Гражданского Кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передачи покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано (абзац 2 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54).

Более того, согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не| зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

(ДАТА) ФИО2 внес в депозит нотариуса нотариального округа и ФИО8 денежные средства в размере 1500000 руб., полученные от ФИО1 по договору инвестирования, что подтверждено соответствующей справкой (л.д.84,86).

На момент рассмотрения настоящего дела ФИО2 не является собственником спорных объектов недвижимого имущества, поскольку (ДАТА) ФИО2 продал по договору купли-продажи ФИО3 принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости: земельный участок площадью 461 кв.м. и расположенный на нем жилой блок №* жилого дома блокированной застройки с кадастровым номером №* общей площадью 140.2 кв.м. по адресу: , право собственности ФИО3 на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается сведениями из ЕРГН от (ДАТА) и договором купли продажи земельного участка и жилого блока №* жилого дома блокированной застройки от (ДАТА) (л.д.71-74, 170).

Суд соглашается с позицией ответчика ФИО3 о том, что в данном случае она является добросовестным приобретателем, поскольку на момент заключения сделки купли-продажи ((ДАТА)) каких-либо ограничений для ее совершения не имелось.

При рассмотрении иска суд считает необходимым отметить, что недобросовестного поведения или злоупотребления правом со стороны ответчика индивидуального предпринимателя ФИО2 суд не усматривает по следующим основаниям.

Истица ФИО1 вправе требовать от ИП ФИО2 передачи ей объектов строительства, как покупателю по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи, при условии, если она исполнила надлежащим образом обязательства по оплате стоимости объектов строительства. Однако в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие то обстоятельство, что ФИО1 выполнила условия договора инвестирования от (ДАТА) и на момент настоящего иска оплатила в полном объеме денежные средства по договору инвестирования в сумме 4 200 000 руб.

Истица и ее представитель не отрицали, что по договору инвестирования оплатили лишь 1 500 000 руб., иных денежных средств не вносили.

Судом допрошена свидетель ФИО9, которая показала суду, что между ней и ИП ФИО2 заключен агентский договор, по которому оказывает услуги по реализации вновь возведенных объектов строительства ФИО2 Так, между ИП ФИО2 и ФИО1 (ДАТА) заключен договор инвестирования, однако в (ДАТА) года ФИО1, договорившись о встрече с ФИО2 в ее присутствии говорила о том, что оказывается от исполнения договора инвестирования, просила вернуть ей деньги. Между ФИО1 и ФИО2 достигнута договоренность о том, что ФИО2 вернет ей деньги, как только объект будет достроен.

Оснований не доверять показаниям свидетеля у суда не имеется, свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показания и является лицом не заинтересованным в исходе дела.

При разрешении настоящего иска суд также учитывает, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Заключение инвестиционного договора между сторонами порождает лишь обязательственные отношения между ними и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства и защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

Как было установлено выше, договор купли-продажи на спорные объекты недвижимости между сторонами не заключался, решением суда от (ДАТА) (дело №*) в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества отказано, на момент рассмотрения настоящего иска законным владельцем спорных объектов недвижимости ФИО2 не является, соответственно оснований, предусмотренных законом, по которым на ответчиков следует возложить обязанности по передаче ФИО1 жилого блока №* жилого дома блокированной застройки с кадастровым номером №* и земельного участка с кадастровым номером №* площадью 461 кв.м. не имеется.

С учетом изложенного, в удовлетворении иска надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-198ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ФИО3 о понуждении к передаче земельного участка и расположенного на нем жилого блока №* жилого дома блокированной застройки по адресу: , понуждении к совершению государственной регистрации перехода права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Димитровградский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения – 15 июля 2022 года.

Председательствующий судья Н.В. Кудряшева