Дело № 2-1181/2022
УИД 03RS0011-2022-001639-52
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 сентября 2022 года город Ишимбай
Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Яскиной Т.А.
при секретаре Григорьевой Н.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,
установил:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.
В обоснование требований указано, что 29.08.2019 г. между администрацией городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан и ФИО1 был заключен договор аренды №№ земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью № кв.м., адрес местоположения цель использования для строительства индивидуального жилого дома (для завершения строительства). Согласно п.3.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 12.08.2019 г. по 12.08.2021 г. В мае 2022 г. в адрес ответчика было направлено заявление о продлении договора аренды земельного участка, в удовлетворении которого ответчик отказал. Данный отказ считает незаконным, поскольку спорный земельный участок был предоставлен для строительства индивидуального жилого дома. На указанном земельном участке начато строительство жилого дома на основании выданного разрешения №№ сроком действия до 2022 г. Строительство до настоящего времени не завершено. Нарушений в использовании спорного земельного участка или условий договора аренды не допускается, арендная плата вносится своевременно.
С учетом вышеизложенного, истец просит признать отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в продлении договора аренды земельного участка незаконным, обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов для завершения строительства жилого дома.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась. О рассмотрении дела извещена надлежащим образом. В материалы дела поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствии, исковые требования поддерживает в полном объеме.
Ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом. Ходатайств об отложении дела слушанием в суд не поступало.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившегося лица.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется передать арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно положений п.1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Из положений п.1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п.1).
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) ( п.2).
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 ст. 621 ГК РФ и в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, либо, если такой срок в договоре не предусмотрен, в разумный срок до окончания действия договора аренды.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что 12.08.2009 г. между администрацией муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан и ФИО2 был заключен договор аренды №№ земельного участка площадью № кв. м. с кадастровым номером №, расположенный в границах участка почтовый адрес для строительства индивидуального жилого дома.
Срок аренды земельного участка установлен договором с 12.08.2009 года по 12.08.2019 года.
20.08.2018 г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которым ФИО1 приняла все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №№ от 12.08.2009 г.
Регистрация договора о передаче прав и обязанностей произведена Управлением Росреестра 24.08.2018 г.
Установлено, что земельном участке с кадастровым номером № расположен объект незавершенного строительства, площадью застройки № кв.м., степень готовности - 20%.
Собственником объекта незавершенного строительства является ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН на 24.07.2022 г. Дата регистрации права -02.08.2019 г.
29.08.2019 г. между администрацией городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан и ФИО1 заключен договор аренды №460-ФЛ земельного участка площадью № кв. м. с кадастровым номером №, расположенный в границах участка почтовый адрес для завершения строительства индивидуального жилого дома.
В соответствии с п.3.1 заключенного договора аренды срок аренды земельного участка устанавливается с 12.08.2019 г. по 12.08.2021 г.
В мае 2022 г. ФИО1 обратилась в отдел по Ишимбайскому району и г. Ишимбаю Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства.
Письмом №№ от 25.05.2022 года ФИО1 отказано в предоставлении земельного участка без проведения торгов поскольку не соблюдены условия, установленные пп.2 п.5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно подпункта 2 пункта 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Между тем, закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что спорный земельный участок используется истцом по целевому назначению, арендная плата вносится, на земельном участке возведен на основании разрешения на строительство № объект незавершенного строительства, право на который истцом зарегистрировано в установленном законом порядке. Истец направил заявление о заключении договора аренды, продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, не уведомлял арендатора о принятии решения не передавать земельный участок в аренду по окончании срока действия договора, иным лицам земельный участок не предоставлялся.
Кроме того, с учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.
Поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации, у ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
Поскольку оспариваемое решение ответчика нарушает права истца, в силу ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации оно подлежит признанию незаконным.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать незаконным отказ отдела по Ишимбайскому району и городу Ишимбай Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об отказе в продлении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу
Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, площадью 998 кв.м, без проведения торгов для завершения строительства индивидуального жилого дома.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня составления мотивированного решения – с 30.09.2022 года.
Судья подпись Яскина Т.А