Решение по делу № 2-3125/2024 от 01.10.2025 - о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки.

дело №2-988/2025 (№2-3125/2024)

24RS0004-01-2024-003493-91

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 мая 2025 года п. Березовка

Березовский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Царегородцевой М.А.,

с участием заместителя прокурора Березовского района Красноярского края Михалёва Д.В.,

при секретаре Юшковой А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Березовского района Красноярского края, действующего в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования поселок Березовка Березовского района Красноярского края и Российской Федерации, к администрации п. Березовка Березовского района Красноярского края, администрации Березовского района Красноярского края, Управления по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края, ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ :

<адрес> Красноярского края, действующий в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования поселок Березовка Березовского района Красноярского края и Российской Федерации, обратился с исковым заявлением, в котором просит:

- признать недействительным и отменить постановление администрации Березовского района Красноярского края от <дата> № «О предоставлении ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> на праве собственности за плату»,

- признать недействительным, заключенный между администрацией п.Березовка Березовского района Красноярского края и ФИО1, договор купли-продажи земельного участка от <дата> № и применить последствия недействительной сделки в виде возложения на ФИО1 обязанности возвратить земельный участок в муниципальную собственность п. Березовка Березовского района Красноярского края.

Требования мотивированы тем, что прокуратурой Березовского района проведена проверка соблюдения земельного законодательства в администрации Березовского района Красноярского края, в ходе которой установлено, что на основании постановления администрации Березовского района Красноярского края от <дата> №, <дата> администрацией Березовского района Красноярского края с ФИО1 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 2 562 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства вспомогательных объектов для поддержания основных функций «Ландшафтной» зоны, в аренду. На основании декларации об объекте недвижимости <дата> за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое здание (хозяйственная постройка) с кадастровым номером №, площадью 12 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. В последствии ФИО1 обратился в администрацию п. Березовка Березовского района Красноярского края с заявлением о предоставлении на праве собственности земельного участка с кадастровым номером №. В качестве основания к предоставлению земельного участка в собственность указано наличие в его границах объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ФИО1, нежилого здания с кадастровым номером №. На основании данного заявления, <дата> главой п.Березовка Березовского района Красноярского края вынесено постановление № о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № ФИО1 в собственность за плату. Договор купли-продажи указанного земельного участка между администрацией п.Березовка и ФИО1 заключён <дата>. Вместе с тем, проверка показала, что данное решение принято при наличии, предусмотренных законом, оснований к отказу в предоставлении земельного участка в собственность. Так, площадь объекта недвижимости, находящегося в собственности ФИО1 на момент совершения оспариваемой сделки составляет 12 кв.м., а площадь приобретенного по оспариваемому договору земельного участка составляет 2 562 кв.м. и значительно превышает площадь объекта. При этом какое-либо обоснование, указывающее на необходимость использования земельного участка соответствующей площади для эксплуатации строения, на момент совершения оспариваемой сделки из договора или постановления администрации п.Березовка не усматривается. При этом в 2019 году хозяйственная постройка с кадастровым номером № снята ФИО1 с кадастрового учёта. Кроме того, установлено, что земельный участок с кадастровым номером № образован с нарушением земельного и водного законодательства, поскольку находится в водоохранной зоне и прибрежной полосе <адрес>. Таким образом, в результате неправомерного определения границ спорного земельного участка причинён ущерб Российской Федерации посредством выбытия прибрежной полосы <адрес> в частную собственность без согласия уполномоченного органа, а также право неопределенного круга лиц пользоваться данными землями.

В судебном заседании представитель процессуального истца - заместитель прокурора района Березовского района Красноярского края Михалёв Д.В. исковые требования поддержал в полном объеме, по изложенным в нем основаниям, просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО1, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, путем направления сообщений по месту регистрации, а также по месту пребывания, подтвержденными сведениями предоставленными сотрудниками отдела адресно-справочной работы ГУ МВД России по Красноярскому краю.

Представители ответчиков администрации п. Березовка Березовского района Красноярского края, администрации Березовского района Красноярского края, Управления по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, дело просил рассмотреть дело в свое отсутствие, по существу спора предоставил пояснения.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации злоупотребление правом не допускается. Согласно ч. 1 ст. 35 Гражданского процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Согласно ст. 165.1 Гражданского процессуального кодекса РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому не явка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных правах.

В силу ст.ст. 167, 233 Гражданского процессуального кодекса РФ суд с согласия представителя истца считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков и третьих лиц в порядке заочного производства.

Выслушав заместителя прокурора Березовского района Красноярского края, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) в качестве основных принципов регулирования земельных правоотношений предусматривает, в том числе сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Согласно п. 1, п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Согласно ст. 1 Водного кодекса РФ (далее - ВК РФ) водный объект - эго природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.

В соответствии со ст. 8 ВК РФ водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности).

Статьей 24 ВК РФ к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области водных отношений относится владение, пользование, распоряжение водными объектами, находящимися в федеральной собственности.

Подпунктом 5 пункта 2 ст. 5 ВК РФ предусмотрено, что водотоки (реки, ручьи, каналы) относятся к поверхностным водным объектам. При этом поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии (п. 3 ст. 5 ВК РФ).

Частью 6 ст. 6 ВК РФ предусмотрено, что полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.

В соответствии со ст. 102 Земельного кодекса РФ, землями водного фонда являются земли, на которых находятся поверхностные водные объекты. На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков.

В силу ч. 2 и п. 3 ч. 5 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 65 ВК РФ, ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью:

1) до десяти километров - в размере пятидесяти метров;

2) от десяти до пятидесяти километров - в размере ста метров;

3) от пятидесяти километров и более - в размере двухсот метров.

Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного объекта и составляет тридцать метров для обратного или нулевого уклона, сорок метров для уклона до трех градусов и пятьдесят метров для уклона три и более градуса.

По смыслу приведённых выше норм права, водные объекты и их береговая полоса отнесены к объектам общего пользования, в отношении которых действующим законодательством установлен запрет на приобретение в частную собственность, поскольку данные объекты могут находится только в федеральной собственности.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделка недействительная по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Судом установлено, что постановлением администрации Березовского района Красноярского края от <дата> №, ФИО1 предоставлен в аренду, сроком на 3 года, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 2 562 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населённых пунктов, разрешенное использование – для строительства вспомогательных объектов для поддержания основных функций «Ландшафтной» зоны.

В этот же день, <дата>, между администрацией Березовского района Красноярского края и ФИО1, заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для использования в целях для строительства вспомогательных объектов для поддержания основных функций «Ландшафтной» зоны, общей площадью 2 562 кв.м.

Согласно п. 1.2 договора аренды № от <дата>, зданий, строений, сооружений на земельном участке не имеется.

На основании декларации об объекте недвижимости <дата> за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое здание (хозяйственная постройка) с кадастровым номером №, площадью 12 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

В соответствии с заявлением ФИО1, о предоставлении ему вышеуказанного земельного участка, на основании ст. 39.20 ЗК РФ, п. 2 ч. 1 ст. 11 Закона Красноярского края от <дата> № «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», ст.14 Федерального закона от <дата> № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», <дата> администрацией п. Березовка Березовского района Красноярского края принято постановление №, согласно которому ФИО1 предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 2 562 кв.м., с кадастровым номером №, в собственность за плату по выкупной цене, категория земель – земли населённых пунктов, разрешенное использование – для строительства вспомогательных объектов для поддержания основных функций «Ландшафтной» зоны.

<дата> между администрацией п. Берёзовка Березовского района Красноярского края и ФИО1 заключен договор № купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым администрация п. Берёзовка Березовского района Красноярского края (продавец) продала, а ФИО1 (покупатель) купил в собственность земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 562 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. На земельном участке расположен объект недвижимости (хозяйственная постройка), принадлежащий на праве собственности покупателю, общей площадью 12 кв.м. (пункт 1.3 договора). Стоимость спорного земельного участка составляет 65 рублей 33 копейки.

Право собственности ФИО1 на указанный земельный участок зарегистрировано в Управлении Росреестра по Красноярскому краю <дата>.

Согласно выписке из ЕГРН нежилое здание (хозяйственная постройка) с кадастровым номером №, площадью 12 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, снято с кадастрового учёта <дата>.

Прокурор в обоснование своих требований ссылается на несоразмерность, предоставленного ответчику в собственность земельного участка, в связи с расположенным на нем зданием, размеру самого здания, и размерам земельного участка, требуемого для обслуживания и эксплуатации здания.

Вместе с тем, ФИО1 ни при обращении в администрацию п. Березовка Березовского района Красноярского края с заявлением о предоставлении ему земельного участка, ни в суд не представил доказательств необходимости предоставления ему всего спорного земельного участка площадью 2 562 кв.м., как необходимого для использования, расположенного на нем и принадлежащего нежилого здания (хозяйственная постройка) площадью 12 кв.м. Отсутствуют доказательства этим же обстоятельствам и у администрации п. Березовка Березовского района Красноярского края, предоставившей ФИО1 в собственность земельный участок по площади в несколько раз превышающий площадь сооружения.

Таким образом, суд полагает, что земельный участок площадью 2 562 кв.м., безусловно, несоразмерен площади земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации нежилого здания (хозяйственная постройка).

Исходя из пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Следовательно, нахождение на земельном участке здания, строения или сооружения само по себе не является безусловным правом собственника этих объектов на получение земельного участка в собственность, поскольку для этого необходимо выяснять соответствие фактического использования земельного участка его целевому назначению и видам разрешенного использования. При этом собственник объекта недвижимости имеет право на приобретение земельного участка в размерах, занятых объектом недвижимости и необходимых для его использования. Площадь такого земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Таким образом, предоставление земельного участка собственнику здания, сооружения в соответствии с разрешенным использованием предполагает соответствие как целей использования земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, так и их площадей.

Расположение нежилого здания (хозяйственная постройка) площадью 12 кв.м на земельном участке, площадью 2 562 кв.м, предоставленном для использования в целях строительства вспомогательных объектов для поддержания основных функций «Ландшафтной» зоны, свидетельствует о явной несоразмерности площади участка размещенному на нем объекту и тем самым не соответствует разрешенному использованию такого земельного участка.

В связи с этим суд полагает, что действия сторон при передаче земельного участка в собственность ФИО1 совершены в обход существующего порядка предоставления земельных участков в собственность (путем проведения торгов и по иной цене), администрация п. Березовка Березовского района Красноярского края, заключив договор купли - продажи, фактически предоставила ответчику преимущество в получении участка в собственность, минуя соответствующие процедуры.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером № имеются ограничения в использовании, поскольку находится в водоохранной зоне <адрес>.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка, заключенный между администрацией п. Березовка Березовского района Красноярского края и ФИО1, заключен в нарушение указанных выше требований земельного законодательства, и при этом посягает на публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц), оно является ничтожным, поэтому требования прокурора являются законными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования прокурора Березовского района Красноярского края, действующего в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования поселок Березовка Березовского района Красноярского края и Российской Федерации, к администрации п. Березовка Березовского района Красноярского края, администрации Березовского района Красноярского края, Управления по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края, ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Признать недействительным и отменить постановление администрации п. Березовка Березовского района Красноярского края от <дата> № «О предоставлении ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на праве собственности за плату».

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № от <дата>, заключенный между администрацией п. Березовка Березовского района Красноярского края и ФИО1.

Привести стороны в первоначальное положение, обязав ФИО1, <дата> года рождения, возвратить земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес> в распоряжение Администрации п. Березовка Березовского района, со внесением в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих записей о регистрации права муниципальной собственности Администрации п. Берёзовка Березовского района на земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, и прекращении записи о регистрации за ФИО1 права собственности на земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>.

Разъяснить ответчику право подать в Березовский районный суд заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья М.А.Царегородцева

Дата изготовления полного текста решения 01 октября 2025 года.