Дело № 2-3/2023
(УИД- 26RS0021-01-2022-000220-03)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31.01.2023 г. г. ФИО4
Лермонтовский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Курдубанова Ю.В.
при секретаре Боярской К.Е.
с участием:
представителя истца ФИО1 – адвоката Николенко Н.Н. филиала №11 г.Черкесска Коллегии адвокатов КЧР по ордеру № 016709 от 15.06.2021 г., удостоверению № 39 от 09.10.2013 г.,
представителя ответчиков:
Администрации г. Лермонтова - ФИО2 по доверенности от 09.01.2023 г.,
Управления имущественных отношений Администрации г. Лермонтова - ФИО2 по доверенности от 09.01.2023 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г. Лермонтова, Управлению имущественных отношений Администрации г. Лермонтова о признании недействительными торгов, договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации г.Лермонтова, Управлению имущественных отношений Администрации г. Лермонтова, в котором просит признать недействительными результаты торгов, проведенных Управлением имущественных отношений Администрации г. Лермонтова на основании постановления Администрации г. Лермонтова от 13.11.2020 г. № 770 «О проведении торгов на право аренды сроком на 5 лет земельного участка площадью 4642 кв. м. с кадастровым номером 26:32:010111:127, место положения которого: РФ, Ставропольский край, городской округ <...> с видом разрешенного использования: автомобильные мойки», а так же признать недействительным договор № 3038-У аренды земельного участка от 28.12.2020 г., заключенный по результатам торгов между Управлением имущественных отношений Администрации г. Лермонтова и ФИО1
В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что в соответствии с постановлением Администрации г. Лермонтова от 13.11.2020 г. № 770 «О проведении торгов на право аренды сроком на 5 лет земельного участка площадью 4 642 кв.м. с кадастровым номером 26:32:010111:127, по адресу: <...> с видом разрешенного использования «автомобильные мойки», по результатам аукциона проведенного 22.12.2020 г., с ФИО1 был заключен договор № 3038-У аренды земельного участка от 28.12.2020 г. В ходе реализации приобретенного права владения и пользования указанным земельным участком, при сборе и оформлении документации для размещения объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 26:32:010111:127, ФИО1 были выявлены нарушения законодательства РФ, регулирующего проведение аукциона, что повлекло невозможность использовать земельный участок согласно вида разрешенного использования, заявленного Управлением имущественных отношений Администрации г. Лермонтова во время проведения аукциона. В нарушение норм действующего законодательства Управление имущественных отношений Администрации г. Лермонтова технические условия от ФГУП СК «Ставрополькрайводоканал» не были получены. Считает, что аукцион на право заключения договора аренды земельного участка должен быть признан недействительным, принимая во внимание тот факт, что указанный земельный участок не мог быть предметом проведения аукциона, более того, при организации и проведении самого аукциона организатором допущены существенные нарушения его проведения, выразившееся в указании в аукционной документации недостоверных сведений о предмете аукциона и порядке его проведения. Спорный земельный участок не мог быть предметом проведения аукциона потому, что согласно данных ФГУП СК «Ставрополькрайводоканал» на территории земельного участка КН 26:32:010111:127 находятся объекты коммунальной инфраструктуры обеспечивающие водоснабжение и водоотведение г. Лермонтова, а именно: водовод Ду=350 мм. на базовые резервуары №1-4; водовод Ду=350 мм. на промышленную зону г. ФИО4; центральный канализационный коллектор Ду=500 мм.; центральный канализационный коллектор Ду=700 мм. Любое строительство в охранной зоне водоводов и коллекторов запрещено. Указанные сведения были известны организатору аукциона, однако, не были доведены до сведения лиц, принимавших участие в нем, чем нарушено положение ст. 449 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента её совершения. В качестве досудебного порядка урегулирования спора истец обратился к ответчикам с досудебными уведомлениями 03.09.2021 г., однако, полученные ответчиками досудебные уведомления были проигнорированы, в связи с чем, истец обратился в суд.
Истец ФИО1, надлежаще извещенный, под роспись, о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представив письменное заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, с участием его представителя адвоката Николенко Н.Н.
Представитель истца ФИО1 по доверенности адвокат Николенко Н.Н. в судебном заседании просил удовлетворить исковые требования по изложенным в иске основаниям.
Представитель ответчиков Администрации г. Лермонтова, Управления имущественных отношений Администрации г. Лермонтова по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, представив письменные возражения на иск и письменные пояснени, в которых сослалась на то, что Администрация г. Лермонтова не согласна с результатами проведения внесудебной экспертизы, представленной истцом, поскольку данное доказательство недопустимо и не подлежит учету при вынесении решения суда по рассматриваемому делу. Требования к заключению эксперта определены в ст. 86 ГПК РФ и в ст.ст. 8, 25 ФЗ от 31.05.2001 №3-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ». Несоответствие экспертного заключения указанным требованиям влечет недопустимость экспертного заключения в качестве доказательства. При проведении указанной внесудебной экспертизы истец, а также суд были лишены возможности поставить перед экспертом соответствующие вопросы, заявлять отвод эксперту. Кроме того, эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности. Поэтому считает представленное истцом внесудебное экспертное заключение ненадлежащим, недопустимым доказательством. Кроме того, что установление границ водоохранных зон осуществляется органами государственной власти субъектов РФ при реализации переданных полномочий РФ по осуществлению мер по охране водных объектов или их частей, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территориях субъектов РФ; Федеральным агентством водных ресурсов и его территориальными органами – в отношении водоемов, которые полностью расположены на территориях соответствующих субъектов РФ (ч. 18 ст. 65 Водного кодекса РФ, п. 3 Правил установления границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов, утв. Постановлением Правительства РФ от 10.01.2009 г. №17). Зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются по решению органа исполнительной власти субъекта РФ (п. 5 ст. 18 ФЗ от 30.03.1999 г. №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»). На основании Приказа министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края от 05.03.2012 г. №72 «О Порядке утверждения проектов округов и зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях, установления границ и режима зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения на территории Ставропольского края» обязанность по установлению границ и режима зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения на территории Ставропольского края была возложена на министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края. В связи с изданием приказа министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края от 26.11.2018 г. №558, вступившего в силу на следующий день после дня его официального опубликования, Приказ министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края от 05.03.2012 г. №72 был признан утратившим силу. В период времени с 27.11.2018 г. до настоящего времени, Администрация не располагает сведениями об органе государственной власти субъектов РФ, на которые возложена обязанность по установлению границ и режима зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения на территории Ставропольского края. 27.09.2019 г. управлением имущественных отношений Администрации г. Лермонтова по договору №1 безвозмездного пользования объектами коммунальной инфраструктуры, находящимися в муниципальной собственности г. Лермонтова с правом предоставления услуг по водоснабжению и водоотведению, ГУП СК «Ставрополькрайводоканал» были переданы, в том числе, водопроводные сети г. Лермонтова. Торги по продаже земельных участков или на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, проводятся в соответствии со ст. 39.11 ЗК РФ. В соответствии с п.п. 4 п. 3 при подготовке к торгам организатор запрашивает информацию о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предусмотренной законодательством РФ о градостроительной деятельности, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений. Перечень запрашиваемых документов в ресурсоснабжающих организациях установлен ст. 39.11 ЗК РФ, при этом данный перечень является исчерпывающим и в нем отсутствует запрос в ресурсоснабжающие организации о возможности либо невозможности осуществления строительства. В соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления (п. 4 ст. 51 ГрК РФ). Перечень необходимых документов для получения разрешения на строительство установлен п. 7 ст. 51 Гк РФ, при этом, истец с заявлением на выдачу разрешения на строительство в Администрацию г. Лермонтова не обращался.
Представитель третьего лица ГУП «Ставрополькрайводоканал» по доверенности ФИО3, надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представив заявление с просьбой рассмотреть дело в её отсутствие и письменные возражения, в которых сослалась на то, что 04.09.2020 г. в адрес ПТП Железноводское филиала ГУП СК «Ставрополькрайводоканал» - Предгорный «Межрайводоканал» поступило обращение Управления имущественных отношений Администрации г. Лермонтова № 02-02/510 от 28.08.2020 г. о предоставлении технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения на земельном участке с кадастровым номером 26:32:010111:127, расположенном по адресу: <...> с видом разрешенного использования: автомобильные мойки. Письмом № 34-03/11437 от 09.09.2020 г. предприятием было сообщено, что выдача технических условий невозможна на данном этапе в связи с отсутствием необходимой информации об объекте, кроме того, было сообщено, что на территории земельного участка находятся объекты коммунальной инфраструктуры, обеспечивающие водоснабжение и водоотведение г. Лермонтова, любое строительство в охранной зоне водоводов и коллекторов запрещено. В сентябре и октябре 2021 г. по заявлениям ФИО1 ПТП Железноводское филиала ГУП СК «Ставрополькрайводоканал» - Предгорный «Межрайводоканал» неоднократно предоставляло информацию в адрес заявителя о невозможности (недопустимости) любого строительства в охранной зоне водоводов и коллекторов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:32:010111:127, в том числе объектов АЗС и автомойки.
Представитель третьего лица Управления федеральной антимонопольной службы по СК, надлежаще извещенного о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, не сообщил об уважительных причинах неявки.
Исследовав материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.) (п. 2 данной статьи).
Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом (абзац первый п. 4).
В соответствии с п. 1, пп. 15 п. 2, п. 6 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В силу п. 2 ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее, чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (п. 3 данной статьи).
В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Как видно из дела, согласно свидетельства о государственной регистрации права от 24.01.2015 г. за муниципальным образованием г. ФИО4 зарегистрировано право собственности на сооружение, назначение: канализационная сеть, расположенная по адресу: <...> протяженностью 1725 м., в том числе на территории земельного участка с кадастровым номером 26:32:010111:127.
Из технического паспорта с датой инвентаризации 12.09.2012 г. на балансе муниципального образования г. ФИО4 находятся сети водопроводные магистральные, протяженностью 58909 м., в том числе расположенные вдоль ул. Комсомольская г. Лермонтова на территории земельного участка с кадастровым номером 26:32:010111:127.
27.09.2019 г. Управлением имущественных отношений Администрации г. Лермонтова с ГУП СК «Старвополькрайводоканал» заключен договор №1 безвозмездного пользования объектами коммунальной инфраструктуры, находящимися в муниципальной собственности г. Лермонтова, а именно, сетями водопроводными и сетями канализационными, в том числе расположенными на ул. Комсомольская г.Лермонтова, для их эксплуатации и обслуживания.
13.11.2020 г. постановлением Администрации г. Лермонтова №770 принято решение провести 22.12.2020 г., в 11 час., торги (открытый по составу участников и по форме заявок аукцион) на право аренды сроком на 5 лет земельного участка, общей площадью 4642 кв.м., с кадастровым номером 26:32:010111:127, расположенного по адресу: <...> с видом разрешенного использования: автомобильные мойки (т. 1 л.д. 33).
Согласно выписки Управления имущественных отношений Администрации г. Лермонтова из протокола №2 заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков или продаже права аренды таких земельных участков от 22.12.2020 г., победителем торгов признан ФИО1 (т. 1 л.д. 34).
28.12.2020 г. Управлением имущественных отношений Администрации г. Лермонтова с ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, общей площадью 4642 кв.м., с кадастровым номером 26:32:010111:127, с видом разрешенного использования: автомобильные мойки, расположенного по адресу: <...> сроком на 5 лет. При этом, в п.5.1. данного договора аренды указано, что Арендодатель гарантирует, что указанный земельный участок никому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запрещением не состоит, правами третьих лиц не обременён (т.1. л.д. 21-27).
19.10.2021 г. в Арбитражный суд Ставропольского края поступило исковое заявление ФИО1 к Администрации г. Лермонтова, Управлению имущественных отношений Администрации г. Лермонтова о признании недействительными указанных торгов и договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:32:010111:127, которое было подано им в суд по почте 11.10.2021 г. (т. 1 л.д. 17, 44).
Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.03.2022 г. данное гражданское дело передано в Ставропольский краевой суд для направления в суд общей юрисдикции по подсудности.
08.04.2022 г. данное дело поступило из Ставропольского краевого суда в Лермонтовский городской суд для рассмотрения по подсудности.
Указанные обстоятельства достоверно подтверждаются исследованными в судебном заседании письменными доказательствами.
Статьёй 39.6 ЗК РФ определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи.
Пунктом 1 ст.442 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
В силу п.2 ст.168 ГК РФ следка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Определением суда от 15.08.2022 г. по делу назначена судебная строительно-техническая, землеустроительная экспертиза, производство которой поручено ООО «МЭЦ «Флагман».
Согласно заключению судебной строительно-технической, землеустроительной экспертизы № 605/22 от 16.12.2022 г., выполненной по назначению суда, на земельном участке с кадастровым номером 26:32:010111:127, расположенном по адресу: РФ, <...> проложены сети коммунальной инфраструктуры, обеспечивающие водоснабжение и водоотведение г.Лермонтова, а именно: подземный водопровод и подземная бытовая канализация, в том числе: водопровод Ду=350 мм. на базовые резервуары №1-4; водопровод Ду=300 мм. на промышленную зону г. Лермонтова; центральный городской канализационный коллектор Ду=700 мм.; центральный городской канализационный коллектор Ду=500 мм. На данном участке отсутствует установленная в соответствии с нормами и правилами санитарно-защитная зона подземных водопроводов и подземной бытовой канализации. Санитарно-защитная зона подземных водопроводов и подземной бытовой канализации подлежит установлению с внесением сведений в ЕГРН до 01.01.2025 г. До момента установления санитарно-защитных зон подземных водопроводов и подземной бытовой канализации определить расположение этих зон не представляется возможным. Определить возможность осуществления строительства автомобильной мойки на земельном участке с кадастровым номером 26:32:010111:127, расположенном по адресу: РФ, <...> не представляется возможным до момента определения территории на земельном участке с кадастровым номером 26:32:010111:127, расположенном по адресу: РФ, <...> ограниченной санитарно-защитными зонами подземных водопроводов и подземной бытовой канализации (т.2 л.д.84-139).
Оснований не доверять данному заключению судебной строительно-технической, землеустроительной экспертизы № 605/22 от 16.12.2022 г., у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет высшее инженерно-строительное образование по данной специальности, подготовку к экспертной деятельности, стаж работы 13 лет. При этом, сторонами и их представителями заключение судебной экспертизы не оспаривается.
В соответствии с п.4 ст.1 Градостроительного кодекса РФ зоны с особыми условиями использования территорий – охранные, санитарно – защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия народов РФ, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно – бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.
Согласно п.18 ст.105 ЗК РФ к зонам с особыми условиями использования территорий может быть отнесена санитарно – защитная зона.
Пунктом 25 Правил установления санитарно – защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно защитных зон, утверждённых Постановлением Правительства РФ №222 от 03.03.2018 г., определено, что сведения о санитарно – защитной зоне и ограничении использования земельных участков, расположенных в её границах, должны вноситься в Единый государственный реестр недвижимости.
Согласно ст.6 ЗК РФ установление, изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории осуществляется на основании решения уполномоченного органа государственной власти, органа местного самоуправления.
В судебном заседании достоверно установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 26:32:010111:127, расположенном по адресу: РФ, <...> проложены подземные сети коммунальной инфраструктуры, обеспечивающие водоснабжение и водоотведение г. Лермонтова, а именно: подземный водопровод и подземная бытовая канализация, в том числе: водопровод Ду=350 мм. на базовые резервуары №1-4; водопровод Ду=300 мм. на промышленную зону г. Лермонтова; центральный городской канализационный коллектор Ду=700 мм.; центральный городской канализационный коллектор Ду=500 мм. При этом, ни уполномоченным органом государственной власти субъекта РФ – Ставропольского края, ни органом местного самоуправления – Администрацией г.Лермонтова не установлены санитарно-защитные зоны подземного водопровода и подземной бытовой канализации, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:32:010111:127. В связи с чем, определить экспертным путём возможность осуществления строительства автомобильной мойки на данном земельном участке не представляется возможным до момента определения территории, ограниченной санитарно-защитными зонами подземных водопроводов и подземной бытовой канализации, с внесением сведений в ЕГРН.
При этом, Администрации г. Лермонтова и Управлению имущественных отношений Администрации г.Лермонтова до проведения 22.12.2020 г. торгов на право аренды земельного участка кадастровый номер 26:32:010111:127 заведомо было известно об обременении данного земельного участка коммунальной инфраструктурой: подземным водопроводом и подземной бытовой канализацией, поскольку собственником указанных объектов является именно муниципальное образование г. ФИО4, зарегистрировавшее право собственности в 2015 г., согласно выписки из ЕГРН, свидетельства о государственной регистрации права от 24.01.2015 г.
Согласно п.1 ст.449 ГК РФ торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Пунктом 2 ст.449 ГК РФ предусмотрено, что торги могут быть признаны недействительными так же в случае, если были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов и иные нарушения правил, установленных законом.
В силу п.4 ч.3 ст.39.11. ЗК РФ образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путём проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляется в определённом порядке, предусматривающем получение информации о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно – технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предусмотренной законодательством РФ о градостроительной деятельности, за исключением случаев, если в соответствии с разрешённым использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.
Инициатором торгов – органом местного самоуправления - Администрацией г.Лермонтова, в нарушение указанных требований закона и порядка образования земельного участка с кадастровым номером 26:32:010111:127 для его предоставления в аренду с использованием под строительство автомобильной мойки путём проведения аукциона, не была получена, предусмотренная п.4 ч.3 ст.39.11.ЗК РФ, обязательная информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно – технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предусмотренной законодательством РФ о градостроительной деятельности, за исключением случаев, если в соответствии с разрешённым использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.
Так, 28.08.2020 г. и.о. начальника Управления имущественных отношений Администрации г. Лермонтова ФИО5 направил письмо в ГУП СК «Ставрополькрайводоканал», указав, дословно: «В связи с подготовкой документов для проведения торгов, прошу в срок до 10.09.2020 г. представить технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения на земельном участке общей площадью 4642 кв.м., с кадастровым номером 26:32:010111:127, расположенного по адресу: <...> с видом разрешенного использования: автомобильные мойки (т. 2 л.д. 14).
09.09.2020 г. в адрес и.о. начальника Управления имущественных отношений Администрации г. Лермонтова ФИО5 из ФГУП СК «Ставрополькрайводоканал» направлен письменный ответ об отказе в выдаче технических условий на подключение (технологическое присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения, с указанием на то, что на территории данного земельного участка находятся объекты коммунальной инфраструктуры, обеспечивающих водоснабжение и водоотведение г. Лермонтова, а именно: водопровод Ду=350 мм, на базовые резервуары №1-4; водопровод Ду=300 мм, на промышленную зону г. Лермонтова; центральный городской канализационный коллектор Ду=700 мм; центральный городской канализационный коллектор Ду=500 мм. (т. 2 л.д. 16).
Согласно п.4 ч.8 ст.39.11. ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствует информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно – технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предусмотренной законодательством РФ о градостроительной деятельности, за исключением случаев, если в соответствии с разрешённым использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.
Кроме того, в соответствии с Правилами землепользования и застройки территории г. Лермонтова Ставропольского края, утверждёнными решением Совета г. Лермонтова от 28.07.2010 г. №51, земельный участок с кадастровым номером 26:32:010111:127 расположен в территориальной зоне производственно-коммунальной ПК-3 с сооружениями и иными объектами V класса вредности, для которых необходима организация санитарно-защитной зоны (т. 1 л.д. 116).
Согласно ст. 18 Федерального закона от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ (ред. от 04.11.2022 г.) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются, изменяются, прекращают существование по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. При этом решения об установлении, изменении зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения принимаются при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии границ таких зон и ограничений использования земельных участков в границах таких зон санитарным правилам. Положение о зонах санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения утверждается Правительством Российской Федерации.
Пунктом 18 ст. 105 ЗК РФ к зонам с особыми условиями использования территорий отнесена санитарно-защитная зона.
В соответствии с п. 6 ст. 106 ЗК РФ установление, изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории осуществляются на основании решения уполномоченного органа государственной власти, органа местного самоуправления.
Таким образом, наличие на земельном участке с кадастровым номером 26:32:010111:127, расположенном по адресу: РФ, <...> подземного водопровода и бытовой канализации, без установления органом местного самоуправления границ их санитарно-защитных зон, является препятствием к использованию данного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования для строительства автомобильной мойки.
Согласно п.5.1 ч.8 ст.39.11. ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка.
При указанных обстоятельствах торги (открытый по составу участников и по форме подачи заявок аукцион) по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 26:32:010111:127 проведены органом местного самоуправления 22.12.2020 г. с нарушением закона и установленного порядка, поскольку указанный земельный участок не мог быть предметом аукциона в силу п.4 и п.5.1 ч.8 ст.39.11. ЗК РФ.
В связи с чем, доводы возражений представителя ответчиков Администрации г. Лермонтова, Управления имущественных отношений Администрации г. Лермонтова по доверенности ФИО2 со ссылкой на то, что Администрация г.Лермонтова не располагает сведениями об органе государственной власти субъекта РФ, на который возложена обязанность по установлению санитарно – защитных зон подземного водопровода и бытовой канализации, принадлежащих органу местного самоуправления и расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:32:010111:127, не могут быть приняты во внимание, при том, что согласно сообщения ФГУП СК «Ставрополькрайводоканал» собственником (владельцем) объектов коммунальной инфраструктуры, обеспечивающих водоснабжение и водоотведение г. Лермонтова, а именно: водопровод Ду=350 мм., водопровод Ду=300 мм., центральный городской канализационный коллектор Ду=700 мм., центральный городской канализационный коллектор Ду=500 мм., находящихся на территории земельного участка с кадастровым номером 26:32:010111:127, является муниципальное образование г. ФИО4, а ГУП СК «Ставрополькрайводоканал» осуществляет обслуживание указанных объектов на основании договора безвозмездного пользования № 1 от 27.09.2019 г., заключенного с Управлением имущественных отношений Администрации г. Лермонтова.
В границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством.
Отсутствие в извещении о проведении торгов информации о наличии на земельном участке с кадастровым номером 26:32:010111:127 зон с особыми условиями использования территории, а также о невозможности использования данного земельного участка, в соответствии с видом разрешенного использования, из-за отсутствия информации о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно – технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предусмотренной законодательством РФ о градостроительной деятельности, за исключением случаев, если в соответствии с разрешённым использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, является существенным нарушением порядка проведения торгов.
Таким образом, доводы истца о том, что торги на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:32:010111:127 Администрацией г.Лермонтова 22.12.2020 г. проведены с нарушением ст.449 ГК РФ, поскольку информация о наличии сетей подземного водопровода и подземной бытовой канализации на данном участке, предполагающих установление санитарно – защитных зон, не была доведена до его сведения до проведения торгов, как и информация об обременении указанного участка правами ГУП «Ставрополькрайводоканал», являющегося пользователем этих подземных сетей, а так же то, что в отношении указанного земельного участка отсутствовала обязательная информация о возможности подключения (технологического присоединения) строящихся объектов к сетям инженерно-технического обеспечения до проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка, обоснованы, подтверждаются материалами дела, а также выводами заключения судебной строительно-технической, землеустроительной экспертизы ООО «МЭЦ «Флагман» № 605/22 от 16.12.2022 г.
Согласно п.2 ст.449 ГК РФ признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствии, предусмотренных ст.167 настоящего кодекса.
Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 о признании недействительными, проведённых 22.12.2020 г. торгов, и заключённого по результатам торгов договора № 3038-У от 28.12.2020 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 26:32:010111:127 подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 196-198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 к Администрации г. Лермонтова, Управлению имущественных отношений Администрации г. Лермонтова о признании недействительными торгов, договора аренды земельного участка – удовлетворить.
Признать недействительными торги по продаже права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Лермонтова, проведенные 22.12.2020 г. Управлением имущественных отношений Администрации г. Лермонтова на основании постановления Администрации г. Лермонтова от 13.11.2020 г. № 770 «О проведении торгов на право аренды сроком на 5 лет земельного участка, площадью 4642 кв. м., кадастровый номер 26:32:010111:127, местоположение: РФ, Ставропольский край, городской округ ФИО4, ул. Комсомольская, с видом разрешенного использования: автомобильная мойка».
Признать недействительным договор № 3038-У от 28.12.2020 г. аренды земельного участка, площадью 4642 кв. м., кадастровый номер 26:32:010111:127, расположенного по адресу: РФ, Ставропольский край, городской округ ФИО4, ул. Комсомольская, заключенный по результатам торгов между Управлением имущественных отношений Администрации г. Лермонтова и ФИО1.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через Лермонтовский городской суд.
Председательствующий судья Ю.В. Курдубанов