дело № 2а-624/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 апреля 2023 года г. Оренбург

Центральный районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего, судьи Гречишниковой М.А.,

при секретаре Многолетней М.Е.,

с участием административного истца ФИО1,

представителя административного истца ФИО2, действующего на основании устного ходатайства,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области, заместителю главы администрации МО начальнику Управления по строительству, жилищно коммунальному и дорожному хозяйству ФИО3 о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка без торгов

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав в обоснование, что на основании договора купли-продажи от 20.10.2022 года приобрел в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома для личного проживания, который расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1197 кв.м. Согласно п. 3 договора купли-продажи право собственности на спорный объект возникло у продавца - ФИО4 на 1/2 долю в порядке наследования, согласно свидетельству о праве на наследство по закону от 28.12.2011 году и на 1/2 долю на основании договора купли-продажи от 01.06.2012 года. При этом, право собственности у первичного правообладателя ОНС, возникло у ФИО5 на основании свидетельства о государственной регистрации права № от 28.10.2010 г. т.е. до 01.03.2015 года введения главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). В связи с чем, ФИО1 полагает, что ФИО5, как первоначальный собственник ОНС, не имела в 2010 году возможности зарегистрировать право собственности на спорный объект без договора аренды земельного участка (ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), и после перехода к нему права собственности на спорный объект к нему также перешло и право аренды, сохранившееся у продавца после оформления наследства на спорный объект. Административный истец после совершения сделки по приобретению спорного ОНС, обратился в администрацию Оренбургского района с соответствующим заявлением об оформлении права аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1197 кв.м., но административный ответчик в уведомлении от 21.11.2022 года № отказал в предоставлении земельного участка в аренду без торгов, сославшись, на пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, предусматривающей, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку собственником объекта незавершенного строительства ФИО4 уже ранее был заключен договор аренды сроком на три года для завершения строительства без торгов, то оснований для заключения повторного договора аренды без проведения торгов у администрации не имеется. Ссылаясь на положения пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, что применимо и в отношении объектов незавершенного строительства, при этом административный ответчик в силу указаний п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ не воспользовался своим правом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды на обращение в суд с требованием об изъятии спорного ОНС, в связи, с чем у него не утрачено право на заключение договора аренды на земельный участок, на котором расположен объект ОНС, просит суд признать незаконным отказ администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области в предоставлении земельного участка без торгов, выраженный в уведомлении от 21.11.2022г. №, и обязать администрацию муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области заключить с ФИО1 без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на два года.

Определением суда к участию в дело в качестве административного соответчика привлечен заместитель главы администрации МО начальник Управления по строительству, жилищно коммунальному и дорожному хозяйству ФИО3, в качестве заинтересованных лиц привлечены смежные землепользователи ФИО6, ФИО7, продавец объекта недвижимости ФИО4

Административный истец ФИО1 и его представитель заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель административного ответчика, а также заместитель главы администрации МО начальник Управления по строительству, жилищно коммунальному и дорожному хозяйству ФИО3, также заинтересованные лица в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения административного истца и его представителя, рассмотрев исковое заявление, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ст. 226 Кодекса административного судопроизводства РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Из содержания пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными возможно при установлении судом совокупности таких условий, как несоответствие этих действий, решений нормативным правовым актам и нарушение ими прав, свобод и законных интересов административного истца.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, на основании договора купли-продажи от 20.10.2022 года, заключенного с ФИО4 Переход права собственности на указанный объект зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Указанный ОНС расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1197 кв.м., в отношении которого ранее между администрацией МО Соловьевский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области (арендодатель) и ФИО4 заключен договор аренды № от 08.11.2016 года сроком на три года, т.е. с 29.10.2016 года по 28.10.2019 года.

Согласно п. 6.2 договора аренды договор прекращает свое действие по окончанию его срока. При этом согласно п. 4.4.7 данного договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за два месяца до окончания срока действия договора о намерениях по дальнейшему использованию участка.

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 12.01.2017 года в Управление Росреестра, о чем имеется соответствующая отметка в договоре.

При этом прежний собственник ФИО4 (продавец) являлся законным правопреемником (наследником) ФИО5, которая являлась собственником ОНС, что подтверждено выпиской из ЕГРН регистрационная запись от 28.10.2010 года, с которой также ранее был заключен договор аренды земельного участка № от 24.08.2010 года заключенный с администрацией МО Оренбургский район Оренбургского района Оренбургской области, сроком с 24.08.2010 года по 24.07.2011 года, с разрешенным использованием для индивидуального строительства и ведения личного подсобного хозяйства.

Таким образом, с учетом представленных сведений, на момент отчуждения объекта ОНС по договору купли-продажи с ФИО4, договор аренды заключенный с последним от 08.11.2016 года прекратил свое действие.

Доказательств того, что после истечения срока действия договора аренды, с ФИО4 договор аренды перезаключался или продлялся на новый срок суду также не представлено.

Приобретя объект незавершенного строительства, 10.11.2022 года административный истец ФИО1 обратился в администрацию МО Оренбургский район Оренбургской области с заявлением о возможности заключения с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>

Уведомлением № от 21.11.2022 года администрация МО Оренбургский район Оренбургской области отказала в заключении договора аренды без торгов, сославшись на положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, предусматривающей, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку собственником объекта незавершенного строительства ФИО4 уже ранее был заключен договор аренды сроком на три года для завершения строительства без торгов, то оснований для заключения повторного договора аренды без проведения торгов у администрации не имеется. Также дополнительно указали, что после завершения строительства и государственной регистрации права собственности на здание, расположенное на указанном земельном участке, ФИО1 может обратиться в администрацию МО Оренбургского района с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду.

Административный истец полагает, что данное уведомление об отказе в заключении договора аренды земельного участка на котором размещен объект ОНС является незаконным.

Проверяя указанные доводы, суд исходит из следующего.

В силу положений статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1). При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом согласно п.1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством нее имеет права на при обретение земельного участка без проведения торгов..

Как указано, было ранее, в отношении земельного участка с кадастровым номером № ранее заключались договоры аренды изначально с первоначальным собственником ФИО5 от 24.08.2010 года т.е. до введения главы V.1 Земельного кодекса 01 марта 2015 года, и после 01 марта 2015 года уже с правопреемником (наследником) ФИО4 от 08.11.2016 года сроком на 3 года. Договор аренды от 08.11.2016 года зарегистрирован в установленном законом порядке.

Таким образом, принимая во внимание вышеуказанные положения законодательства, а также положения пп. 10 п. 2, пп.2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ администрация МО Оренбургский район Оренбургской области не усмотрела оснований для заключения договора аренды с новым собственником ФИО1, в виду того, что ранее данный земельный участок предоставлялся в аренду для завершения строительства прежнему собственнику объекта незавершенного строительства ФИО4 после 01 марта 2015 года, а следовательно однократное предоставление собственнику права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства ОНС ранее реализовано ФИО4

Следовательно, администрация МО Оренбургский район Оренбургской области не имело правовых оснований на заключение повторного договора аренды с новым собственником в отношении земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства для его завершения.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что обжалуемое уведомление об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без торгов является обоснованным, а административным истцом не представлено достаточных доказательств незаконности данного уведомления, в связи с чем, административный иск не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 177-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области, заместителю главы администрации муниципального образования начальнику управления по строительству, жилищно - коммунальному и дорожному хозяйству ФИО3 о признании решения, выраженного в уведомлении от 21.11.2022 года №, об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов незаконным, возложении обязанности заключить договор аренды - отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.А.Гречишникова

Решение в окончательной форме вынесено 10 апреля 2023 года.