Дело № 2-1272/2023
55RS0005-01-2023-000783-05
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Первомайский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Шакуовой Р.И.
при секретаре Жицкой М.И., помощнике судьи Гаюновой Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
в городе Омске 23 мая 2023 года
рассмотрев гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском в обоснование указав, что являлся нуждаясь в получении займа обратился к ФИО2 с предложением взять ипотечный займ под залог квартиры, поскольку у ФИО1 была плохая кредитная история.
ФИО2 была одобрена заявка на получение ипотечного займа и ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> использованием заемных средств на сумму 1 500 000 руб. предоставленных <данные изъяты>. Заемщиком по кредитному договору выступал ФИО2, а поручителем супруга ФИО3
Полученные ФИО2 денежные средства в размере 1 500 000 руб. были переданы ФИО1
ДД.ММ.ГГГГ ответчик открыл банковский счет и передал банковскую карту истцу для погашения кредита. Истец ежемесячно вносил денежные средства в сумме 16 620,99 руб.
В настоящее время кредит погашен.
Между тем покупатель фактически в квартиру не переезжал, не прописывался, бремя содержания имущества не нес, в квартире никогда не проживал.
У сторон не было намерения продать квартиру, целью данной сделки было получение кредитных денежных средств.
С учетом уточнений истец просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, ФИО3 недействительным и применить последствия недействительности сделки; признать недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ФИО2 и ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, восстановить запись о регистрации права собственности ФИО1 на спорную квартиру.
В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности, поддержала исковые требования с учетом уточнений, просила удовлетворить. Дополнительно суду пояснила, что истцу были необходимы денежные средства, но в связи с плохой кредитной историей ему не банки выдавали кредит. Тогда истец обратился к своему другу ФИО2 с просьбой обратиться за получением кредитных средств. С этой целью был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес>, для приобретения которой ФИО2 оформил ипотечный кредит в ПАО «ВТБ» и передал кредитные средства и карту для осуществления ежемесячных платежей ФИО1 Ипотечный кредит оплачивал ФИО1, фактически досрочно погасив всю кредитную задолженность, в том числе путем внесения единовременного платежа. Поскольку на момент заключения ипотечного договора и договора купли-продажи ФИО2 состоял в зарегистрированном браке, квартиры была оформлена в общую совместную собственность с ФИО3 В настоящее время между ФИО2 и ФИО3 брачные отношения прекращены. Вернуть стороны в первоначальное положение с учетом прекращения брачных отношений не получилось в добровольном порядке. Ссылается на мнимость сделки, стороны фактически не исполняли договор, покупатели Б-вы никогда не вселялись в квартиру, не прописывались, ключи им не передавались, коммунальные платежи не оплачивали.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании признал исковые требования в полном объеме. Пояснил, что ФИО1 приходится другом детства, который обратился к нему с просьбой оформить за вознаграждение кредит, ввиду невозможности самостоятельного получения кредита из-за плохой кредитной истории. Полученные под ипотечный кредит денежные средства банка «ВТБ» он их передал ФИО1, который оплачивал кредит. С ФИО3 до прекращения брачных отношений проживали в частном доме ее матери. В спорной квартире никогда не проживали, коммунальные платежи не оплачивали, ключи им не передавались. За коммунальные услуги по данной квартире была задолженность, о чем пришло уведомление на портал госуслуги ФИО3 Истец перечислил денежные средства ФИО3, но так задолженность она не погасила, впоследствии истцом была погашена задолженность.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Третьи лица Управление Росреестра по <адрес>, ПАО Банк ВТБ 24 в судебное заседание представителей не направили, извещены надлежащим образом.
Выслушав участвующих в деле лиц, свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст. 12 ГК РФ. Выбор способа защиты права принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами. Вместе с тем способ защиты права предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения. В этой связи субъект права вправе применить только определенный способ защиты гражданских прав.
Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) или более сторон (многосторонняя сделка).
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные частью 3 статьи 424 указанного Кодекса, не применяются.
Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2, ФИО3 (покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. Стоимость объекта составляет 2 500 000 руб., из которых 1 000 000 руб. уплачена покупателем наличными за счет собственных денежных средств в дату подписания договора, а 1 500 000 руб. за счет кредитных средств, предоставляемых ПАО Банком ВТБ24 (л.д.76-80).
Пунктом <данные изъяты> предусмотрено, что расчет между сторонами произведен в полном объеме, что подтверждается распиской.
Указанный договор подписан сторонами.
Указанная квартира передана покупателям по акту передачи от ДД.ММ.ГГГГ.
Изначально указанная квартира принадлежала ФИО1 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ.
Буквальное значение этого условия означает, что в момент подписания договора расчет уже произведен, договор стороны считают заключенным.
В этот же день ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> и ФИО2 был заключен кредитный договор № на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес> путь, <адрес> на сумму 1 500 000 руб., под <данные изъяты>% годовых, сроком на 242 месяца, ежемесячный платеж – 16 620,99 руб. (л.д.104-106).
ФИО3 по данному кредитному договору являлась поручителем, что следует из договора поручительства.
Согласно графику погашения ежемесячный платеж составляет 16 620,99 руб.
Согласно выписке из ЕГРН собственниками <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ являются ФИО3 и ФИО2 на праве общей совместной собственности.
Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Данному конституционному положению корреспондирует пункт 3 статьи 1 ГК РФ, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В соответствии с пунктом 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 167 части 1 и части 2 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с пунктом 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N № "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
В силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
По смыслу, придаваемому законом, под мнимой сделкой подразумевается сделка, которая совершена для того, чтобы произвести ложное представление на третьих лиц, характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей.
Мнимость сделки связывается с пониманием сторонами того, что эта сделка их не связывает, и они не имеют намерений исполнять ее либо требовать ее исполнения. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий.
Как разъяснено в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N № "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
По смыслу приведенных норм права, для признания договора купли-продажи мнимой сделкой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Оспариваемый договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ отвечает требованиям, предъявляемым к договору купли-продажи недвижимости: в нем четко определен предмет договора, предусмотрена цена недвижимого имущества, расчет по сделке произведен полностью, имущество передано по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, произведена государственная регистрация перехода права собственности на ФИО2 и ФИО3
Истец, обращаясь в суд, просил признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ мнимой сделкой, указав в обоснование, что при ее заключении стороны преследовали цель только получить кредитные денежные средства.
Исходя из представленной Бюро кредитных историй по запросу суда сведений следует, что истец имеет множество отказов по заявкам на кредит.
Истец указывает, что после заключения договора купли-продажи ответчики в квартиру никогда не вселялись, не прописывались в ней, расходов по ремонту содержанию не несли. Все это время спорная квартира продолжала оставаться во владении ФИО1
В обоснование мнимости сделки и отсутствии ее исполнения истцом представлены в материалы дела следующие доказательства.
Из копии лицевого счета №, выданной <данные изъяты>» следует, что в квартире по адресу: <адрес> постоянно зарегистрированы ФИО6 ФИО5 и ФИО6 ФИО7, хотя исходя из п.<данные изъяты> договору купли-продажи продавец обязуется снять с регистрационного учета в течение <данные изъяты> календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект.
Покупатели ФИО2 и ФИО3 с момента заключения договора купли-продажи в указанной квартире зарегистрированы не были.
На момент рассмотрения дела брак между ФИО2 и ФИО3 расторгнут ДД.ММ.ГГГГ, что следует из свидетельства о расторжении брака.
Погашение по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ согласно сведениям ПАО Банк ВТБ происходило со счета №, открытому на имя ФИО2
Согласно пояснениям ответчика указанный счет был открыт специально для внесения наличных денежных средств ФИО1 и погашением задолженности по кредиту.
Согласно квитанции по операции следует, что ДД.ММ.ГГГГ плательщик ФИО1 осуществил досрочное погашение по кредитному договору <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 (л.д. 115).
Из справки, выданной ПАО ВТБ следует, что задолженность ФИО2 по кредитному договору № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ полностью погашена, договор закрыт ДД.ММ.ГГГГ.
Свидетель ФИО8 в судебном заседании пояснил, что знаком с ФИО1 около <данные изъяты> лет, в ДД.ММ.ГГГГ снимал у него квартиру по адресу: <адрес> путь, <адрес> расположенную на 11 этаже 12-этажного жилого дома. Денежные средства передавал наличными ФИО1, все вопросы согласовывал с ФИО1
В судебное заседание представлен договор найма жилого помещения, заключенный между ФИО8 и ФИО1
Свидетель ФИО9 в судебном заседании пояснил, что оказывал юридические услуги ФИО1, проводил интернет в квартиру по <адрес> ключи передавал лично ФИО1, также по его просьбе вызывал клининговую службу, присутствовал при оформлении страховки. В тот момент в квартире никого не было.
В обоснование указанных доводов представлен договор-оферта между ООО «Омские кабельные сети» и ФИО9 на оказание телематических услуг связи.
Из представленного стороной истца договора на выполнение ремонтно-отделочных работ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «Понтон» следует, что подрядчик обязуется выполнить ремонтно-отделочные работы жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>.
Стоимость работ согласно смете составляет 113 100 руб. Денежные средства в размере 60 000 руб. оплачены ФИО1 согласно квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, сумма в размере 53 100 оплачена ДД.ММ.ГГГГ также ФИО1
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключен с ООО «ПРЕМИУМ-55» договор бытового подряда на изготовление кухонного гарнитура. Место монтажа: <адрес>.
Стоимость изделия согласно п. <данные изъяты>. составляет 141 000 руб.
ФИО1 проживает в спорной квартире с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается характеристикой выданной ст. УУП ОП № УМВД России по <адрес>.
Кроме того, исковой стороной представлены в материалы дела доказательства несения расходов по оплате коммунальных платежей за спорную квартиру.
Из стенограммы разговором следует, что ФИО3 было известно о мнимости договора купли-продажи, указывает, что за данную сделку ей не было передано вознаграждение, не оспаривала получение денежных средств в сумме 49 000 руб. на погашение коммунальных услуг.
Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у сторон по сделке нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. Реальной целью мнимой сделки являются иные результаты, в том числе получение денежных средств ФИО1 Ответчики фактически имущество не принимали, оплату по договору не вносили, обязательства по кредитному договору исполнял истец.
Установление факта того, что стороны не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, порождаемых оспариваемой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.
При этом стороны сделки понимали, что целью совершения купли-продажи квартиры была не сделка купли-продажи в собственном смысле, а получение кредитных средств, что было установлено судом на основе имеющихся доказательств и фактических обстоятельств.
В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N № ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" решение суда является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Признать недействительными сведения в ЕРГН о регистрации права общей совместной собственности ФИО2 и ФИО3 на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, запись № от ДД.ММ.ГГГГ и исключить указанную запись из ЕГРН.
Восстановить в ЕГРН запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, указав в ЕГРН сведения о правообладателе квартиры: ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме с подачей жалобы через Первомайский районный суд <адрес>.
Судья Р.И. Шакуова
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.