Председательствующий: Тынысова А.Т.

Дело № 33-5640/2023№ 2-7/202355RS0003-01-2022-003774-46

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Омск

13 сентября 2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Сафаралеева М.Р.

судей Леневой Ю.А., Черноморец Т.В.

при секретаре Аверкиной Д.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Ц.Т.Л. на решение Ленинского районного суда г. Омска от 12.05.2023, которым постановлено:

«Исковые требования Б.Д.Н. к Ц.Т.Л., Л.Г.Г. о признании добросовестным приобретателем оставить без удовлетворения.

Исковые требования публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» удовлетворить.

Признать недействительным договор купли – продажи от <...>, заключенный между Ц.Т.Л. и Б.Д.Н. относительно объектов недвижимости по адресу: <...>.

Взыскать с Ц.Т.Л., Б.Д.Н. в пользу публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» расходы по оплате государственной пошлины по 3 000 рублей с каждого».

Заслушав доклад судьи Сафаралеева М.Р., судебная коллегия Омского областного суда

УСТАНОВИЛ

А :

Б.Д.Н. обратился с иском к Ц.Т.Л. и Л.Г.Г. о признании добросовестным приобретателем объектов недвижимости, указав, что <...> он заключил с Л.Г.Г., действующим в интересах Ц.Т.Л., договор купли-продажи, по которому приобрел жилой дом общей площадью 293,1 кв.м с кадастровым номером № <...> по адресу: <...>, жилой дом общей площадью 51,1 кв.м с кадастровым номером № <...> по этому же адресу и земельный участок площадью 1 187 кв.м с кадастровым номером № <...>. При этом истец был уведомлен, что приобретаемые им объекты недвижимости находятся в ипотеке у акционерного общества «Промсвязьбанк» и обеспечивают обязательства по кредитному договору № <...> от <...>. В момент расчета по договору купли-продажи продавец обязался внести в банк в счет полного погашения задолженности по кредитному договору необходимую сумму, снять обременение с имущества и зарегистрировать переход права собственности на истца. Однако после полного расчета по договору купли-продажи <...> продавец так и не внес денежные средства в счет полного погашения задолженности по кредитному договору № <...> от <...>, о чем Б.Д.Н. не знал. Решением Ленинского районного суда г. Омска от <...> по делу № <...> удовлетворены исковые требования ПАО «Промсвязьбанк» к Ц.Т.Л. об обращении взыскания на заложенное имущество, которое истец приобрел на основании договора купли-продажи. Б.Д.Н. полагал, что при заключении договора купли-продажи он проявил надлежащую степень осмотрительности и заботливости, которая требуется при совершении подобного рода сделок. На основании изложенного Б.Д.Н. просил признать его добросовестным приобретателем жилого дома общей площадью 293,1 кв.м с кадастровым номером № <...> по адресу: г. Омск, <...>, жилого дома общей площадью 51,1 кв.м с кадастровым номером № <...> по этому же адресу и земельного участка площадью 1 187 кв.м с кадастровым номером № <...>.

ПАО «Промсвязьбанк» обратилось с иском к Ц.Т.Л. и Б.Д.Н. о признании договора купли-продажи от <...> недействительным, указав что <...> между банком и Ц.Т.Л. был заключен кредитный договор № <...>, по условиям которого последней предоставлен кредит для приобретения в собственность жилого дома с кадастровым номером № <...> и земельного участка с кадастровым номером № <...>, расположенных по адресу: <...>. Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивалось ипотекой приобретаемых объектов недвижимости, а также жилого дома общей площадью 37,4 кв.м с кадастровым номером № <...> и объекта незавершенного жилищного строительства общей площадью 51,1 кв.м с кадастровым номером № <...>. В обоснование иска ПАО «Промсвязьбанк» ссылалось на то, что договор купли-продажи заключен без согласия залогодержателя. На основании изложенного банк просил признать недействительным договор купли-продажи от <...>, заключенный между Б.Д.Н. и Ц.Т.Л.

Определением суда от <...> дела по указанным искам объединены в одно производство.

Представитель Б.Д.Н. ФИО1 в судебном заседании требования о признании добросовестным приобретателем поддержала, иск ПАО «Промсвязьбанк» не признала. Подтвердила, что Б.Д.Н. было известно о наличии задолженности и об обременении имущества залогом.

Представитель ПАО «Промсвязьбанк» ФИО2 в судебном заседании требования о признании сделки недействительной поддержал, против удовлетворения иска Б.Д.Н. возражал.

Ответчик Л.Г.Г. в судебном заседании возражал против удовлетворения требований банка, иск Б.Д.Н. признал. Пояснил, что денежные средства, полученные по договору купли-продажи, им не были внесены в счет погашения задолженности по кредиту, поскольку на тот момент рассматривалось дело о взыскании со страховой компании возмещения в связи с пожаром и в случае удовлетворения требований вся задолженность по кредитному договору была бы погашена страховой компанией.

Ц.Т.Л. и представитель Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Ц.Т.Л. просит решение отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и ненадлежащую оценку доказательств. Указывает на то, что договор купли-продажи был реально исполнен, оплата по нему произведена в полном объеме.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу положений п.п. 1 и 2 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Частью 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Из материалов дела следует, что <...> между ПАО АКБ «Связь-Банк» и Ц.Т.Л. заключен кредитный договор № <...>, по условиям которого последней предоставлены денежные средства в размере 3 816 000 руб. на срок 240 календарных месяцев с уплатой за пользование кредитом 11,5 % годовых, для целевого использования - приобретения в собственность объектов недвижимости, расположенных по адресу <...>, а именно, индивидуального жилого дома с кадастровым номером № <...> общей площадью 293,1 кв.м, земельного участка с кадастровым номером № <...> общей площадью 1 187 кв.м, по цене 4 700 000 руб.

Исполнение обязательств Ц.Т.Л. по кредитному договору обеспечено ипотекой (в силу закона) приобретаемого имущества.

Ц.Т.Л. получила кредитные средства, приобрела с их использованием указанные выше объекты недвижимости.

В связи с этим одновременно с регистрацией ее права собственности на приобретенные объекты зарегистрирована также ипотека в силу закона в пользу банка.

В настоящее время права и обязанности кредитора по договору <...> и залогодержателя перешли к ПАО «Промсвязьбанк».

Поскольку на земельном участке помимо перечисленных выше жилых домов были расположены индивидуальный жилой дом общей площадью 37,4 кв.м с кадастровым номером № <...> и объект незавершенного индивидуального жилищного строительства площадью застройки 51,1 кв.м с кадастровым номером № <...>, на них в силу п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также распространилось право залога ПАО «Промсвязьбанк».

Решением Ленинского районного суда города Омска от 24.12.2021 по гражданскому делу №2-2906/2021 удовлетворены исковые требования ПАО «Промсвязьбанк», с Ц.Т.Л. взыскана задолженность по кредитному договору № <...> от <...> в размере 970 675 руб. 61 коп., проценты за пользование кредитом и неустойка за нарушение сроков исполнения обязательства по день фактического исполнения обязательств, начиная с <...>. Также обращено взыскание на заложенное имущество: земельный участок с кадастровым номером № <...> площадью 1 187 кв.м. и объект незавершенного индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером № <...> площадью застройки 51,1 кв.м.

Из содержания данного решения следует, что индивидуальный жилой дом общей площадью 293,1 кв.м с кадастровым номером № <...> <...> уничтожен в результате пожара, а индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № <...> площадью 37,4 кв.м на земельном участке отсутствует.

Так как имущество было застраховано в СПАО «РЕСО-Гарантия» и пожар признан страховым случаем, <...> банку перечислено страховое возмещение в размере 3 104 267 руб. 26 коп., которое направлено в счет погашения задолженности по кредитному договору. Поступившая от страховой компании сумма была учтена при взыскании задолженности с Ц.Т.Л.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от <...> решение Ленинского районного суда <...> от <...> оставлено без изменения, апелляционная жалоба Ц.Т.Л. – без удовлетворения.

В материалы дела представлен договор купли-продажи от <...>, подписанный от имени продавца Ц.Т.Л. ее представителем по доверенности Л.Г.Г. и в качестве покупателя Б.Д.Н. По условиям данного договора последний приобрел в собственность расположенные по адресу: <...>, жилой дом общей площадью 293,1 кв.м с кадастровым номером № <...> стоимостью 300 000 руб., жилой дом общей площадью 51,1 кв.м с кадастровым номером № <...> стоимостью 300 000 руб. и земельный участок общей площадью 1 187 кв.м с кадастровым номером № <...> стоимостью 1 390 000 руб.

Согласно п. 1.3 договора продавец уведомил покупателя о том, что на момент заключения договора приобретаемое недвижимое имущество находится в ипотеке в силу закона на основании кредитного договора № <...> от <...>.

В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи оплата недвижимого имущества должна была производиться в следующем порядке: часть стоимости в размере 500 000 руб. – за счёт собственных денежных средств покупателя, часть стоимости в размере 800 000 руб. – путем передачи покупателем в собственность продавца автомобиля Mitsubishi Qutlender 2.0, 2012 года выпуска, № <...>, часть стоимости в размере 690 000 руб. – путем внесения денежных средств в счет полного погашения задолженности по ипотечному кредитному договору № <...> от <...> в срок не позднее <...>.

Договор содержит рукописную расписку, свидетельствующую о получении Л.Г.Г. <...> денежной суммы в размере 500 000 руб. и автомобиля, а <...> – денежной суммы в размере 690 000 руб.

Однако переход права собственности к Б.Д.Н. на указанное в договоре купли-продажи недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирован не был.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствовался ст.ст. 1, 10, 329, 334, 346, 352, 353 ГК РФ, ст.ст. 37-39 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В частности, согласно ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

На основании указанных положений закона районный суд пришел к выводу о том, что для продажи недвижимого имущества требовалось согласие ПАО «Промсвязьбанк» (залогодержателя).

Покупатель Б.Д.Н. должен был знать об этом обстоятельстве, поскольку обременение недвижимого имущества ипотекой зарегистрировано в ЕГРН. Кроме того, на это имеется прямое указание в п. 1.3 договора купли-продажи.

По смыслу положений п. 1 ст. 302 ГК РФ, добросовестным является приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что лицо не имело права отчуждать имущество.

Как разъяснено в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Поскольку Б.Д.Н., зная об отсутствии согласия залогодержателя, тем не менее заключил договор купли-продажи, он не может быть признан добросовестным приобретателем.

В то же время отсутствие согласия ПАО «Промсвязьбанк» позволяет ему оспаривать сделку.

В соответствии со ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п.п. 1 и 2 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии достаточных оснований для признания договора купли-продажи от <...>, заключенного между Ц.Т.Л. в лице представителя по доверенности Л.Г.Г. и Б.Д.Н., недействительной сделкой в порядке ст. 173.1 ГК РФ, в связи с чем удовлетворил исковые требования ПАО «Промсвязьбанк».

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 94 и ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с Б.Д.Н., Ц.Т.Л. также взысканы судебные расходы ПАО «Промсвязьбанк» по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. (по 3 000 руб. с каждого).

Данные выводы судебная коллегия признает правильными.

Доводы апелляционной жалобы Ц.Т.Л. о том, что сделка реально исполнена и она в полном объеме оплатила цену договора купли-продажи, не принимаются во внимание.

Указанные обстоятельства не имеют юридического значения для разрешения требований об оспаривании сделки на основании ст. 173.1 ГК РФ и для решения вопроса о добросовестности приобретателя, поскольку согласие залогодержателя на отчуждение имущества отсутствовало.

Кроме того, возмездность приобретения имущества сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя (абз. 4 п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Приведенные выводы согласуются с п. 40 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», согласно которому при отчуждении заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний вправе потребовать признания сделки по распоряжению заложенной вещью недействительной и применения соответствующих последствий ее недействительности (пункт 1 статьи 37, статья 39 Закона об ипотеке, абзац первый пункта 1 статьи 173.1 ГК РФ).

Иных доводов апелляционная жалоба Ц.Т.Л. не содержит. Другие лица, участвующие в деле, решение не обжалуют.

В такой ситуации выводы районного суда в обжалуемой части следует признать правильными, постановленными при надлежащей оценке доказательств, при верном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем решение не подлежит отмене или изменению по доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛ

А :

решение Ленинского районного суда г. Омска от 12.05.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Ц.Т.Л. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи областного суда

Апелляционное определение в окончательной форме принято 04.10.2023