УИД 10RS0<Номер обезличен>-45
Дело <Номер обезличен>
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 июля 2023 г. г. Сортавала
Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Марковой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Журавлевой Д.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора,
установил:
иск подан по тем основаниям, что <Дата обезличена> между сторонами заключен договор о сотрудничестве, по условиям которого ответчик представил земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> для возведения силами истца объекта недвижимости, а после регистрации дома как объекта недвижимости, ответчик обязался заключить с истцом договор на переуступку прав аренды этого земельного участка. Истец передал ответчику <Номер обезличен> руб. в качестве предоплаты по договору. Срок начала работ установлен с момента получения ответчиком разрешения на строительство, окончания – <Дата обезличена>. При подготовке к строительным работам на этапе согласования с ООО «Карелводоканал» на участке обнаружены трубы водоснабжения, которые являются действующим водопроводом. Охранная зона водопровода составляет <Номер обезличен> метров от основания постройки. Часть земельного участка площадью около <Номер обезличен> кв.м стала непригодна для строительства. Данная информация не имела своего отражения ни в договоре о сотрудничестве ни в договоре аренды земельного участка. Истец указывает, что обстоятельства для него изменились настолько, что если бы он мог предвидеть их наступление, договор бы не заключил. В процессе досудебных переговоров ответчик предложил вернуть <Номер обезличен> руб., с чем истец не согласен. Ссылаясь на положения ст. 451 Гражданского кодекса РФ истец просит расторгнуть договор о сотрудничестве от <Дата обезличена> в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора; взыскать с ответчика предоплату по указанному договору в размере <Номер обезличен> руб., а также расходы по уплате государственной пошлины.
В ходе рассмотрения дела по существу, судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, ООО «Карелводоканал», ФИО3, администрация Сортавальского муниципального района.
Стороны, извещенные о рассмотрении дела, в суд не явились.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от <Дата обезличена> <Номер обезличен>р утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровом квартале <Номер обезличен> площадью <Номер обезличен> кв.м. Территориальная зона «Жи-1. Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами (1 очередь)». Вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства». Категория земель – «Земли населенных пунктов». Установлены ограничения в использовании земельного участка, расположенного в границах второго пояса санитарной охраны источника водоснабжения, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса РФ, в соответствии с СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения». Также установлены особые условия использования земельного участка в границах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы озера Хюмпелянъярви, предусмотренные ст. 65 Водного кодекса РФ.
<Дата обезличена> по заказу ГКУ РК «Управление земельными ресурсами» кадастровым инженером подготовлен межевой план, в дальнейшем земельный участок поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый <Номер обезличен>.
<Дата обезличена> Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия в адрес ООО «Карелводоканал», в чьем ведении находится система водоснабжения <Адрес обезличен>, направлен запрос о выдаче технических условий на подключение к системе центрального водоснабжения, в том числе земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>.
<Дата обезличена> ООО «Карелводоканал» выданы технические условия на подключение проектируемого жилого дома по адресу<Адрес обезличен> к водопроводным сетям водоснабжения, проходящим от водопроводной насосной станции <Адрес обезличен>. Срок действия технических условий – <Номер обезличен> года со дня выдачи.
<Дата обезличена> между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО2 на основании Протокола о проведении аукциона от <Дата обезличена>, проводимого в соответствии с распоряжениями Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, заключен договор <Номер обезличен> аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> сроком на <Номер обезличен> лет.
Согласно пункту 1.2 договора аренды установлены ограничения в использовании земельного участка в связи с его расположением в границах второго пояса санитарной охраны источника водоснабжения, предусмотренные ст. 27, 56 Земельного кодекса РФ, в соответствии с СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения»; также в границах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы водного объекта – <Адрес обезличен>, предусмотренные ст. 65 Водного кодекса РФ.
<Дата обезличена> между сторонами в простой письменной форме заключен договор (далее по тексту - договор), в соответствии с условиями которого ФИО2 обязался обеспечить возможность строительства объекта недвижимости на принадлежащем ему земельном участке по согласованному между сторонами проекту и в согласованные сроки обеспечить передачу прав на такой объект недвижимости и земельный участок под ним ФИО1, который обязуется в соответствии с условиями договора обеспечить оплату и принятие построенного объекта недвижимости и земельного участка в свою собственность.
Согласно п. <Номер обезличен> договора строительство объекта недвижимости ведется на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен>, находящемся в аренде у ФИО2 на основании договора аренды от <Дата обезличена> <Номер обезличен>.
В силу п. <Номер обезличен> договора ФИО1 подтверждает, что все условия договора аренды, а также все характеристики земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> ему понятны и не требуют дополнительных разъяснений.
В п. <Номер обезличен> данного договора определено, что он вступает в силу с момента подписания и действует до выполнения сторонами обязательств.
В соответствии с п. <Номер обезличен> договора оплата осуществляется ФИО1 путем передачи средств в денежной форме в валюте Российской Федерации (рубль) ФИО2 в следующем порядке:
- предоплата (задаток) в размере <Номер обезличен> руб. в момент заключения договора;
- окончательный расчет в размере <Номер обезличен> руб. в день перехода права собственности на созданный объект недвижимости от ФИО2 к ФИО1
Исходя из положений, содержащихся в п. <Номер обезличен> договора ФИО2 обязался обеспечить возможность строительства объекта недвижимости на принадлежащем ему участке, выполняя при этом организационные, обеспечивающие и иные функции, необходимые для реализации проекта и строительства объекта недвижимости.
Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным законодательством, и в случае невыполнения условий договора в течение 3-х месяцев со дня его подписания (п. 5.1).
На основании п. <Номер обезличен> договора претензионный порядок досудебного урегулирования споров из договора является обязательным.
Претензионные письма направляются сторонами нарочно либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении последнего адресату по местонахождению сторон, указанному в договоре (п. <Номер обезличен>
В силу <Номер обезличен> споры из договора разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством.
Также установлено, что согласно расписке от <Дата обезличена> ответчик получил от истца <Номер обезличен> руб. в качестве предоплаты по Договору.
<Дата обезличена> администрацией Сортавальского муниципального района ФИО2 выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке <Номер обезличен> в отношении объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенном по адресу: <Адрес обезличен>
В разделах <Номер обезличен> уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от <Дата обезличена> обозначены сведения об объекте капитального строительства (<Данные изъяты> и схематичное расположение на земельном участке.
<Дата обезличена> администрацией Сортавальского муниципального района ФИО2 выдано новое уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, которым внесены изменения в характеристики планируемого объекта строительства: в разделах <Номер обезличен> о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от <Дата обезличена> обозначены сведения об объекте капитального строительства <Данные изъяты>) и схематичное расположение на земельном участке.
Наличие водопровода или иных обстоятельств, ограничивающих возможность строительства индивидуального жилого дома на земельном участке в указанных документах не отражено.
Согласно плану расположения сети водоснабжения ООО «Карелводоканал» на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен> от <Дата обезличена> на указанном земельном участке расположена труба водопроводная диаметром <Номер обезличен> мм и врезка трубопровода (колодец).
Факт размещения водопровода на земельном участке стороной ответчика не оспаривался.
Также исследование материалов дела показало, что <Дата обезличена> истцом в адрес ответчика направлена претензия с указанием на то, что во время подготовки земельного участка к земляным работам, на этапе согласования с ООО «Карелводоканал», под центром участка обнаружены трубы водоснабжения, являющиеся действующим поселковым водопроводом. Часть земельного участка площадью около 1100 кв.м стала непригодна для строительства. Истец отмечает, что данные обстоятельства в договоре не отражены. Если бы он об этом знал, то не заключил бы договор с ответчиком. Ссылаясь на изложенное, истец просил ответчика расторгнуть договор и возвратить предоплату в размере <Номер обезличен> руб.
Указанная претензия истца ответчиком оставлена без удовлетворения.
Согласно п. 12.35 (таблица 12.5) СП 42.12330 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденных приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр, расстояние по горизонтали (в свету) от ближайших подземных инженерных сетей (водопровода) до фундамента зданий и сооружений должно составлять не менее 5 м.
Вопреки возражениям ответчика факт размещения в границах земельного участка действующего водопровода не оговорен ни в договоре аренды, ни в спорном договоре.
Таким образом, суд приходит к выводу, что доводы истца о его неосведомленности на момент заключения спорного договора о расположении на земельном участке водопровода находят свое подтверждение.
Кроме того, расположение данного водопровода под поверхностью земли затрудняло его обнаружение при осмотре земельного участка.
Учитывая протяженность водопровода в границах земельного участка, а также предусмотренную строительными правилами пятиметровую ремонтную зону водопровода, суд приходит к выводу, что факт размещения данного водопровода в границах земельного участка существенен для истца, так как значительно ограничивает пользователя земельного участка в размещении построек на данном земельном участке.
В силу п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п. 3 ст. 451 Гражданского кодекса РФ).
В силу п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Учитывая, что в момент заключения договора факт наличия на земельном участке водопровода истцу известен не был, а его наличие лишает истца в значительной степени того, на что он рассчитывал при заключении договора, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований.
Доводы ответчика о том, что в <Дата обезличена> года он направил в адрес истца претензию, в которой просил проинформировать о намерении продления сроков исполнения договора, и, не получив ответ, в <Дата обезличена> года направил уведомление об отказе от договора, в связи с чем договор считается расторгнутым, судом отклоняются, так как в предусмотренном договором порядке расторжение договора сторонами согласовано не было, что свидетельствовало о наличии между ними спора, который в соответствии с требованиями п<Номер обезличен> договора разрешен не был.
Таким образом, учитывая установленные по делу обстоятельства и приведенные выше нормативные положения, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению, договор подлежит расторжению, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию предоплата по договору в размере <Номер обезличен> руб.
Доводы стороны ответчика о том, что указанная сумма является задатком и не подлежит возвращению, не могут быть приняты во внимание, поскольку исходя из взаимосвязанных положений вышеприведенного правового регулирования в затронутой сфере и условий договора данные денежные средства определены сторона в качестве предоплаты, условий о её возврате или невозврате, как задатка, в договоре не содержится.
В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере <Номер обезличен> руб.
Руководствуясь требованиями ст.ст. 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить.
Расторгнуть договор, заключенный <Дата обезличена> между ФИО2, <Данные изъяты>.
Взыскать с ФИО2, <Данные изъяты> в пользу ФИО1 уплаченную предоплату (задаток) по договору от <Дата обезличена> в размере <Номер обезличен> руб.
Взыскать с ФИО2, <Данные изъяты> в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 5400 руб.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья (подпись) А.В.Маркова
Мотивированное решение изготовлено 24 июля 2023 г.