78RS0002-01-2022 -009053-80

Изготовлено в окончательной форме 13 марта 2023 г.

г. Санкт-Петербург

Дело № 2-1438/2023 07 февраля 2023года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Кирсановой Е.В.,

при помощнике ФИО1

с участием представителя истца ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Наш Дом Комфорт» к ФИО3 о расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

ООО «Наш Дом Комфорт» (далее Истец) с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ (л.д.46-47) обратился в суд с иском к ФИО3 (далее ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений № от 01.02.2021 с 27.04.2022 г. В обоснование иска указывал на то, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес> общей площадью 44,74 кв.м., ежемесячная арендная плата согласно п. 5.1 договора составила 18000 руб. и подлежала оплате до 15 числа каждого месяца, в связи с грубым нарушением ответчиком условий договора истец принял решение его расторгнуть, в связи с чем направил в адрес ответчика предупреждение, а в последующем и предложение о расторжении договора, однако оно ответчиком осталось без рассмотрения. Данные обстоятельства препятствуют истцу заключить договор с иным арендатором, истец несет убытки в качестве упущенной выгоды.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал, поддержал позицию, изложенную в иске, пояснил, что ежемесячная оплата не ставилась в зависимость от метража помещения, ответчик не производил оплату помещения, в связи с чем образовалась задолженность, ключи ответчик передал от помещения, однако там находятся его вещи акт приема-передачи не подписан.

Ответчик в судебное заседание не явился, представителя не направил, ранее присутствовал в судебном заседании как сам, так и его представитель, возражали против удовлетворения иска, ссылались на то, что акт приема передачи к договору аренды ответчиком не подписывался, в договоре указан иной метраж помещения, в связи с чем договор считается незаключенным, истцу направлялось уведомление о выплате денежных средств затраченных ответчиком на ремонт помещения. В настоящее судебное заседание ходатайств от ответной стороны не поступало.

Учитывая изложенное, в целях исключения волокиты при рассмотрении спора, суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав доводы представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Управление многоквартирным домом по адресу <адрес> в соответствии с решением общего собрания собственников оформленного протоколом №1 от 02.04.2019 г. осуществляет ООО «Наш Дом Комфорт», данная организация этим же протоколом наделена правом заключения договоров связанных с оформлением права использования (предоставлении в пользование) общедомового имущества многоквартирного дома. (л.д.71-77)

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Наш Дом Комфорт» (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения №, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу <адрес> общей площадью 44,74 кв.м для использования под мастерскую (п. 1.1) Данное помещение является общедомовым имуществом, переданным в управление Управляющей организации «Наш Дом Комфорт» на основании решения общего собрания МКД (протокол №1 от 02.04.2019)

Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Договор считается пролонгированным, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении (раздел 2)

Помещение в соответствии с п. 3.1 было передано по акту приема-передачи ответчику (л.д.70). Оригиналы договора аренды и акта приема-передачи помещения были представлены в судебное заседание.

Факт наличия от помещения ключей и использовании помещения ответчик не отрицал.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с условиями договора аренды арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды в случае если арендатор по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Требование об изменении или расторжении договора могут быть заявлены сторонами в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучение ответа в месячный срок.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, ДД.ММ.ГГГГ истец направил последнему предупреждение о расторжении договора, согласно которого за ответчиком числиться задолженность по арендной плате в общем размере 128564,26 руб., в течении 5 рабочих дней с момента получения предупреждения было предложено погасить задолженность. Данное предупреждение получено представителем ответчика по доверенности (л.д.22), которая была представлена в ходе рассмотрения дела (л.д.43), указанное лицо в последующем представляло интересы ответчика в ходе рассмотрения настоящего дела.

Доказательств погашения задолженности указанной в предупреждении или ее отсутствия со стороны ответчика не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено письмо на поступившие от ответчика обращения, в том числе касающиеся возможных взаимозачетов денежных средств, а также соглашение о расторжении договора, акт сверки взаимных расчетов, согласно которого оплата вносилась не в полом объеме, с нарушением срока платежа, с декабря 2021 г. оплата прекращена, акт возврата помещения, фототабица (л.д.23-27) Данные документы также были получены представителем по доверенности ФИО4

Сторонами не оспаривается тот факт, что один ключ от нежилого помещения был передан по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ сотруднику истца, однако помещение по акту приема-передачи фактически не передано, соглашение о расторжении договора аренды не подписано.

Согласно пояснениям ответчика весь спор по вопросу расторжения договора сводится к наличию или отсутствию задолженности по оплате за нежилое помещение на момент подписания соглашения. Ответчик считает, что должен быть разрешен вопрос о взаимозачете понесенных им расходов по ремонту помещения в счет оплаты задолженности по платежам, а также истец должен произвести перерасчете арендной платы, исходя из иного метража помещения.

Однако с данными доводами суд согласиться не может, так как в рамках настоящего спора требований о взыскании каких-либо платежей (задолженностей) истцом не заявлено, данный вопрос стороны могут разрешить в рамках самостоятельного иска.

Поскольку материалами дела подтверждается тот факт, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по оплате ежемесячных арендных платежей, у истца возникло право на расторжение договора, в связи с чем суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению. Тот факт, что ключ от помещения был передан по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о том, что ответчик не пользуется помещением, так как акт приема-передачи помещения не подписан, в помещении находятся вещи ответчика, кроме того был передан только один ключ от входной двери. В связи с чем, считать договор расторгнутым ранее чем ДД.ММ.ГГГГ (дата направления требования о расторжении договора) не представляется возможным.

Доводы ответчика о том, что им понесены расходы на проведение ремонтных работ в помещении согласно отчета в размере 128960 руб., которые подлежат возмещению ему истцом не принимаются судом, так как не влияют на требование истца о расторжении договора. Договором аренды также не предусмотрено, что затраты понесенные арендатором по ремонту помещения идут в зачет арендных платежей.

Согласно п. 3.5 условий договора аренды любые улучшения, как отделимые, так и не отделимые арендатор вправе производить только с письменного согласия арендодателя, которое оформляется в виде дополнительного соглашения к настоящему договору. В таком соглашении определяется являются ли улучшения отделимыми или неотделимыми и порядок компенсации расходов.

Пунктом 3.6 договора стороны определили, что любые произведенные арендатором неотделимые улучшения с момента подписания акта приема-передачи помещения от арендатора арендодателю становятся собственностью арендодателя. Затраты на неотделимые улучшения не компенсируются арендодателем, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением.

Доказательств того, что сторонами были заключены дополнительные соглашения к данному договору, в том числе в части произведенных ответчиком ремонтных работ в помещении связанных в том числе с изменением площади помещения не представлено равно как и то, что стороны договора согласовали вопрос компенсации затрат на произведенный в помещении ремонт.

Вопрос взаимозачётов требовании может быть разрешён сторонами вне требования о расторжении договора.

Ссылка ответчика на то, что на момент подписания договора аренды фактическая площадь помещения была иной - 38,4 кв.м, что следует из экспертного заключения (л.д.52-54) в связи с чем истец должен произвести перерасчет арендных платежей исходя из данной площади за весь период действия договора, также является не обоснованной и противоречит условиям заключенного сторонами договора.

Согласно п. 5.1 договора ежемесячная арендная плата за пользование помещением состоит из основной и переменной частей: основная составляет 18000 руб. включает плату за аренду помещения, коммунальные расходы, вывоз мусора и иное; переменная – оплату за потребленную электроэнергию, которая производится по индивидуальному счетчику установленному в помещении. Размер основной и переменной части может быть изменен по письменному соглашению сторон.

Таким образом, размер основной и переменной части арендной платы не поставлен в зависимость от метража арендуемого помещения, в связи с чем оснований для перерасчета арендной платы исходя из метража помещения у истца не имелось.

Доводы ответчика о том, что данный договор является не заключенным, так как стороны не согласовали существенные условия договора - метраж помещения, на самом дела он меньше чем указано в договоре, суд также не принимает во внимание. При подписании договора аренды и акта приема-передачи никаких замечаний по данному вопросу у ответчика не имелось, доказательств того, что метраж данного помещения на момент подписания договора, установленный в правоустанавливающих документах был иной не представлено, равно как и то, что произведенная ответчиком перепланировка помещения в результате которой метраж помещения изменился, была согласована с арендодателем и узаконена надлежащим образом.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела представитель ответчика подтвердила, что ремонт в помещении был окончен после подписания договора, исследование спорного помещения согласно экспертного заключения № представленного ответчиком было произведено после получения заявления о расторжении договора и свидетельствует только о том, что площадь помещения в настоящее время составляет 38,74 руб., однако из него не следует, что данная площадь помещения была и на момент подписания договора. Ответчик подписал акт приема-передачи 01.02.2021 г. без замечаний, с заявлением к арендодателю о заключении дополнительного соглашения в указанной части не обращался.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если эти данные в договоре отсутствуют, то условие об объекте аренды считается несогласованным сторонами, а договор, соответственно, незаключенным. Таким образом, в договоре аренды в обязательном порядке необходимо указать конкретные характеристики передаваемого в аренду нежилого помещения (адрес, кадастровый номер, площадь и др.), позволяющие индивидуализировать объект аренды. Именно данное условие является существенным для договора аренды недвижимого имущества, его отсутствие может повлечь признание договора незаключенным.

Однако в соответствии с п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Принимая во внимание, что в договоре указано месторасположение спорного помещения, его назначение, что позволяет его идентифицировать, то оснований считать договор незаключенным только в части несоответствия метража помещения (если оно имело бы место быть) не имеется.

Суд также обращает внимание на то, что согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых между сторонами должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 3 ст. 432 ГК РФ установлено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1).

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

В ходе рассмотрения дела ответчиком не оспаривалось, что он подписал договор аренды, получил ключи, пользовался помещением, производил арендную плату, то есть подтвердил действие договора, а, следовательно, признавал договор аренды заключенным.

В силу ст. 98 ГПК РФ издержки, понесенные истцом в связи с рассмотрением дела по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в размер 6000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования ООО «Наш Дом Комфорт» удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилых помещений № от 01.02.2021 г., заключённый между ООО «Наш Дом Комфорт» и ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Наш Дом Комфорт» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей

Решение может быть обжаловано сторонами в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: Кирсанова Е.В.