Дело № 2-1-157/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июня 2022 года пгт. Кромы

Кромской районный суд Орловской области в составе:

председательствующего судьи Гридиной М.Н.,

при секретаре Тесловой К.Ю.,

с участием представителя истцов по доверенности ФИО1,

представителя ответчика по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 и ФИО4 об обязании Администрации Кромского района Орловской области заключить договоры аренды земельных участков,

установил:

ФИО3 и ФИО4 в лице своего представителя ФИО1 с учетом уточнения требований обратились в суд с иском об обязании Администрации Кромского района Орловской области заключить договоры аренды земельных участков, в обоснование которого указали, что 14.12.2011 между ФИО4 и администрацией Большеколчевского сельского поселения Кромского района Орловской области был заключен договор аренды № земельного участка общей площадью 2500 кв.м, с кадастровым номером 57:09:0940101:108, расположенного по адресу: , , . Договор заключен сроком на три года. ФИО4 17.03.2014 получено разрешение на строительство на данном участке на срок до 17.03.2024. Постановлением главы района №958 от 25.12.2014, дополнительным соглашением к договору №21 от 29.12.2014 срок действия договора аренды №81 от 14.12.2011 продлен до 13.12.2017. Далее 10.01.2018 между администрацией Кромского района Орловской области и ФИО4 был заключен договор аренды № земельного участка общей площадью 2500 кв.м, с кадастровым номером , расположенного сроком на 3 года. На данном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ФИО4 Уведомлением от 10.01.2018 ответчик изменил стоимость арендной платы и порядок ее оплаты. Вместе с тем, ФИО4 продолжил вносить арендную плату на новых условиях. В декабре 2020 года ФИО4 обратился с заявлением в администрацию Кромского района Орловской области о продлении либо перезаключении договора аренды № 3, однако ответом №1 от 11.01.2021 ответчик отказал ФИО4 в предоставлении земельного участка в аренду со ссылкой на ст.39.6 ЗК РФ. Согласно акту сверки от 22.01.2022 за ФИО4 задолженность по арендной плате по договору аренды земли №3 от 10.01.2018 отсутствует. 14.12.2011 между ФИО3 и администрацией Кромского района Орловской области был заключен договор аренды № земельного участка общей площадью 2500 кв.м, с кадастровым номером , расположенного по адресу: . Договор заключен сроком на три года. ФИО3 17.03.2014 получено разрешение на строительство на данном участке на срок до 17.03.2024. Постановлением главы района №959 от 25.12.2014, дополнительным соглашением к договору №22 от 29.12.2014 срок действия договора аренды №82 от 14.12.2011 продлен до 13.12.2017. Далее 10.01.2018 между администрацией Кромского района Орловской области и ФИО3 был заключен договор аренды № вышеуказанного земельного участка сроком на 3 года. На данном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ФИО3 В декабре 2020 года ФИО3 обратилась с заявлением в администрацию Кромского района с заявлением о продлении либо заключении нового договора аренды. Ответом №1 от 11.01.2021 администрация Кромского района отказала ФИО3 в предоставлении земельного участка в аренду со ссылкой на ст.39.6 ЗК РФ. Однако уведомлением от 19.01.2021 ответчиком была изменена стоимость арендной платы и порядок ее оплаты по договору №2 от 10.01.2018. ФИО3 продолжила вносить арендную плату на новых условиях, а 16.08.2021 она обратилась в администрацию Кромского района Орловской области с заявлением об оформлении или перезаключении нового договора аренды, поскольку обязанности по договору исполнялись обеими сторонами, однако сам договор документально оформлен не был. Однако, ответчик отказал в оформлении письменного договора аренды. Согласно акта сверки от 22.01.2022 за ФИО3 задолженность по арендной плате по договору аренды земли №2 от 10.01.2018 отсутствует. Истцы просили суд обязать Администрацию Кромского района Орловской области заключить с ФИО4 и ФИО3 договоры аренды земельного участка общей площадью 2500 кв.м, с кадастровым номером , расположенного площадью 2500 кв.м, с кадастровым номером , расположенного , , соответственно сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истцы ФИО4 и ФИО3, извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явились, о причинах неявки суду не сообщили. О рассмотрении дела в их отсутствии не просили.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности ФИО1 уточненные исковые требования поддержала, просила суд удовлетворить их.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО2 иск не признала и пояснила, что расторжение договоров аренды спорных земельных участков зарегистрировано, о чем представили выписки из ЕГРН.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

В силу положений ст. 606 ГК КФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу п. 1 ст. 610 ГК РФ действие договора прекращается по истечении срока, на который он заключался.

Согласно ст. 621 ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. В соответствии со ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с положениями статей 407, 408 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами и договором.

На основании п. 14 ст. 1 Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и иные законодательные акты Российской Федерации» п. 3 ст. 22 ЗК РФ утратил силу с 1 марта 2015 г.

Пунктом 21 ст. 1 Федерального закона № 171-ФЗ Земельный кодекс РФ дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящийся в государственной или муниципальной собственности» (ст. 39.1 - 39.11), которой установлен иной порядок и условия предоставления таких земельных участков. Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ (в редакции указанного Федерального закона) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 1 марта 2015 г. случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

К возникшим правоотношениям подлежат применению положения ЗК РФ в приведенной выше редакции, поскольку договоры аренды земельных участков от 10 января 2018 года, заключены после 1 марта 2015 года, то есть после вступления в силу Федерального закона от 22 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу п. 10 ст. 399.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с п. 1 ст. 3 ЗК РФ земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 указанной статьи).

Таким образом, в статье 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлен приоритет норм земельного законодательства перед общими нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними. Нормы Земельного кодекса РФ являются специальными по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ, и в случае, если конкретное земельное правоотношение урегулировано специальной нормой, содержащейся в Земельном кодексе РФ, то общая норма гражданского законодательства не применяется.

При таком положении, статья 621 ГК РФ, озаглавленная как «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок», с 01.03.2015 не подлежит применению к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку земельным законодательством предусмотрены иные правила, которыми исключено преимущественное право арендаторов таких участков на заключения договора аренды на новый срок и, как следствие, возможность автоматического возобновления действия таких договоров на неопределенный срок.

Подпунктом 32 пункта 2 во взаимосвязи с пунктами 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Судом установлено, что между ФИО3 и администрацией Кромского района Орловской области 14.12.2011 был заключен договор № аренды земельного участка общей площадью 2500 кв.м, с кадастровым номером , расположенного по адресу: , , , согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, под строительство индивидуального жилого дома. Договор заключен сроком на три года до 13.12.2014 (л.д. 10-11)

14 марта 2014 года постановлением № 33 администрации Большеколчевского сельского поселения Кромского района Орловской области утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером по адресу: , Большеколчевское , . (л.д. 16)

17 марта 2014 года ФИО3 главой Большеколчевского сельского поселения было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома, срок действия разрешения 10 лет. ( л.д. 15)

29 декабря 2014 года между ФИО3 и администрацией Кромского района Орловской области было заключено дополнительное соглашение к договору аренды №82 от 14.12.2011, согласно которому срок действия договора №82 от 14.12.2011 продлен до 13.12.2017. (л.д. 17-18)

29 декабря 2015 года между ФИО3 и администрацией Кромского района Орловской области было заключено дополнительное соглашение к договору аренды №82 от 14.12.2011, согласно которому изменена арендная плата за пользование земельным участком. (л.д. 18-19)

10 января 2018 года между ФИО3 и администрацией Кромского района Орловской области заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером Договор заключен сроком на три года. (л.д. 21-24)

Согласно уведомлению администрации Кромского района Орловской области №72 от 06.03.2019 об изменении условий договора аренды №2 от 10.01.2018 в части изменения реквизитов перечисления арендной платы и ответственности за нарушение сроков внесения арендной платы. (л.д. 25)

Согласно уведомлению администрации Кромского района Орловской области №165 от 06.03.2020 об изменении условий договора аренды №2 от 10.01.2018 в части изменения п. 2.2 договора о начислении общей суммы годовой аренды и ежеквартальных платежей. (л.д. 26-27)

Согласно уведомлению администрации Кромского района Орловской области №323 от 19.01.2021 об изменении условий договора аренды №2 от 10.01.2018 в части изменения п. 2.2 договора о начислении общей суммы годовой аренды и ежеквартальных платежей. (л.д. 28-29)

Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.01.2021-22.01.2022 по договору №2 от 10.01.2018 задолженности по арендной плате ФИО3 не имеет. (л.д. 30)

Из выписки из ЕГРН от 10.12.2017 за ФИО3 зарегистрировано право на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: , , . (л.д. 32-33)

Также установлено, что между ФИО4 и администрацией Кромского района Орловской области 14.12.2011 был заключен договор № аренды земельного участка общей площадью 2500 кв.м, с кадастровым номером , расположенного по адресу: , , , согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, под строительство индивидуального жилого дома. Договор заключен сроком на три года до 13.12.2014. (л.д. 37-38)

14 марта 2014 года постановлением № 32 администрации Большеколчевского сельского поселения Кромского района Орловской области утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером , по адресу: , (л.д. 16)

17 марта 2014 года ФИО4 главой Большеколчевского сельского поселения было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома, срок действия разрешения 10 лет. ( л.д. 15)

29 декабря 2014 года между ФИО4 и администрацией Кромского района Орловской области было заключено дополнительное соглашение №21 к договору аренды №81 от 14.12.2011, согласно которому срок действия договора №81 от 14.12.2011 продлен до 13.12.2017. (л.д. 47)

06 июля 2015 года между ФИО4 и администрацией Кромского района Орловской области было заключено дополнительное соглашение к договору аренды №81 от 14.12.2011, согласно которому изменена арендная плата за пользование земельным участком. (л.д. 48-49)

29 декабря 2015 года между ФИО4 и администрацией Кромского района Орловской области было заключено дополнительное соглашение №98 к договору аренды №81 от 14.12.2011 об изменении условий договора аренды №81 от 14.12.2011 в части изменения п.п. 2.2, 2.3, 2.4 договора о начислении общей суммы годовой аренды и ежеквартальных платежей. (л.д. 51-53)

10 января 2018 года между ФИО4 и администрацией Кромского района Орловской области заключен договор № аренды земельного участка общей площадью 2500 кв.м, с кадастровым номером , расположенного по адресу: , Большеколчевское с\п, д. Кромской Мост, , согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, под строительство индивидуального жилого дома. Договор заключен сроком на три года. (л.д. 58-61)

Согласно уведомлениям администрации Кромского района Орловской области №171 от 06.03.2020 и №323 от 19.01.2021 об изменении условий договора аренды №3 от 10.01.2018 изменена общая сумма арендной платы. (л.д. 63-64, 65-66)

Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.01.2021-22.01.2022 по договору №3 от 10.01.2018 задолженности по арендной плате ФИО4 не имеет. (л.д. 67)

Из выписки из ЕГРН от 29.11.2017 за ФИО4 зарегистрировано право на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: , , . (л.д. 54-56)

Согласно п. 1 ч. 3 и ч. 4 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности предусмотренных этими нормами условий, арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

10.12.2020 ФИО3 обратилась в администрацию Кромского района Орловской области с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка №2 от 10.01.2018 либо перезаключении нового договора аренды на новый срок. (л.д. 34)

Согласно уведомлениям администрации Кромского района Орловской области №1 от 11.01.2021 и №439 от 03.12.2021 ФИО3 отказано в продлении срока договора аренды №2 от 10.01.2018, отказано в предоставлении аренды указанного участка на новый срок, в связи с тем, что однократно для завершения строительства собственником объекта незавершенного строительства был заключен договор №3 от 10.01.2018. (л.д. 35, 36)

10.12.2020 ФИО4 обратился в администрацию Кромского района Орловской области с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка №3 от 10.01.2018 либо перезаключении нового договора аренды на новый срок. (л.д. 69)

Согласно уведомлениям администрации Кромского района Орловской области №2 от 11.01.2021, №439 от 03.12.2021, №440 от 03.2021 ФИО4 отказано в продлении срока договора аренды №3 от 10.01.2018, в предоставлении аренды указанного участка на новый срок, в связи с тем, что однократно для завершения строительства собственником объекта незавершенного строительства был заключен договор №2 от 10.01.2018 (л.д. 70, 72)

Доводы истцов о наличии на земельном участке незаконченных строительством домов не свидетельствуют о наличии у них права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов, поскольку администрация Кромского района Орловской области однократно заключила с истцами ФИО3 и ФИО4 договоры аренды земельных участков №2 от 10.01.2018 и №3 от 10.01.2018, находящихся в муниципальной собственности, без проведения торгов с предоставлением земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, для завершения их строительства собственниками объектов незавершенного строительства.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела представителю истцов разъяснялось право изменить предмет иска, заявив требование о понуждении администрации обратится в суд с требованием об изъятии земельных участков путем продажи с публичных торгов. Представитель истца настаивала на удовлетворении уточненных исковых требований.

Поскольку предусмотренных законом оснований для заключения с ФИО3 и ФИО4 нового договора аренды земельных участков с кадастровым номерами без проведения торгов не имеется, заявленные истцами требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3 и ФИО4 об обязании заключить договоры аренды земельных участков.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Кромской районный суд Орловской области в течение месяца со дня принятия мотивированного текста решения в окончательной форме, которое изготовлено 22 июня 2022 года.

Председательствующий М.Н. Гридина