УИД 77RS0006-02-2020-004264-16

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 апреля 2023 года адрес

Дорогомиловский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Смелянской Н.П., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2509/23 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО4 (ранее ФИО3) фио о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, мотивируя свои требования тем, что ФИО1 являлся и является собственником квартиры, общей площади жилого помещения 55,3 кв.м., расположенной по адресу: адрес, которая принадлежала ему на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного 19 декабря 2011 года, удостоверенного нотариусом адрес фио Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по адрес, о чем составлена запись регистрации № 77-77-03/130/2011-04 от 28.12.2011 года. 11 декабря 2020 года истец обнаружил, что произведен взлом принадлежащей ему квартиры, и в квартире заменены замки. После этого истец вызвал техника для взлома двери, заменил замки и установил сигнализацию. После указанных событий, истцу позвонил риэлтор, который представился Сергеем и сказал, что квартиру перепродали, и переслал истцу на месенджер «Вацап» первый лист договора купли-продажи, акт приема передачи имущества и выписку из ЕГРН. Из полученной выписки из ЕГРН истцу стало известно, что 25 ноября 2020 года между ним и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры за 17.000.000 рублей, который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по адрес 04.12.2020 года, о чем составлена запись регистрации № 77:77:0007001:2752-77/072/2020-2. Истец указывает, что какой-либо договор купли-продажи не подписывал, доверенность на заключение договора купли-продажи или иного отчуждения принадлежащей ему квартиры не давал, договор на аренду банковской ячейки для закладки денежных средств не заключал, денежных средств по договору не получал, расписку о получении денежных средств не писал и не подписывал, акт приема-передачи имущества не подписывал. И уже после подачи иска в суд истцу стало известно, что 23 декабря 2020 года, между ФИО2 и ФИО3 в настоящее время – ФИО4) А.В. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры за 17.000.000 рублей. Из материалов реестрового дела на спорную квартиру, истцу также стало известно, что от его имени на имя фио была выдана доверенность на право регистрации перехода права собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи подписанного в простой письменной форме. Доверенность удостоверена нотариусом адрес фио Истец указывает, что данную доверенность не подписывал, в реестре нотариуса не расписывался, к нотариусу фио никогда не обращался и не знаю, где находится такой нотариус. фио, который указан в доверенности, как представитель, истец никогда не знал и не видел. Учитывая изложенные обстоятельства, истец просит суд признать оспариваемый договор купли-продажи квартиры недействительным и применить последствия недействительности сделки путем возврата спорной квартиры в собственность истца.

Истец и его представитель в судебное заседание явились, на удовлетворении исковых требований настаивали.

Ответчик фио в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, обеспечила явку представителя, который против удовлетворения исковых требований возражал, указывая на то, что фио является добросовестным приобретателем.

Ответчик фио в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны, возражений на иск не представила, явку представителя не обеспечила.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь, покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

По правилам ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю переходит с момента государственной регистрации.

В силу ч. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда.

Частью первой ст. 40 Конституции РФ установлено, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО1 являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: адрес на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного 19 декабря 2011 года, удостоверенного нотариусом адрес фио

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по адрес, о чем составлена запись регистрации № 77-77-03/130/2011-04 от 28.12.2011 года.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что 11 декабря 2020 года истец обнаружил, что произведен взлом принадлежащей ему квартиры, и в квартире заменены замки. После этого истец вызвал техника для взлома двери, заменил замки и установил сигнализацию. После указанных событий, истцу позвонил риэлтор, который представился Сергеем и сказал, что квартиру перепродали, и переслал истцу на месенджер «Вацап» первый лист договора купли-продажи, акт приема передачи имущества и выписку из ЕГРН. Из полученной выписки из ЕГРН истцу стало известно, что 25 ноября 2020 года между ним и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры за 17.000.000 рублей, который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по адрес 04.12.2020 года, о чем составлена запись регистрации № 77:77:0007001:2752-77/072/2020-2.

Из материалов реестрового дела в отношении спорной квартиры следует, что договор заключен от имени истца фио, действующим на основании доверенности, удостоверенной нотариусом адрес фио

Из пояснений истца следует, что какой-либо договор купли-продажи не подписывал, доверенность на заключение договора купли-продажи или иного отчуждения принадлежащей ему квартиры не давал, договор на аренду банковской ячейки для закладки денежных средств не заключал, денежных средств по договору не получал, расписку о получении денежных средств не писал и не подписывал, акт приема-передачи имущества не подписывал.

Также из материалов реестрового дела следует, что 23 декабря 2020 года, между ФИО2 и ФИО3 (в настоящее время фио) А.В. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры за 17.000.000 рублей.

Кроме того, после подачи иска в суд истцу стало известно, что из материалов реестрового дела на спорную квартиру, истцу также стало известно, что от его имени на имя фио была выдана доверенность на право регистрации перехода права собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи подписанного в простой письменной форме. Доверенность удостоверена нотариусом адрес фио Истец указывает, что данную доверенность не подписывал, в реестре нотариуса не расписывался, к нотариусу фио никогда не обращался и не знает, где находится такой нотариус. фио, который указан в доверенности, как представитель, истец никогда не знал и не видел.

В целях установления фактических обстоятельств дела, представитель истца ходатайствовал о назначении по делу судебной почерковедческой экспертизы, в связи с чем определением суда от 07.10.2022 производство по делу приостановлено до получения заключения эксперта.

Согласно заключению эксперта АНО «ЦНИЭ» № ЭЗ-076/2023 от 17.03.2023, рукописная запись «Мартынов Александр Эдуардович» и подпись от его имени в договоре купли-продажи квартиры от 25.11.2020 г. на листе 8 реестрового дела № 77:07:0007001:2752 (том № 3) выполнены не ФИО1, а иным лицом.

Рукописная запись «Мартынов Александр Эдуардович» и подпись от его имени, изображения которых имеются в копии доверенности от 19.11.2020 г., выполненной на специальном бланке 77 АГ 5464192, удостоверенной нотариусом адресфио и зарегистрированной в реестре за № 77/508-н/77-2020-9-346, на листе 6 реестрового дела №77:07:0007001:2752 (том № 3), выполнены не ФИО1, а иным лицом.

Рукописная запись фио А.Э.» на листе 40 реестра регистрации нотариальных действий нотариуса фио, индекс дела № 02-01, том № 9, выполнена не ФИО1, а иным лицом.

В соответствии с ч. 2 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Оценивая заключение эксперта, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям гражданско-процессуального законодательства, выполнено экспертом, квалификация которого сомнений не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом, научно обосновано, не имеет противоречий, его выводы понятны. Обстоятельств, свидетельствующих о заинтересованности эксперта в исходе дела, не установлено.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Разрешая заявленные требования по существу, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска, учитывая, что истец не выдавал доверенность на отчуждение принадлежащей ему на праве собственности квартиры, доверенность и договор купли-продажи не подписывал, в реестре нотариальных действий у нотариуса фио не расписывался, а потому, фактически не отчуждал принадлежащую ему квартиру, следовательно, заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи от 25.11.2020 года, акт приема-передачи имущества от 10.12.2020 года, доверенность от 19.11.2020 года от имени ФИО1, удостоверенную нотариусом фио, № реестра 77/508-н/77-2020-9-346, являются недействительными.

Учитывая, что договор признан судом недействительным, суд приходит к выводу о необходимости применить последствия недействительности сделки, путем признания договора купли-продажи квартиры от 23.12.2020 года, заключенного между ФИО2 и ФИО4 (ранее ФИО3) А.В. недействительным, поскольку у ФИО2 отсутствовало право на отчуждение принадлежащей истцу квартиры.

Поскольку вышеуказанные сделки признаны судом недействительными, суд считает необходимым восстановить права истца на недвижимое имущество, путем возврата в собственность истца спорной квартиру, истребовав ее у ФИО4 (ранее ФИО3) А.В.

При этом суд не признает ФИО4 (ранее ФИО3) А.В. добросовестным приобретателем, в силу следующего.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан фио, фио, фио, фио и фио», когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть отказано.

Поскольку добросовестное приобретение по смыслу статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Учитывая, что сделка – договор купли-продажи от 25.11.2020 признана недействительной, а также принимая во внимание, что фио (ранее ФИО3) А.В. заключила договор купли-продажи 23.12.2020, то есть спустя менее месяца после предыдущей сделки, фио, как добросовестный приобретатель, имела возможность усомниться в праве собственности продавца на спорную квартиру, провести проверку документов в отношении спорного имущества, в том числе ранее совершенные сделки, однако этого не сделала. Сам по себе факт заключения договора, при условии, что предыдущий договор заключен не собственником квартиры, а лицом, действующим по доверенности, не свидетельствует о добросовестности приобретения спорной квартиры, а потому, спорная квартира подлежит истребованию из незаконного владения фио в собственность фио

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры № 25, расположенной по адресу: адрес, заключенный от имени ФИО1 с ФИО2 25.11.2020 года, акт приема-передачи имущества от 10.12.2020 года, доверенность от 19.11.2020 года от имени ФИО1, удостоверенную нотариусом фио, № реестра 77/508-н/77-2020-9-346.

Возвратить ФИО1 право собственности на квартиру № 25, расположенную по адресу: адрес, истребовав квартиру у ФИО4 (ранее ФИО3) фио.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Дорогомиловский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение принято 29 мая 2023 года.

Судья Н.П. Смелянская