Дело №
03RS0№-50
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 сентября 2025 года город Уфа
Октябрьский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Артемьевой Л.В.,
при секретаре Беляевой Н.В.,
с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,
представителя ответчика ООО «Лабиринт-Уфа» - ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Лабиринт-Уфа» о расторжении договора аренды помещения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Лабиринт-Уфа» о расторжении договора аренды помещения. В обоснование иска указано, что 23 января 2017 года между истцом ФИО1 (арендодателем) и ответчиком ООО «Лабиринт-Уфа» (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения № ЛФ-148-10/2017 сроком на 10 лет.
По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ истец передал, а ответчик принял во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 130,7 кв.м., с кадастровым номером 02:55:020115:1125, расположенное по адресу: <адрес>, для размещения магазина.
Согласно п. 2.3.3. договора арендатор обязан обеспечить сохранность инженерных сетей и систем, коммуникаций, иного оборудования, находящихся на площадях помещения, а также не вмешиваться в систему жизнеобеспечения здания (сети энергоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации и т.д.) без письменного согласия арендодателя.
В силу п. 2.4.3. договора арендатор имеет право на проведение реконструкции помещения, в том числе с возможностью увеличения общей площади и возможностью проведения перепланировки и других неотделимых улучшений, по согласованию с арендодателем и заинтересованными государственными и муниципальными органами.
Ответчиком указанные условия договора были нарушены. При осмотре истцом помещений было установлено, что ответчик провел реконструкцию и перепланировку помещения, были внесены изменения в схему инженерных коммуникаций помещения без письменного согласия арендодателя. Данное нарушение условий договора ответчиком является существенным, поскольку касается качественных характеристик помещения, снижает его ликвидность.
При заключении договора аренды в 2017 году стороны согласовали размер арендной платы в сумме 107 000 руб. в месяц или 818 руб. за 1 кв.м.
В связи с введенными ограничениями по COVID-19, на основании просьбы ответчика, истец согласовал уменьшение арендной платы до 85 000 руб. в месяц, о чем заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ.
В настоящее время, с учетом отмены ограничений по COVID-19, восстановленного и увеличенного потребительского спроса и официальной инфляции более 5 процентов, ставка арендной платы ниже согласованной сторонами в 2017 году.
Неоднократные просьбы истца о восстановлении и индексации размера арендной платы остались без удовлетворения.
По условиям пункта 3.2. договора аренды пересмотр размера арендной платы возможен не чаще 1 раза в год на индекс потребительских цен в <адрес>, но не более 10 %. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением.
С 2017 года размер арендной платы не увеличивался, более того был уменьшен, ответчик отказывает в индексации арендной платы. При этом индекс инфляции с 2017 года по настоящее время составил 48,28 %.
Существующий размер арендной платы нарушает баланс интересов участников гражданского оборота. Поведение ответчика по отказу в индексации размера арендной платы является злоупотреблением правом.
Требование истца от ДД.ММ.ГГГГ о расторжения договора аренды ответчик не удовлетворил, помещение не освободил, соглашение о расторжении и акт возврата помещения не подписал.
На основании изложенного, истец просил суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения № ЛФ-148-10/2017 от ДД.ММ.ГГГГ, обязать ответчика освободить нежилое помещение общей площадью 130,7 кв.м., с кадастровым номером 02:55:020115:1125, расположенное по адресу: <адрес> передать истцу в первоначальном состоянии, взыскать с ответчика в пользу истца сумму понесенных истцом судебных расходов.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 иск поддержал.
Представитель ответчика ООО «Лабиринт-Уфа» - ФИО3 с иском не согласилась.
Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).
В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свои счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
На основании части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ФИО1, с одной стороны, и ООО «Лабиринт-Уфа», с другой стороны, был заключен договор аренды № ЛФ-148-10/2017, согласно которому нежилое помещение общей площадью 130,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, оф. 1 было передано во владение и пользование ответчика для использования в коммерческой деятельности арендатора.
По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ имущество передано ООО «Лабиринт-Уфа».
Согласно п. 1.2. договора истец ФИО1 Р., а также Юсупова Ляйсан Р. являются сособственниками указанного нежилого помещения.
Условиями п. 5.1. договора предусмотрено, что он заключен сроком на 10 лет начиная с момента государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан.
Согласно п. 2.3.3. договора арендатор обязан обеспечить сохранность инженерных сетей и систем, коммуникаций, иного оборудования, находящихся на площадях помещения, а также не вмешиваться в систему жизнеобеспечения здания (сети энергоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации и т.д.) без письменного согласия арендодателя.В силу п. 2.4.3. договора арендатор имеет право на проведение реконструкции помещения, в том числе с возможностью увеличения общей площади и возможностью проведения перепланировки и других неотделимых улучшений, по согласованию с арендодателем и заинтересованными государственными и муниципальными органами.
Согласно дополнительному соглашению от 12 апреля 2023 года в договор аренды были внесены изменения в части сторон договора, арендодателем указана истец ФИО1, арендатором – ответчик ООО «Лабиринт-Уфа».
Согласно выписке из ЕГРН на указанное нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ единоличным собственником данного нежилого помещения в настоящий момент является истец.
Истец указал, что ответчиком приведенные выше условия договора были нарушены. При осмотре истцом помещений было установлено, что ответчик провел реконструкцию и перепланировку помещения, были внесены изменения в схему инженерных коммуникаций помещения без письменного согласия арендодателя.
Согласно представленному стороной истца техническому обследованию № указанного нежилого помещения, составленному ООО «Консалтинговая компания АГАТА», эксперт пришёл к выводу, что фактическая планировка объекта обследования - нежилого помещения 1-го этажа с кадастровым номером 02:55:020115:1125 площадью 130,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, оф. 1 (магазин «Красное и Белое») не соответствует правоустанавливающим и техническим документам на данное помещение, а также некоторые мероприятия выполнены с нарушением норм.
В помещении произведена перепланировка и реконструкция во всех комнатах нежилого помещения, дверных и оконных проемов.
Также внесены изменения в инженерно-технические сети и системы коммуникации, в части реконструкции системы водоснабжения и канализации, и осуществлено устройство системы приточно-вытяжной вентиляции, с прокладкой вентиляционных труб и устройством выпуска, с нарушением норм.
Согласно предоставленной информации согласия от собственника помещения на произведенную реконструкцию/перепланировку, а также на внесенные изменения в инженерные сети, системы и коммуникации не имеются. Также не предоставлена проектная документация на мероприятия по перепланировке.
С учетом изложенного, суд, руководствуясь вышеприведенными положениями гражданского законодательства, исходит из того, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора аренды в виде ненадлежащего содержания имущества, выразившиеся в проведении перепланировки и реконструкции помещения, внесения изменений в инженерно-технические сети и системы коммуникации, без согласования с истцом, что является основанием расторжения договора аренды, возложении обязанности на ответчика освободить спорное нежилое помещение и возвратить его истцу в первоначальном состоянии.
Положения части второй статьи 55 и статьи 60 ГПК РФ, закрепляющие правила о том, что доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда, и о том, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами, не наделяют суды полномочиями, порождающими возможность их произвольного усмотрения при разрешении вопроса о допустимости доказательств, и не препятствуют сторонам доказывать обстоятельства в обоснование своей позиции по делу с использованием всех доступных средств доказывания (статья 56 данного Кодекса).
Часть первая статьи 79 ГПК РФ устанавливает, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Судом в судебном заседании с целью установления юридически значимых обстоятельств поставлен вопрос о назначении по делу судебной экспертизы. Судом разъяснено сторонам о последствиях недоказанности обстоятельств, подлежащих установлению по результатам экспертизы.
Между тем, соответствующего ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы по спорным вопросам ответчиком не заявлено. Результаты досудебной экспертизы по заказу истца ответчиком не оспорены.
Проанализировав техническое обследование ООО «Консалтинговая Компания «АГАТА» от ДД.ММ.ГГГГ №, суд находит ее допустимым доказательством по настоящему гражданскому делу. Суд считает, что заключение эксперта мотивированно, согласуется с представленными по настоящему гражданскому делу доказательствами, отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности. Исследование проведено экспертом, имеющим необходимую квалификацию и специальные познания в соответствующей области. Оснований не доверять объективности и достоверности сведений, указанных в заключение эксперта, у суда не имеется. Доказательства, опровергающие выводы эксперта, сторонами не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы сторонами также не заявлено.
К представленной ответчиком копии проекта ремонтно-строительных работ в помещении истца от ДД.ММ.ГГГГ суд относится критически, поскольку из пояснений истцовой стороны следует, что данный проект истец не подписывала. Оригинал проекта суду не предоставлен, представитель ответчика не представила доказательств того, что этот проект был направлен истцу или поступил от неё, пояснив, что подтверждений данному факту у стороны ответчика не имеется.
С учетом изложенного, исковые требования суд считает обоснованными.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. с учетом приведенной процессуальной нормы и удовлетворения иска подлежат возмещению ответчиком.
С учетом изложенного, иск подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № ЛФ-148-10/2017 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Лабиринт-Уфа».
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Лабиринт-Уфа» (ИНН <***>) освободить нежилое помещение общей площадью 130,7 квадратных метров, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, и передать истцу в первоначальном состоянии.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лабиринт- Уфа» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (ИНН №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан.
Мотивированное решение составлено 16 сентября 2025 года
Судья Л.В. Артемьева