Решение по делу № 2-3720/2023 от 24.10.2023

Дело (номер обезличен)

УИД: 52RS0(номер обезличен)-06

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 октября 2023 года г.Кстово

Кстовский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Кузнецовой Н.А., с участием помощника Кстовского городского прокурора (номер обезличен) заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений (адрес обезличен) к ФИО2 о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки (залога),

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области обратилось в суд с иском к ФИО2 о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки (залога).

В обоснование иска указано, что 08.07.2013 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района и ООО «Континент» был заключен договор аренды земельного участка №А1377, согласно которому арендодатель передает Арендатору земельный участок площадью 57644 кв.м, с кадастровым номером (номер обезличен) расположенный по адресу: (адрес обезличен) для комплексного освоения территории микрорайона 6 (1 очередь) в целях жилищного строительства.

Земельный участок был передан по акту приема-передачи от 08.07.2013 года.

30.05.2018 года Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области в адрес арендатора было направлено уведомление об отказе от договора аренды с требованием освободить земельный участок от строений и передать его по акту приема-передачи.

Запись в ЕГРП об аренде земельного участка была погашена.

Между тем, после погашения записи об аренде земельного участка, согласно выписке из ЕГРН земельный участок с (номер обезличен) имеет обременения записями об ипотеке и договорами участия в долевом строительстве:

Номер государственной регистрации: (номер обезличен) ипотека в силу закона;

Номер государственной регистрации: (номер обезличен), договор участия в долевом строительстве (номер обезличен)-К/1от (дата обезличена), участник долевой строительства ФИО2;

Номер государственной регистрации: (номер обезличен) договор участия в долевом строительстве (номер обезличен)-К/1от (дата обезличена), участник долевой основам строительства ФИО2;

Номер государственной регистрации: (номер обезличен) договор участия в долевом строительстве (номер обезличен)-К/1от (дата обезличена), участник долевой строительства ФИО2;

Истец считает, что между ФИО2 и Министерством отсутствуют залоговые правоотношения и нормами действующего законодательства не возложена обязанность по обеспечению залоговых обязательств юридических лиц (арендаторов), передавших в залог право аренды земельного участка участникам долевого строительства. Обременение земельного участка в пользу ФИО2 возникло неосновательно, запись об обременениях ограничивает полномочия Министерства, в связи обратились в суд с вышеуказанными требованиями, с учетом уточненных требований, истец просят суд: признать отсутствующими следующие обременения земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен):

- в пользу участника долевого строительства ФИО2 – по договору участия в долевом строительстве (номер обезличен)-К/1 от (дата обезличена), номер государственной регистрации (номер обезличен) от (дата обезличена);

- ипотеки в силу закона по договору участия в долевом строительстве (номер обезличен)-К/1 от (дата обезличена), номер государственной регистрации (номер обезличен) от (дата обезличена) (л.д.131).

В судебном заседании представитель Министерства имущественных и земельных отношений (адрес обезличен) ФИО6 по доверенности (номер обезличен) от (дата обезличена) поддержала исковые требования в полном объеме, просила суд их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 с иском не согласен, просит суд отказать в удовлетворении исковых требований согласно доводам, изложенным в отзыве на исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений (адрес обезличен) (л.д.114-116).

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО7 по доверенности (адрес обезличен)1 от (дата обезличена) поддерживает позицию ответчика, изложенную в отзыве.

Представители Инспекции государственного строительного надзора (адрес обезличен) ФИО8 по доверенности (номер обезличен) от (дата обезличена), ФИО9 по доверенности (номер обезличен) от (дата обезличена) поддерживают исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, просят суд их удовлетворить.

Прокуратура Нижегородской области в лице представителя помощника Кствоского городского прокурора Нижегородской области Шейка О.А. поддерживает исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, просят суд их удовлетворить.

Третьи лица – ООО «Континент», конкурсный управляющий ООО «Континент» ФИО12 надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Суд, с учетом мнения участников процесса, помощника прокурора, руководствуясь ч.3 ст.167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, ответчика, помощника прокурора, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Статьями 301 и 304 ГК РФ установлено, что собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Пункт 3 статьи 1 указанного закона предусматривает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Лицо, полагающее свои права нарушенными, может избрать любой из приведенных в статье 12 ГК РФ способ защиты либо иной, предусмотренный законом, который бы обеспечил восстановление этих права.

Выбор способа защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск об отсутствии права допустим, когда запись в ЕГРП нарушает права истца при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.

Требование о признании права отсутствующим в качестве самостоятельного способа защиты может быть предъявлено лишь владеющим собственником имущества к лицу, которое этим имуществом не владеет, но право которого по каким-либо причинам также зарегистрировано в ЕГРП, нарушая тем самым право владеющего собственника, не связанное с утратой этого владения, иск о признании права на недвижимое имущество отсутствующим не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски.

Пунктами 2 и 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки могут быть предоставлены собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ» Об ипотеке (залоге недвижимости)", если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Как установлено судом, 08.07.2013 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района и ООО «Континент» был заключен договор аренды земельного участка №А1377, согласно которому арендодатель передает Арендатору земельный участок площадью 57644 кв.м, с кадастровым номером (номер обезличен) расположенный по адресу: (адрес обезличен) для комплексного освоения территории микрорайона 6 (1 очередь) в целях жилищного строительства (л.д.14-16).

Земельный участок был передан по акту приема-передачи от (дата обезличена) (л.д.17).

(дата обезличена) Министерством имущественных и земельных отношений (адрес обезличен) в адрес арендатора было направлено уведомление об отказе от договора аренды с требованием освободить земельный участок от строений и передать его по акту приема-передачи (л.д.21).

Запись в ЕГРП об аренде земельного участка была погашена, что подтверждается Выпиской из ЕГРН (л.д.24-25).

Пункт 3 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.

Поскольку право аренды ООО «Континент» спорного земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен) прекратилось, то право на земельный участок перешло Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области. В связи с чем суд приходит к выводу, что с прекращением аренды земельного участка залог указанного права также прекращен (подпункт 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, посредством залога в порядке, предусмотренном статьями 13-15 настоящего Федерального закона.

Пунктом 2 статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 этого Федерального закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по договору, а именно: возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Таким образом, из пункта 2 статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ следует, права и обязанности по залоговым отношениям возникают между залогодателем (застройщиком) и залогодержателем (участником долевого строительства) в целях обеспечения прав и законных интересов участника долевого строительства.

Эта же цель преследуется и нормой пункта 1.1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ предусматривающей, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона № 214-ФЗ, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Из общего смысла изложенной нормы следует, что до погашения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, регистрационной записи об ипотеке, сохраняются права и обязанности по залоговым отношениям, возникающим между залогодателем (застройщиком) и залогодержателем (участником долевого строительства) на основании договора долевого участия в строительстве; вместе с тем, права залогодержателя и обязанности залогодателя прекращаются только после проверки органом, осуществляющим государственную регистрацию права факта исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных договором долевого участия в строительстве и последующего погашения регистрационной записи об ипотеке.

Аналогичные положения содержатся и в статье 334 ГК РФ, которой предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залоговому обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должник этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателей) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственное залогодержателя.

Пунктом 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на пpaвах собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

На основании действующих норм законодательства, суд приходит к выводу, что между ФИО4 и Министерством залоговые правоотношения отсутствуют, следовательно на истца не возложена обязанность по обеспечению залоговых обязательств юридических лиц (арендаторов), передавших в залог право аренды земельного участка участникам долевого строительства. Таким образом, у министерства залоговые обязательства перед ФИО4 отсутствуют.

Доводы представителя ответчика о том, что обременения не могут быть сняты с вышеуказанного земельного участка, так как на нем располагается объект недвижимости, суд отклоняет, поскольку само по себе наличие либо отсутствие записи о государственной регистрации договоров долевого участия не влияет на возникшие из них притязания ответчика к ООО «Континент» в силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, согласно 3 Закона № 214-ФЗ право на привлечение средств граждан обладал застройщик, который среди прочего разместил проектную декларацию. Положениями статьи 19 Закона № 214-ФЗ предусматривалось, что проектная декларация с 01.01.2017 года могла размещаться только при условии выдачи контролирующим органом заключения о соответствии застройщика обязательным требованиям.

Частью 2.2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ определялось, что застройщики, не удовлетворяющие требованиям, указанным в части 2 настоящей статьи, на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не имеют права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов. Данная норма согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 304- ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» применялась в случае государственной регистрации первого договора долевого участия после 01.01.2017.

В силу ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация предусматривает проведение правовой экспертизы на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктом 4 части 2 статьи 48 указанного закона предусматривалось, что целью регистрации договора долевого участия в строительстве после 01.01.2017 года в орган регистрации прав предоставлялось заключение уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ, выданное не ранее чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного лома и (или) иного объекта недвижимости.

П.5 ч.1 ст.26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-Ф «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что непредставление требуемых в силу закона документов является основанием для приостановления государственной регистрации.

Как следует из Письма инспекции государственного строительного надзора (адрес обезличен) исх.(номер обезличен) от (дата обезличена) согласно решению Арбитражного суда (адрес обезличен) от (дата обезличена) по делу № (номер обезличен) на основании заявления гражданина ФИО2 застройщик ООО «Континент» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производств. Конкурсным управляющим ООО «Континент» утвержден арбитражный управляющий ФИО3: член СРО «Союз арбитражных управляющих «Континент», ИНН (номер обезличен)

Определением суда от (дата обезличена) требования ФИО2 включены в размере 2 778 750,00 рублей в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Континент» как денежные требования граждан - участников строительства, погашаемые в первую очередь.

Вместе с тем, указанным определением также была изменена очередность удовлетворения требований ФИО2 Г1.Е. в размере 14 485 429,92 руб.

Основанием для включения требований ФИО4 в реестр требований участников строительства является мировое соглашение, утвержденное определением Канавинского районного суда от (дата обезличена) по гражданскому делу (номер обезличен) по иску ФИО2 к ФИО10 и ООО «Континент» о взыскании денежных средств по договору займа, из текста которого следует, что ООО «Континент» на основании договора поручительства от (дата обезличена) (номер обезличен) принимает на себя обязательства по вышеуказанному договору займа за ФИО10 перед ФИО2 и обязуется заключить с ФИО2 договоры долевого участия в строительстве (номер обезличен)-К/1, (номер обезличен)-К/1, (номер обезличен)-К/1, (номер обезличен)-К/1, (номер обезличен)-К/1 на квартиры №(номер обезличен), 69, 113, 115 и 131 на общую сумму 12 812 850 руб. При этом, требования ФИО2 по договору займа, являются оплатой по договорам долевого участия.

Однако при изучении и анализе бухгалтерских и других документов ООО «Континент», предоставленных должностным лицам инспекции в рамках проводимой Кстовской городской прокуратурой проверки по использованию ООО «Континент» средств участников долевого строительства при строительстве объекта, установлено, что полученные ФИО10, являвшимся на тот момент директором ООО «Континент», денежные средства от ФИО2 по договору займа от (дата обезличена) в размере 5 000 000,0 руб., не вносились ФИО10 на расчетный счет ООО «Континент» и не отражены в составе затрат произведенных по объекту.

При этом на момент подписания сторонами договоров участия в долевом строительстве ((дата обезличена)), заключения мирового соглашения ((дата обезличена)) строительные работы на объекте были приостановлены в связи с отсутствием финансирования, не осуществлялись уже в течение 11 месяцев и не возобновлялись (л.д.27-28,63-81).

Прокурорской проверкой установлено, что вышеуказанное заключение не выдавалось, ООО «Континент» правом на привлечение средств граждан не обладал, заключение о соответствии застройщика обязательным требованиям инспекцией государственного строительного надзора (адрес обезличен) не выдавалось, однако государственная регистрация договоров долевого участия была проведена (л.д.26).

Довод представителя ответчика о том, что договора долевого участия были заключены в декабре 2016 года, на данные правоотношения не распространяются изменения в законе ФЗ от 13.07.2015 № 218-Ф «О государственной регистрации недвижимости» от 01 января 2017 года, суд не может принять во внимание на основании ст. 1, пп. 1 и 2 ст. 10 ГК РФ и разъяснений, данных в абз. 4 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поскольку мировое соглашение между ООО «Континент» и ответчиком, в соответствии с которым были заключены договоры долевого участия, было утверждено Канавинским районным судом г. Н. Новгорода 01.02.2017, что позволяло сторонам при их заключении определить требования к договору согласно ст. 422 Гражданского кодекса РФ, а указание даты заключения – 26.12.2016 года – свидетельствует о намерении избежать соблюдение более строгих требований Закона № 214-ФЗ. Сохранение регистрационной записи о государственной регистрации договоров долевого участия предоставляет ответчику необоснованные преимущества, ограничивая права истца на распоряжение земельным участком.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что обременение земельного участка в пользу ФИО2 возникло неосновательно, запись о нем необоснованно ограничивает полномочия Министерства имущественных и земельных отношений (адрес обезличен) по управлению имуществом, предоставленные (адрес обезличен) (дата обезличена) (номер обезличен) «О перераспределении отдельных полномочий между органа местного самоуправления муниципальных образований (адрес обезличен) и органами государственной власти (адрес обезличен)», в связи с чем исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений (адрес обезличен) к ФИО2 о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области к ФИО4 ФИО13 о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки (залога) - удовлетворить.

Признать отсутствующими следующие обременения земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен):

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд Нижегородской области.

Полный текст решения изготовлен 27 октября 2023 года.

Судья Кстовского

городского суда

Нижегородской области: Н.А.Кузнецова