Дело №2-69/2022

УИД: №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 июня 2022 года Кировский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Каменщиковой А.А.,

при секретаре Чижовкиной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента земельных отношений администрации города Перми к ФИО1 об изъятии объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений администрации г.Перми обратился в суд с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительством жилого дома после пожара с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1070 кв.м. по <адрес>, о возложении на ФИО1 обязанности по предоставлению в адрес Департамента земельных отношений администрации г.Перми в течение пяти дней с момента вступления в законную силу решения суда реквизитов расчетного счета для перечисления денежных средств, вырученных от продажи объекта с публичных торгов.

В обоснование иска указано, что в адрес Департамента земельных отношений администрации г.Перми 10 января 2018 года поступило заявление ФИО1 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № площадью 1070,00 кв.м., находящегося по <адрес>, без проведения торгов под жилой дом после пожара, площадью 50,6 кв.м., с кадастровым номером №. По результатам рассмотрения заявления Департаментом земельных отношений администрации г.Перми (арендодатель) с ФИО1 был заключен договор аренды № от 11 апреля 2018 года земельного участка с кадастровым номером № площадью 1070,00 кв.м., находящегося по <адрес>, без проведения торгов под жилой дом после пожара с кадастровым номером № для завершения строительства на срок с 11 января 2018 года по 10 января 2021 года. Поскольку арендатором было реализовано свое однократное право на получение земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства объекта, находящегося на земельном участке с кадастровым номером №, департамент письмом от 01 февраля 2021 года № уведомил арендатора о прекращении договора аренды от 11 апреля 2018 года № по окончании его действия, а именно с 11 января 2021 года. При осмотре земельного участка, проведенного 22 января 2021 года, установлено, что земельный участок не огорожен, на территории находится металлический контейнер, деревянные футбольные ворота, растительность, жилого дома не обнаружено. Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Истец Департамент земельных отношений администрации г.Перми своего представителя в судебное заседание не направил, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил заявление, в котором указал, что исковые требования поддерживает и просит удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик ФИО1 и представитель ответчика ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Ответчиком представлены письменные возражения на исковое заявление, в которых ответчик просила отказать в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям. Ответчик является собственником объекта недвижимого имущества - фундамента жилого дома, оставшегося после пожара, общей площадью 50,6 кв.м., кадастровый №, расположенного по <адрес>. Земельный участок по вышеуказанному адресу находится в пользовании истца с 2013 года на основании договора аренды земельного участка от 05 февраля 1996 года №, договора цессии от 20 сентября 2013 года, договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства от 11 апреля 2018 года № (со сроком действия договора с 11 января 2018 года по 10 января 2021 года). 20 мая 2021 года ответчик обратилась в Департамент земельных отношений администрации г.Перми с заявлением о предоставлении данного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, сроком на три года. Решением Департамента земельных отношений администрации г.Перми от 18 июня 2021 года №, полученным ответчиком 30 июня 2021 года, ей было отказано в предоставлении земельного участка, что явилось основанием для ее обращения в суд с заявлением об оспаривании данного решения в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации. Ответчик и ее семья пользовались вышеуказанным земельным участком, истец добросовестно оплачивала арендную плату, осваивала земельный участок, начала строительство дома. На сегодняшний день на участке находится фундамент. Завершить строительство жилого дома в обусловленные договором аренды сроки не представилось возможным по объективным причинам: в связи с режимом самоизоляции из-за распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019), болезнью супруга ответчика, потерей части дохода, увеличением стоимости строительных материалов. Ответчик не согласна с доводами истца относительно того, что земельный участок не огорожен, а жилой дом не обнаружен. Осмотр территории проводился в зимний период времени, в акте ошибочно отражено отсутствие забора по всему периметру участка. После истечения срока действия договора аренды ответчик открыто и добросовестно пользовалась земельным участком, полагала, что договор аренды пролонгирован на неопределенный срок на основании ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 ст. 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 года № 98-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2020 года) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», арендодатель не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся. О прекращении договора аренды ответчика никто не уведомлял. По состоянию на 20 мая 2021 года Департамент земельных отношений администрации г. Перми не обращался с иском в суд о расторжении данного договора. Ответчик полагает, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок для завершения индивидуального жилищного строительства.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 11 октября 2013 года ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимости от 24 сентября 2013 года является собственником объекта - «Жилой дом после пожара, состоящий из фундамента, назначение: жилое, <адрес>

Право собственности у ответчика на указанный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 11 октября 2013 года, кадастровый номер объекта №

Земельный участок по <адрес>, находится в пользовании истца с 2013 года.

20 сентября 2013 года между К., действующей по доверенности от имени С. (цедент), и ФИО1 (цессионарий) заключен договор уступки прав (цессии), по которому цедент уступил, а цессионарий принял права и обязанности в полном объеме по договору аренды земельного участка от 05 февраля 1996 года №, заключенному между С. и администрацией города Перми.

10 января 2018 года ФИО1 обратилась в Департамент земельных отношений администрации г.Перми с заявлением о предоставлении ей земельного участка по <адрес> в аренду на 49 лет под жилой дом.

11 апреля 2018 года между Департаментом земельных отношений администрации г.Перми и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого ФИО1 был передан во временное пользование (аренду) земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 1070,00 кв.м., расположенный по <адрес>, под жилой дом после пожара, для завершения строительства. Срок действия договора: с 11 января 2018 года по 10 января 2021 года (пункт 4.1 договора).

03 июня 2021 года Департамент земельных отношений администрации г.Перми обратился в суд с настоящим иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительством жилого дома после пожара с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, для его продажи с публичных торгов, ссылаясь на п.п.1, 2, 6 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывая на то, что в связи с окончанием срока договора аренды от 11 апреля 2018 года № данный договор после 10 января 2021 года считается прекращенным, о чем Департамент сообщил ответчику письмом от 01 февраля 2021 года, до окончания срока договора аренды от 11 апреля 2018 года № строительство на спорном земельном участке жилого дома ответчиком не завершено, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 22 января 2021 года, согласно которому жилого дома на земельном участке не обнаружено, и в настоящее время у ФИО1 отсутствует право на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов, поскольку действующее законодательство предусматривает возможность однократного приобретения земельного участка в аренду сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов.

Согласно ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (п.1);

требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (п.2);

начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (п.4);

средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (п.5);

правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п.6).

Таким образом, ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность отчуждения в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, расположенного на таком земельном участке объекта незавершенного строительства.

В соответствии со ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации, объекты незавершенного строительства являются одним из видов недвижимых вещей (недвижимого имущества), при этом к последним в том числе относятся здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

Согласно п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

По смыслу положений ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Между тем, судом установлено, что объектом недвижимого имущества, в отношении которого истцом заявлены требования о его изъятии у ответчика, является принадлежащий с 2013 года на праве собственности ФИО1 объект недвижимости – жилой дом после пожара, который объектом незавершенного строительства не является.

Государственная регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Право собственности ФИО1 на расположенный на земельном участке по <адрес>, жилой дом после пожара, зарегистрировано в установленном порядке 11 октября 2013 года и на день рассмотрения дела судом данное право собственности, равно как и документы, послужившие основанием для регистрации права собственности, не оспорены в установленном законом порядке.

Кроме того, судом также установлено, что 20 мая 2021 года ответчик обратилась к истцу с заявлением о предоставлении ей земельного участка по <адрес> в аренду на 49 лет под жилой дом, указав на правовые основания предоставления земельного участка в аренду: п.2 ст.39.3, ст.39.5, п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Департамента земельных отношений администрации г.Перми от 18 июня 2021 года № ФИО1 отказано в предоставлении земельного участка. Как указано в решении, 22 января 2021 года состоялся осмотр земельного участка по <адрес>, участок не огорожен, на территории находится металлический контейнер, деревянные футбольные ворота, растительность; жилой дом не обнаружен. Департаментом земельных отношений администрации г.Перми сделан вывод о том, что у ФИО1 отсутствует право на приобретение земельного участка без проведения торгов, поскольку право на приобретение земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов ответчиком реализовано.

Не согласившись с данным решением, 30 сентября 2021 года ФИО1 обратилась в Кировский районный суд г.Перми с административным иском к Департаменту земельных отношений администрации г.Перми о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка по <адрес> (административное дело №)).

Решением Кировского районного суда г.Перми от 31 января 2022 года по делу № по административному иску ФИО1 к Департаменту земельных отношений администрации г.Перми о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка постановлено:

«административный иск ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным решение Департамента земельных отношений администрации г. Перми от 18.06.2021 № об отказе в предоставлении земельного участка.

Возложить на Департамент земельных отношений администрации г.Перми обязанность устранить нарушение прав административного истца путем рассмотрения заявления ФИО1 от 20.05.2021 о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, под жилой дом, и принятия по нему решения в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, с учетом позиций, изложенных в настоящем решении.

Сообщить суду и ФИО1 об исполнении настоящего решения в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу».

На указанное решение суда Департаментом земельных отношений администрации г.Перми была подана апелляционная жалоба.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Пермского краевого суда от 11 мая 2022 года постановлено: «Решение Кировского районного суда г.Перми от 31 января 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента земельных отношений администрации г.Перми - без удовлетворения».

Таким образом, решение Кировского районного суда г.Перми от 31 января 2022 года по делу № вступило в законную силу 11 мая 2022 года.

Как следует из решения Кировского районного суда г.Перми от 31 января 2022 года по делу № и апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Пермского краевого суда от 11 мая 2022 года, суд первой инстанции, удовлетворяя административные исковые требования ФИО1, и суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения и отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы Департамента земельных отношений администрации г. Перми, пришли к выводу о наличии у ФИО1 права на аренду земельного участка по <адрес>, исходя из следующего.

Обращаясь в Департамент земельных отношений администрации г.Перми с заявлением, административный истец ФИО1 указала правовые основания предоставления земельного участка в аренду: п.2 ст.39.3, ст. 39.5, п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из подп.9 п. 2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

К заявлению о предоставлении земельного участка административный истец приложила следующие документы: свидетельство о праве собственности на объект недвижимости - жилой дом после пожара, договор аренды земельного участка от 11 апреля 2018 года.

Таким образом, из свидетельства регистрации права административный ответчик должен был знать, что административный истец является собственником объекта недвижимости (который объектом незавершенного строительства не является).

На момент обращения к административному ответчику с заявлением о предоставлении в собственность без торгов земельного участка право собственности административного истца на расположенный на этом участке объект недвижимости было зарегистрировано в установленном порядке, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о расположении указанного объекта недвижимости на испрашиваемом земельном участке, что обусловливает исключительное право административного истца на приобретение спорного земельного участка без торгов.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истец обратилась за предоставлением земельного участка, указав целью его использования - под индивидуальный жилой дом, приложила свидетельство о регистрации права, из которого видно, что жилой дом состоит из оставшегося после пожара фундамента, у функционального органа не имелось оснований предполагать, что на земельном участке данный объект отсутствует.

С учетом сказанного, испрашиваемый земельный участок соответствует целям использования, указанным в заявлении о предоставлении, в связи с чем отказ административного ответчика является незаконным.

Отказ административного ответчика является незаконным еще и в силу следующего.

В соответствии с ч. 6 ст. 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 года №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Режим повышенной готовности введен в Пермском крае с 15 марта 2020 года (распоряжение председателя Правительства Пермского края от 14 марта 2020 года №5-рпп, Указ Губернатора Пермского края от 20 августа 2020 года №121).

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка заключен между сторонами до введения в 2020 году повышенной готовности на территории Пермского края. После истечения срока аренды, арендатор продолжила пользоваться земельным участком, при этом сведений о наличии у Департамента информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка, административный ответчик не представил.

На момент принятия оспариваемого отказа требование о расторжении договора аренды в суд арендодателем не заявлено.

Учитывая фактические обстоятельства дела, а также требования законодательства, у административного истца имеется право на аренду земельного участка. Данное право не зависит от истечения срока действия договора аренды, поскольку арендодателем не заявлено требование об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.

Кроме того, административный истец, обращаясь к административному ответчику, указала в качестве оснований предоставления земельного участка на наличие в собственности объекта недвижимости, расположенного на этом участке. При таких обстоятельствах, само по себе обращение административного истца к административному ответчику по истечении срока действия договоры аренды земельного участка, не свидетельствует об отсутствии у административного истца права на приобретение в аренду земельного участка.

Кроме того, срок, прошедший со дня истечения срока договора аренды (4,5 месяца), незначительный. Незначительный пропуск срока нельзя поставить в вину административному истцу, учитывая значительные для административного истца последствия такого пропуска.

Факт обращения административного истца по истечении установленных сроков аренды, не свидетельствует о том, что в ее ситуации положения Федерального закона от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» не применяются.

На основании изложенного, принимая во внимание, что на земельном участке по <адрес>, являвшемся предметом аренды по договору аренды земельного участка от 11 апреля 2018 года №К (со сроком действия договора с 11 января 2018 года по 10 января 2021 года), расположен принадлежащий ФИО1 на праве собственности объект недвижимости – жилой дом после пожара, состоящий из фундамента (кадастровый номер объекта - №), который не является объектом незавершенного строительства, а также учитывая наличие на день рассмотрения дела судом вступившего в законную силу судебного решения о признании незаконным решения Департамента земельных отношений администрации г.Перми от 18 июня 2021 года № об отказе в предоставлении ФИО1 земельного участка по <адрес>, и о возложении на Департамент земельных отношений администрации г.Перми обязанности устранить допущенное нарушение прав ФИО1, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для изъятия у ФИО1 на основании ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации указанного выше объекта недвижимости, в следствие чего исковые требования Департамента земельных отношений администрации г.Перми к ФИО1 являются необоснованными и удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Департамента земельных отношений администрации г.Перми к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительством жилого дома после пожара с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес>, о возложении обязанности по предоставлению в адрес Департамента земельных отношений администрации г.Перми в течение пяти дней с момента вступления в законную силу решения суда реквизитов расчетного счета для перечисления денежных средств, вырученных от продажи объекта с публичных торгов, отказать.

Решение в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми.

Судья А.А. Каменщикова