КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Дело № 3а-254/2022
УИД 39OS0000-01-2021-000434-61
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 ноября 2022 года г.Калининград
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи – Струковой А.А.
при секретаре – Козловой Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения от 2 сентября 2022 года № ОРС-39/2022/000745, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 11 июля 2022 года,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился 22 сентября 2022 года в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что с 7 апреля 2020 года ему принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № площадью 24 050 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – деловое управление, местоположение: <адрес>, кадастровая стоимость которого установлена актом ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 8 июля 2021 года АОКС-39/2021/000053 по состоянию на 8 июня 2021 года в размере 68185117 руб.
Установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от 2 августа 2022 года № З-068-22, выполненному оценщиком ООО «Специализированная фирма «Оценка» ФИО2, составляет по состоянию на 11 июля 2022 года – 42865000 руб.
Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.
5 августа 2022 года ФИО1 обратился в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ об установлении рыночной стоимости названного земельного участка по состоянию на 11 июля 2022 года, представив, помимо прочего, отчет об оценке от 2 августа 2022 года № З-068-22.
Решением бюджетного учреждения от 2 сентября 2022 года №№ ОРС-39/2022/000745 заявление ФИО1 отклонено по мотиву несоответствия отчета об оценке требованиям пункта 22 ФСО № 7, что выразилось в том, что в рамках сравнительного подхода оценщик, отобрав в качестве объектов-аналогов, помимо иных, 2 земельных участка, расположенных в ином муниципальном образовании (поселках Невское и Кутузово Гурьевского муниципального района) не провел корректировку по критерию «статус населенного пункта», что привело к искажению рыночной стоимости объекта оценки.
По утверждению административного истца, оспариваемое решение бюджетного учреждения не основаны на законе с учетом отсутствия объективных данных об искажении оценщиком величины рыночной стоимости и нарушает права и законные интересы заявителя на экономически обоснованное определение налоговой базы по земельному налогу.
Определением от 23 сентября 2022 года административное исковое заявление оставлено без движения и установлен срок до 5 октября 2022 года для устранения указанных в данном определении недостатков.
Определением от 10 октября 2022 года административное исковое заявление принято к производству суда.
В судебном заседании представители административного истца – ФИО3, ФИО4 заявленные требования поддержали, изложив в их обоснование аналогичные доводы.
Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» - ФИО5, представив письменные возражения на административное исковое заявление и настаивая на позиции о несоответствии отчета об оценке требованиям пункта 22 ФСО № 7, при этом пояснила, что ходатайство о назначении судебной экспертизы бюджетное учреждение заявлять не намерено.
Правительство Калининградской области извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителя для участия в рассмотрении дела не направило, каких-либо ходатайств либо возражений на административное исковое заявление не представило.
На основании части 6 статьи 226 КАС РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившего лица.
Заслушав объяснения представителей административного истца и бюджетного учреждения, показания допрошенной в качестве свидетеля оценщика ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из материалов дела следует, что с 7 апреля 2020 года ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № площадью 24 050 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – деловое управление, местоположение: <адрес>.
Актом ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 8 июля 2021 года АОКС-39/2021/000053 установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 8 июня 2021 года в размере 68185117 руб.
Сведения об установленной кадастровой стоимости являются актуальными, что подтверждено соответствующей выпиской из ЕГРН.
В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу п. 2 ст. 66 ЗК РФ для определения кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Административный истец, являясь собственником земельного участка, согласно пункту 1 статьи 388 НК РФ признается плательщиком земельного налога в отношении данного участка. При этом в силу статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ.
С учетом изложенного административный истец вправе ставить вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.
Таким образом, с 1 декабря 2021 года правообладатели объектов недвижимости, расположенных на территории Калининградской области, вправе требовать установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в порядке, определенном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке».
В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).
Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).
При этом согласно части 12 названной статьи в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.
На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ФИО1 обратился 5 августа 2022 года в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта по состоянию на 11 июля 2022 года, представив, помимо прочего, отчет об оценке от 2 августа 2022 года № З-068-22, выполненный оценщиком ООО «Специализированная фирма «Оценка» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет по состоянию на 11 июля 2022 года – 42865000 руб.
Из отчета об оценке следует, что величина рыночной стоимости определена оценщиком в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.
Объект оценки, разрешенное использование – деловое управление, отнесен правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» к территориальной зоне «Коммунально-складская зона» (индекс П-4), предназначенной для обеспечения правовых условий использования, строительства и реконструкции объектов капитального строительства коммунально-складского назначения с санитарно-защитной зоной до 50 м.
Как следует из имеющихся в составе отчета об оценке фотографий объекта оценки, рассматриваемый земельный участок не застроен.
С учетом изложенных обстоятельств оценщиком объект оценки отнесен к сегменту рынка производственно-складского назначения.
Правильность такого решения не оспаривается сторонами.
В качестве объектов-аналогов оценщиком отобраны 7 земельных участков, из которых 5 расположено в пределах городского округа «Город Калининград» и 2 – в пос.Невское и Кутузово в границах муниципального образования «Гурьевский муниципальный округ».
Каждый из объектов-аналогов предназначен для размещения объектов производственно-складского назначения (обслуживание автотранспорта, комплексы складского и логического назначения и т.п.), выставлен на продажу в ноябре 2021 года – июне 2022 года, то есть сопоставим по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком проведены корректировки на дату оценки (в отношении объекта, выставленного на продажу в ноябре 2021 года), на торг, на площадь.
Обоснование величины каждой из корректировок приведены в отчете в оценке.
Отказ от проведения иных корректировок мотивирован.
Скриншоты объявлений о продаже объектов-аналогов имеются в составе отчета.
Изложенные в отчете об оценке сведения об объекте оценки и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.
Оценщик ФИО2 является членом саморегулируемой организации оценщиков, вправе осуществлять оценочную деятельность по направлению «Оценка недвижимости», гражданская ответственность оценщика застрахована в установленном порядке.
Решением бюджетного учреждения от 2 сентября 2022 года №№ ОРС-39/2022/000745 заявление ФИО1 об установлении рыночной стоимости объекта отклонено по единственному основанию – отсутствие корректировки по критерию «статус населенного пункта» в отношении двух объектов-аналогов, расположенных к Гурьевском районе Калининградской области, который граничит с городским округом «Город Калининград».
В судебном заседании оценщик ФИО2 подтвердила свою позицию об отсутствии в данном случае оснований для проведения соответствующей корректировки, поскольку поселки Невское и ФИО1, действительно находясь в границах муниципального образования «Гурьевский муниципальный район», непосредственно граничат с городским округом «Город Калининград», а рыночная цена земельных участков из сегмента производственно-складской недвижимости на окраинах Калининграда сопоставима с ценой аналогичных по назначению участков в поселках Гурьевского района рядом с окружной дорогой.
В подтверждение довода о непосредственной близости объектов-аналогов из состава земель Гурьевского района к границам городского округа «Город Калининград» представлены соответствующие фрагменты публичной кадастровой карты Калининградской области.
Более того, как пояснил оценщик, выбор двух объектов-аналогов, расположенных в административных границах Гурьевского района, в данном случае не повлек за собой искажения (уменьшения) величины рыночной стоимости объекта оценки при том, что, вопреки позиции бюджетного учреждения, стоимость этих аналогов выше, чем рыночная стоимость объектов-аналогов, расположенных в пределах города Калининграда, что подтверждено таблицей 5.6 «Расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом» в составе отчета об оценке.
Например, после проведения корректировок стоимость 1 кв.м объектов-аналогов, расположенных в пос.Невское и пос.Кутузово Гурьевского района составила соответственно 1739,95 руб. и 1458,62 руб.
В то же время, стоимость 1 кв.м отдельных объектов-аналогов, расположенных в г.Калининграде, относительно выборки которых бюджетное учреждение не имеет никаких замечаний, составила 788,79 руб. (объект-аналог № 1, расположенный на улице Орудийной в г.Калининграде), 1140,02 руб. (объект-аналог № 6, расположенный на ул.Энергетиков в г.Калининграде), при этом улицы Орудийная и ул.Энергетиков в г.Калининграде расположены в районе окружной дороги, разделяющей город Калининград и муниципальное образование «Гурьевский муниципальный район».
Оснований ставить под сомнение правильность таких суждений оценщика не имеется исходя из действительного местоположения перечисленных объектов, приведенных в отчете об оценке расчетов (с корректировками) стоимости объекта оценки и всех объектов-аналогов, а также учитывая отсутствие со стороны административного ответчика обоснованной критики изложенной позиции оценщика.
Допущенная к участию в деле в качестве свидетеля оценщик ФИО2 предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.
Иных оснований для отказа в установлении рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка по состоянию на 11 июля 2022 года в оспариваемом решении бюджетного учреждения не указано.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что объективных оснований для признания отчета об оценке не соответствующим требованиям пункта 22 ФСО № 7 не имеется.
Принимая во внимание, что содержащийся в оспариваемом решении бюджетного учреждения довод о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не нашел своего подтверждения, выводы оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки не опровергнуты в порядке, установленном процессуальным законом, различие между установленной кадастровой стоимостью и заявленной величиной рыночной стоимости составляет около 37% и находится в пределах приемлемого с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазона отклонений, суд полагает заявленные к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» требования о признании незаконным решения бюджетного учреждения от 2 сентября 2022 года №№ ОРС-39/2022/000745 и об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 11 июля 2022 года в размере, определенном в отчете об оценке, подлежащими удовлетворению.
В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Исходя из приведенной нормы закона в данном случае правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости, а именно: 5 августа 2022 года.
Вместе с тем, в административном исковом заявлении в качестве административного соответчика указано Правительство Калининградской области, которое не является органом, принявшим оспариваемое решение об отказе в установлении рыночной стоимости объекта по состоянию на 11 июля 2022 года.
Поскольку Правительство Калининградской области является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям, суд считает необходимым в удовлетворении требований к Правительству Калининградской области отказать.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Признать незаконным решение ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 2 сентября 2022 года № ОРС-39/2022/000745 об отказе в установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 11 июля 2022 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 24 050 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – деловое управление, местоположение: <адрес>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 11 июля 2022 года – 42865000 руб.
Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 5 августа 2022 года.
Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, установленной в размере рыночной стоимости по состоянию на 11 июля 2022 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Решение в окончательной форме изготовлено 1 декабря 2022 года.
Судья Калининградского
областного суда А.А. Струкова