Дело (УИД) №58RS0025-01-2025-000439-31
Производство №2-307/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Нижний Ломов 04 августа 2025 года
Нижнеломовский районный суд Пензенской области
в составе председательствующего судьи Богдановой О.А.,
при секретаре судебного заседания Нашивочниковой Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ча к администрации города Нижний Ломов ФИО3 района Пензенской области о предоставлении земельного участка в аренду,
Установил:
ФИО2 обратился в суд с иском к администрации города Нижний Ломов ФИО3 района Пензенской области о предоставлении земельного участка в аренду, указав, что 18 февраля 2022 года он обратился в администрацию города Нижний Ломов с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка площадью 990 кв. метров, с кадастровым №, расположенного по <адрес>, для строительства жилого дома. На участке расположен объект незавершённого строительства степень готовности 20%, право собственности зарегистрировано за истцом 09 февраля 2022 года. Указанный объект подарила истцу ФИО1 Письмом №416 от 10 марта 2022 года администрация города Нижний Ломов предоставила земельный участок в аренду сроком до 3 лет для завершения строительства, а письмом №2663 от 08 ноября 2022 года ответчик отказал истцу в предоставлении спорного земельного участка, ссылаясь на то, что земельный участок уже предоставлялся в аренду ФИО1 для завершения строительства. Просит обязать администрацию города Нижний Ломов ФИО3 района Пензенской области предоставить ему земельный участок в аренду.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания извещён надлежаще, представил заявление о рассмотрении дела в своё отсутствие, одновременно просил принять заявление об уточнении исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил предоставить ему в аренду земельный участок по <адрес>, путём заключения договора аренды (дополнительного соглашения), полагая, что к нему подлежат применению п. 10 ч. 2 ст. 39.6, п. 2 ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
Представитель ответчика администрации города Нижний Ломов ФИО3 района Пензенской области в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещён надлежаще, о причинах неявки не сообщил, о рассмотрении дела в своё отсутствие не просил.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся истца ФИО2, представителя ответчика администрации города Нижний Ломов ФИО3 района Пензенской области.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:
в соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (п. 1 ч. 1 ст. 8).
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Статьёй 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Частью 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Из материалов дела усматривается, что 24 марта 2009 года между администрацией ФИО3 района Пензенской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №23Д/09, по условиям которого арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в аренду из земель населённых пунктов земельный участок общей площадью 990 кв. метров, расположенный по <адрес>, с кадастровым №, именуемый в дальнейшем участок. Разрешённое использование участка «для индивидуального жилищного строительства» (п. 1.1).
Договор аренды заключен сроком на 10 лет: с 08 августа 2008 года по 07 августа 2018 года (п. 2.1).
19 февраля 2019 года между администрацией города Нижний Ломов ФИО3 района Пензенской области и ФИО1 было заключено соглашение №16/19 о расторжении договора аренды земельного участка, которым стороны согласовали, что расторгают с 19 февраля 2019 года договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №23Д/09 от 24 марта 2009 года, ФИО1 возвращает администрации города Нижний Ломов ФИО3 района Пензенской области земельный участок площадью 990 кв. метров, расположенный по <адрес>, с кадастровым №.
В этот же день между администрацией города Нижний Ломов ФИО3 района Пензенской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №6Д/19, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель населённых пунктов земельный участок общей площадью 990 кв. метров, расположенный по <адрес>, с кадастровым №, разрешённое использование участка «индивидуальное жилищное строительство», именуемый в дальнейшем участок. На земельном участке расположен объект незавершённого строительства (жилой дом), с кадастровым №, по <адрес>, принадлежащий ФИО1 на праве собственности (п. 1.1).
Договор аренды заключен сроком на 3 года: с 19 февраля 2019 года по 18 февраля 2022 года (п. 2.1).
В последующем указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 июля 2019 года внесена запись регистрации аренды №58-21-0250294:138-58/071/2019-4 (выписка из ЕГРН №КУВИ-001/2025-128255540 от 24 июня 2025 года).
Предмет договора передан арендодателем администрацией города Нижний Ломов ФИО3 района Пензенской области арендатору ФИО1 20 июня 2019 года, о чём сторонами составлен и подписан акт приёма-передачи земельного участка.
Как указывалось выше, на земельном участке с кадастровым №, по <адрес>, расположен объект незавершённого строительства (жилой дом), площадью застройки 193 кв. метра, собственником которого является ФИО1 Степень готовности объекта незавершённого строительства - 20% (выписка из ЕГРН от 26 июля 2018 года, технический план объекта незавершённого строительства от 20 июля 2018 года, декларация об объекте недвижимости, разрешение на строительство №RU58521101-1421-2018 от 11 июля 2018 года, градостроительный план земельного участка).
03 февраля 2022 года ФИО1 на основании договора дарения недвижимого имущества подарила своему брату ФИО2 объект незавершённого строительства, степень готовности объекта незавершённого строительства 20%, с кадастровым №, проектируемое назначение: жилой дом, площадь застройки 193 кв. метра, адрес объекта: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым №, площадью 990 кв. метров.
Указанный договор и право собственности истца ФИО2 на объект незавершённого строительства, степень готовности объекта незавершённого строительства 20%, с кадастровым №, проектируемое назначение: жилой дом, площадь застройки 193 кв. метра, адрес объекта: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым №, были в последующем зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 90 февраля 2022 года внесена запись регистрации аренды № (выписка из ЕГРН №КУВИ-001/2025-128250107 от 24 июня 2025 года).
По истечении срока действия договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №6Д/19 от 19 февраля 2019 года, заключенного между администрацией города Нижний Ломов ФИО3 района Пензенской области и ФИО1 (18 февраля 2022 года) истец ФИО2 обратился в администрации города Нижний Ломов ФИО3 района Пензенской области с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка площадью 990 кв. метров, с кадастровым №, разрешённое использование «индивидуальное жилищное строительство», расположенного по <адрес>.
10 марта 2022 года ответчик направил в адрес истца ответ №416, в котором указал, что в соответствии с действующим земельным законодательством предоставление земельного участка под объектом незавершённого строительства из земель государственной или муниципальной собственности осуществляется без проведения торгов на основании ст.ст. 39.6, 39.8, 39.17 ЗК РФ на срок до трёх лет для завершения строительства такого объекта. Испрашиваемый земельный участок будет оценён и предоставлен в аренду без торгов.
08 ноября 2022 года ответчик направил в адрес истца письмо №2663, в котором указал, что, поскольку земельный участок с кадастровым №, общей площадью 990 кв. метров, с разрешённым использованием – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по <адрес>, уже предоставлялся на срок 3 года (договор аренды №6д/19 с 19 февраля 2019 года по 18 февраля 2022 года) для завершения строительства ФИО1, администрация города Нижний Ломов отказала ФИО2 в предоставлении указанного земельного участка в аренду сроком на 3 года для завершения строительства объекта с кадастровым №.
Статьёй 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01 марта 2015 года) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2020), утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2020 года указано, что Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральный закон от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределённый срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.
В соответствии с разъяснениями, приведёнными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределённый срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).
Федеральным законом от 23 июня 2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьёй 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Приказом Росреестра от 02 сентября 2020 года №П/0321 утверждён перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, в соответствии с пунктом 32 которого при подаче заявления о предоставлении земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственник объекта незавершённого строительства на испрашиваемом земельном участке, в том числе предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН.
Объектом незавершённого строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания её объектом недвижимости (пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершённого строительства, правомерно возведённого в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершённого строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В силу п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершённого строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершённого строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Исходя из изложенного, в силу подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершённого строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершённого строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Исходя из правовой позицией, изложенной в п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1(2023), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2023 года, собственник объекта незавершённого строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
С учётом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершённого строительства, возведённого ФИО1 в период действия договора аренды земельного участка и подаренного в последующем истцу, а также учитывая отсутствие судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть и предметом аукциона.
Поскольку публичный собственник земельного участка (администрация города Нижний Ломов ФИО3 района) не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка (то есть после 18 февраля 2022 года), на котором расположен объект незавершённого строительства, на что указано в письме администрации города Нижний Ломов ФИО3 района Пензенской области №10987 от 24 июня 2025 года, объект незавершённого строительства самовольной постройкой не признавался, спорный земельный участок не может быть предоставлен иным лицам и не может быть предметом аукциона, постольку у ФИО2 имеется право на заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
При этом, тот факт, что право на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства дома было использовано предыдущим арендатором ФИО1, не может служить основанием для отказа истцу в заключении такого договора аренды.
Следовательно, исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению, на ответчика следует возложить обязанность по предоставлению истцу в аренду земельного участка площадью 990 кв. метров, с кадастровым №, расположенного по <адрес>, путём заключения договора аренды земельного участка на новый срок.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
Решил:
исковые требования ФИО2 ча удовлетворить.
Возложить на администрацию города Нижний Ломов ФИО3 <адрес> (ИНН <***>) обязанность заключить с ФИО2 А.ем, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженцем <адрес>, паспорт гражданина РФ серии <данные изъяты> №, договор аренды земельного участка площадью 990 кв. метров, с кадастровым №, расположенного по <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через районный суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.
Судья О.А. Богданова
Решение в окончательной форме принято 11 августа 2025 года.
Судья О.А. Богданова