Дело № 2-3709/2023
УИД: 59RS0005-01-2023-003231-30
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Пермь 25.08.2023
Резолютивная часть решения принята 25.08.2023.
Решение в полном объеме изготовлено 31.08.2023.
Судья Мотовилихинского районного суда г. Перми Сажина К.С.,
при помощнике судьи Ходыревой Р.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи нежилых помещений договором участия в долевом строительстве,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 (далее - истец, ФИО1) обратилась в суд с иском к ФИО2 (далее – ответчик, ФИО2) о признании предварительного договора купли-продажи нежилых помещений договором участия в долевом строительстве, указав, что 22.08.2015 между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, согласно п. 1.1 которого ответчик обязуется построить жилой дом по адресу: <адрес>, и передать в собственность истцу нежилые помещения на цокольном этаже № и № в данном доме, а истец, в свою очередь, обязуется принять в свою собственность и выплатить ответчику выкупную цену в размере 1 470 000 руб. за приобретаемые нежилые помещения.
Истцом финансовые обязательства по вышеуказанному договору были выполнены в полном объеме. Согласно п. 4.1.1 предварительного договора от 22.08.2015 ответчик обязался построить дом по адресу: <адрес>, в срок до 30.11.2016, однако, свои обязательства по договору не исполнил.
При этом, фактически в настоящее время многоквартирный дом по адресу: <адрес>, находится в высокой степени готовности, параметры постройки соответствуют нормативным документам в области строительства, здание находится в работоспособном состоянии, при выполнении рекомендаций по завершению строительства безопасная эксплуатация объекта обеспечена, спорное помещение существует в натуре.
Истец полагает, что все признаки, условия и обстоятельства заключения договора свидетельствуют о том, что заключенный с ответчиком предварительный договор купли-продажи нежилых помещений фактически является договором участия в долевом строительстве жилого дома.
На основании изложенного, истец просит признать предварительный договор купли-продажи нежилых помещений от 22.08.2015, заключенный между ФИО1 и ФИО2, договором участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Истец ФИО1 в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежаще, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, исковые требования поддержала.
Ответчик ФИО2 в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с иском согласен.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующего.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ч. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч. 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (ч. 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч. 6).
На основании ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Договор долевого участия в строительстве на какой-либо объект может быть заключен застройщиком только с одним лицом.
В силу ч.ч. 1, 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.
Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Согласно п. 30 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
Из смысла указанных норм следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.
Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.
Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.
По смыслу ст.ст. 11, 12 ГК РФ прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.
Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).
Из материалов дела следует, что 22.08.2015 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений (далее – договор), согласно п. 1.2 которого продавец обязался перед покупателем на земельном участке построить трехэтажный жилой дом, ввести его в эксплуатацию, получить все необходимые согласования ресурсоснабжающих организаций, и передать в собственность нежилые помещения на цокольном этаже, находящиеся в данном доме, а покупатель принять и оплатить, в соответствии с условиями настоящего договора: нежилые помещения №, № на цокольном этаже, общей площадью, приблизительно, 73,69 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.
Согласно п. 2.1 договора указанные нежилые помещения на цокольном этаже продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 1 470 000 руб., которую покупатель выплачивает продавцу при заключении договора.
Согласно п. 4.1 договора продавец обязался построить трехэтажный жилой дом по адресу: <адрес>, в срок до 30.11.2016, заключить основной договор купли-продажи нежилых помещений с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в срок до 30.11.2016; передать покупателю в собственность нежилые помещения по передаточному акту.
Согласно п. 4.3 договора покупатель обязался оплатить нежилое помещение, указанное в п. 1.2 настоящего договора, в соответствии с условиями, установленными в разделе 2 настоящего договора, принять нежилое помещение на условиях, предусмотренных настоящим договором, подписать передаточный акт.
Факт передачи денежных средств покупателем ФИО1 - ФИО2 в размере 1 470 000 руб. подтверждается Актом от 22.08.2015 передачи денег к предварительному договору купли-продажи нежилых помещений от 22.08.2015 на сумму 1 470 000 руб.
Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 03.09.2021 по гражданскому делу № 2-1482/2021 удовлетворены исковые требования ФИО1, судом признано право собственности за ФИО1 на незавершенный строительством объект – нежилые помещения, обозначенные на поэтажном плане №. №, в цокольном этаже многоквартирного <адрес>, г. Перми.
При рассмотрении спора судом было установлено, что по адресу: <адрес>, распложен земельный участок площадью 1179 кв.м., с кадастровым № с разрешенным видом использования: под многоквартирные жилые дома. На вышеуказанном земельном участке имеется незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, жилые и нежилые помещения, в котором проданы по различным договорам.
Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по <адрес>, г. Перми ФИО2 в установленном порядке получено не было. Строительство дома не завершено, ввод в эксплуатацию не осуществлен. Установленные в предварительных договорах сроки завершения строительства истекли, основные договоры ответчиком с истцом не заключены.
Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы установлено, что незаконченный строительством многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым № находится в работоспособном техническом состоянии, несущие и ограждающие конструкции обеспечивают прочность и устойчивость дома, является безопасным, пригодным к дальнейшей эксплуатацией в качестве многоквартирного дома, отсутствует угроза жизни и здоровью людей.
Согласно п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Таким образом, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 03.09.2021 по гражданскому делу № 2-1482/2021, имеют преюдициальное значение при рассмотрении данного спора. Следовательно, то обстоятельство, что заключённый истцом и ответчиком предварительный договор фактически является договором участия в долевом строительстве, исполнен всеми участниками сделки, - не подлежит доказыванию в настоящем деле.
Требование ФИО1 следует удовлетворить.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
иск ФИО1 к ФИО2 удовлетворить.
Признать предварительный договор купли-продажи от 22.08.2015, заключенный между ФИО1 и ФИО2, договором участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированной части решения.
Копия верна. Судья:
Судья Сажина К.С.