Апелляционное определение по делу № 33-26901/2023 от 07.08.2023

Судья Суворова Е.И.

Дело № 33-26901/2023

50RS0029-01-2022-004099-49

2-73/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

07 августа 2023 года г. Красногорск

Московской области

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Гущиной А.И.,

судей Колчиной М.В., Смольянинова А.В.,

при помощнике судьи Покровской Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области, Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области, Потребительскому кооперативу «Дубрава-Н» об обязании утвердить схему расположения земельного участка, заключить договор аренды, внесении изменений в сведения единого государственного реестра недвижимости

по апелляционным жалобам ФИО1, ФИО2, Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области, Потребительского кооператива «Дубрава-Н» на решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 17 января 2023 года,

заслушав доклад судьи Гущиной А.И.,

объяснения истца ФИО1, представителей истцов ФИО3, ФИО4, представителя ЗАО «Голубая норка» ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились с исковым заявлением в суд к Администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области, Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области, Потребительскому обществу «Дубрава-Н» об обязании утвердить схему расположения земельного участка, заключить договор аренды, внесении изменений в сведения единого государственного реестра недвижимости.

В обоснование заявленных исковых требований истцы указывают, что ФИО1, ФИО2 являются собственниками здания, общей площадью 270,90 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, ЗАО «Агрофирма «Голубая норка», столовая с кадастровым номером <данные изъяты> на основании договора купли-продажи здания от 29.08.2018 г., заключенного с ЗАО «Агрофирма «Голубая норка».

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 68549 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под промышленную зону и жилой поселок, расположенном по адресу: <данные изъяты>, предоставленном ЗАО «Агрофирма «Голубая норка» в аренду сроком на 49 лет на основании договора аренды земельного участка <данные изъяты> от 30.08.2007 г.

В соответствии с договором купли-продажи здания от 29.08.2018 г., ЗАО «Агрофирма «Голубая норка» приняло на себя обязанность по осуществлению необходимых действий для внесения изменений в части арендатора в отношении земельного участка ориентировочной площадью 1500 кв.м.

Обязательства не были исполнены, истцы были вынуждены обратиться в Администрацию Наро-Фоминского городского округа Московской области с заявлением о внесении изменений в договор аренды <данные изъяты> от 30.08.2007 г. в части включения истцов в договор как арендаторов, подготовить дополнительное соглашение в указанной части либо заключить отдельный договор аренды земельного участка под принадлежащим им на праве собственности зданием в координатах, согласно представленной схемы расположения земельного участка.

Согласно ответа Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области от 13.05.2021 г. за <данные изъяты> истцам было отказано в удовлетворении заявления по причине отсутствия в договоре между Комитетом по управлению имуществом и ЗАО «Агрофирма «Голубая норка» от 30.08.2007 г. <данные изъяты> положений, предусматривающих вступление иных лиц в договор на стороне арендатора.

Истцы обратились в Администрацию Наро-Фоминского городского округа Московской области с заявлением о подготовке и направлении в адрес арендатора – ЗАО «Агрофирма «Голубая норка» дополнительного соглашения в срок не позднее 09.04.2022 г.

06.04.2022 г. в адрес истцов поступил ответ на заявление, в котором рассмотрение вопроса о внесении изменений в договор возможно только на основании заявления арендатора, то есть ЗАО «Агрофирма «Голубая норка». Заявители не являются стороной в договоре аренды земельного участка от 30.08.2007 г. <данные изъяты>, в связи с чем, рассмотреть вопрос о разделе земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> не представляется возможным.

По мнению истцов, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> является делимым, что является основанием для заключения с ними дополнительного соглашения, а так же утвердить схему расположения земельного участка.

Просили обязать Администрацию Наро-Фоминского городского округа Московской области утвердить схему расположения земельного участка, площадью 1500 кв.м., с целью образования земельного участка путем выдела из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> для размещения и обслуживания здания с кадастровым номером <данные изъяты> по варианту №1 (таблица №1) заключения экспертов <данные изъяты>, обязать Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области в тридцатидневный срок с момента включения в ЕГРН сведений о вновь образованном земельном участке площадью 1500 кв.м. заключить с ФИО1 и ФИО2 без проведения торгов договор аренды земельного участка площадью 1500 кв.м. для размещения и обслуживания здания с кадастровым номером <данные изъяты> на условиях в соответствии с законодательством Российской Федерации, установить факт реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> и исключить сведения о координатах поворотных точек земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 111 кв.м. в части пересечения с устанавливаемыми по варианту №1 (таблица №1) заключения эксперта <данные изъяты> границами земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимого имущества- нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>.

В судебное заседание истец ФИО1 явился, представитель истцов по доверенности ФИО4, в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области ФИО6 заявленные исковые требования просила оставить без удовлетворения, поддерживала ранее представленную позицию.

Представитель ответчика ПО «Дубрава-Н2» ФИО7 заявленные исковые требования просила оставить без удовлетворения.

Ответчик Комитет по управлению имуществом Администрации Нар-Фоминского городского округа <данные изъяты> в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель третьего лица ЗАО «Агрофирма «Голубая норка» ФИО5 заявленные исковые требования просила оставить без удовлетворения.

Решением Наро-Фоминского городского суда Московской области от 17 января 2023 года Исковые требования ФИО1, ФИО2 к Администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области, Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области, Потребительскому обществу « Дубрава-Н2 об обязании утвердить схему расположения земельного участка, заключить договор аренды, внесении изменений в сведения ЕГРН, удовлетворены частично.

На Администрацию Наро-Фоминского городского округа Московской области возложена обязанность утвердить схему расположения земельного участка площадью 1160 кв.м., с целью образования путем выдела из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> для размещения и обслуживания здания с кадастровым номером <данные изъяты> по варианту № 2 заключения эксперта <данные изъяты> в соответствии с таблицей № 3.

На Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области возложена обязанность в тридцатидневный срок с момента включения в ЕГРН сведений о вновь образованном земельном участке площадью 1160 кв.м. заключить с истцами без проведения торгов договор аренды земельного участка площадью 1160 кв.м., для размещения и обслуживания здания с кадастровым номером <данные изъяты> на условиях в соответствии с законодательством РФ.

Внесены изменения в сведения о границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> путем исключения сведений, содержащихся в ЕГРН о границах земельного участка в части наложения границ площадью 111 кв.м., пересекающих устанавливаемые границы земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания кадастровым номером <данные изъяты>. Внесены изменения в сведения о границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по точкам 28-н4-н3-н2—27, исключены сведения о координатах поворотных точек 29,30 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> согласно таблице № 2 заключения эксперта <данные изъяты>.

Исковые требования ФИО1, ФИО2 об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 1500 кв.м. по варианту № 1 заключения эксперта оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истцы просят изменить решение суда, установить границы испрашиваемого земельного участка по варианту №1.

В апелляционной жалобе представитель Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области просит отменить указанное решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Представитель ПК «Дубрава-Н» подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы апелляционных жалоб и возражений на них, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 и ФИО2 являются собственниками здания, общей площадью 270,90 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, ЗАО «Агрофирма «Голубая норка», столовая с кадастровым номером <данные изъяты> на основании договора купли-продажи здания от 29.08.2018 г. (л.д. 235-239 том 1).

Обязательства не были исполнены, истцы обратились в Администрацию Наро-Фоминского городского округа Московской области с заявлением о внесении изменений в договор аренды <данные изъяты> от 30.08.2007 г. в части включения истцов в договор как арендаторов, подготовить дополнительное соглашение в указанной части либо заключить отдельный договор аренды земельного участка под принадлежащим им на праве собственности зданием в координатах, согласно представленной схемы расположения земельного участка.

Согласно ответа Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области от 13.05.2021 г. за <данные изъяты> истцам было отказано по причине отсутствия в договоре между Комитетом по управлению имуществом и ЗАО «Агрофирма «Голубая норка» от 30.08.2007 г. <данные изъяты> положений, предусматривающих вступление иных лиц в договор на стороне арендатора.

По делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ИП ФИО8

В результате проведенного исследования установлено, что здание не используется, какой-либо вид деятельности не ведется. В 13 метрах от северо-восточной стороны нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, расположено каменное здание магазина, с кадастровым номером <данные изъяты>, в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. В 5 метрах от юго-западной стороны нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, проложен газопровод низкого давления, кадастровый номер сооружения <данные изъяты>.

Ранее исследуемое здание с кадастровым номером <данные изъяты> согласно технического паспорта по состоянию на 28.06.2001 г., использовалось как столовая на территории ЗАО «Агрофирма «Голубая норка». В настоящее время предприятие не функционирует.

В соответствии с правилами землепользования и застройки территории (части территории) Наро-Фоминского городского округа Московской области, утвержденным решением Совета Депутатов Наро-Фоминского городского округа от 20.09.2021 <данные изъяты> «Об утверждении «Правил землепользования и застройки (части территории) Наро-Фоминского городского округа Московской области», нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>, ЗАО «Агрофирма «Голубая норка», относится к зоне «Ж-2»- зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Градостроительные регламенты на территории Наро-Фоминского городского округа определены частью IIIПЗЗ, утвержденных решением Совета Депутатов Наро-Фоминского городского округа от 20.09.2021 №2651.

Вид разрешенного использования: под промышленную зону и жилой поселок, не относится к основным и вспомогательным видам разрешенного использования, зоны «Ж-2». Таким образом, предельные размеры земельного участка не установлены.

Экспертом представлено два варианта установления границ земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости нежилого здания с учетом площади, указанной в договоре купли-продажи здания от 29.08.2018 года (1500 кв.м), а также, с учетом площади и границ, согласно технического паспорта на здание, выполненного МУП «Наро-Фоминское БТИ» по состоянию на 28.06.2001 г. (1160 кв.м).

В результате камеральной обработки геодезических измерений установлено, что сведения о местоположении границ каменного здания магазина с кадастровым номером <данные изъяты>, содержащиеся в ЕГРН, не соответствуют фактическому местоположению строения и смещены в южном направлении примерно на 3,7 метра. Кадастровые границы земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, также пересекают здание магазина с кадастровым номером <данные изъяты>.

Экспертом установлено, что причиной несоответствия является реестровая ошибка, допущенная при определении координат пятна застройки здания магазина с кадастровым номером <данные изъяты> и координат поворотных точек границ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

В представленных вариантах установления границ земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, учтен факт наличия реестровой ошибки.

Площадь земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, в соответствии со сведениями ЕГРН, составляет - 68549 кв.м., однако, при расчете площади по координатам, сведения о которых содержатся в ЕГРН, установлено, что площадь земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, составляет - 67133 кв.м., что меньше на - 1416 кв.м.

Экспертом представлены каталоги координат установления границ земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, при этом земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> сохраняется в измененных границах, площадь изменённого земельного участка определена в соответствии с каталогом координат и требований к точности и методам их определения, за исходную площадь принята - 67133 кв.м.

В соответствии с представленным вариантом №1, площадь исследуемого земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, составляет 1500 кв.м., что соответствует площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в договоре купли-продажи здания от 29.08.2018 года. Границы земельного участка определены с учетом охранной зоны газопровода низкого давления. Площадь измененного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, составляет - 65744 кв.м.

В соответствии с предложенным вариантом №1, необходимо:

- исключить из сведений ЕГРН - часть земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 111 кв.м., пересекающую устанавливаемые границы земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>,

- внести изменения в сведения ЕГРН о части границ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по точкам 28-н4-н3-н2-27.

- исключить сведения о координатах поворотных точек 29 (<данные изъяты>), 30 <данные изъяты>) земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

В соответствии с вариантом №2, площадь исследуемого земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, составляет 1160 кв.м., участок представляет из себя прямоугольник со сторонами 40 метров на 29 метров, что соответствует площади и границам, указанным в техническом паспорте на здание, выполненном МУП «Наро-Фоминское БТИ» по состоянию на 28.06.2001г. Границы земельного участка определены без учета охранной зоны газопровода низкого давления. Площадь измененного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, составляет - 66084 кв.м.

В соответствии с предложенным вариантом №2 необходимо: исключить из сведений ЕГРН - часть земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 111 кв.м., пересекающую устанавливаемые границы земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, в соответствии с Таблицей №2 настоящего заключения.

Разрешая заявленные требования, суд посчитал отказ органа местного самоуправления в утверждении схемы расположения земельного участка незаконным, обязал Администрацию Наро-Фоминского городского округа Московской области утвердить схему расположения земельного участка по варианту №2 заключения экспертизы площадью 1160 кв.м, на Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области возложена обязанность в тридцатидневный срок заключить с истцами без проведения торгов договор аренды земельного участка площадью 1160 кв.м. Кроме того, ввиду наличия реестровой ошибки в сведениях ЕГРН, внесены изменения в сведения о границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> путем исключения сведений, содержащихся в ЕГРН о границах земельного участка в части наложения границ площадью 111 кв.м., пересекающих устанавливаемые границы земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания кадастровым номером <данные изъяты>.

Судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права и неправильным установлением обстоятельств, имеющих значение для дела по следующим основаниям.

В соответствии с п. 4 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно п. 9 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Согласно пункту 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 названной статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 статьи 39.20 Земельного кодекса, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Из положений указанных норм, а также части 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ следует, что заключению с правообладателями здания, сооружения или помещений в них подлежит единый договор с множественностью лиц на стороне арендатора.

Между тем, при отсутствии такого условия в договоре он не может быть трансформирован в договор с множественностью лиц на стороне арендатора до тех пор, пока в нем такое условие не появится, поскольку ч. 9 ст. 39.20 ЗК РФ содержит императивную норму о необходимости включения такого условия в договор.

Договор аренды от 30.08.2007 года с ЗАО «Агрофирма «Голубая норка» не содержит условия о возможности вступления в него иных арендаторов, то есть изменения его на договор со множественностью лиц на стороне арендатора.

С требованиями о понуждении включения в данный договор указанного условия истцы в суд не обращались. В настоящем иске истцы просили о разделе арендованного земельного участка с выделением им в аренду участка, занятого зданием и необходимого для его обслуживания, что не соответствует требованиям ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Оснований для выдела земельного участка под обслуживание здания и заключения с ними отдельного договора аренды у органа местного самоуправления не имелось.

В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Истцы имеют право пользоваться частью земельного участка, на котором расположено находящееся в их собственности здания. Для этого не требуется согласие арендатора либо арендодателя земельного участка.

После заключения договора купли-продажи от 29.08.2018 года арендатор ЗАО «Агрофирма «Голубая норка» не обращалась в орган местного самоуправления о заключении дополнительного соглашения к договору аренды, о вступлении в договор новых арендаторов, о разделе земельного участка. У Администрации Наро-Фоминского городского округа отсутствовали основания для внесения изменений в договор аренды земельного участка. Оснований для понуждения органа местного самоуправления к заключению с истцами нового договора аренды земельным законодательством не предусмотрено.

Порядок раздела земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и в аренде предусмотрен ст. 11.4 п. 7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 7 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение двадцати дней со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа.

С таким заявлением вправе обратиться арендатор земельного участка, в данном случае ЗАО «Агрофирма «Голубая норка», которое с заявлением о разделе земельного участка не обращалось и возражает против его раздела. Таким образом, оснований для понуждения органа местного самоуправления утвердить схему расположения земельного участка и заключить с истцами отдельный договор аренды у суда не имелось.

Доводы апелляционной жалобы Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области судебная коллегия находит обоснованными, решение суда подлежит отмене по доводам этой апелляционной жалобы с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы истцов судебная коллегия отклоняет, поскольку не усматривается оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 17 января 2023 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к Администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области, Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области, Потребительскому кооперативу «Дубрава-Н» об обязании утвердить схему расположения земельного участка, заключить договор аренды, внесении изменений в сведения единого государственного реестра недвижимости отказать.

Председательствующий

Судьи