<номер>

Дело № 2-1774/23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 сентября 2023 года г. Владивосток

Советский районный суд г. Владивостока в составе:

председательствующего судьи Махониной Е.А.,

при секретаре Лукьяновой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о восстановлении нарушенного права преимущественной покупки,

установил:

обратившись в суд с настоящим иском, ФИО1 указал, что он является собственником <номер> доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом, площадью <номер> кв.м., с кадастровым номером <номер>, по адресу: <адрес>, а также <номер> доли в праве собственности на земельный участок, площадью <номер> кв.м., с кадастровым номером <номер>. ФИО2 ранее принадлежало <номер> доли в праве собственности на данный жилой дом и <номер> доли в праве собственности на земельный участок. Ему стало известно, что <дата> ФИО2 продала ФИО3 по договору купли-продажи свою долю в праве собственности на жилой дом и на земельный участок, за цену 1 350 000 рублей. Между тем, ответчики не направляли ему уведомление о праве преимущественной покупки долей. Отказа от права преимущественной покупки доли он не давал. Он был намерен приобрести указанные доли за цену, указанную в договоре. На данный момент право собственности на <номер> в праве на жилой дом и на <номер> в праве собственности на земельный участок зарегистрировано за ФИО3 При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки, другой участник общей долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Договор купли-продажи был заключен ответчиками с нарушением данного правила. Просит перевести права и обязанности покупателя <адрес> доли в праве собственности на жилой дом по адресу: <адрес> с кадастровым номером <номер>, а также на <номер> в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> по договору купли-продажи от <дата>, с ФИО3 на него; прекратить право собственности ФИО3 на <номер> доли в праве собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <номер>, а также на <номер> доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>; взыскать с него в пользу ФИО3 денежные средства в размере 1 350 000 рублей; признать за ним право собственности на <номер> доли в праве собственности на жилой дом по адресу: г<адрес>, с кадастровым номером <номер>, а также на <номер> доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО4 настаивал на удовлетворении иска по доводам и основаниям, в нем изложенным. Не оспаривал то обстоятельство, что в жилом доме по <адрес> выделены отдельные квартиры, ФИО1 проживает в квартире <номер> в доме по <адрес>. В доме по <адрес>) ФИО1 не проживает и не имеет там собственности.

ФИО3 и ее представитель ФИО5 в судебном заседании против удовлетворения иска возражали. ФИО3 пояснила, что порядок продажи доли и предложения о ее выкупе остальным участникам долевой собственности был соблюден. ФИО1 был извещен о продаже доли и о направлении в его адрес письма с предложением выкупить долю в чате в мессенджере «<данные изъяты>». Также истцу была направлена телеграмма по указанному им адресу проживания по <адрес>, в которой он также извещался о продаже доли. ФИО1 никак не отреагировал на сообщение о продаже доли, о своем намерении выкупить долю не сообщил. Телеграмма не была вручена истцу, так как он отказался от ее получения. Фактическая стоимость квартиры составляет 17 520 000 рублей. Она оплатила стоимость квартиры 17 520 000 рублей по двум распискам – по одной оплатила 1 350 000 рублей в счет стоимости квартиры, и по второй расписке, оформленной как плата за неотделимые улучшения квартиры, она оплатила ФИО2 16 170 000 рублей. Приобретение истцом доли по предлагаемой им цене 1 350 000 рублей, то есть более чем в <номер> раз ниже рыночной, свидетельствует о злоупотреблении правом и о нарушении ее прав. В жилом доме по <адрес>, по сведениям Росреестра, не имеется квартир, за собственниками числятся доли в праве собственности на жилой дом, но по факту в доме выделены отдельные квартиры, имеется нумерация квартир. Истец проживает в квартире <номер> в данном доме.

ФИО2 и ее представитель ФИО6 в судебном заседании против удовлетворения иска возражали. ФИО2 пояснила, что порядок продажи доли и право ФИО1 на преимущественную покупку доли были соблюдены. Извещения о предстоящей продаже доли с предложением ее выкупа были направлены всем собственникам. Свой ответ на извещение не дали ФИО1 и другой собственник ФИО7 ФИО1 был извещен о продаже доли и сам указал почтовый адрес, куда ему направить извещение, однако своим правом на преимущественную покупку доли не воспользовался. ФИО7 также инициирован аналогичный судебный спор о нарушении его права на преимущественную покупку доли. У нее возник конфликт с одним из жильцов дома, в связи с чем она приняла решение продать свою долю и переехать из жилого дома по <адрес>.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Приморскому краю в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, об отложении судебного заседания не заявлял.

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, об отложении судебного заседания не заявлял.

На основании ч.3 ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит <номер> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по <адрес>, с кадастровым номером <номер>, площадью <номер> кв.м.

Также истец является собственником <номер> доли в праве собственности на земельный участок, площадью <номер> кв.м., с кадастровым номером <номер>, на котором расположен жилой дом по <адрес>

ФИО2 принадлежало <номер> доли в праве общей долевой собственности на данный жилой дом, а также <номер> доли в праве собственности на земельный участок под домом.

<дата> между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи, по которому ФИО2 продала ФИО3 <номер> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по <адрес> и <номер> доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> по цене 1 350 000 рублей, из которых стоимость доли в праве на жилой дом составляет 1 300 000 рублей, стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок – 50 000 рублей.

Договор купли-продажи удостоверен нотариусом ВГО ФИО8

В этот же день, <дата>, ответчиками было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры, по которому стоимость неотделимых улучшений, появившихся в квартире за время ее эксплуатации продавцом ФИО2, составляет 16 170 000 рублей. Указанная сумма подлежала оплате покупателем ФИО3 за счет собственных средств, в течение трех банковских дней с момента государственной регистрации перехода к покупателю права собственности. В случае расторжения договора купли-продажи от <дата> или признания его недействительным в судебном порядке по обстоятельствам, возникшим до его заключения, по вине или инициативе продавца или покупателя, а также третьих лиц, стороны обязуются возвратить друг другу все полученное ими по договору и настоящему соглашению в полном объеме.

Исследуя обстоятельства заключения договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО3, судом у нотариуса ВГО ФИО8 затребованы материалы по удостоверенной ею сделке.

Из представленных нотариусом документов следует, что ФИО2 до заключения договора купли-продажи с ФИО3 обращалась к остальным участникам общей долевой собственности с извещением о предстоящей продаже доли и предложением приобрести ее.

Так, <дата> дала нотариально удостоверенное согласие на отчуждение принадлежащей ФИО2 доли ФИО9 – собственник <номер> в праве общей долевой собственности на жилой дом и <номер> доли в праве собственности на земельный участок. <дата> дала нотариально удостоверенный отказ от приобретения доли Пак Л.Б. – собственник <номер> доли в праве на жилой дом и <номер> доли в праве собственности на земельный участок. <дата> дал нотариально удостоверенный отказ от приобретения доли ФИО10 – собственник <номер> доли в праве собственности на жилой дом и <номер> доли в праве собственности на земельный участок.

В адрес ФИО7 - собственника <номер> доли в праве собственности на земельный участок, ФИО2 <дата> направила телеграмму, в которой уведомила о предстоящей продаже доли в праве собственности на жилой дом по цене 1 300 000 рублей и доли в праве собственности на земельный участок по цене 50 000 рублей. Просила сообщить о решении ФИО7 приобрести или об отказе от покупки долей за указанную сумму в срок не позднее одного месяца со дня вручения уведомления.

Согласно уведомлению от <дата>, телеграмма, направленная ФИО7, не была доставлена, дверь закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является.

Телеграмма с аналогичным содержанием была направлена ФИО2 <дата> собственнику <номер> доли в праве собственности на жило й дом и <номер> доли в праве собственности на земельный участок ФИО11

Согласно уведомлению от <дата>, телеграмма ФИО11 не доставлена, дверь закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является. В адрес ФИО1 <дата> ФИО2 направила аналогичную телеграмму, в которой уведомила истца о том, что она продает принадлежащие ей доли в общей долевой собственности: <номер> доли в праве собственности на жилой дом по адресу: <адрес> с кадастровым номером <номер>, за 1 300 000 рублей, и <номер> доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>, за 50 000 рублей.

В телеграмме, адресованной Шмит М..Я., ФИО2 указала, что в соответствии со ст. 250 ГК РФ, ФИО1 имеет право преимущественной покупки принадлежащих ей долей, просила не позднее одного месяца со дня вручения данного уведомления сообщить ей о своем намерении или об отказе от приобретения долей за указанную сумму. В телеграмме указала свою фамилию, имя, отчество, адрес и номер телефона для связи с ней.

Согласно кассовому чеку АО «Почта России», данная телеграмма была направлена ФИО1 <дата>, по адресу: <адрес>

Из уведомления от <дата> следует, что поданная ФИО2 телеграмма не была вручена ФИО1, дверь закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является.

Исследуя обстоятельства уведомления ФИО1 о предстоящей продаже доли, судом также был изучен протокол осмотра доказательств – переписки в мессенджере «<данные изъяты>» между ФИО1 и ФИО3 от <дата>, удостоверенный нотариусом ФИО12

Из содержания переписки следует, что <дата> ФИО1 конкретно выразил свою волю на то, чтобы уведомление о продаже доли было направлено ему по адресу: <адрес>. На вопрос, заданный ответчиком ФИО3 в переписке, о месте его регистрации, ФИО1 не ответил, место своей регистрации ФИО3 не сообщил.

Из ответа ПАО «<данные изъяты>» на запрос суда следует, что абонентский номер <номер>, с которым ФИО3 велась переписка в мессенджере, принадлежит ФИО1

В судебном заседании стороны пояснили, что доли в праве собственности на жилой дом по ул. <адрес> фактически выделены в натуре, каждый собственник проживает в своей отдельной квартире, в доме имеется условная нумерация квартир, ФИО1 проживает в квартире <номер> по <адрес> Представитель ФИО1 в судебном заседании не оспаривал, что ФИО1 не проживает в доме по <адрес> и не имеет там квартиры.

По сведениям Управления Росреестра по Приморскому краю, в ЕГРН отсутствуют сведения о таком объекте недвижимости как квартира <номер> по ул. <адрес>

В общем чате жильцов дома по <адрес> наименование группы озаглавлено как «<адрес>».

Из представленного суду акта осмотра недвижимости с фототаблицей от <дата> следует, что по жилой дом <адрес> находится в строчке зданий блокированной застройки: <адрес>

Согласно ч.1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как установлено в ч.2 ст. 246 ГПК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.1 ст. 250 ГПК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В силу ч.2 ст. 250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Согласно ч.3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По смыслу п.1 ст. 165.1 ГК РФ, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю. Гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по данному адресу, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п.1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Как разъяснено в п. 2.5 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от <дата> <номер>), бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть: свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Давая оценку обстоятельствам заключения договора купли-продажи доли между ФИО3 и ФИО2, суд приходит к выводу, что порядок заключения договора был соблюден.

О предстоящей продаже доли ФИО1 было достоверно известно, что следует из переписки между истцом и ФИО3

Уведомление о предстоящей продаже было направлено телеграммой в адрес истца по адресу: <адрес>, который он сам указал в переписке со ФИО3 как адрес для направления почтовой корреспонденции.

Поскольку свой адрес регистрации ФИО1 не сообщил, получение информации о месте регистрации ФИО1 было невозможным для ответчиков, направление уведомления о продаже доли по указанному самим истцом адресу является надлежащим извещением о предстоящей сделке.

Принимая во внимание доводы сторон, что фактически ФИО1 проживает по адресу: <адрес>, собственности в жилом доме по ул<адрес> не имеет, не проживает в доме по <адрес> сами собственники в общении между собой (в общедомовом чате) свой дом называют как «<адрес>», суд приходит к выводу о том, что при указании в переписке со ФИО3 своего адреса ФИО1 выразил желание получить уведомление по месту жительства: <адрес>

Уведомление о предстоящей продаже доли было направлено ФИО2 с соблюдением положений ст. 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях, и не было получено ФИО1 по причине его неявки за получением почтовой корреспонденции.

В связи с этим, последствия неявки за получением почтовой корреспонденции несет сам истец, которому было известно о том, что в его адрес направлено уведомление о продаже доли.

Неявку истца за получением телеграммы и отсутствие ответа на предложение о приобретение доли в указанный в уведомлении месячный срок ФИО2 обоснованно расценила как отказ истца от приобретения доли.

В тексте уведомления, направленного в адрес истца, содержались все существенные условия договора купли-продажи. Квартира продана ФИО3 на тех же условиях, какие были предложены остальным долевым сособственникам.

Месячный срок, установленный ч.2 ст. 250 ГК РФ для принятия решения остальными долевыми собственниками, ответчиками был соблюден. При заключении договора купли-продажи, все остальные участники общей долевой собственности были извещены ФИО2 о предстоящей продаже доли.

Поскольку установленные обстоятельства спора не свидетельствуют о нарушении преимущественного права ФИО1 на приобретение доли ФИО2, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь ст.ст. 13, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от <дата> <номер> долей в праве собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: г. <адрес>, с кадастровым номером <номер>, а также <номер> долей в праве собственности на земельный участок, площадью <номер> кв.м., с кадастровым номером <номер> с ФИО3 на ФИО1; прекращении права собственности ФИО3 на указанные доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом и земельный участок; взыскании со ФИО1 в пользу ФИО3 денежной суммы 1 350 000 рублей; признании за ФИО1 права собственности на указанные доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом и земельный участок – отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в апелляционном порядке через Советский районный суд г. Владивостока в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <дата>.

Судья Е.А. Махонина