Решение по делу № 2-3872/2022 от 24.08.2022.

16RS0043-01-2022-006906-78

Дело №2-3872/2022

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

24 августа 2022 года Нижнекамский городской суд Республики Татарстан Российской Федерации в составе: председательствующего судьи А.П.Окишева, при секретаре судебного заседания Л.М.Фатыковой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью УК «Наш дом» о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО1 обратились в суд с иском к ООО УК «Наш Дом» о признании недействительными условий договора участия в долевом строительстве, взыскании убытков, неустойки, процентов, компенсации морального вреда, судебных расходов.

В обоснование иска указано, что 25 февраля 2021 года истцы заключили с ответчиком договор участия в долевом строительстве ...-Б, в соответствии с условиями которого ответчик обязался получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и не позднее ... передать истцу по акту приема-передачи объект долевого строительства – однокомнатную ..., на 20 этаже, общей проектной площадью 40,53кв.м., расположенную в жилом доме по адресу: ...Б, со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой в пределах дворовой территории, на земельном участке с кадастровым номером 16:53:040103:4394, площадью 3000 кв.м, принадлежащем застройщику на праве аренды по договору аренды ... от .... Истцы обязались оплатить и принять указанный объект недвижимости. Цена договора составила 3 039 750 руб. Стоимость 1 кв.м. квартиры определена 75000 руб. Денежные средства в указанном размере были внесены истцами, что подтверждается платежными документами. Приемка квартиры состоялась ... на основании подписанного сторонами передаточного акта. Общая проектная площадь согласно пункту 2.2 договора составила 40,53 кв.м. Во втором абзаце пункта 3.7 договора сказано «при этом стороны определили, что площадь лоджии с коэффициентом 1 входит в оплачиваемую площадь квартиры в силу своих полезных свойств. Здесь инвентаризационная площадь квартиры, определяемой по методикам органов технической инвентаризации, применяется только для регистрации прав собственности участника, но не для определения цены договора». Техническим паспортом жилого помещения - ..., выданным Нижнекамским подразделением Набережночелнинского филиала АО «БТИ» определено, что по факту построены балконы, а не лоджии. На основании выше изложенного, истец считает, что включение условий, указанных во втором абзаце пункта 3.7 договора, в связи с фактическим отсутствием лоджий, нарушает права и законные интересы потребителей - истца по данному делу. В соответствии с СП 54.13330.2016 от ... и Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ... .../пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» к площади балконов квартиры истцов должен быть применен коэффициент 0,3. Согласно первому абзацу пункта 3.7 договора «в случае увеличения или уменьшения фактической общей площади объекта долевого строительства против указанной проектной в пункте 2.2, настоящего договора по результатам замеров органов технической инвентаризации, производится корректировка цены договора в сторону уменьшения или увеличения по ценам, следуемым из пункта 3.1. настоящего договора, соответствующие расчеты сторон производятся до подписания акта приема-передачи квартиры». Тот факт, что площадь квартиры по договору и площадь, определенная БТИ различны - является существенным нарушением договора. Площадь квартиры по результатам технической инвентаризации составила 38,2кв.м., то есть площадь уменьшилась на 2,33 кв.м. Стоимость 1 кв.м. площади по договору определена в сумме 75 000 руб. Поскольку возможность изменения цены в связи с отклонением площади квартиры, определенной БТИ от проектной предусмотрена договором (абзац 1 пункта 3.7), истцы вправе требовать от ответчика возврат суммы в размере 174 750 руб., составляющей разницу в стоимости объекта в связи с уменьшением фактической площади объекта долевого строительства (квартиры) по договору. 16 ноября 2021 года истцы направили в адрес ответчика претензию с требованием вернуть излишне уплаченную сумму, составляющую разницу в стоимости объекта в связи с уменьшением площади объекта на 2,33 кв.м. Претензионное письмо поступило ответчику 19 ноября 2021 года, однако ответчик данное требование проигнорировал. В связи с тем, что требование истцов ответчиком было проигнорировано, истцы вынуждены были обратиться в суд за защитой своих прав и интересов. Действия ответчика причинили истцу существенный моральный вред, поскольку истец испытывал серьезные переживания и моральные страдания. Истцы просят суд: признать недействительными условия, указанные во втором абзаце пункта 3.7 договора участия в долевом строительстве ...-Б от ...; взыскать с ответчика в пользу каждого из истцов:

денежную сумму в размере 87 375 руб. излишне уплаченную по договору №...-Б;

проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6 172 руб.;

неустойку в связи с нарушением сроков передачи объекта в размере 73 156 руб.65 коп.;

денежную сумму в размере 50 577 руб. 20 коп. затраченную на восстановительный ремонт переданной квартиры;

компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.;

штраф;

расходы по оплате услуг представителя 17 500 руб.; почтовые расходы в размере 677 руб. 72 коп.

Истцы в судебное заседание не явились, направили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчика ООО «УК «Наш дом» в судебное заседание не явился, отзыв не предоставил, извещен.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 7 статьи 8 Федерального закона от ... N 175-ФЗ (ред. от ...) "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", положения статьи 2, статьи 3, части 1 статьи 5, статьи 18 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от ... N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до ..., с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

На основании Приказа Минстроя России от ... N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", понижающий коэффициент принимается равным для балконов - 0,3.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 17"О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", следует, что в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

В силу статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Площадь квартиры определенная в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации необходима для проведения государственной регистрации квартиры.

Из пункта 1 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от ..., распространяющей действие в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до ...) следует, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Частью 2 статьи 5 указанного Закона предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Согласно частям 1 и 2 статьи 7 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу пункта 1 статьи 21 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Площадь квартиры, определенная в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, необходима для проведения государственной регистрации квартиры. Площадь квартиры, установленная организациями технической инвентаризации, после ввода дома в эксплуатацию, и площадь балкона с применением понижающего коэффициента 0,3, с учетом положений Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от ... N 37, определены для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей, что следует из пункта 3.34 Инструкции.

В соответствии с правовой позицией Коллегии Верховного Суда Российской Федерации по экономическим спорам, выраженной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от ... N 308-ЭС-1443, регулятивная функция частного права направлена на поддержание и охрану тех отношений, которые были установлены самоопределяющимися субъектами своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из такого понимания нормативного смысла гражданского законодательства должно осуществляться и толкование составляющих его содержание правовых предписаний.

Тем самым, при толковании и применении нормы закона необходимо исходить из того, что добросовестный застройщик, вступая в обязательственные правоотношения с участниками долевого строительства, вправе получить то, на что рассчитывал на момент заключения договора, и не должен нести какие-либо потери или иным образом поставлен в менее выгодное положение в зависимости от обстоятельств, от него независящих и не обусловленных его волей.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Судом установлено, что 25 февраля 2021 года ФИО1 и ФИО1 заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве №... в соответствии с условиями которого ответчик обязался получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и не позднее 30 ноября 2021 года передать истцу по акту приема-передачи объект долевого строительства – однокомнатную ..., на 20 этаже, общей проектной площадью 40,53кв.м., расположенную в жилом доме по адресу: ...Б, со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой в пределах дворовой территории, на земельном участке с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, принадлежащем застройщику на праве аренды по договору аренды ... от ....

Истцы обязались оплатить и принять указанный объект недвижимости. Цена договора составила 3 039 750 руб.

Стоимость 1 кв.м. квартиры определена 75000 руб. Денежные средства в указанном размере были внесены истцами, что подтверждается платежными документами. Приемка квартиры состоялась ... на основании подписанного сторонами передаточного акта. Общая проектная площадь согласно пункту 2.2 договора составила 40,53 кв.м.

Согласно первому абзацу пункта 3.7 договора «в случае увеличения или уменьшения фактической общей площади объекта долевого строительства против указанной проектной в пункте 2.2, настоящего договора по результатам замеров органов технической инвентаризации, производится корректировка цены договора в сторону уменьшения или увеличения по ценам, следуемым из пункта 3.1. настоящего договора, соответствующие расчеты сторон производятся до подписания акта приема-передачи квартиры».

Во втором абзаце пункта 3.7 договора сказано «при этом стороны определили, что площадь лоджии с коэффициентом 1 входит в оплачиваемую площадь квартиры в силу своих полезных свойств. Здесь инвентаризационная площадь квартиры, определяемой по методикам органов технической инвентаризации, применяется только для регистрации прав собственности участника, но не для определения цены договора».

Приемка квартиры состоялась ... на основании подписанного сторонами передаточного акта.

Техническим паспортом жилого помещения - ..., выданным Нижнекамским подразделением Набережночелнинского филиала АО «БТИ» определено, что по факту построены балконы, а не лоджии. Площадь квартиры по результатам технической инвентаризации составила 38,2кв.м., то есть площадь уменьшилась на 2,33 кв.м. (40,53-38,2).

В договоре участия в долевом строительстве, подписанном сторонами, ответчик обязался передать истцам квартиру с лоджией, а передал квартиру, в которой был балкон, а не лоджия.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ... N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от ... N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от ... N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

В данном случае предметом договора определена общая проектная площадь квартиры без указания всех помещений, при этом, застройщик определил, что площадь лоджии с коэффициентом 1 входит в оплачиваемую площадь квартиры в силу своих полезных свойств.

Однако по проектной документации и сведениям БТИ жилое помещение включает в себя площадь балкона.

Доказательств того, что истцам предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а также, что переданный объект полностью соответствовала условиям договора и проектной документации, ответчиком суду не представлено.

В соответствии с 3.2 "СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003" балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Согласно пункту 3.15 лоджия - помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Согласно пунктам 3.34 - 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя Российской Федерации, по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры, площадь квартиры, общая площадь квартиры.

Площадь спорной квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

При этом общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0 (пункт 3.37 Инструкции).

В соответствии с ч. 1 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в действующей редакции) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

К застройщикам, получившим разрешение на строительство до ..., ч. 1 ст. 5 применяется в редакции от ..., с учетом особенностей, установленных ст. 8 ФЗ от ... N 175-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 01.07.2017г.) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В данном случае ответчик, получивший разрешение на строительство до ..., мог предусмотреть в договоре такой способ формирования цены договора - как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, однако в договоре в качестве способа формирования цены указано - произведение цены единицы общей площади жилого помещения и соответствующей общей площади объекта долевого строительства. Тем самым, застройщик не освобождался от обязанности применения понижающего коэффициента при определении общей площади жилого помещения, поскольку частью жилого помещения, является также нежилое помещение - балкон.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от ... № 214-ФЗ). По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от ... № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определённые пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Дополнительное условие о непригодности объекта для предусмотренного договором использования, как это следует из приведённой нормы, относится к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора.

Условиями второго абзаца пункта 3.7 договора согласованы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства для «Лоджии», а не для «Балкона», тем самым, суд приходит к выводу о том, что стороны договора не согласовали условие о соразмерном изменения цены.

При этом довод истцов о том, что условия заключенного договора долевого участия в строительстве, ущемляют их права как потребителей, поэтому подлежат признанию недействительными в силу статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", судом отклоняется, поскольку объективных и допустимых доказательств наличия такого нарушения прав истцов ими не представлено.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Согласно п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В силу абз. 4 п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

Согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий. Таких доказательств ответчиком представлено не было.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что применительно к рассматриваемой ситуации ответчик, осуществляющий предпринимательскую деятельность, несет все риски, в том числе обусловленные действиями третьих лиц.

Истцы при заключении договора не могли повлиять на определенные Застройщиком условия договора о цене, в том числе, поскольку являются потребителями услуги, тем самым довод ответчика о том, что в тексе договора при указании «лоджия» допущена техническая неточность, что в целом, не влияет на его смысл, является несостоятельным.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что основные требования истцов являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно расчету истца с ответчика подлежит взысканию в пользу истцов 174750 руб. (каждому из истцов по 87 375 руб.): (40,53кв.м (проектная площадь квартиры) – 38,2кв.м(площадь квартиры по результатам замеров БТИ)) х 75 000 рублей (стоимость 1кв.м квартиры).

В связи с выявленными при приемке квартиры дефектами, истцы обратились к эксперту ИП ФИО2 с целью определения затрат, на устранение выявленных дефектов. Из заключения эксперта следует, что выявлены некачественная работа:

Полы – разрушение стяжки, локальные неровности, отклонение уровня пола по горизонтали, усадочные трещины, заломы на стяжке;

Стены – штукатурный слой локальные неровности, усадочные трещены, наплывы;

Сантехника –разводка ГВС/ХВС на кухню не произведена, счетчики не опломбированны;

Электрика – автоматы квартирного щитка не подписаны;

Оконные блоки – стеклопакет балконной двери имеет грубую царапину снаружи;

Дверь входная металлическая – отклонение от вертикали 9 мм, замятия на дверном полотне.

Стоимость устранения дефектов составляет 101 154 руб. 40 коп., расходы по оплате услуг эксперта составили 18 000 руб.

Учитывая, что работы должны быть выполнены качественно, указанная сумма устранения недостатков подлежит взысканию в пользу истцов по 50 577 руб. 20 коп. каждому и расходы по оплате проведенной экспертизы по 9000 руб. каждому.

Также истцы просят взыскать с ответчика неустойку в связи с нарушением сроков передачи объекта долевого строительства в размере 73 156 руб. 65 коп., каждому

Разрешая вышеуказанные требования, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 6 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч. ч. 1, 5, 6 ст. 8 Закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. В соответствии с ч. 2 ст. 6 упомянутого Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Согласно статье 10 Федерального закона от ... N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Неисполнение ООО УК «Наш Дом» обязательств по передаче квартиры, является основанием для взыскания неустойки, за нарушение сроков передачи квартиры, являющейся объектом долевого строительства.

Неустойка за просрочку передачи квартиры и документов для регистрации истцами рассчитывается с ... и по .... Согласно расчета истца, неустойка составляет 146313 руб. 30 коп. (3039750 х 76 х 2 х 1/300 ). Указанная сумму подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов по 73 156 руб. 65 коп. каждому.

В отношении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 395 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В силу положений пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае невыплаченная разница стоимости проектной и фактической площадей объекта недвижимости в размере 174500 руб. в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации является для ответчика неосновательным обогащением.

Поскольку требование о возврате вышеуказанной денежной суммы вытекает из правоотношений по долевому строительству, также могут применяться нормы законодательства специального регулирования, которым законодатель предусмотрел условия освобождения застройщиков от гражданско-правовой ответственности за нарушение условий договора долевого участия.

Так, из анализа Постановления Правительства от ... ... «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия …» (далее – Постановление Правительства РФ ...) следует, что при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления до ... включительно.

Таким образом, при определении размера убытков, возникших в связи с нарушением договора долевого участия, не включаются убытки, причиненные в период с ... по ....

В силу п.1(1) Постановления Правительства РФ ... в период с ... до ... включительно размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на ... (п. 1(1) введен Постановлением Правительства РФ от ... N 890).

Пунктом 1(2) Постановления Правительства РФ ... предусмотрено, что особенности, установленные пунктами 1 и 1(1) настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления. (п. 1(2) введен Постановлением Правительства РФ от ... N 890).

Согласно расчету истцов в свою пользу просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за 119 дней (период с ... по ...) в размере 12 345 руб. 01 коп. ( 6 172 руб. каждому из истцов)

Суд не может согласиться с указанным расчетом истцов, поскольку из расчета процентов следует исключить период с ... по ..., а при расчете процентов за период с ... по ... следует применять процентную ставку Центрального банка Российской Федерации в размере 9,5%.

Расчет суда выглядит следующим образом:

- с ... по ... (56 дн.): 174750 x 56 x 8,50% / 365 = 2275 руб.67 коп.

- с ... по ... (43 дн.): 174750 x 43 x 9,50% / 365 = 1955 руб. 76 коп.

Таким образом, с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4231 руб. 43 коп. (по 2115 руб. 72 коп. каждому из истцов).

Факт признания того, что права потребителя нарушены, является основанием для возмещения морального вреда в исполнение положений статьи 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

С учетом длительности периода нарушения прав потребителя, личности потерпевших (потребителей), суд полагает возможным в качестве компенсации морального вреда определить сумму в размере 5 000 рублей в пользу каждого из истцов.

В силу пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, формой предусмотренной законом неустойки, которую, в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, то есть указанный штраф следует рассматривать как предусмотренный законом особый способ обеспечения исполнения обязательств в гражданско-правовом смысле этого понятия.

Поскольку факт нарушения прав потребителей установлен судом, учитывая положения Постановления Правительства от ... ... штраф за выявленное нарушение судом не применяется.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Пунктом 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... ... «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» предписано, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Разумность пределов взыскиваемых расходов является оценочной категорией, определяется с учетом особенностей конкретного дела: сложности, характера рассматриваемого спора и категории дела, количества судебных заседаний, продолжительности подготовки к рассмотрению дела, объема оказанных услуг представителем.

Принимая во внимание продолжительность рассмотрения и сложность дела, объем произведенной представителем истца работы по досудебному урегулированию спора, с учетом требований разумности, суд полагает, что с ответчика подлежат взысканию расходы на оплату юридических услуг и услуг представителя в размере 20 000 руб.( по 10000 руб. каждому из истцов), почтовые расходы в размере 677 руб. 72 коп. каждому из истцов.

Согласно статье 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, истцы - по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Следовательно, с ответчика в бюджет муниципального образования «Нижнекамский муниципальный район Республики Татарстан» подлежит взысканию общий размер государственной пошлины, от уплаты которой в силу закона освобожден истец, в размере 6050 рублей 49 копеек, исходя из удовлетворенной части исковых требований имущественного и неимущественного характера.

Также вышеуказанным Постановлением Правительства РФ от ... ... предусмотрено, что в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до ... включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью УК «Наш дом» (...) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью УК «Наш дом» в пользу Дмитрия Валерьевича Пустобаева неосновательное обогащение в виде разницы стоимости проектной и фактической площадей объекта недвижимости в размере 87 375 руб., расходы необходимые для устранения недостатков в размере 50 577 руб. 20 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2115 руб. 72 коп., неустойку в связи с нарушением сроков передачи объекта долевого строительства в размере 73 156 руб. 65 коп., в счет компенсации морального вреда 5000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей, почтовые расходы в размере 677 руб. 72 коп., расходы по оплате услуг эксперта в размере 9000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью УК «Наш дом» в пользу Екатерины Валерьевны Пустобаевой неосновательное обогащение в виде разницы стоимости проектной и фактической площадей объекта недвижимости в размере 87 375 руб., расходы необходимые для устранения недостатков в размере 50 577 руб. 20 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2115 руб. 72 коп., неустойку в связи с нарушением сроков передачи объекта долевого строительства в размере 73 156 руб. 65 коп., в счет компенсации морального вреда 5000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей, почтовые расходы в размере 677 руб. 72 коп., расходы по оплате услуг эксперта в размере 9000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО УК «Наш дом» в доход бюджета муниципального образования «Нижнекамский муниципальный район Республики Татарстан» государственную пошлину в размере 8022 руб. 18 коп.

На исполнение решения суда в части взыскания неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, государственной пошлины, предоставить отсрочку до 31 декабря 2022 года.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Полный текст решения изготовлен 01 сентября 2022 года.

Судья А.П. Окишев

Решение13.09.2022