Дело №2-27/5-2025
46RS0030-01-2024-004448-51
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 февраля 2025 года гор. Курск
Ленинский районный суд г. Курска в составе:
председательствующего судьи Арцыбашева А.В.,
при секретаре Красиловой Н.Г.,
с участием:
истца ФИО1,
его представителей ФИО2, ФИО3,
представителя ответчика по доверенности ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки,
установил:
Истец ФИО1 с учетом уточнения требований обратился в суд с иском к ответчику ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ. между ними был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В обоснование заявленных требований указывает, что договор купли-продажи является недействительной сделкой, поскольку был им заключен под влиянием существенного заблуждения, поскольку он не имел намерения продать ответчику квартиру, а был убежден, что передает квартиру по договору пожизненной ренты взамен на выполнение обязательств по осуществлению ответчиком за ним и его матерью ухода и содержания. Договор купли-продажи он подписал, однако текст не читал, поскольку у него плохое зрение. При этом, также указывает, что сделка не исполнялась, денежную сумму по сделке в размере 2000 000 руб. он от ответчика не получал, после заключения договора и по настоящее время он продолжает проживать в квартире, несет бремя ее содержания и оплачивает коммунальные платежи. На основании изложенного, просит суд признать договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным, применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности ответчика на данную квартиру, восстановить его право собственности.
Истец ФИО1 и его представители ФИО2, ФИО3 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали, по изложенным в иске основаниям, просили их удовлетворить в полном объеме.
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещался, воспользовался своим правом на ведение дела через представителя.
Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании уточненные исковые требования не признал по изложенным в письменных возражениях основаниям, указав на отсутствие правовых оснований для их удовлетворения, просил в иске отказать.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещался.
Выслушав участвующих в деле лиц, показания свидетелей ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, что на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ. истец ФИО1 являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>,
ДД.ММ.ГГГГ. между истцом ФИО1 (продавец) и его племянником – ответчиком ФИО11 (покупатель) был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил данную квартиру.
В силу пункта 3 Договора покупатель и продавец пришли к соглашению о цене продаваемой квартиры в сумме 2000 000 руб., которые покупатель выплачивает продавцу после подписания настоящего договора перед подачей документов на государственную регистрацию права собственности в Управление Росреестра по Курской области.
На основании пункта 5 Договора передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляется путем подписания сторонами Акта приема-передачи с передачей всех документов на квартиру.
В соответствии с пунктом 7 Договора стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.
Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял квартиру.
В Акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. также отражено, что каждая из сторон подтверждает, что расчет по указанной в Договоре купле-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. сумме произведен полностью, обязательства по договору исполнены, претензий по выполнению условий договора стороны друг к другу не имеют.
Согласно материалам регистрационного дела на спорную квартиру, подача документов на регистрацию перехода права собственности по сделке была осуществлена сторонами через МФЦ, регистрация перехода права собственности состоялась, собственником спорной квартиры с ДД.ММ.ГГГГ. стал ответчик ФИО11, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Оспаривая вышеуказанную сделку, истец ФИО1 обратился в суд с настоящим иском ДД.ММ.ГГГГ
В судебном заседании истец ФИО1 не оспаривал собственноручное подписание договора, при этом указал, что текст договора не читал, поскольку плохо видел, и думал, что подписывает договор пожизненной ренты, при этом сослался, что заявление о государственной регистрации перехода права собственности подписано в МФЦ не его рукой, однако о проведении по делу почерковедческой экспертизы не просил.
В своих возражениях ответчик ФИО11 ссылается на обстоятельства того, что в апреле 2023 года между ним и его дядей ФИО1 была достигнута договоренность о том, что ФИО1 продает ФИО11 спорную квартиру, при этом ФИО1 и его мать ФИО12 (родная бабушка ФИО11) остаются в ней пожизненно проживать, а ФИО11 не предпринимает никаких мер, препятствующих их проживанию.
В ходе рассмотрения дела, в подтверждение данного обстоятельства, а также учитывая, что ФИО12 умерла ДД.ММ.ГГГГ., от ответчика ФИО11 суду представлено обязательство от ДД.ММ.ГГГГ., в котором ФИО11 подтверждает, что ФИО1 сохраняет пожизненное право проживания и пользования квартирой, а также сохраняет постоянную регистрацию в квартире, а ФИО11 обязуется не предпринимать никаких мер, препятствующих его проживанию и пользованию квартирой, и постоянной регистрации в ней.
Истцом ФИО1 данное соглашение не подписано ввиду имеющегося в суде спора.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В силу статьи 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Согласно пункту 2 статьи 585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.
Пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Статья 12 ГК РФ устанавливает, в том числе, следующие способы защиты гражданских прав: признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; присуждения к исполнению обязанности в натуре; прекращения или изменения правоотношения.
По смыслу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 55 (части 1 и 3) и 123 (части 3) Конституции РФ, пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 11, статьи 12 ГК РФ, статей 4, 65 АПК РФ выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).
Таким образом, для признания сделки недействительной истец должен доказать наличие оснований недействительности, предусмотренных законом.
Пунктом 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Пунктом 72 указанного Постановления разъяснено, что сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).
Пунктом 99 указанного Постановления установлено, сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).
Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).
Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.
Судом установлено, что истец ФИО1 собственноручно подписан Договор, затем предпринял действия по его государственной регистрации, тем самым проявил волю на сохранение данной сделки, умысла ответчика ФИО11 на обман истца ФИО1 в судебном заседании не установлено.
Из содержания положений статьи 153 ГК РФ, а также общих условий действительности сделок, последние представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лица, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий.
Обязательным условием сделки, как волевого правомерного юридического действия субъекта гражданских правоотношений, является направленность воли лица при совершении сделки на достижение определенного правового результата (правовой цели), влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей на основе избранной сторонами договорной формы.
Применительно к положениям статей 454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, а покупатель обязуется принять предмет договора и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В свою очередь, основание недействительности сделки, предусмотренное в части 1 статьи 177 ГК РФ, связано с пороком воли, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.
Причины указанного состояния могут быть различными: болезнь, алкогольное или наркотическое опьянение, стресс и прочее состояние гражданина, лишающее его возможности правильно выразить свою волю.
При этом не имеет правового значения дееспособность лица, поскольку тот факт, что лицо обладает полной дееспособностью, не исключает наличия порока его воли при совершении сделки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.
Заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.
При этом, не является существенным заблуждение относительно мотивов сделки, то есть побудительных представлений в отношении выгодности и целесообразности состоявшейся сделки. Равным образом не может признаваться существенным заблуждением неправильное представление о правах и обязанностях сторон по сделке.
Вопреки доводам истца, применительно к вышеприведенным нормам материального права, судом не установлено у истца заболеваний либо иного состояния, которые бы делали невозможным восприятие сути и содержания сделки, оспариваемый договор купли-продажи был заключен лично истцом, добровольно, при заключении договора стороны действовали каждая в своем интересе, ими было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, которые обе стороны, на момент его заключения, устроили, оплата по договору осуществлена покупателем и принята продавцом, регистрация перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю произведена в установленном законом порядке, при этом истцом не представлены доказательства, бесспорно свидетельствующие о существенном заблуждении относительно природы сделки, в связи с чем, суд приходит к выводу, что истец избрал неверный способ судебной защиты.
Доводы истца фактически сводятся к тому, что на момент заключения сделки он плохо видел, и что он думал, что заключает договор пожизненной ренты, а не договор купли-продажи.
Однако, доводы истца о намерении заключить договор пожизненной ренты в судебном заседании исходили только со слов самого истца и свидетелей с его стороны ФИО7 и ФИО10, однако ни сам истец, и ни один из данных свидетелей не подтвердили, на каких условиях должен был быть заключен договор пожизненной ренты, о котором утверждает истец.
При этом, к показаниям вышеуказанных свидетелей суд относится критически, поскольку они являются знакомыми истца и его матери, в связи с чем, могут иметь заинтересованность в разрешении спора в пользу истца.
В связи с этим, заявление истца о том, что он собирался заключать договор пожизненной ренты, который в свою очередь также предполагает отчуждение квартиры, но на определенных условиях, не подтверждается ни одним из доказательств по делу.
Доводы истца о том, что на момент заключения сделки ДД.ММ.ГГГГ. он плохо видел, также исходят только со слов истца, при этом допрошенные судом с его стороны свидетели ФИО9 и ФИО8, данного факта не подтвердили.
Так, свидетель ФИО9, являющая знакомой истца и его матери, пояснила суду, что в начале апреля 2023 года она встречала истца из больницы, при этом, он моргал глазами, щурился, плохо видел, после чего он по своему телефону сам вызвал такси и они доехали до его дома. О состоянии истца в день заключения сделки ДД.ММ.ГГГГ. суду ничего не пояснила.
Допрошенная по делу свидетель ФИО8, являющаяся врачом офтальмологом, пояснила суду, что истец обращался к ней на прием ДД.ММ.ГГГГ. с жалобами на зрение. До этого ДД.ММ.ГГГГ. истец был на приеме у врача в «Медасисте». При осмотре, истец сообщил ей, что жалобы на зрение беспокоят его более 3-х месяцев. Она его осмотрела, у него были слезотечение, светобоязнь, болевой рефлекс. Пояснила, что проверяла у истца зрение только «вдаль», а как он читал «вблизи», она не знает, так как не проверяла. О состоянии истца в день заключения сделки ДД.ММ.ГГГГ. суду также ничего не пояснила.
При таких обстоятельствах, доводы истца о том, что на момент совершения сделки ДД.ММ.ГГГГ. он плохо видел, в связи с чем, думал, что подписывает договор пожизненной ренты, суд не может принять во внимание ввиду отсутствия этому доказательств, при этом суд учитывает, что Договор и Заявление на его регистрацию истец подписывал в присутствии сотрудника МФЦ, а доказательств того, что истец плохо слышал, суду не представлено.
Подпись истца на заявлении о регистрации перехода права собственности, а также его собственноручная запись в этом заявлении «на момент приобретения в браке не состоял» в суде никем не оспорены.
Доводы истца о том, что заключая оспариваемый договор, истец надеялся на оказание ответчиком ему какой-либо помощи, ухода за ним, суд квалифицирует как мотив сделки, который правового значения для разрешения спора о признании сделки недействительной по основанию ее заключения вследствие заблуждения не имеет (пункт 3 статьи 178 ГК РФ).
Доводы истца о неисполнении покупателем обязанности по оплате приобретенной квартиры, суд отклоняет, поскольку как Договор купли-продажи, так и Акт приема-передачи, содержащий ссылку на передачу денежных средств от продавца покупателю в сумме 2000000 руб., подписаны истцом собственноручно, что он не оспаривал в суде.
Таким образом, вышеуказанные обстоятельства свидетельствует о надлежащем исполнении сторонами принятых на себя договорных обязательств и, с учетом факта регистрации перехода к покупателю права собственности на предмет договора, суд принимает данные обстоятельства как достоверное и достаточное доказательство исполнения сторонами условий договора.
Доводы истца о том, что сделка не исполнена сторонами, поскольку он продолжает проживать в спорной квартире, нести расходы по оплате коммунальных платежей, судом учитываются и не оспариваются стороной ответчика, однако данные обстоятельства не могут повлечь недействительность договора купли-продажи, поскольку после заключения сделки и регистрации перехода права собственности, право постоянного бессрочного пользования спорной квартирой было предоставлено именно ответчиком истцу и указанные обстоятельства не являются основанием для признания сделки недействительной.
Кроме того, в данном случае истцом должен быть избран иной (надлежащий) способ защиты права (понуждение к исполнению обязательств по договору, либо расторжение договора).
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что воля сторон при заключении договора была выражена ясно и недвусмысленно, каких-либо доказательств тому, что истец не понимал природу договора купли-продажи и последствия заключения такого договора, суду не представлено, а потому суд отказывает в удовлетворении требований истца в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, отказать.
Решение может быть обжаловано в Курский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Курска в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения, которое стороны могут получить 03.03.2025г. в 17.30 часов.
Судья А.В. Арцыбашев