<данные изъяты>

<данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 02 июня 2025 года

Истринский городской суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Жуковой О.В.

При секретаре ФИО2

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 об уменьшении цены, взыскании неустойки, штрафа, признании пункта договора недействительным, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5 уменьшении цены договора, взыскании неустойки, штрафа, признании пункта договора недействительным, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов.

В обосновании заявленных требований истец указал, что 26.04.2021г. ФИО1 заключено соглашение <данные изъяты> об уступки права требования по договору участия в долевом строительстве <данные изъяты>

В соответствии с условиями договора застройщик- <данные изъяты> обязался построить объект недвижимости- жилой многоквартирный дом со встроено- пристроенными нежилыми помещениями, корпус №, расположенный по строительному адресу <адрес>, <данные изъяты>, передать участнику долевого строительства по Акту приема- передачи объект долевого строительства указанный в Договоре.

Согласно п.6.1 договора долевого участия в строительстве срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства Участнику долевого строительства- 28.02.2021г.

В соответствии с Соглашением, заключенным с истцом, участник долевого строительства обязался оплатить и принять указанный объект недвижимости. Окончательная цена по соглашению составляет 4874995,74 рубля, по договору долевого участия в строительстве- 2473416 рублей.

Акт приема- передачи квартиры подписан 18.08.2021г. Истцу передана квартира по адресу <данные изъяты>

Застройщиком нарушены условия договора в части срока передачи объекта долевого строительства.

Размер неустойки на дату подписания акта приема-передачи, по мнению истца, составляет 183280,13 рублей.

При передаче объекта выявлены недостатки качества отделки квартиры. Согласно заключению эксперта <данные изъяты> качество квартиры не соответствует стандартам <данные изъяты>. Согласно экспертному заключению стоимость устранения недостатков и дефектов, обнаруженных в процессе эксплуатации, составляет 576156 рублей.

Истцом в адрес ответчика направления претензия с требованием о возмещении стоимости необходимых расходов на устранение выявленных в квартире недостатков в размере 576156 рублей.

В связи с тем, что ответчик не исполнил требования потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков выполненных работы в течение 10 дней, с него просит взыскать неустойку за каждый день просрочки.

В связи с постановлением Правительства РФ от 18.03.2024г. № неустойка с 22.03.2024г. по 31.12.2024г. не начисляется. Ввиду этого истец просит взыскать неустойку за просрочку удовлетворения требований потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков с 01.01.2025г. по день фактического исполнения обязательств в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка за каждый день просрочки.

В соответствии с Актом приема- передачи от 18.08.2021г. объект долевого строительства передан участнику общей площадью с учетом балкона и/ или лоджий 39, 50 кв.м. В соответствии с Приложением 1 к <адрес> квартиры должна составлять 39, 60 кв.м. Таким образом, объект долевого строительства, переданный участнику по акту приема- передачи 18.08.2021г., не соответствует условиям Договора по общей площади, разница по площади между оплаченной и полученной площадью квартиры составляет 0,10 кв.м.

Согласно п.6.3.1 дополнительного соглашения № от 19.07.2019г. проектные (фактические) изменения: площадь объекта недвижимости, в том числе общего имущества в нем, общей приведенной площади в пределах не более 5% от общей приведенной площади, места расположения инженерных сетей: изменение элементов фасадов и декора; проекта благоустройства прилегающей территории к ней, не являются отступлениями от условий договора.

Истец полагает, что указанное условие договора нарушает положения закона о защите прав потребителей, включение указанного пункта в условия договора навязано потребителю.

Положения договора участия в долевом строительстве в той части, в которой предусмотрена неизменность договора в случае увеличения или уменьшения фактической площади помещения по данным обмеров БТИ по сравнению с проектной площадью противоречит ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», также ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», и в силу ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» применению не полежит.

Согласно п.1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992г. № «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Участнику передана квартира, имеющая отступления от условий договора в части площади объекта долевого строительства, что противоречит требованиям Закона РФ «О защите прав потребителей».

Указанные условия в п.6.3.1 Договора, заключенного между сторонами, фактически освобождают застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по созданию документации и предмета договора, следовательно, в силу п.4 ст.7 ФЗ №214-ФЗ, п.1 ст. 16.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» являются ничтожными.

Принимая во внимание, что стоимость 1 кв.м по договору составляет 62460 рублей, размер подлежащих возврату денежных средств составляет от 0,10 кв.м 6246 рублей.

Просит, с учетом уточнений, взыскать в пользу истца стоимость устранения выявленных недостатков качества отделки квартиры в размере <данные изъяты>

В судебное заседание стороны не явились, извещены.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что на основании соглашения от 26.04.2021г. <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

По утверждению истца, в переданном объекте имеются строительные недостатки.

Для разрешения спора в части наличия недостатков строительства по делу назначена судебная строительно- техническая экспертиза.

В соответствии с выводами судебной экспертизы, не доверять которым у суда оснований не имеется, квартира, расположенная по адресу <данные изъяты>

В соответствии с ч. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно положениям статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, требований закона и иных правовых актов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащее исполнившее обязательства при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

К спорным правоотношениям, возникшим из договора участия в долевом строительстве, подлежит применению Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома

В силу ч. 1 ст. 7 названного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1).

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что объект передан с недостатками, то в силу ч. 1 и ч.2 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", расходы по их устранению подлежат возмещению за счет ответчика.

Так, в соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В данном случае истцом заявлено об уменьшении цены договора на размер расходов на устранение недостатков, что соответствует Закону.

Объект был передан покупателю 18.08.2021г. <данные изъяты>

После принятия объекта, в нем выявлены недостатки, и 06.11.2024г. в адрес ответчика направлена претензия об уменьшении цены договора (<данные изъяты>). Претензия получена 12.11.2024г.

Таким образом, срок добровольного исполнения требования потребителя начинает течь с 13.11.2024г. До настоящего времени выплата денежных средств не произведена.

Истцом заявлено о взыскании неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителя с 01.01.2025г. по день фактической выплаты денежных средств. Однако, в указанный период действовал мораторий на взыскание неустойки, установленный Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024г. в редакции от 26.12.2024г., в связи с чем требования в указанной части не могут быть удовлетворены.

Также заявлено о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства.

То обстоятельство, что просрочка передачи объекта имела место, подтверждаются предоставленными документами: период просрочки с 01.03.2021г. по 18.08.2021г.

Расчет произведен в соответствии с нормами действующего законодательства.

Вместе с тем истцом пропущен срок исковой давности обращения в суд, установленный ст. 196 ГК РФ, о чем заявил ответчик. В связи с чем в указанной части следует отказать.

Суд находит обоснованными требования о взыскании штрафа, поскольку требования потребителя не удовлетворены добровольно.

Вместе с тем, с 01.01.2025г. действуют положение ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

В соответствии с ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

2. Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

3. При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

4. При удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

С учетом указанных норм общая сумма взыскания в части уменьшения цены договора, штрафа определяется судом в размере 74202 рубля 48 копеек.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

В соответствии с положениями ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" моральный вред возмещается при наличии вины застройщика.

В данном случае вина ответчика в нарушении прав истца нашла свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, в связи с чем, учитывая характер допущенного нарушения в пользу истца подлежит компенсация морального вреда в размере 10000 рублей.

Суд не соглашается с позицией истца в части признания недействительным п.6.3.1 договора участия в долевом строительстве <данные изъяты>., заключенного между <данные изъяты>» и ответчиком, и взыскания с ответчика в пользу истца в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере 6246 рублей.

В данном случае в силу ч. 1.1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса отдельно указывается цена договора в отношении индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором осуществляется строительство индивидуального жилого дома, в случае, если такой земельный участок (или земельный участок, из которого подлежит образованию земельный участок, предназначенный для размещения определенного индивидуального жилого дома) находится в собственности застройщика, а также размер затрат на строительство (создание) общего имущества, определяемый в соответствии со статьей 23.6 настоящего Федерального закона, которые подлежат возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства (если такие затраты не включены в цену договора в отношении индивидуального жилого дома). Договор должен содержать порядок расчетов в случае превышения допустимого изменения общей площади индивидуального жилого дома и (или) площади земельного участка, на котором строится (создается) индивидуальный жилой дом, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

В данном случае недостаток площади составляет менее 5%, а договор заключен между юридическими лицами, и, следовательно, нормы Закона о защите прав потребителей на него не распространяются.

В соответствии с ст. 98 ГПК РФ

1. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Суд полагает невозможным компенсировать истцу расходы на проведение внесудебного исследования, поскольку исследование было оспорено, по делу проведена судебная экспертиза, которая была принята судом для разрешения заявленных требований.

Расходы на отправку претензии и искового заявления подлежат возмещению, поскольку связаны с судебным разбирательством.

Расходы на оформление доверенности не подлежат удовлетворению, поскольку не относятся исключительно к рассматриваемым требованиям: доверенность выдана на разрешение всех возможным споров с участием истца.

Согласно ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет Российской Федерации пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

С ответчика в соответствии с ст. 333.19 НК РФ подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО1 в качестве уменьшения цены договора и штрафа 74202 рубля 48 копеек, компенсацию морального вреда – 10000 рублей, в счет возмещения почтовых расходов- 308 рублей 44 копейки, и всего 84510 (восемьдесят четыре тысячи пятьсот десять) рублей 92 копейки.

В удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки за нарушение срока исполнения отдельных требований, признания недействительным пункта договора, компенсации разницы площади, возмещения расходов на оценку, составление доверенности, а также в части взыскания компенсации в счет уменьшения цены договора, неустойки за просрочку передачи объекта, компенсации морального вреда в большем размере, - отказать.

Взыскать с ФИО7 в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 4000 (четыре тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Истринский городской суд в течение месяца.

Судья Истринского

городского суда: О.В. Жукова

Мотивированное решение изготовлено 20.06.2025г.