Дело № 2а-2961/2025

УИД: 05RS0012-01-2025-003403-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Дербент 07 ноября 2025 года.

Дербентский городской суд Республики Дагестан в составе председательствующего судьи Наврузова В.Г., при секретаре судебного заседания Алимирзоевой Л.Н., с участием представителя истца ФИО1 – адвоката ФИО4, представителя ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес изъят> по доверенности ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес изъят>, заинтересованное лицо общество с ограниченной ответственностью «Экспресс-1» о признании незаконными решения оформленные уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ по КУВД-001/2025-44518007/1 по договору <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ и по КУВД-001/2025/2025-44522912/1 договору <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ; оформленные уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ по КУВД-001/2025-44518007/4 по договору <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ и по КУВД-001/2025/2025-44522912/4 договору <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ и возложении на административного ответчика обязанность в течении месяца по вступлению решения суда в законную силу осуществить государственную регистрацию договора <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес изъят> «е» и договора <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес изъят> «е».

Установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес изъят>, заинтересованное лицо общество с ограниченной ответственностью «Экспресс-1» о признании незаконными решения оформленные уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ по КУВД-001/2025-44518007/1 по договору <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ и по КУВД-001/2025/2025-44522912/1 договору <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ; оформленные уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ по КУВД-001/2025-44518007/4 по договору <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ и по КУВД-001/2025/2025-44522912/4 договору <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ и возложении на административного ответчика обязанность в течении месяца по вступлению решения суда в законную силу осуществить государственную регистрацию договора <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес изъят> «е» и договора <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес изъят> «е».

Административные исковые требования мотивированы тем, что им - ФИО1 и ООО «Экспресс-1» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договора <номер изъят> долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес изъят> «е», где он является «Участником долевого строительства» а Общество – Застройщиком (далее - Договор).

Согласно п. 1.1 Застройщик принял обязательство построить многоквартирный дом, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства.

Объектом долевого строительства является квартира (жилое помещение) состоящее из трех комнат, площадью 110 кв.м расположенная на 8 этаже многоквартирного жилого дома, согласно ее размещения на поэтажном плане дома (пп.1.2-1.3 Договора).

Цена квартиры определена в п.2.1 Договора в размере 3 570 000 руб., которая им была оплачена согласно квитанции, приходно-кассовому ордеру <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ в кассу Застройщика.

Между им ФИО1 и ООО «Экспресс-1» был ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор <номер изъят> долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес изъят> «е», где он является «Участником долевого строительства» а общество – Застройщиком (далее - Договор).

Согласно п. 1 Договора Застройщик принял обязательство передать ему в собственность недвижимое имущества – машино место, находящиеся под многоквартирным строящийся домом по адресу: <адрес изъят> «е», а он принял обязательство его принять и оплатить.

Цена приобретаемого машино места составляет 750 000 руб. (п. 3 Договора), по квитанции к приходно-кассовому ордеру <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ им были Обществу уплачены денежные средства.

Строительство многоквартирного дома Обществом велось на основании разрешения на строительство RU <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ выданного «Отделом по делам архитектуры и градостроительства» администрации ГО «<адрес изъят>», где Обществу было разрешено строительство объекта капитального строительства – 3-х этажного с мансардой многоквартирного жилого дома со встроенными торговыми помещениями на первом этаже, на земельном участке кадастровым номером 05:42:000062:542 расположенном по адресу: <адрес изъят>.

ДД.ММ.ГГГГ «Отделом по делам архитектуры и градостроительства» администрации ГО «<адрес изъят>» было выдано разрешение RU <номер изъят>, где Обществу было разрешена надстройка 3-х этажей (5,6,7 этажи) над строящимся 4-х этажным многоквартирным жилым домом.

На основании разрешения на строительство RU <номер изъят> выданного «Отделом по делам архитектуры и градостроительства» администрации ГО «<адрес изъят>» от ДД.ММ.ГГГГ Обществу была разрешена надстройка 8-го этажа над строящемся 7-ми этажным многоквартирным жилым домом с паркингом и со встроенными торговыми помещениями на первом этаже.

В пункте 1.9 Договора указан срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, до ДД.ММ.ГГГГ, но свои обязательство Общество не исполнило в указанный срок. Для реализации своего права по регистрации договора <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ и договора <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ он обратился к административному ответчику.

Решением административного ответчика, оформленными уведомлениями, была приостановлена государственная регистрация права от ДД.ММ.ГГГГ по КУВД-001/2025-44518007/1 (Договор <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ) и по КУВД-001/2025/2025-44522912/1 (Договор <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ). В связи с тем, что ходе правовой экспертизы было выявлено, что представлены документы, несоответствию необходимые в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон <номер изъят>) и иным основаниями.

ФИО1 были представлены дополнительные документы для устранения причин указанных ранее, однако повторно решением административного ответчика, оформленными уведомлениями, было указано о неустаннее причины приостановлена государственная регистрация права от ДД.ММ.ГГГГ по КУВД-001/2025-44518007/4 (Договор <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ) и по КУВД-001/2025/2025-44522912/4 (Договор <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ). В связи с тем, что ходе правовой экспертизы было выявлено, что представлены документы, несоответствию необходимые в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон <номер изъят>) и иным основаниями.

Перечисленные в уведомлениях обоснования, послужившие для приостановки по регистрации договоров на сегодняшний день им устранить невозможно в ином порядке, как только в судебном порядке. Пологая, что действия административного ответчика о приостановки регистрации договоров нарушает его права и интересы в связи с чем обратился в суд с указанным исков.

Адвокат ФИО4 представляющий интересы ФИО1 административные исковые требования поддержал просил их удовлетворить. Пояснил, что ФИО5 при заключении договора долевого участия и внесении денежных средств, действовал разумно и осмотрительно. Свои обязательства по договорам исполнил. ФИО1 поданы договора долевого участия на регистрацию, которая была приостановлена уведомлениями административного ответчика. В указанных решениях административного ответчика, имеются такие обоснования, которые в настоящее время устранить невозможно.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес изъят> по доверенности ФИО7 пояснил, что административный иск он не признает и просит его в его удовлетворении отказать. Им была осуществлена приостановка по осуществлению регистрации договора <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ и договора <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ В последующем административным истцом частично были устранены выявленные недостатки, но поскольку не были исполнены все недостатки по указанным заявкам административному истцу было направлено дополнительная приостановка.

В настоящее время у административного истца не имеется возможность для устранения оснований указанных в уведомления о приостановки регистрации договоров долевого участия.

Заинтересованное лицо ООО «Экспресс-1» в судебное заседание явку представителя не обеспечило, в суд было направлено заявление от генерального директора Общества, в котором он просит административный иск удовлетворить и рассмотреть его в их отсутствии.

Проверив и исследовав материалы дела, выслушав объяснения и изучив доводы сторон, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между ФИО1 и ООО «Экспресс-1» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договора <номер изъят> долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес изъят> «е».

По условиям которого ООО «Экспресс-1» принял обязательство построить многоквартирный дом, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию передать квартиру (жилое помещение) состоящее из трех комнат, площадью 110 кв.м., расположенную на 8 ФИО1

ФИО1 по приходно-кассовому ордеру <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ в кассу общества внесены денежные средства в сумме 3 570 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Экспресс-1» был заключен договора <номер изъят> долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес изъят> «е». По условиям которого ООО «Экспресс-1» принял обязательство передать ему в собственность машинное место, находящиеся под многоквартирным строящийся домом по адресу: <адрес изъят> «е».

По приходно-кассовому ордеру <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в кассу общества были внесены денежные средства 750 000 руб.

Обществом строительство многоквартирного дома осуществлялось на основании разрешения на строительство RU <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ выданного «Отделом по делам архитектуры и градостроительства» администрации ГО «<адрес изъят>», где Обществу было разрешено строительство объекта капитального строительства – 3-х этажного с мансардой многоквартирного жилого дома со встроенными торговыми помещениями на первом этаже, на земельном участке кадастровым номером 05:42:000062:542 расположенном по адресу: <адрес изъят>.

ДД.ММ.ГГГГ «Отделом по делам архитектуры и градостроительства» администрации ГО «<адрес изъят>» было выдано разрешение RU <номер изъят>, где обществу было разрешена надстройка 3-х этажей (5,6,7 этажи) над строящимся 4-х этажным многоквартирным жилым домом.

На основании разрешения на строительство RU <номер изъят> выданного «Отделом по делам архитектуры и градостроительства» администрации ГО «<адрес изъят>» от ДД.ММ.ГГГГ Обществу была разрешена надстройка 8-го этажа над строящемся 7-ми этажным многоквартирным жилым домом с паркингом и со встроенными торговыми помещениями на первом этаже.

Из заключенных договоров указан срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию указан до ДД.ММ.ГГГГ.

Для реализации своего права по регистрации договора <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ и договора <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился к административному ответчику.

Решением административного ответчика, оформленными уведомлениями, была приостановлена государственная регистрация права от ДД.ММ.ГГГГ по КУВД-001/2025-44518007/1 (Договор <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ) и по КУВД-001/2025/2025-44522912/1 (Договор <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ). В связи с тем, что ходе правовой экспертизы было выявлено, что представлены документы, несоответствию необходимые в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон <номер изъят>) и иным основаниями.

ФИО1 были представлены дополнительные документы для устранения указанных причин.

Решениями административного ответчика, оформленными уведомлениями, было указано о неустаннее причины приостановлена государственная регистрация права от ДД.ММ.ГГГГ по КУВД-001/2025-44518007/4 (Договор <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ) и по КУВД-001/2025/2025-44522912/4 (Договор <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ). В связи с тем, что ходе правовой экспертизы было выявлено, что представлены документы, несоответствию необходимые в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон <номер изъят>) и иным основаниями.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Для удовлетворения судом административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти или должностного лица, суд должен установить совокупность двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону и нарушение такими решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов административного истца (п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ).

Осуществление регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома и его последующая регистрация в уполномоченном органе регулируется Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ч.1 ст. 4 Закона <номер изъят>, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона <номер изъят>, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным федеральным законом. Требования к договору участия в долевом строительстве указаны в ч. 4 ст. 4 указанного Закона.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно части 1 статьи 14 которого государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

В соответствии со ст. 48 ч. 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор должен содержать среди прочего одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 175-ФЗ «О внесении изменений в Закон об участии в долевом строительстве и отдельные законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Закона об участии в долевом строительстве, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч. 1 ст. 15.4 Закона <номер изъят>, в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

В части 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», указано положения статьи 2, статьи 3, части 1 статьи 5, статьи 18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до ДД.ММ.ГГГГ, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18 - 18.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков. Положения части 3 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков.

ООО «Экспресс-1» осуществляло строительство многоквартирного дома на основании выданных уполномоченным органом разрешений на строительство, выданных до ДД.ММ.ГГГГ Денежные средства по договорам, заключенным с обществом <номер изъят> ДД.ММ.ГГГГ и <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ застройщику были внесены в кассу, что подтверждается квитанциями к приходно-кассовым ордерам.

Согласно ч. 2 ст. 12 Закона <номер изъят> обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Между ФИО1 (участником) и ООО «Экспресс-1» (застройщиком) ДД.ММ.ГГГГ были заключены договоры <номер изъят> и <номер изъят> участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Цена договоров была уплачена истцом в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходно-кассовым ордерам.

Застройщик, ООО «Экспресс-1», осуществляло строительство на основании разрешений на строительство, выданных до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с ч. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 175-ФЗ, к таким застройщикам применяются особенности правового регулирования, а именно положения о необходимости использования счетов эскроу (ст. 15.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ) на них не распространяются. Следовательно, оплата денежных средств непосредственно в кассу застройщика является надлежащим исполнением обязательств со стороны истца.

Административный ответчик (Управление Росреестра по РД) неоднократно принимал решения о приостановлении государственной регистрации представленных на регистрацию договоров, ссылаясь на несоответствие документов требованиям п. 3 и п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ.

Суд считает приведенные ответчиком основания для приостановления регистрации неправомерными по следующим причинам:

Отсутствие проектной декларации в ЕИСЖС: Обязанность по ее размещению лежит на застройщике. Участник долевого строительства не может нести риски и негативные последствия, вызванные бездействием застройщика. Отсутствие данной информации в системе не является основанием для нарушения прав добросовестного участника, исполнившего свои обязательства по оплате.

Оплата не на счет эскроу: Как установлено выше, в силу действия переходных положений закона, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до ДД.ММ.ГГГГ, оплата денежных средств участниками долевого строительства может осуществляться не на счета эскроу, а непосредственно застройщику. Таким образом, представленные истцом кассовые документы являются надлежащим подтверждением оплаты.

Действия административного ответчика по приостановлению государственной регистрации нарушили права и законные интересы административного истца, создав незаконное препятствие в реализации его прав как участника долевого строительства на государственную регистрацию договоров, что является необходимым условием для их заключенности и последующей регистрации права собственности на объекты недвижимости.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что действиями административного ответчика о приостановки регистрации договоров нарушает права и интересы административного истца, в связи с чем административные исковые требования ФИО1 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

Решил:

Административный иск ФИО1 - удовлетворить.

Признать незаконными решения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес изъят>, оформленные уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ по КУВД-001/2025-44518007/1 по договору <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ и по КУВД-001/2025/2025-44522912/1 договору <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ; оформленные уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ по КУВД-001/2025-44518007/4 по договору <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ и по КУВД-001/2025/2025-44522912/4 договору <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес изъят> обязанность в течении месяца по вступлению решения суда в законную силу осуществить государственную регистрацию договора <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес изъят> «е» и договора <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес изъят> «е».

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда РД через Дербентский городской суд Республики Дагестан в течении месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья В.<адрес изъят>