Решение по делу № 2-3228/2024 от 27.05.2025 - о продаже с публичных торгов самовольного переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения, встречному исковому заявлению <ФИО> к администрации г. Магнитогорска о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии.

Дело № 2-411/2025

УИД 74RS0030-01-2024-005492-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 мая 2025 года г. Магнитогорск

Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области, в составе

председательствующего Котельниковой К.Р.,

при секретаре Сарсикеевой Ф.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Магнитогорска к ФИО1 о продаже с публичных торгов самовольного переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения, встречному исковому заявлению ФИО1 к администрации г. Магнитогорска о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии,

установил:

Администрация г.Магнитогорска обратилась в суд с иском к ФИО1 о продаже с публичных торгов самовольного переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение решения суда с возложением на нового собственника обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние, указав в обоснование заявленных требований, что ФИО1 является собственником указанной квартиры, из письма ГУ «Государственная жилищная инспекция Челябинской области» № от дата следует, что в вышеуказанной квартире выполнена самовольная перепланировка при отсутствии необходимых согласований.

ФИО1 обратился в суд со встречными исковыми требованиями к администрации г.Магнитогорска о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии (л.д.109-111), указав в обоснование заявленных требований, что он на основании договора купли-продажи от дата является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В декабре 2023 года была произведена перепланировка квартиры на основании проекта перепланировки и переустройства, подготовленного ООО «С.И.», о том, что нужно было обратиться в администрацию г.Магнитогорска за разрешением на производство перепланировки и переустройства, не знал. На основании проекта были сделаны проемы между кухней и жилой комнатой, демонтирована перегородка гардероба в жилой комнате, установлена перегородка между жилой комнатой и коридором из гипсоволокнистых листов. Выполненная перепланировка не нарушает чьих-то прав, не влияет на несущую способность жилого дома, соответствует строительным, санитарно-гигиеническим и эксплуатационно-техническим нормам.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) администрации г. Магнитогорска ФИО2, действующая на основании доверенности от 02.11.2024, в судебном заседании заявленные требования поддержала по доводам и основаниям указанным в иске, встречные требования не признала, пояснив, что при проведении перепланировки не было получено разрешение уполномоченного органа. Представила письменные пояснения (л.д. 63-64).

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен, просил дело рассмотреть в свое отсутствие.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО3, действующая на основании нотариальной доверенности от 21.01.2025 (л.д. 49-50), в судебном заседании требования администрации г. Магнитогорска не признала, встречный иск поддержала по доводам и основаниям указанным в иске, указав, что по результатам судебной строительно-технической экспертизы признаков реконструкции не выявлено, общедомовое имущество не затронуто, квартира соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-бытовым нормам и правилам, сохранение квартиры в перепланированном виде возможно, так как не несет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает прав третьих лиц.

Третьи лица ГУ «ГЖИ Челябинской области», ООО «Жилищный аргумент», ПАО «Сбербанк», Управление Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, извещены.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд рассмотрел дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела в судебном заседании, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктами 1 и 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев предусмотренных законом.

В силу ч. 1 ст. 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указывает, что при рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 ЖК РФ, пункт 2 статьи 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 ЖК РФ).

Многоквартирным домом признается здание, соответствующее признакам, установленным частью 6 статьи 15 Жилищного кодекса РФ. Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 6 ст. 15 Жилищного кодекса РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

В силу п. 7 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 данной статьи, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Таким образом, по общему правилу переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки является самовольным и должно быть приведено в прежнее состояние.

Вместе с тем в соответствии с частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Из приведенных правовых норм следует, что продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения предусмотрена законодателем в качестве исключительной меры ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланирование жилого помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения в существующем состоянии и отсутствии при этом иного предусмотренного законом способа защиты нарушенного права.В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 45,7 кв.м.. на основании договора купли-продажи от дата, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 51-52).

ГУ «ГЖИ Челябинской области» по заявлению С.Н.В. направила в администрацию г. Магнитогорска письмо, в котором указала, что 19.12.2023 сотрудниками управляющей компании ООО «Жилищный Аргумент» установлен факт перепланировки жилого помещения <адрес>. В адрес собственника направлено предостережение о необходимости принятия мер по соблюдению требований законодательства в части приведения жилого помещения в прежнее состояние (л.д.6, 29-32).

26.01.2024 администрацией города Магнитогорска в адрес ФИО1 было направлено требование о приведении самовольно перепланированной квартиры по адресу: <адрес> в прежнее состояние (л.д. 7-10)

В обоснование встречных требований ФИО1 представлена проектная документация, в отношении квартиры по адресу: <адрес>, выполненная ООО «С.И.», из которой следует, что демонтируется несущая перегородка гардеробной, закладывается межкомнатный проем, монтируются межкомнатные перегородки, образуются и усиливаются проемы (л.д.56-68), техническое заключение ООО «М-С.Э.», согласно которого проектное решение технически осуществимо, механическая безопасность при проектном проведении работ по перепланировке и переустройству обеспечивается, конструктивная схема здания не изменяется, нагрузки на строительные конструкции не увеличиваются (л.д.54-55), а также технический план помещения, согласно которому площадь объекта недвижимости 44,8 кв.м. (л.д.87-90).

В целях полного всестороннего и объективного рассмотрения гражданского дела, установления наличия угрозы жизни и здоровья граждан и третьих лиц, а также в связи с необходимостью специальных знаний, определением Правобережного районного суда г. Магнитогорска от 20 февраля 2025 года по ходатайств ФИО1 судом была назначена строительно-техническая экспертиза.

Судом запрошены сведения о возможности, сроках и стоимости проведения экспертизы в государственной учреждении Федерального бюджетного учреждения Челябинской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. Согласно ответу на запрос суда у экспертного учреждения отсутствует возможность производства судебной экспертизы, ввиду отсутствия в штате лаборатории части профильных специалистов и невозможностью в этой связи создания комиссии экспертов (л.д.122).

В связи с невозможностью проведения судебной экспертизы в государственном учреждении, в целях своевременного рассмотрения дела, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Б.Н.Э.О.» К.Ю.Н., эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, о чем дал подписку.

Согласно заключению эксперта № от 08.04.2025, выполненного экспертом ООО «Б.Н.Э.О.» К.Ю.Н., в квартире по адресу: <адрес> были выполнены работы по перепланировке – монтаж перегородок в комнате, в результате чего образовался коридор, а комната формируется как изолированное от кухни и коридора; демонтаж перегородки между второй комнатой и гардеробной, в результате чего увеличивается площадь комнаты; заложен дверной проем между комнатами, чем обеспечивается изолированность комнат друг от друга; признаков реконструкции не выявлено; общедомовое имущество не затронуто, уменьшение площади общедомового имущества не выявлено; фактическая общая площадь квартиры составляет 44,8 кв.м. и отличается от площади, отраженной в данных выписки из ЕГРН – 45,7 кв.м., разница возникла в результате проведения перепланировки (монтажа/демонтажа перегородок); квартира соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-бытовым нормам и правилам; сохранение квартиры в перепланированном виде возможно, так как не несет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает прав третьих лиц.

Суд соглашается с указанным выводом эксперта, иными доказательствами по делу он под сомнение не ставится и не опровергается, возражений относительно выводов эксперта лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Суд приходит к выводу о том, что представленное заключение эксперта является полным, последовательным, противоречий не содержит, отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ и принимает его в качестве допустимого доказательства по делу.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.

Суд приходит к выводу, что произведенная в квартире истца перепланировка и переустройство не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозы их жизни или здоровью и не оказывает влияние на конструктивные особенности здания.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела установлено, что работы по перепланировке и переустройству спорного жилого помещения выполнены в соответствии с требованиями действующих норм и правил, изменения, произошедшие в результате выполненных работ, чьих-либо прав и законных интересов не нарушают, конструктивную целостность дома не нарушают, выполненная перепланировка не нарушает права и законные интересы других граждан и не создает угрозу чьей-либо жизни или здоровью, суд полагает возможным исковые требования ФИО1 удовлетворить, сохранить жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> в перепланированном и переустроенном состоянии.

Продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения предусмотрена законодателем в качестве исключительной меры ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланирование жилого помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения в существующем состоянии, отсутствии иного предусмотренного законом способа защиты нарушенного права, поскольку исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности избираемый истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов либо публичных интересов.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 28 сентября 2021 г. № 1880-О, принудительная продажа переустроенного и (или) перепланированного помещения в многоквартирном доме по своей правовой природе является крайней мерой воздействия на собственника такого помещения и, соответственно, может быть реализована лишь по истечении разумного срока для устранения допущенных нарушений, начало которого должно определяться исходя из времени предъявления ему конкретных требований уполномоченным органом, а продолжительность в каждом конкретном случае - с учетом характера и степени указанных нарушений, принимаемых мер к их устранению и позиции самого собственника, его реальных намерений.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что оснований для продажи с публичных торгов жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, не имеется, в удовлетворении исковых требований администрации г. Магнитогорска о продаже с публичных торгов самовольного переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения, следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований администрации г. Магнитогорска (ИНН <***>) к ФИО1 (паспорт №) о продаже с публичных торгов самовольного переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, отказать.

Исковые требования ФИО1, удовлетворить.

Сохранить жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 44,8 кв.м., в перепланированном и переустроенном состоянии.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Правобережный районный суд г.Магнитогорска.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 27 мая 2025 года.