Решение по делу № 2-1890/2024 от 21.03.2025 - о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности, по встречному иску индивидуального предпринимателя <ФИО> к <ФИО> о признании договора хранения недействительным, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-74/2025

УИД 74RS0038-01-2024-000947-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 марта 2025 года с. Долгодеревенское

Сосновский районный суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Инякиной В.Р.,

при секретаре судебного заседания Денисовой Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности, по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО1 о признании договора хранения недействительным, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ИП ФИО2, с учетом уточнения исковых требований, о признании недействительным (ничтожным) договор купли - продажи от ДАТА жилого дома с кадастровым номером (далее по тексту - КН) №, площадью 354,4 кв.м., и земельного участка с КН №, площадью 1550 кв.м., расположенных по АДРЕС АДРЕС, заключенный между ФИО1 и ФИО2, применении последствий недействительности сделки; признании недействительным (ничтожным) договор купли - продажи от ДАТА жилого дома с КН №, площадью 354,4 кв.м., и земельного участка с КН №, площадью 1550 кв.м., расположенных по АДРЕС, заключенный между ФИО1 и ФИО2, применении последствий недействительности сделки; признании за ФИО1 права собственности на жилой дом с КН №, площадью 354,4 кв.м., и земельный участок с КН №, площадью 1550 кв.м., расположенные по адресуАДРЕС

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 на праве собственности принадлежит двухэтажный жилой дом с КН № площадью 354,4 кв.м., и земельный участок площадью 1550 кв.м., с КН №, расположенные по АДРЕС Основанием возникновения права собственности являются технический план здания от ДАТА и договор купли - продажи земельного участка от ДАТА, запись о регистрации перехода права собственности от ДАТА.

В сентябре 2021 года, ФИО2, в рамках оказания юридических услуг, предложила ФИО1 в целях минимизации последствий от возможных судебных споров, связанных с куплей - продажей крипто валюты, совершить мнимую сделку с недвижимым имуществом (спорными жилым домом и земельным участком), и переоформить недвижимое имущество на ФИО2 ФИО2 заверила ФИО1 в том, что заключение сделки купли - продажи не повлечет фактического выбытия имущества из владения и пользования ФИО1, а через три года жилой дом и земельный участок будут возвращены в собственность ФИО1 Во исполнение договоренности, ДАТА, стороны подписали договор купли - продажи жилого дома, и земельного участка, в котором продавцом указана ФИО1, покупателем ФИО2 В п. 4.1. договора указано, что покупатель полностью получил денежные средства в размере 6 500 000 рублей, однако, в действительности денежные средства не передавались, акт приёма - передачи имущества сторонами не составлялся. Договор был передан в регистрационные органы, переход права собственности на ФИО2 был зарегистрирован.

Указанный договор был заключен сторонами лишь для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия. В действительности ФИО3 не имела намерения прекратить принадлежащее ей право собственности на дом и земельный участок и получить от ФИО2 денежные средства, а ФИО2 не имела намерения приобрести право собственности на имущество и передать ФИО1 денежные средства. Заключая договор купли - продажи от ДАТА ФИО1 и ФИО2 не намеревались исполнять данный договор. Сделка по отчуждению жилого дома и земельного участка является мнимой в силу следующего.

Стороны не осуществляли расчеты по договору от ДАТА. ФИО2 не передавала ФИО1 денежные средства по договору, о чем свидетельствует отсутствие документов, подтверждающих передачу денежных средств, отсутствует расписка в передаче наличных денежных средств, отсутствуют сведения о безналичном переводе, как и иные доказательства оплаты. Доказательств наличия у ФИО2 в 2021 году денежных средств для оплаты по договору также не предоставлено. В договоре купли - продажи от ДАТА (как и в последующем договоре от ДАТА) стороны указали фиктивную стоимость имущества, явно не соответствующую его стоимости, вдвое ниже кадастровой стоимости и в несколько раз ниже рыночной стоимости, что также свидетельствует о мнимости сделки. ФИО2 не оформляла на свое имя лицевые счета для оплаты коммунальных услуг и других платежей по содержанию дома, не оплачивала данные платежи, как и не оплачивала налоговые платежи за дом и участок. Все лицевые счета с 2020 года по настоящее время открыты на ФИО1, оплачивались и оплачиваются только ею, что подтверждается квитанциями об оплате жилищно-коммунальных услуг и другими документами. Бремя содержания дома и земельного участка с 2020 года лежит только на ФИО1

ФИО1 не передавала ФИО2 жилой дом и земельный участок, о чем свидетельствует отсутствие акта приема-передачи недвижимости, как и иные документы, подтверждающие факт передачи спорного имущества. Материалы дела содержат доказательства того, что продавец ФИО1 с 2020 года по настоящее время владеет и пользуется имуществом непрерывно. Более того, в период после ДАТА, ФИО1 произвела капитальные вложения в строительство и отделку жилого дома. При этом вещей ФИО2 в доме никогда не было, она никогда не была в спорном жилом доме, ключей от дома у нее никогда не было. ФИО2 никогда не вселялась в спорный жилой дом, не проживала там и не регистрировалась по месту проживания, в спорном доме зарегистрирована и постоянно проживает ФИО1 и члены её семьи. Масальских никогда не заявляла исков о выселении ФИО1 и членов её семьи из спорного жилого дома.

Совместная воля сторон на совершение именно мнимой сделки без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, подтверждается тем, что стороны подписали договор хранения от ДАТА, хранителем по которому указана ФИО2, поклажедержателем ФИО1, а предметом договора является спорный жилой дом и земельный участок. В п.1.3. данного договора указано, что одновременно с данным договором стороны заключают договор купли - продажи, но фактический переход права собственности не предполагается. В соответствии с п. 1.4 ФИО1 обязалась компенсировать хранителю расходы за налоговые платежи, а также коммунальные расходы. В соответствии с п. 2.1.1. хранитель ФИО2 обязалась хранить дом и участок в течение трех лет, после чего вернуть ФИО1 В соответствии с п. 3.1. договора ФИО4 обязалась выплатить Масальских вознаграждение в размере 48 000 рублей в год по истечении срока договора. В соответствии с 5.4. срок хранения обозначен до ДАТА.

Кроме того, подтверждением порочности договора от ДАТА является личная переписка сторон, в которой ФИО2, утверждает, что дом ей не нужен, ФИО2 обещает ФИО1 переписать на нее дом сразу, как только будет снят арест. Также в материалы дела представлена личная переписка юриста ФИО1 - ФИО5 и ФИО2, в которой стороны обсуждают стоимость платы по договору хранения дома и земельного участка, а ФИО2 просит ФИО1 оплатить за нее налоги за недвижимое имущество и задолженность по коммунальным платежам. Подтверждением недобросовестности действий ФИО2 также является обращение ФИО1 в правоохранительные органы с заявлением на предмет проверки действий ФИО2 на наличие состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ - мошенничество.

В 2023 году ФИО1 потребовала от ФИО2 совершить обратную сделку по возврату спорных жилого дома и земельного участка в собственность ФИО1 ДАТА ФИО2 и ФИО1 подписали договор купли - продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым продавец ИП ФИО2, продала, а покупатель ФИО1 купила жилой дом с КН №, площадью 354,4 кв.м., и земельный участок с КН № площадью 1550 кв.м., расположенные по АДРЕС: АДРЕС. В связи с наличием запрета на регистрационные действия, переход права был зарегистрирован ДАТА. Сделка купли продажи от ДАТА является мнимой, поскольку не повлекла юридических последствий с момента её заключения. Сделка купли продажи от ДАТА является мнимой, поскольку основана на ранее заключенной ничтожной сделке. ФИО2, как сторона указанных договоров является мнимым собственником, то есть лицом, которому имущество принадлежало формально, с другой стороны ФИО1 является действительным собственником, который сохранил за собой возможность владения, пользования и распоряжения имуществом.

Не согласившись с предъявленными исковыми требованиями, ИП ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, в котором просила признать договор хранения от ДАТА недействительным; признать договор купли-продажи от ДАТА жилого дома с КН № и земельного участка с КН № расположенных по АДРЕС: АДРЕС, недействительным; применить последствия недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества: жилого дома с КН № и земельного участка с КН №, расположенных АДРЕС собственность ИП ФИО2; исключении из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС запись о праве собственности ФИО1 на жилой дом с КН № и земельный участок с КН №, расположенных по АДРЕС АДРЕС.

В обоснование исковых требований указала, что ДАТА между ИП ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи дома, общей площадью 354, кв.м., с КН № и земельного участка, общей площадью 1550 кв.м., с КН №, расположенных по АДРЕС: АДРЕС. Согласно п. 3.1. указанного договора, цена составляет 6 500 000 рублей, из которых стоимость дома составляет 6 000 000 (шесть миллионов) рублей, цена земельного участка составляет 500 000 (пятьсот тысяч) рублей. Пунктом 3.2 договора установлено, что покупатель обязуется оплатить вышеуказанную цену договора в течение 30 календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности за ФИО1 зарегистрировано ДАТА, следовательно, течение тридцатидневного срока необходимо исчислять с ДАТА, окончание срока – ДАТА. До настоящего времени денежные средства ИП ФИО2 по договору купли-продажи от ДАТА в полном объеме не переданы, что свидетельствует о недобросовестности покупателя, объект недвижимости передан в день подписания договора купли-продажи. ДАТА в адрес ФИО1 была направлена претензия, которая осталась без удовлетворения. Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества в согласованные сторонами договора сроки, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

ДАТА между ИП ФИО2 и ФИО6 заключен договор хранения сроком до ДАТА. ИП ФИО2 не является профессиональным хранителем, кроме того, в судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности пояснила, что между сторонами сохранная расписка не составлялась, денежные средства по договору хранения не передавались, что говорит о неисполнении договора хранения. Данный факт подтвердила сама ФИО1 Фактически, подписанный договор хранения между сторонами, прикрывает самостоятельную сделку купли-продажи объектов недвижимости, и в силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной.

Истец ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении уточненных исковых требований настаивала, возражала против удовлетворения встречных исковых требований, пояснила, что познакомилась с ФИО2 в фитнес-зале, ответчик представилась юристом, пояснила, что у нее есть офис, бухгалтер, и может оказать весь спектр услуг, представлять интересы в налоговой и иных организациях, на что истец согласилась. Указала, что вкладывала денежные средства в фирму Финик, связанную с крипто-валютой, когда в отношении руководства указанной компании возбудили уголовное дело, ответчик ФИО2 стала говорить, что будут последствия для участников этой компании, в связи с чем, она предложила истцу переписать имущество на нее, чтобы на него не было обращено взыскание, а также не были наложены аресты, на что истец согласилась. ФИО2 гарантировала, что прав на имущество истца у нее не возникнет, она подготовила договор купли-продажи, сама указала в нем стоимость имущества, но денежные средства по договору ответчиком истцу не передавались. Кроме того, спорное имущество – жилой дом и земельный участок, никогда ответчику не передавалось, ответчик никогда не вступала в права владения и пользования спорным имуществом, никогда не видела дом, не приезжала в него, никаких вложений в спорное имущество не осуществляла. Истец приобрела жилой дом в 2020 году, он представлял собой нежилое помещение – коробка, крыша и окна, и, с 2020 года по настоящее время истец достраивает жилой дом, провела все коммуникации, сделала внутреннюю отделку, закупила мебель, вложила в дом около 30 миллионов рублей. Истец с семьей переехали в дом примерно в августе 2022 года, зарегистрировались в доме в 2023 году, весь период времени проживали в жилом доме, никогда из него не выезжали. Денежные средства по договорам купли-продажи спорного имущества от 2021 и от 2023 года сторонами не передавались. Договор хранения от ДАТА был подписан в 2023 году, как гарантия того, что ответчик ФИО2 не претендует на дом. За границу выезжает только на отдых, несколько раз в год на одну-две недели, никогда не пыталась покинуть Российскую Федерацию. В денежных средствах никогда не нуждалась, поэтому оснований для продажи дома по столь низкой цене не было.

Представитель истца ФИО1 – У.Д.Ю. в судебном заседании настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований, возражал против удовлетворения встречных исковых требований. Пояснил, что договор от ДАТА является фиктивным, формальным, не повлек никаких юридических последствий, ИП ФИО2 являлась фиктивным собственником, никогда не вступала в права владения спорным жилым домом, реальным собственником жилого дома оставалась ФИО1 Договор от ДАТА является безденежным, что подтверждается отсутствием расписки о получении денежных средств, банковскими переводами. Истец ФИО1 материально обеспеченный человек, оснований для продажи спорных объектов недвижимости по заниженной цене не имелось, при этом реальная стоимость дома существенно выше стоимости, указанной в договоре. ФИО1 в спорный период пользовалась спорными объектами недвижимости, возводила здание гаража, заключала договоры на работы по строительству и ремонту жилого дома, в период с 2020 по 2023 год, все работы проведены за счет истца, стоимость этих работ миллионы рублей. ФИО2 никогда не имела отношения к спорным объектам недвижимости, не вступала в права собственника, не заключала договоры с подрядчиками, с ресурсоснабжающими организациями, не несла бремя содержания спорного имущества, исков о вселении она никогда не заявляла.

Представитель ответчика ИП ФИО2 – П.А.Н. возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1, настаивал на удовлетворении встречных исковых требований. Поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях на исковое заявление. Пояснил, что к договору купли-продажи не требовалось составлять акт приема-передачи. Денежные средства по договору купли-продажи от ДАТА передавались истцу наличными, а не безналичным переводом. У ответчика имелись денежные средства для приобретения спорных объектов недвижимости, также она осуществляла налоговые и коммунальные платежи. Оснований для признания указанной сделки недействительной, не имеется. Цену договора стороны согласовали, в связи с чем, доводы о продаже спорного имущества по цене, ниже кадастровой и рыночной стоимости не могут быть приняты во внимание. Вселение в жилой дом ответчиком не является обязательным условием.

Ответчик ИП ФИО2, представитель третьего лица Управления Росреестра по АДРЕС в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Информация о дате и времени рассмотрения настоящего дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Сосновского районного суда АДРЕС в сети Интернет. На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, представителя третьего лица.

Суд, заслушав истца и ее представителя, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив и проанализировав их по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДАТА между ФИО1 (продавец) и ИП ФИО2(покупатель) был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил дом с КН №, площадью 354,4 кв.м., и земельный участок площадью 1550 кв.м., с КН №, расположенные по АДРЕС, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки (л.д. 135 т. 1).

Согласно п. 1.2 договора указанный жилой дом принадлежит продавцу на основании технического плана здания от ДАТА и договора купли-продажи земельного участка от ДАТА, о чем сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДАТА. Указанный земельный участок принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи земельного участка от ДАТА, о чем сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДАТА (пункт 1.3 договора).

За проданный дом и земельный участок продавец деньги в размере 6 500 000 рублей получил полностью (пункт 4.1 договора).

В соответствии с п. 2.2 договора в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящий договор является одновременно документом о передаче дома и земельного участка от продавца к покупателю.

Как следует из объяснений истца ФИО1 спорные объекты недвижимости при заключении сделки фактически ответчику ИП ФИО2 не передавались, ключи от жило дома у ответчика отсутствуют, коммунальные услуги ИП ФИО2 с момента приобретения жилого дома не оплачивала. В спорном жилом доме проживает ФИО1 со своей семьей, никогда из него не выезжала, в период с 2020 года по настоящее время ФИО1 производила дорогостоящий ремонт жилого дома.

Из материалов дела также следует, что ДАТА между ИП ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность у продавца принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости: дом с КН №, общей площадью 354, кв.м., и земельный участок с КН №, общей площадью 1550 кв.м., расположенные по АДРЕС АДРЕС. (л.д. 25-27 т.1).

Вышеуказанное недвижимое имущество принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи дома и земельного участка от ДАТА (п. 1.2 договора).

Согласно п. 3 договора, цена договора составляет 6 500 000 рублей, из которых стоимость дома составляет 6 000 000 (шесть миллионов) рублей, цена земельного участка составляет 500 000 (пятьсот тысяч) рублей (п. 3.1). Покупатель обязуется оплатить вышеуказанную цену договора в течение 30 календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество (п. 3.2). В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у продавца на объекты недвижимости не возникает (п.3.3).

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, право собственности на жилой дом с КН № и земельный участок с КН № за ФИО1 зарегистрировано ДАТА (л.д. 113-117, 118-121 т. 1).

Заявляя требования о недействительности договора купли-продажи от ДАТА спорных объектов недвижимости, ФИО1 ссылалась на заключение указанной сделки без намерения создать правовые последствия, поскольку денежные средства в счет уплаты стоимости земельного участка и жилого дома ответчиком ИП ФИО2 фактически не передавались, объекты недвижимости на протяжении всего времени не выбывали из владения и пользования ФИО1, а указанная в договоре стоимость объектов недвижимости значительно ниже рыночной стоимости.

Разрешая исковые требования ФИО1 о признании недействительным договора купли - продажи от ДАТА жилого дома с КН № и земельного участка с КН №, расположенных по АДРЕС АДРЕС, заключенный между ФИО1 и ФИО2, суд приходит к следующему.

В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки недействительной по указанному основанию необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, для чего заинтересованной стороной должны быть предоставлены доказательства в подтверждение данного обстоятельства.

Согласно пункту 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДАТА № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение заключить соответствующую сделку с целью создать желаемые правовые последствия и реально исполнить эти намерения при достижении правового результата, характерного для данной конкретной сделки.

Для разрешения вопроса о мнимости договора купли-продажи необходимо установить наличие или отсутствие правовых последствий, которые в силу статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации влекут действительность такого договора.

Согласно пункту 1 статьи 454, пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 этого кодекса), а покупатель обязуется принять недвижимость и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из объяснений истца ФИО1, ее представителя ФИО7 следует, что жилой дом и земельный участок фактически во владение ИП ФИО2 никогда не передавались, она не использовала жилой дом по назначению и не несла бремя содержания данного имущества.

Представителем ответчика ИП ФИО2 – П.А.Н. не оспаривались обстоятельства того, что спорные объекты недвижимости фактически ИП ФИО2 не использовались по назначению. В договоре купли-продажи указано о передаче объектов недвижимости покупателю, в связи с чем, отдельного акта приема-передачи не требовалось.

Таким образом, фактическое исполнение сделки заключалось только в регистрации перехода права собственности на дом и земельный участок к ИП ФИО2, и оплате последней налога на имущество за 2021, 2022 и 2023 год (л.д. 239-243 т. 2).

Из материалов дела также следует, что истцом ФИО1 оплачивались коммунальные услуги за пользование спорным жилым домом, как до заключения сделки, так и после ее заключения (л.д. 29-41 т. 1, л.д. 162, 167-174 т.2).

Кроме того, из представленной в материалы дела адресной справки о зарегистрированных лицах в жилом доме по АДРЕС, от ДАТА следует, что в указанном жилом доме зарегистрированы: по месту жительства с ДАТА - Ш.Н.В.Ш.С.В.., ФИО1, Ш.В.В.; по месту пребывания с ДАТА по ДАТА зарегистрирована ФИО1, с ДАТА по ДАТА зарегистрированы Ш.Н.В.Ш.С.В. (л.д. 161 т. 2).

Вместе с тем, представленные стороной ответчика квитанции начисления коммунальных услуг на имя ФИО2 за ДАТА не могут являться относимыми и допустимыми доказательствами несения ответчиком бремени содержания спорного имущества, поскольку квитанции начисления не подтверждают оплату указанных услуг, при этом квитанции начисления за январь 2025 года выставлены после перехода права собственности на спорные объекты недвижимости к ФИО1 (л.д. 235-238 т. 2).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что сама по себе регистрация перехода права собственности на спорные жилой дом и земельный участок к ИП ФИО8, при отсутствии доказательств фактической передачи жилого дома и земельного участка, а также несения бремени его содержания, не свидетельствует об исполнении покупателем договора купли-продажи.

Согласно представленному в материалы дела техническому плану здания от ДАТА, подготовленного по заказу ФИО1 в связи с созданием здания, расположенного по АДРЕС, на земельном участке с КН № расположен объект – здание, назначение нежилое, вид разрешенного использования здания – гараж, год завершения строительства объекта 2022, площадь 54,9 кв.м. (л.д. 157-160 т.2).

Указанные обстоятельства также свидетельствуют о том, что спорные объекты недвижимости из фактического владения ФИО1 как до, так и после заключения сделки от ДАТА не выбывали.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, кадастровая стоимость здания – двухэтажного жилого дома с КН №, общей площадью 354,4 кв.м. составляет 10 238 715,23 руб. (л.д. 113-117 т. 1); кадастровая стоимость земельного участка с КН № составляет 838 736 руб. (л.д. 118-121 т. 1).

Из представленной в материалы дела выписки из отчета об оценке № о рыночной стоимости, следует, что рыночная стоимость объектов оценки, исходя из местоположения, площади, физического состояния и сложившегося уровня цен на рынке жилых домов, по состоянию на ДАТА составляет 19 250 000 рублей – жилой дом; 750 000 рублей – земельный участок; по состоянию на ДАТА составляет 23 800 000 рублей – жилой дом, 1 200 000 рублей – земельный участок (л.д. 134-153 т. 2).

Заключение договора купли-продажи спорных объектов – жилого дома и земельного участка по цене, значительно ниже не только рыночной, но и кадастровой стоимости, свидетельствует об отсутствии у собственника волеизъявления на отчуждение спорных объектов недвижимости.

Доводы представителя ответчика о том, что в связи с намерением уехать из Российской Федерации в другую страну на постоянное место жительства, истцу были необходимы денежные средства, являются несостоятельными.

Указанные доводы опровергаются представленной в материалы дела выпиской по счету, открытому на имя ФИО1, согласно которой, за период с ДАТА по ДАТА на счет истца поступили денежные средства в размере 22 492 441 рубль 37 копеек (л.д. 113-133 т.2). Кроме того, согласно представленным копиям паспортов, удостоверяющих личность граждан Российской Федерации за пределами Российской Федерации, выданных на имя ФИО1, истец пределы Российской Федерации на длительное время не покидала (л.д. 212-215, 216-218 т. 2).

Между тем, из материалов дела следует, что истец ФИО1 с 2020 года до настоящего времени производит строительные и ремонтные работы, как в жилом доме, так и на земельном участке, что подтверждается представленными в материалы дела документами, а именно: договором № от ДАТА, заключенным между ООО «<данные изъяты>» и ФИО1 на поставку природного газа на коммунально-бытовые нужды; договором № от ДАТА на техническое обслуживание и ремонт внутридомового газового оборудования домовладения, заключенным между ФИО1 и ООО «<данные изъяты>»; договором подряда № от ДАТА, заключенным между ИП Л,Н.С. и К.И.А., действующим по доверенности от имени ФИО1, на монтаж инженерных систем на объекте, расположенном по АДРЕС, с актами выполненных работ, в которых заказчиком указана ФИО1: № от ДАТА, № от ДАТА, № от ДАТА, № от ДАТА, № от ДАТА, № от ДАТА; актом выполненных работ от ДАТА на монтаж системы охранной сигнализации с квитанцией от ДАТА; договором, заключенным между ИП В.М.Ш. и ФИО1, актом № от ДАТА на сумму 180 000 рублей, актом № от ДАТА на сумму 450 000 рублей; расходной накладной № от ДАТА на сумму 133 120 руб.; договором подряда от ДАТА, заключенным между К.И.А. и Г.Е.В. на устройство бетонного пола, счет-фактурой от ДАТА, квитанцией № от ДАТА на сумму 62 650 руб.; расходными накладными на приобретение строительных материалов за период с ДАТА по ДАТА, договором на выполнение дизайн-проекта 321 от ДАТА, договором подряда на изготовление лестничного марша от ДАТА, заключенным между ФИО1 и ООО «<данные изъяты>», квитанцией от ДАТА на сумму 550 000 рублей, актом сдачи работ по договору подряда от ДАТА, фотографиями внешнего вида и дизайн-проекта; квитанцией оплаты от ДАТА (л.д. 163-164, 165-166, 175-176,177-182, 183, 184, 185, 186, 187-192, 193-195, 196, 197-201, 204-209, 210-211 т. 2).

Кроме того, в судебном заседании ДАТА были допрошены в качестве свидетелей Ш.В.В.., А.А.В., К.И.А.

Так, из пояснений свидетеля Ш.В.В.. следует, что он состоит в зарегистрированном браке с ФИО1, между ними заключен брачный договор, в связи с чем, спорное имущество принадлежит ФИО1 Дом был приобретен в 2020 году, на момент приобретения дом представлял собой «коробку» - стены, плиты перекрытия, крыша и окна, больше на земельном участке ничего не было. В спорном жилом доме проживала только семья Ш-вых, которые строили его и ремонтировали, построили гараж, залили фундамент под баню. Все работы производились за счет ФИО1, нанимали прораба К.И.А., дизайнера и бригаду, которая работала в доме. ФИО2 ему знакома, ее представили как юриста. После того, как в отношении директора финансовой организации, с которой сотрудничали Ш-вы, было возбуждено уголовное дело, Е.Р. начала их запугивать, рассказывать истории, что их тоже могут арестовать, и они могут остаться без всего. ФИО2 предложила оформить формальный договор о том, что она якобы купила у них дом, который будет просто на бумаге, что она ни на что не претендует, денежных средств никаких она по договору не передавала. Сделка была оформлена в МФЦ, реальной передачи имущества не было. Никаких денежных средств ФИО2 им никогда не передавала, а они передавали ей денежные средства для уплаты налогов. ФИО2 свои права на дом никогда не заявляла, в гости никогда не приезжала, выселения не требовала, ключи от дома не просила. ФИО2 никогда не вселялась в спорный дом, не просила передать ей ключи, не просила их выехать из дома. Расходы на содержание дома осуществляли Ш-вы. Лицевые счета открыты на имя ФИО1, какое-то время по договору от ДАТА в квитанциях по начислению коммунальных услуг была указана фамилия ФИО2, но всегда оплачивали коммунальные услуги Ш-вы. О договоре хранения ему известно со слов, что его заключили для того, чтобы подтвердить, что у ФИО2 нет никаких претензий на дом. В денежных средствах семья Ш-вых никогда не нуждалась, они часто путешествуют семьей.

Из пояснений свидетеля А.А.В. следует, что с лета 2020 года он проживает по АДРЕС. Знает соседку Ш.Л. с того времени, как они купили дом, примерно с 2021 года, а переехали они в 2022 году. Земельный участок ФИО1 не был огорожен, забор сделали позже совместно, так как их земельные участки смежные, бетонную ленту под забор заливали в 2022 году, а сам забор делали в 2024 году. По состоянию на лето 2020 года дом ФИО1 был отштукатурен, стояли двери и окна, больше в доме ничего не было, была только коробка и крыша, никаких коммуникаций в нем не было. Все коммуникации в доме делали Ш-вы, отштукатурили его, сделали отопление, теплые полы, вентиляцию с кондиционерами. В доме была проделана большая работа, они нанимали людей, построили гараж, залили фундамент для бани. В доме у них имеется мебель, техника, у детей комнаты на втором этаже. Когда они переехали, в дом, гараж был еще не доделан, стояла коробка, не было дверей и ворот. В ДАТА года ФИО1 переехала в дом с семьей, и, с указанного времени Ш-вы из дома никогда не выезжали. Других людей у них в доме никогда не видел. Свидетель также пояснил, что ответчика ФИО2 не знает, никогда не слышал о том, что есть какие-то претензии на этот дом от других лиц, кроме семьи Ш-вых в этом доме никто никогда больше не проживал.

Свидетель К.И.А. в судебном заседании пояснил, что знает Ларису Владимировну Ш. с 2020 года, он является инженером-строителем и оказывает услуги по строительству домов и коммуникаций. ФИО1 попросила помочь ей с домом, оформила на него доверенность на три года. К.И.А. оформлял право собственности ФИО1 на этот дом, заключал договоры с различными подрядными организациями. На момент начала работ двухэтажный дом был уже построен, были коробка, кровля и окна, внутренней и наружной отделки не было, забора и коммуникаций не было, был септик справа от дома. Работы производились в период с 2020 года по 2023 год, отделочные работы свидетель не вел, не все работы были закончены в 2023 году. На основании выданной доверенности свидетель производил все работы в доме ФИО1, заключал различные договоры. Подключили газ к дому, провели ГВС, ХВС, теплый пол сделали, утепляли полы, сделали разводку труб, сетку, утепление пола сделали, поменяли насос в скважине, провели воду в дом, поставили два котла, систему очищения, полы заливали. Компания УВК «<данные изъяты>» производила все работы по проводке водоснабжения холодного и горячего, ставили систему очищения воды, все работы со скважиной, и газовое оборудование у них есть в продаже с установкой. Все эти работы производились в интересах ФИО1, она нанимала К.И.А., оплачивала работу, а он рассчитывал людей, все чеки, договоры ей передавал. В 2022 году начали строить гараж, это отдельно стоящее здание на земельном участке, залили бетонный пол, поставили стены, сделали кровлю, сделали раздвижные ворота и плитку на полу. Свидетель также сделал в доме электроразводку, ездил в АДРЕС для подключения дома к электроэнергии. ФИО2 ему не известна, по вопросам в отношении спорного жилого дома она к нему не обращалась. Ш-вы заехали в дом в 2022 году, тогда заканчивали отделочные работы. Дом стал пригодным к проживанию с 2022 года. После этого свидетель еще приходил к ним, достраивал гараж, асфальт залили перед гаражом. Никто кроме семьи Ш-вых в этом доме не проживал. О том, что ФИО1 продала дом в 2021 году, ему было не известно. В период с сентября 2021 года по март 2022 года Ш-вы часто приезжали на объект.

Доводы представителя ответчика о том, что ФИО2 несла бремя содержания спорного имущества не нашли своего подтверждения при рассмотрении настоящего дела, а представленные документы, в том числе: платежное поручение № от ДАТА, счет на оплату № от ДАТА, акт выполненных работ № от ДАТА, договор подряда № от ДАТА, заключенный между ИП Л,Н.С. и ИП ФИО2 (л.д. 225-228 т. 2); платежное поручение № от ДАТА, счет на оплату № от ДАТА, товарную накладную от ДАТА, договор розничной продажи № от ДАТА (л.д. 229-232 т. 2); платежное поручение № от ДАТА, счет на оплату № от ДАТА (л.д. 233-234 т. 2), в подтверждение того, что ответчик несла бремя содержания спорного имущества, опровергаются представленными истцом доказательствами, и не могут быть приняты судом во внимание в силу следующего.

Так, из пояснений истца, данных в судебном заседании ДАТА, следует, что ФИО1 хотела продать свой автомобиль <данные изъяты>, который формально был оформлен по договору купли-продажи автомобиля от 19 августа 2021 года на ответчика ИП ФИО2, который оставался во владении семьи Ш-вых. Когда Ш-вы решили продать автомобиль, так как он был оформлен на ФИО2, деньги от продажи автомобиля <данные изъяты> были перечислены покупателем на счет ИП ФИО2 Вместе с тем, денежные средства от продажи указанного автомобиля ответчик истцу долгое время не передавала, в связи с чем, истец просила ФИО2 оплатить ее счета.

Данные обстоятельства также подтверждаются представленной в материалы дела перепиской между ФИО1 и ответчиком ФИО2 в мессенджере <данные изъяты> (л.д. 79-110 т. 3), согласно которой, ФИО1 направляла в адрес ФИО2 счета на оплату, а ответчик производила их оплату, в том числе, по тем счетам, которые представлены стороной ответчика.

Доводы представителя ответчика о том, что представленная в материалы дела переписка не может быть принята во внимание, поскольку она не заверена нотариусом, не могут быть приняты во внимание судом, поскольку истцом в судебном заседании на обозрение суда представлен телефон ФИО1 с содержанием переписки в мессенджере <данные изъяты> за период с ДАТА, с номером телефона №, указанный номер телефона сохранен как «Е. юрист». Содержание переписки в представленном телефоне аналогично представленной истцом в материалы дела распечатке сообщений.

Согласно представленному ответу ПАО «<данные изъяты>» на запрос суда, номер телефона № принадлежит ФИО2 (л.д. 89-90 т. 2), что опровергает довод представителя ответчика о том, что переписка представлена не с ответчиком, а с другим лицом.

Таким образом, из материалов дела следует, что спорные объекты недвижимости – жилой дом и земельный участок в период с ДАТА и по настоящее время не выбывало из фактического владения ФИО1, во владение ИП ФИО2 жилой дом и земельный участок не передавались, несмотря на наличие об этом условия в договоре. Более того, ФИО1 в указанный период несла бремя содержания данного имущества, осуществила ремонт в жилом доме, построила гараж, то есть произвела дорогостоящие неотделимые улучшения, в то время как ИП ФИО2 бремени содержания жилого дома и земельного участка в период с ДАТА по ДАТА не несла. В нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком ИП ФИО2 доказательств обратного суду не представлено.

С учетом положений пункта 1 статьи 454 и пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи от ДАТА нельзя признать исполненным сторонами. При этом ИП ФИО2 не проявляла интереса к спорным объектам – жилому дому и земельному участку до обращения ФИО1 в суд с настоящим иском, то есть до ДАТА. Как указано во встречном исковом заявлении, претензия в адрес ФИО1 была направлена ИП ФИО2 лишь в октябре 2024 года.

Кроме того, суд учитывает, что продажа жилого дома по цене, в 3,5 раза и земельного участка в 1,5 раза ниже рыночной стоимости, а также по цене, значительно ниже кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, свидетельствует об отсутствии у ФИО1 экономической целесообразности заключения договора купли-продажи.

Последующие действия ИП ФИО2 по неиспользованию длительное время спорных жилого дома и земельного участка, также свидетельствуют об отсутствии у нее волеизъявления на приобретение жилого дома и земельного участка при заключении спорной сделки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о мнимости заключенного ДАТА договора купли-продажи дома и земельного участка между ФИО1 и ИП ФИО2, в связи с чем, имеются правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО1

Ввиду того, что по результатам рассмотрения настоящего дела установлено, что договор купли-продажи от ДАТА является мнимым, оснований для взыскания с ФИО1 в пользу ФИО2 денежных средств по указанному договору, не имеется.

Представленная в материалы дела представителем ответчика копия расписки от ДАТА составленная от имени ФИО1 о получении от ФИО2 денежных средств в размере 6 500 000 рублей по договору купли-продажи дома и земельного участка от ДАТА (л.д. 78 т. 3), не может быть принята судом во внимание, поскольку оригинал указанной расписки представителем ответчика суду на обозрение представлен не был, более того, как с момента предъявления истцом ФИО1 иска в суд (ДАТА), так и с момента предъявления встречного искового заявления ФИО2 (ДАТА) указанная расписка не была представлена в материалы дела до даты рассмотрения настоящего дела - ДАТА.

Само по себе наличие у ФИО2 денежных средств в требуемом размере в спорный период не подтверждает факт передачи денежных средств продавцу – ФИО1 по договору купли-продажи дома и земельного участка от ДАТА в размере 6 500 000 рублей.

Поскольку договор купли - продажи от ДАТА жилого дома с КН № и земельного участка с КН № является недействительным, то он не влечет никаких правовых последствий, в том числе, возникновения права собственности у ИП ФИО2, а, следовательно, договор купли-продажи от ДАТА спорных объектов недвижимости также является недействительным.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 о признании договора купли-продажи от ДАТА жилого дома с КН № и земельного участка с КН №, расположенных по АДРЕС, недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества в собственность ИП ФИО2 и исключения из ЕГРН записей о праве собственности ФИО1, в связи с неисполнением обязанности покупателя ФИО1 по передаче денежных средств продавцу ИП ФИО2, не имеется.

Разрешая встречные исковые требования ФИО2 о признании договора хранения от ДАТА недействительным, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, и не оспаривалось сторонами, что ДАТА между ИП ФИО2 (хранитель) и ФИО1 (поклажедатель) был заключен договор хранения, по условиям которого, хранитель обязуется хранить вещь, переданную ему поклажедателем, и возвратить эту вещь в сохранности (п. 1.1 договора). Поклажедатель передает на хранение по настоящему договору следующие вещи: двухэтажный дом с КН №, площадью 354,4 кв.м., и земельный участок с КН №, площадью 1550 кв.м., расположенные по АДРЕС: АДРЕС (пункт 1.2 договора) (л.д. 22-24 т. 1).

В целях надлежащего исполнения настоящего договора, стороны заключают между собой договор купли-продажи вещи, согласно которому ИП ФИО2 приобретает у ФИО1 вещи в собственность. Фактический переход права собственности к хранителю не предполагается (пункт 1.3 договора хранения).

Заявляя требования о признании договора хранения от ДАТА недействительным, ответчик ссылается на то, что данный договор является притворным, поскольку прикрывает самостоятельную сделку купли-продажи объектов недвижимости.

Из пояснений истца Ш.Л.В., и пояснений представителя ответчика ИП ФИО2 - П.А.Н., данных в судебном заседании следует, что данный договор был подписан сторонами позднее, в 2023 году, акты приема-передачи имущества между сторонами не заключались, оплата по договору хранения не производилась.

Между тем, принимая во внимание, что сделки по отчуждению спорных объектов недвижимости (договор купли-продажи от ДАТА и договор купли-продажи от ДАТА) признаны недействительными, суд приходит к выводу о том, что правовых основании для заключения договора хранения между сторонами, не имелось, следовательно, данный договор также является недействительным, поскольку основан на недействительной сделке.

Доводы представителя ответчика о том, что договор хранения от ДАТА является притворным, поскольку прикрывает собой самостоятельную сделку купли-продажи спорных объектов недвижимости, являются необоснованными, и не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДАТА жилого дома с кадастровым №, площадью 354,4 кв.м. и земельного участка с кадастровым № площадью 1550 кв.м., расположенных по АДРЕС: АДРЕС, заключенный между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДАТА жилого дома и земельного участка, расположенных по АДРЕС: АДРЕС АДРЕС, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата жилого дома с кадастровым №, площадью 354,4 кв.м. и земельного участка с кадастровым №, площадью 1550 кв.м., расположенных по АДРЕС поле, АДРЕС собственность ФИО1.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности ФИО1 в отношении жилого дома с кадастровым № регистрационная запись от ДАТА № и земельного участка с кадастровым № регистрационная запись от ДАТА №.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 в отношении жилого дома с кадастровым № регистрационная запись от ДАТА № и земельного участка с кадастровым № регистрационная запись от ДАТА №.

Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично.

Признать договор хранения от ДАТА, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ФИО1 недействительным.

В удовлетворении остальной части исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи от ДАТА жилого дома и земельного участка, расположенных по АДРЕС: АДРЕС, недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества в собственность индивидуального предпринимателя ФИО2, исключении из единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок - отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд АДРЕС в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий В.Р. Инякина

Мотивированное решение суда изготовлено ДАТА.

Председательствующий В.Р. Инякина