Дело № 2-763/2023
УИД № /номер/
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 июля 2023 г. г. Клин Московской области
Клинский городской суд в составе:
председательствующего судьи Кручининой К.П.
при помощнике судьи Асеевой З.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Компания ТехноСтройОлимп» об понуждении заключить договор долевого участия в строительстве,
по встречному иску ООО «Компания ТехноСтройОлимп» к ФИО1 о понуждении заключить договор купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Компания ТехноСтройОлимп» о понуждении не позднее пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу, заключить с ФИО1 договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по которому Ответчику надлежит в согласованный сторонами срок осуществить строительство многоэтажного жилого дома по адресу: /адрес/, ввести его в эксплуатацию и передать Истцу объект долевого строительства - квартиру общей площадью по проекту не менее /данные изъяты/ кв.м, с учетом дополнительного взноса со стороны Истца. Представлен проект договора (Том 2 л.д. 67-72).
В обоснование исковых требований указано, что истец является обманутым дольщиком и у ответчика имеется обязанность по заключению ней договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома в отношении объекта недвижимости в многоквартирном доме, от которой ответчик уклоняется.
ООО «Компания ТехноСтройОлимп» обратилось со встречным иском к ФИО1 об обязании ФИО1 в срок 10 (десять) рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Компания ТехноСтройОлимп» договор купли продажи однокомнатной квартиры /номер/ (восемьдесят семь), расположенной на 1 (первом) этаже в жилом доме по адресу: /адрес/, общей площадью жилого помещения /данные изъяты/ кв. м; взыскании уплаченной госпошлины в размере в размере 6 000,00 руб. (Том 3 л.д. 78-80). Представлен проект договора (Том 3 л.д. 81-83)
В обоснование встречного иска указано, что многоквартирный дом по адресу: /адрес/ введен в эксплуатацию, объекту присвоен адрес. У ООО «Компания ТехноСтройОлимп» имелось обязательство по передаче ФИО1 объекта площадью /данные изъяты/ кв.м., в связи с чем имеются основания для заключения договора купли-продажи квартиры именно указанной площадью.
В судебное заседание истица по первоначальному иску, ответчица по встречному иску ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом. Представитель ФИО1 на основании доверенности ФИО2 исковые требования поддержал, указав, что поскольку дом введен в эксплуатацию, действительно отпала возможность заключить договор участия в долевом строительстве. Указал, что согласовал с доверителем площадь объекта и она не возражает против передачи ей объекта площадью /данные изъяты/ кв.м. без доплат.
Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску – ООО «Компания ТехноСтройОлимп» на основании доверенности и ордера (Том 1 л.д. 65, 66) ФИО3 возражала против удовлетворения первоначального иска указав, что такое решение будет неисполнимым, поскольку дом введен в эксплуатацию, объекты долевого строительства отсутствуют. Поддержала встречный иск указав на отсутствие у ООО «Компания ТехноСтройОлимп» обязательств по передаче ФИО4 объекта площадью большей, чем предусмотрено инвестиционным контрактом.
Представители третьих лиц – администрации г.о. Клин Московской области, Министерства жилищной политики Московской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. От администрации г.о. Клин поступил отзыв на иск (Том 2 л.д. 49-50).
Выслушав явившихся лиц, проверив представленные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Судом установлено, что /дата/ между ООО «КлинСтройДом» (застройщик) и ФИО4 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик обязуется с привлечением других лиц в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом по адресу: /адрес/, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства при условии надлежащего исполнения им своих обязательств. Срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию был установлен 3 квартал 2013 г. Цена договора – 1 402 660 руб. Порядок оплаты договора установлен п. 4.2 договора (л.д. 28-35 том 1).
Пунктом 2.5 договора установлен срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию – 3 квартал 2013 г.
Из пункта 1.3 договора следует, что объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, общей площадью /данные изъяты/ кв.м., на втором этаже.
ФИО4 исполнила свои обязательства по данному договору, оплатив цену договора за счет собственных денежных средств в размере 610 660 руб., и за счет кредитных средств в размере 792 000 руб., а всего 1402660 руб.
Постановлением администрации Клинского муниципального района Московской области от /дата/ объект, расположенный по адресу: /адрес/», 2-ой очереди, признан проблемным объектом при строительстве многоквартирных жилых домов на территории Клинского муниципального района Московской области (Том 1 л.д. 10-19).
/дата/ между Муниципальным образованием «Клинский муниципальный район» и ООО «Компания ТехноСтройОлимп» заключен инвестиционный контракт на строительство 9-ти этажного жилого дома позиция /номер/ по адресу: /адрес/, /адрес/, в границах земельного участка с кадастровым номером /номер/. Предметом настоящего контракта является совместная реализация сторонами инвестиционного проекта: строительство 9-ти этажного жилого дома, позиция /номер/. Инвестор-Застройщик за счет собственных или привлеченных им средств осуществляет финансирование проектирования и строительство инвестиционного объекта в объемах, установленных в п.п.2.2 настоящего контракта (Том 1 л.д. 20-25). В данный контракт были включены «обманутые дольщики», в том числе ФИО4 (п. 4 Приложения № 1 л.д. 26).
/дата/ между ФИО4 и ООО «Компанией «ТехноСтройОлимп» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № /номер/, цена договора определена в сумме 975 610 рублей (п. 5.3.1 договора). Планируемый срок окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию – /дата/ (п. 4.1 договора). Срок передачи объекта участнику долевого строительства – не позднее 9 месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию (п. 4.2 договора) (Том 1 л.д. 36-47).
Из п. 1.4 договора следует, что объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира, общей площадью /данные изъяты/ кв.м.
Письмом от /дата/ ФИО1 уведомлена ООО «Компания ТехноСтройОлимп» о невозможности завершения строительства (создания) многоквартирного дома в планируемый установленный договором срок с предложением внести изменения в договор путем заключения дополнительного соглашения. В случае несогласия на заключение дополнительного соглашения к договору, участнику долевого строительство предложено расторгнуть договор (Том 1 л.д. 152, 153).
Соглашением от /дата/ ООО «Компания ТехноСтройОлимп» и ФИО1 расторгли Договор участия в долевом строительстве № /номер/-30и от /дата/ (л.д. 48-49 том 1).
ФИО1 заявлены требований о понуждении ООО «Компания ТехноСтройОлимп» заключить договор участия долевого строительства в отношении объекта недвижимости – К., площадью /данные изъяты/ кв.м.
Суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований в заявленном виде по следующим основаниям.
Согласно ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу абз. 7 ст. 12 ГК РФ в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе требовать исполнить обязанность по передаче имущества.
Судом установлено, что /дата/ ООО «Компания ТехноСтройОлимп» получено разрешение на ввод многоквартирного дома, расположенного по адресу: /адрес/ в эксплуатацию (Том 3 л.д. 88-92).
Поскольку многоквартирный дом введен в эксплуатацию, оснований для понуждения ответчика по первоначальному иску заключать договор участия в долевом строительстве на условиях, заявленных ФИО1, не имеется.
Суд учитывает, что договор, предложенный ФИО1 к заключению, содержит условия в отношении объекта недвижимости площадью /данные изъяты/ кв.м., тогда как у ООО «Компания ТехноСтройОлимп» имеются обязательства по исполнению инвестиционного контракта, которым предусмотрена передача ФИО1 квартиры площадью /данные изъяты/ кв.м.
Также предложенный ФИО1 договор содержит условия в отношении предмета договора – Участник долевого строительства приобретает право собственности на объект долевого строительства, тогда как объект долевого строительства в связи с введением дома в эксплуатацию, по свой природе прекратил существование и не может быть предметом договора.
Одновременно, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры.
ООО «Компания ТехноСтройОлимп» указала на наличие во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме квартиры площадью /данные изъяты/ кв.м., в отношении которой просит обязать ФИО1 заключить договор купли-продажи, представлен проект договора.
Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (абз. 1 пункта 1). Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4).
Поскольку у ООО «Компания ТехноСтройОлимп» имеется обязательство по передаче в собственность «обманутого дольщика» ФИО1 квартиры площадью не менее /данные изъяты/ кв.м. и оснований для обязания передать квартиру большей площадью условиями инвестиционного контракта не предусмотрено, суд приходит к выводу о наличии оснований для обязания ФИО1 заключить договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: /адрес/, общей площадью /данные изъяты/ кв.м., на условиях, предложенных ООО «Компания ТехноСтройОлимп», в том числе на условиях «без доплаты».
Разногласий относительно предложенного проекта договора купли-продажи квартиры не заявлено. Договор содержит все существенные условия.
В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 98 указанного Кодекса, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Поскольку встречные исковые требования удовлетворены, в пользу ООО «Компания ТехноСтройОлимп» подлежат взыскания судебные расходы, а именно расходы по оплате госпошлины в размере 6000 рублей, понесенные в связи с подачей встречного иска (л.д. 84 том 3).
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Компания ТехноСтройОлимп» о понуждении заключить договор долевого участия в строительстве в отношении квартиры площадью /данные изъяты/ кв.м. – отказать.
Встречный иск ООО «ТехноСтройОлимп» к ФИО1 о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры – удовлетворить.
Обязать ФИО1 в срок не позднее 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Компания ТехноСтройОлимп» договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: /адрес/, общей площадью /данные изъяты/ кв.м., на следующих условиях:
ДОГОВОР № /номер/(купля-продажа недвижимого имущества - квартиры)
/адрес/ « » 2023 года
«Общество с ограниченной ответственностью «Компания ТехноСтройОлимп», в лице Генерального директора ФИО5, действующей на основании Устава, именуемое в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны и
ФИО1, /дата/ года рождения, место рождения: /адрес/, пол: женский, гражданство Российская Федерация, паспорт: /номер/ /номер/, выдан: /адрес/ края /дата/, код подразделения: /номер/-/номер/, зарегистрированная по адресу: /адрес/, именуемая в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с другой стороны,
при совместном упоминании именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор (далее «Договор») о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1 ПРОДАВЕЦ продает, а ПОКУПАТЕЛЬ приобретает собственность однокомнатную квартиру /номер/ (восемьдесят семь), расположенную на 1 (первом) этаже в жилом доме по адресу: Российская /адрес/, общей площадью жилого помещения (с учетом неотапливаемых частей помещений) /данные изъяты/ кв. м, общая площадь жилого помещения - /данные изъяты/ кв.м, (далее - Квартира), кадастровый номер: /номер/. ПОКУПАТЕЛЬ подтверждает свою осведомленность о том, что какая-либо отделка в Квартире проектом не предусмотрена и соответственно отсутствует.
Приобретаемая Квартира принадлежит ПРОДАВЦУ по праву собственности на основании: Разрешение на ввод в эксплуатацию № /номер/, выдан /дата/. Право собственности ПРОДАВЦА зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, о чем сделана запись регистрации /номер/ от /дата/.
ПОКУПАТЕЛЬ в дееспособности не ограничен, по состоянию здоровья может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдает заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, у него отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для него условиях.
ПРОДАВЕЦ гарантирует, что в отчуждаемой квартире никто не зарегистрирован, до заключения Договора Квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ лица, сохраняющих право пользования указанной квартирой после ее приобретения ПОКУПАТЕЛЕМ - отсутствуют.
ПРОДАВЕЦ гарантирует ПОКУПАТЕЛЮ, а ПОКУПАТЕЛЬ принял к сведению, что лиц, заключенных под стражу, призванных на действительную срочную военную службу, временно выехавших по условиям и характеру работы, в т. ч. в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, либо отсутствующих в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя), в квартире не имеется.
ПОКУПАТЕЛЬ по настоящему договору пунктом 4 в приложение № 1 к Инвестиционному контракту на строительство 9-ти этажного дома строительной позиции /номер/ (после ввода в эксплуатацию присвоен адрес: Российская /адрес/) от /дата/, заключенного между Муниципальным образованием «Клинский муниципальный район» (ныне - Администрация городского округа Клин) и ООО «Компания ТехноСтройОлимп» (далее по тексту - Инвестиционный контракт) включен в качестве гражданина желающего приобрести в собственность право на 26,7 квадратных метров в многоквартирном жилом доме за счет доли Муниципального образования посредствам заключения между ПРОДАВЦОМ и ПОКУПАТЕЛЕМ настоящего договора.
ЦЕНА ДОГОВОРА
ПОКУПАТЕЛЬ по настоящему договору поименован в приложении №1 к инвестиционному контракту от /дата/ в связи с чем /данные изъяты/ квадратных метров ПРОДАВЦОМ передаются ПОКУПАТЕЛЮ без оплаты с его стороны и за счет доли Муниципального образования, определенной приложением №1 к Инвестиционному контракту.
2.2 Стороны также пришли к соглашению о том, что ПРОДАВЦОМ оставшиеся из /данные изъяты/ (двадцати восьми) квадратных метров /данные изъяты/ квадратных метра ПОКУПАТЕЛЮ передаются без взимания какой-либо оплаты и на безвозмездной основе.
ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ И ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ
Квартира передается ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЮ по передаточному акту в течение 7 (семи) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности.
ПОКУПАТЕЛЬ до подписания Договора обязан произвести детальный осмотр Квартиры, а ПРОДАВЕЦ освободить квартиру от личных вещей и предметов домашней обстановки.
Государственная регистрация перехода права собственности на Квартиру одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме
ПОКУПАТЕЛЬ приобретает право собственности на Квартиру после обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к ПОКУПАТЕЛЮ переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
ПРОДАВЕЦ обязан:
Оплатить стоимость коммунальных услуг, оказанных ПРОДАВЦУ, до момента передачи квартиры по передаточному акту ПОКУПАТЕЛЮ.
Передать ПОКУПАТЕЛЮ Квартиру в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором.
Совершить все необходимые действия для перехода права собственности на Квартиру, в том числе своевременно подписать и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы.
ПОКУПАТЕЛЬ обязан:
Принять Квартиру в порядке, предусмотренном настоящим Договором.
Уплатить цену Договора в порядке и сроки, предусмотренном настоящим Договором.
В течении 10 календарных дней (с даты подписания настоящего Договора) подписать и представить (прибыть) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру.
Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности, в порядке, установленном настоящим Договором и действующим законодательством Российской Федерации.
РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим Договором, Стороны будут стремиться разрешать в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнением условий Договора, составлением дополнений и изменений к Договору.
При недостижении соглашения Стороны вправе передать спор для разрешения в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств. Переход права собственности от ПРОДАВЦА к ПОКУПАТЕЛЮ подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.
Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.
Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются положениями действующего законодательства Российской Федерации.
Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу по одному для каждой из Сторон, и один - для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
6.5 Договор содержит весь объём соглашений между Сторонами в отношении его предмета, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.
АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
ПРОДАВЕЦ:
ООО "Компания ТехноСтройОлимп"
121170, г. Москва г, проспект Кутузовский, дом 41, помещение I, коми. 1А ИНН: <***> / КПП 773001001 ОГРН: <***> р/сч. 40702810000110150294
в Филиал «Корпоративный» ПАО «Совкомбанк» г.Москва БИК 044525360, к/с 30101810445250000360 Тел.: <***>
Генеральный директор ООО «Компания ТехноСтройОлимп»
/ФИО5/
ПОКУПАТЕЛЬ:
__/ФИО1/
Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Компания ТехноСтройОлимп» расходы по оплате госпошлины в размере 6000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Клинский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.
Судья К.П. Кручинина
Решение суда в окончательной форме изготовлено 04 августа 2023 г.
Судья К.П. Кручинина