Дело № 2-154/2025
УИД № 25RS0031-01-2025-000159-20
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 апреля 2025 года с. Камень-Рыболов
Ханкайский районный суд Приморского края
в составе: председательствующего судьи Щедривой И.Н.,
при секретаре судебного заседания Кучинской Е.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 ФИО11 к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 недействительным и его расторжении. В обоснование требований указывает, что спорная квартира принадлежала ему на праве собственности. ДД.ММ.ГГГГ в период брака с ФИО2 он подарил данную квартиру ФИО2 Пунктом 8 договора дарения было предусмотрено, что он сохраняет право пользования и проживания в данной квартире, с чем ФИО2 была согласна. ДД.ММ.ГГГГ брак между ним и ФИО2 был расторгнут. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продала спорную квартиру ФИО1, в связи с чем, он лишен права пользоваться и проживать в квартире. Оспариваемый договор купли-продажи не содержит вытекающих из договора дарения обременений, установленных в его пользу, что существенно нарушает его права.
В судебное заседание истец ФИО3 не явился, воспользовался правом на представителя.
Представитель истца ФИО3 - ФИО10 в судебном заседании исковые требования истца ФИО3 поддержал по доводам, изложенным в иске. Суду пояснил, что ФИО3 являлся военнослужащим, ему была предоставлена спорная квартира. Данная квартира являлась служебным жилым помещением. Поле расформирования войсковой части данная квартира была выведена из специализированного служебного фонда МО РФ и ФИО3 с ФГУ «Камень-Рыболовская КЭЧ» МО РФ заключил договор социального найма жилого помещения. Совместно с ним были вселены жена - ФИО4, сын - ФИО5 ФИО3 проживает в <адрес> примерно год. Его выезд из <адрес> был связан с работой, но он приезжает в Камень-Рыболов, имеет доступ в спорную квартиру. Оплату коммунальных платежей истец не осуществляет. О сделке купли-продажи квартиры ФИО3 стало известно, когда в производство Ханкайского районного суда поступил иск о выселении ФИО4 В настоящее время в спорной квартире зарегистрирована только ФИО4
Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования ФИО3 не признала, суду пояснила, что перед покупкой квартиры, она беседовала как с продавцом - ФИО2, так и с ФИО4, которая проживает в квартире. Ей известно было, что в квартире прописана только ФИО4, ФИО3 снят с регистрационного учета, он сам выписался из квартиры. Она оплатила все долги по квартире, это являлось одним из условий договора купли-продажи. Ранее данный договор никто не оспаривал, она передала покупателю денежные средства за квартиру.
Представитель ответчика ФИО1 - ФИО9 суду пояснил, что оспариваемая сделка купли-продажи отвечает всем требованиям закона, содержит все необходимые условия. Факт снятия с регистрационного учета истца ФИО3 подтвержден материалами дела. Факт не внесения оплаты за коммунальные услуги подтверждает, что истец добровольно выехал с места жительства, в связи с чем, право истца никоим образом не нарушено. Об оспариваемой сделке истцу было достоверно известно, поскольку ответчик ФИО2 его уведомляла о намерениях совершения данной сделки. Кроме того, истец не является стороной сделки, оспариваемого договора, в связи с чем, у него отсутствует право в силу закона по оспариванию данной сделки. Просит отказать в удовлетворении заявленных требований ФИО3
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие, представила суду отзыв на исковое заявление, в котором просит суд в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку договор купли-продажи квартиры совершен в надлежащей форме, стороны договор не оспаривают, договор не ущемляет жилищных прав истца, данные о регистрации истца в квартире внесены в договор. Истец на момент продажи квартиры много лет фактически в ней не проживал, не оплачивал коммунальные платежи, не участвовал в её содержании, проживает в другом городе (л.д.21-23).
В соответствии со ст. 167 ГПК суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца ФИО3, ответчика ФИО2
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в силу следующего.
Согласно п.1 и п.4 ст.421 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество(статья 130).
В силу ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Согласно п.1 ст.555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 ст.424 настоящего Кодекса, не применяются.
Из материалов дела следует, что решением Ханкайского районного суда Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 признано право собственности в порядке приватизации на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 66-67).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор дарения, согласно которому ФИО3 подарил ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В пункте 8 договора дарения указано, что в квартире зарегистрирован ФИО3, сохраняющий право пользования и проживания в данной квартире, с чем «Одаряемая» согласна». Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7,8).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Сторонами квартира оценена в <иные данные изъяты> рублей, порядок расчета определен договором. В п.6 Договора указано, что продавец сообщил покупателю, что в отчуждаемой квартире зарегистрированы ФИО3 и ФИО4, права зарегистрированных лиц покупателю известны и понятны (л.д.8, 26-27).
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 29).
Согласно письменным пояснениям ответчика ФИО2, до заключения договора купли-продажи квартиры с ФИО1, она предлагала выкупить квартиру зарегистрированным в ней лицам: ФИО3 и ФИО4, сообщив о своем намерении продать квартиру, ответ на предложение, не получила (л.д. 21-23, 30-31).
Истец, заявляя требование о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, ссылается на п.1 ст.558 ГК РФ, полагая, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано его право на пользование данным жилым помещением, однако в договоре данное условие не указано, в связи с чем, считает, что договор купли-продажи является недействительным.
В соответствии со ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно п.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (п.2 ст.166 ГК РФ)
В соответствии с п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилых помещений, указанных в данной норме, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ).
Таким образом, договор купли-продажи квартиры считается заключенным при достижении сторонами такого договора соглашения по всем существенным условиям, перечисленным в статьях 550, 554,555,558 ГК РФ.
Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1, содержит все существенные условия: договор составлен в письменной форме, содержит сведения о предмете договора, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, сторонами договора достигнуто соглашение относительно цены продаваемого имущества, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Договор купли-продажи сторонами договора не оспорен и не признан в установленном законом порядке недействительным.
Утверждение истца ФИО3 о том, что в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в обязательном порядке должно было содержаться указание о нём, как о лице, сохраняющем право пользования жилым помещением, основано на неверном толковании норм материального права.
Из буквального содержания п.1 ст.558 ГК РФ следует, что в обязательном порядке в договоре купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры должны быть указаны сведения только о таких лицах, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем в силу требований закона.
К числу таких случаев относится, в том числе сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение (ст.675 Гражданского кодекса Российской Федерации); сохранение права пользования за бывшими членами семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (ст.19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Вместе с тем, в данном случае основания полагать, что ФИО3 относится к числу лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем в силу требований закона, отсутствуют.
Доказательства, что право ФИО3 на пользование жилым помещением после его продажи подлежит сохранению на основании требований каких-либо других законов, материалы гражданского дела не содержат и истцом не представлены.
Согласно ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно общему правилу, закрепленному в п.2 ст.292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Брак, заключенный между ФИО3 и ФИО2 расторгнут, согласно записи акта о расторжении брака от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 65).
Согласно выписке из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 45-46).
ДД.ММ.ГГГГ, то есть до заключения оспариваемого договора купли-продажи, ФИО3 снят с регистрационного учета по адресу: <адрес> гор.1 <адрес> зарегистрирован по адресу: <адрес> (л.д. 49-51).
Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что законные основания для сохранения за ФИО3 права пользования жилым помещением при переходе права собственности на данное имущество к другому лицу, отсутствуют.
В результате заключения оспариваемого договора купли-продажи, истец не утратил свое единственное жилье, так как собственником имущества он не являлся, фактически в квартире не проживал, более того, не является стороной оспариваемой сделки, в связи с чем, основания для удовлетворения заявленных истцом требований о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 недействительным и его расторжении, отсутствуют.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры, заключенному ДД.ММ.ГГГГ недействительным и его расторжении – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ханкайский районный суд.
Решение в окончательной форме принято 07.05.2025
Председательствующий И.Н. Щедривая