Решение по делу № 2-702/2022 от 25.08.2023 - о расторжении договора найма жилого помещения, выселении из жилого помещения, взыскании судебных расходов, по встречному иску <ФИО> к <ФИО>, <ФИО> о признании сделки договора дарения квартиры и земельного участка от <дата> недействительной, признании регистрационной записи о переходе права собственности на квартиру и земельный участок от <дата> недействительными.

Дело № 2-94/2023 (2-702/2022)

УИД№ 24RS0003-01-2022-001232-08

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Балахта 25 августа 2023 года

Балахтинский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Алексейцева И.И.,

с участием помощника прокурора Балахтинского района Красноярского края Егельской А.А.,

представителя истца ФИО15,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО14,

при секретаре Сафоновой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о расторжении договора найма жилого помещения, выселении из жилого помещения, взыскании судебных расходов, по встречному иску ФИО3 к ФИО6, ФИО2 о признании сделки договора дарения квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, признании регистрационной записи о переходе права собственности на квартиру и земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ недействительными

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о расторжении договора найма жилого помещения, выселении из жилого помещения, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины 600 руб., оплате услуг представителя 35000 руб., по тем основаниям, что истец является собственником жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается договором дарения от ДД.ММ.ГГГГ, и выпиской из ЕГРН о регистрации права собственности. Данная квартира принадлежала матери истца – ФИО6, которая сдала ее в наем ФИО3 вселившей в жилое помещение своих родственников ФИО4 и ФИО5 Между бывшим собственником квартиры и ФИО3 возник судебный спор, который был разрешен решением Балахтинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было отказано в требованиях к ФИО6 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи дома, а ФИО6 по встречному иску к ФИО3 было отказано в признании утратившей право пользования жилым помещением и выселении. Из указанного решения Балахтинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что на момент заключения спорного предварительного договора ФИО6 не обладала правом собственности на указанное недвижимое имущество, на основании чего суд признал предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой, что явилось основанием для отказа в удовлетворении иска ФИО3 Кроме того, судом были сделаны выводы, что между ФИО6 и ФИО3 фактически сложились правоотношения по договору найма жилого помещения. Однако ФИО6 требований о расторжении договора найма жилого помещения не заявлены, следовательно, между наймодателем жилого помещения ФИО6 и нанимателем жилого помещения ФИО3 отсутствует спор о договоре найма жилого помещения, в связи с чем, за ФИО3, на основании указанного договора, сохраняется право пользования жилым помещением. В настоящее время, истцом, как собственником жилого помещения, направлена в адрес ответчиков претензия, в которой она предлагает, как новый собственник жилого помещения, с которым ответчик не заключал договор пользования жилым помещением, в добровольном порядке освободить жилое помещение для ее вселения в жилое помещение для постоянного там проживания. На претензию ответчик не ответил. В связи с прекращением права собственности на спорное жилое помещение ФИО6, ответчики утратили право пользования этим помещением. Ответчики не являются членами семьи истца, она не заключала с ними, какой-либо договор пользования жилым помещением. Заключенный ФИО6 договор с ответчиками подлежит расторжению, как нарушающий права истца, как собственника имущества. Основания для сохранения за ответчиками права пользования, вопреки воле собственника, отсутствует. В связи с личной занятостью, истец обратилась за юридической помощью к представителю, с которым заключила договор об оказании юридических услуг и оплатила услуги представителя в сумме 35 000 рублей. Кроме того, при обращении в суд истец оплатила государственную пошлину в размере 600 рублей. Понесенные судебные расходы должны быть компенсированы за счет ответчика ФИО3, в связи с чем, истец обратилась в суд с заявленными требованиями.

Ответчик по первоначальному иску ФИО3 обратилась в суд со встречным иском к ФИО6, ФИО2 о признании сделки договора дарения квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, признании регистрационной записи о переходе права собственности на квартиру и земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, по тем основаниям, что в течение судебного процесса по делу № о понуждении заключении договора купли, зная о том, что ведется судебный спор между ФИО3 к ФИО6 о заключении договора купли-продажи и дело обжалуется в Красноярском краевом суде, ФИО6 заключила договор дарения квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и совершила сделку в пользу дочери ФИО2 Поскольку сделка направлена на злоупотребление гражданскими правами, в силу ст. 10 ГК РФ, она является недействительной – ничтожной с момента совершения, в связи с чем, ответчик по первоначальному иску обратилась в суд с заявленными встречными исковыми требованиями.

Определением Балахтинского районного суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Определением Балахтинского районного суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13

В судебное заседание истец по первоначальному иску ФИО2 не явилась, о дате и времени судебного разбирательства уведомлена надлежащим образом.

Представитель истца по первоначальному иску ФИО15, действующий на основании доверенности №<адрес>8 от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.

Ответчик по первоначальному иску ФИО3, ее представитель ФИО14, действующий на основании доверенности №<адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО2, не согласились, просили в их удовлетворении отказать, свои встречные исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчики по первоначальному иску ФИО4, ФИО5. ФИО6 в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания, уведомлены надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом, предоставил заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Третьи лица: ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания, уведомлены надлежащим образом.

Помощник прокурора Балахтинского района Красноярского края ФИО8 по результатам рассмотрения дела пришла к заключению об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2, удовлетворению встречных исковых требований ФИО3

Выслушав стороны, заключение прокурора, исследовав материалы дела, судприходит к следующим выводам.

В пп. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Как указано в п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В соответствии со ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Статьей 688 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии с ч.1 ст.35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 25 июня 1993 г. (в ред. от 02 ноября 2004 г.) «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ», снятие гражданина РФ с регистрационного учета по месту жительства, производиться органом регистрационного учета в следующих случаях: - выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право на пользование жилым помещением, на основании вступившего в законную силу решения суда.

Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

К договору дарения в силу положений ст. 153 ГК РФ применимы общие положения о недействительности сделок, указанные в § 2 гл. 9 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из разъяснений, данных в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании, 05.09.2021 года между ФИО6 и ФИО3 заключен договор аренды с последующим выкупом (1 200 000 руб.) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, расценённый сторонами, как предварительный договор купли-продажи квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась с претензией к ФИО6 с требованием в течение 10 дней с момента получения претензии заключить основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры по цене 1 200 000 руб.

Согласно справкам по лицу от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время зарегистрирована по адресу: <адрес>; ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время зарегистрирован по адресу: <адрес>, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время зарегистрирована по месту жительства по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована по месту пребывания по адресу: <адрес>.

В связи с неисполнением ФИО6 требований претензии, ФИО3 обратилась в суд с иском о возложении обязанности на ФИО6 по заключению основного договора купли-продажи квартиры по вышеуказанному адресу, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО6 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО3, в котором просит признать ФИО3 утратившей права пользования квартирой по адресу: <адрес>, и выселить из занимаемой квартиры.

Решением Балахтинского районного суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО6 о понуждении заключить основной договор на основании предварительного договора купли-продажи и в удовлетворении встречных исковых требованиях ФИО6 к ФИО3 о признании утратившей право пользования жилым помещением и выселении – отказано.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в суд с апелляционной жалобой на решение Балахтинского районного с уда от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ в суд поступила апелляционная жалоба ФИО6 на решение Балахтинского районного с уда от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО2 заключён договор дарения квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, по которому ФИО6 безвозмездно передает в собственность ФИО2 вышеуказанное недвижимое имущество.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась с уведомлением о расторжении договора найма жилого помещения и претензией к ФИО3, ФИО4, ФИО5, в которой указывает, что на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ является собственником спорной квартиры, имеет намерение вселится в указанное жилое помещение, не имея намерения сдавать жилое помещение в наем, в связи с чем, просит считать расторгнутым договор найма жилого помещения с ФИО6 и предлагает в течение 3 дней с момента получения претензии освободить жилое помещение от личных вещей и добровольно выехать из жилого помещения.

Согласно выписок из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на жилое помещение квартира, кадастровый №, площадью 68,2 кв.м., и земельный участок, кадастровый №, площадью 871+/-21 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2

Апелляционным определением Красноярского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Балахтинского районного суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО6 о понуждении заключить основной договор отменено. Принято по делу в указанной части новое решение об удовлетворении иска, согласно которому: 1) возложена на ФИО6 обязанность заключить с ФИО3 договор купли-продажи квартиры общей площадью 68,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> земельного участка общей площадью 871 кв. м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, с ценой договора 1200000 рублей, подлежащей уплате путем перечисления денежных средств, в размере 1200000 рублей, внесенных ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ на лицевой счет для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение получателя банковского счета <адрес>вого суда; 2) договор купли-продажи квартиры, общей площадью 68,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, пгт. <адрес> <адрес> земельного участка общей площадью 871 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, между ФИО6 и ФИО3 считается заключенным с момента принятия апелляционного определения, которое является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру общей площадью 68,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> земельный участок общей площадью 871 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> от ФИО6 к ФИО3 В остальной части решение Балахтинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, кассационная жалоба ФИО6 без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований ФИО2 и удовлетворяя заявленные встречные исковые требования ФИО3, суд, исходит из того, что переход права собственности от ФИО6 к ФИО2 по договору дарению от ДД.ММ.ГГГГ, произошла в период разрешения спора между ФИО3 и ФИО6 о понуждении заключения основного договора купли-продажи по условиям предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в период рассмотрения апелляционных жалоб ФИО16 и ФИО17 на решение Балахтинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, то есть сделка по дарению спорного имущества дарителем ФИО6 одаряемой ФИО2, была направлена на злоупотребление гражданскими правами, нарушала интересы ФИО3 и проживающей с ней членов ее семьи, а значит являлась недействительной с момента ее совершения. Судом апелляционной инстанции Красноярского краевого суда в определении от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес>, признан заключенным между ФИО6 и ФИО3 с момента принятия апелляционного определения ДД.ММ.ГГГГ При этом указано, что между ФИО6 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен смешанный договор: договор аренды и предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения на сумму 1 200 000 руб. Согласно материалам дела, право собственности на спорное жилое помещение у ФИО6 возникло лишь ДД.ММ.ГГГГ, и было зарегистрировано в органах Росреестра ДД.ММ.ГГГГ, после чего ФИО6 заключила договор дарения ДД.ММ.ГГГГ с собственной дочерью, имея возложенную на нее судом обязанность по заключению основного договора купли-продажи с ФИО3 Поскольку ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 заключила договор дарения с ФИО2 в нарушение обязательств, установленных предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, она заключила сделку, не соответствующую требованиям закона, в нарушение условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6 и ФИО3 по решению Красноярского краевого суда, по которому были исполнены обязательства по предварительному договору купли-продажи. Таким образом, в силу ст.ст. 195, 309, 310, 421 ГК РФ, исковые требования ФИО2 удовлетворению не подлежат, встречные исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194 - 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о расторжении договора найма жилого помещения, выселении из жилого помещения, взыскании судебных расходов - отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО6, ФИО2 о признании сделки договора дарения квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, признании регистрационной записи о переходе права собственности на квартиру и земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ недействительными – удовлетворить.

Признать недействительным договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО6 и ФИО2.

Аннулировать регистрационные записи о регистрации права собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ №, на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Балахтинский районный суд Красноярского края.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 30.08.2023 года