Дело № 2-2404/2025

УИД 91RS0024-01-2025-001369-58

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 23 мая 2025 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васюк А.А., с участием представителя истца ФИО1, представителей ответчиков ФИО2, ФИО3, представителя третьего лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Крым и городе Севастополе, Обществу с ограниченной ответственностью «Гарант», ФИО6 о признании недействительными торгов и договора купли-продажи, применении последствий их недействительности,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - судебный пристав-исполнитель Отделения судебных приставов по г. Ялте Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Крым и г. Севастополю ФИО7, ФИО8, ФИО9, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

установил:

ФИО5 обратился в суд с иском, уточнённым в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Гарант» (далее - ООО «Гарант»), ФИО6 о признании недействительными торгов по продаже арестованного имущества - нежилого помещения площадью №<номер> кв. м по адресу: <адрес>, кадастровый номер №<номер>; признании недействительным заключённого по результатам данных торгов договора купли-продажи № №<номер> от <дата> г., применении последствий недействительности сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что решением суда с ФИО5 в пользу ФИО9 взысканы денежные средства, 13 марта 2019 г. в отношении ФИО5 возбуждено исполнительное производство, <дата> г. принадлежащее истцу нежилое помещение с кадастровым номером №<номер> арестовано судебным приставом-исполнителем, а постановлением судебного пристава-исполнителя от 8 ноября 2024 г. указанное нежилое помещение передано МТУ Росимущества в Республике Крым и городе Севастополе для реализации путём проведения открытых торгов в форме аукциона с установленной начальной стоимостью №<номер> рублей. Победителем аукциона, состоявшегося <дата> г., признан ФИО6, предложивший наибольшую цену за реализуемое имущество в размере №<номер> рублей. <дата> г. после полной оплаты имущества с ФИО6 заключен договор № №<номер> от <дата> г. Вместе с тем, торги проведены вопреки ограничениям, установленным определением Арбитражного суда Республики Крым от <дата> г. по делу № №<номер> о принятии обеспечительных мер. При проведении торгов также было нарушено право совместной собственности ФИО8 на реализованное имущество. Кроме того, <дата> г. имущество было реализовано по начальной цене в размере №<номер> рублей, определенной по состоянию на август 2023 года. Реализация путём проведения открытых торгов в форме аукциона принадлежащего истцу недвижимого имущества по заниженной цене причинила ему значительный материальный ущерб.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчика привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Крым и городе Севастополе (далее - МТУ Росимущества в Республике Крым и городе Севастополе).

В судебном заседании представитель истца ФИО5 по доверенности ФИО1 поддержала заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Гарант» по доверенности ФИО2, представитель третьего лица ФИО9 по ордеру ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на их необоснованность.

Представитель ответчика ФИО6 по доверенности ФИО3 в судебном заседании при разрешении заявленных требований полагался на усмотрение суда.

Остальные лица, участвующие в деле, при надлежащем извещении в судебное заседание не явились, причины неявки суду не сообщены, отзыв на иск не представлен.

В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата> г. Ялтинским городским судом Республики Крым выдан исполнительный лист серии ФС №<номер> о взыскании с ФИО5 в пользу ФИО9 денежных средств, переданных по договорам от <дата> г. №№<номер> и №№<номер> в сумме, эквивалентной №<номер> евро, в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день платежа, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме, эквивалентной №<номер> евро, в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день платежа, штрафа в сумме, эквивалентной №<номер> евро, в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день платежа, расходов по уплате государственной пошлины в размере №<номер> рублей, расходов на оказание юридической помощи в сумме №<номер> рублей.

На основании указанного исполнительного листа постановлением судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по г. Ялте Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Крым от <дата> г. в отношении ФИО5 возбуждено исполнительное производство №№<номер>.

В ходе исполнительного производства установлено, что должнику ФИО5 принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью <дата> кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый номер №<номер> (т. 1 л.д. 131-144).

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 15 августа 2023 г., которое оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Крым от 19 декабря 2023 г., иск ФИО5 удовлетворён частично. Признано незаконным постановление судебного пристава-исполнителя Отделения судебных приставов по г. Ялте Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Крым и г. Севастополя ФИО10 от <дата> г. №№<номер> о принятии результатов оценки. Стоимость нежилого помещения площадью 261,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №<номер>, определена согласно заключению ООО «Судебная Лаборатория Экспертизы и Оценки» от 3 июля 2023 г. № №<номер> по состоянию на <дата> г. в размере №<номер> рублей. На судебного пристава-исполнителя ФИО10 возложена обязанность вынести постановление в рамках исполнительного производства №№<номер> от <дата> г. с указанием оценки вышеуказанного имущества должника ФИО5 в размере №<номер> рублей (административное дело №№<номер>).

4 декабря 2019 г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о наложении ареста на указанное имущество и составлен акт о наложении ареста (описи имущества (т. 1 л.д. 112-113).

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Ялте ГУФССП России по Республике Крым и г. Севастополю ФИО7 от <дата> г. на основании части 1 статьи 85 Федерального закона от <дата> г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» установлена стоимость арестованного нежилого помещения площадью №<номер> кв. м в размере №<номер> рублей, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м в размере №<номер> рублей (т. 1 л.д. 114).

Постановлением того же судебного пристава-исполнителя от 8 ноября 2024 г. в МТУ Росимущества в Республике Крым и городе Севастополе передано на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, нежилое помещение площадью №<номер> кв. м по адресу: <адрес>, кадастровый номер №<номер>, стоимостью №<номер> рублей (т. 1 л.д. 115).

Поручением на реализацию арестованного имущества исх. № №<номер> от <дата> г. МТУ Росимущества в Республике Крым и городе Севастополе обязало ООО «Гарант» принять и реализовать имущество (т. 1 л.д. 117).

Согласно протоколу № №<номер> от <дата> г. проведены торги в форме открытого аукциона по продаже принадлежащего должнику ФИО5 арестованного нежилого помещения площадью №<номер> кв. м по адресу: <адрес> кадастровый номер №<номер>, начальной стоимостью №<номер> рублей (лот № 3), победителем которых признан ФИО6, предложивший наибольшую цену за реализуемое имущество в размере №<номер> рублей (т. 1 л.д. 81-82).

Чеками по операции от <дата> г. и от <дата> г. подтверждено перечисление ФИО6 МТУ Росимущества в Республике Крым и городе Севастополе денежных сумм в размере №<номер> рублей и №<номер> рублей с указанием назначения платежа «оплата задатка для участия в торгах» и «оплата за приобретение арестованного имущества» (т. 1 л.д. 85, 86).

<дата> г. между МТУ Росимущества в Республике Крым и городе Севастополе (продавец) в лице представителя ООО «Гарант» и ФИО6 (покупатель) заключён договор № №<номер>, по которому продавец передал в собственность, а покупатель принял и оплатил арестованное имущество - нежилое помещение площадью №<номер> кв. м по адресу: <адрес> кадастровый номер №<номер> (т. 1 л.д. 83).

По акту приёма-передачи от <дата> г. нежилое помещение передано ООО «Гарант» покупателю ФИО6 (т. 1 л.д. 84).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости переход права собственности от ФИО5 к ФИО6 не зарегистрирован, в том числе в связи с наличием ограничений прав и обременений объекта недвижимости.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Избранный заявителем способ защиты должен быть не только предусмотрен законом (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), но и соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Порядок обращения взыскания на имущество при принудительном исполнении установлен Федеральным законом от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Федеральный закон № 229-ФЗ).

В соответствии со статьёй 46 Федерального закона № 229-ФЗ обращение взыскания на имущество должника состоит из его ареста (описи), изъятия и принудительной реализации.

В силу статьи 88 Федерального закона № 229-ФЗ, если решения судебного пристава-исполнителя, принимаемые при совершении исполнительных действий (возбуждение исполнительного производства, взыскание исполнительского сбора, наложение штрафа и другие), затрагивают интересы сторон и иных лиц, судебный пристав-исполнитель выносит соответствующее постановление.

Согласно статье 93 Федерального закона № 229-ФЗ торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 449 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что приведённый в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учётом объёма тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учётом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Определение стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах, или его оценка имеют существенное значение, поскольку непосредственно влияют на организацию, проведение и результат этих торгов.

Целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем все процедуры по проведению торгов направлены на ее достижение.

На основании пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги. При этом реализация права на оспаривание торгов заинтересованным лицом возможна в том случае, если заключённой по их результатам сделкой нарушены его права или охраняемые законом интересы, а целью предъявленного иска является восстановление этих прав и интересов.

Исходя из положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги являются оспоримой сделкой, а споры о признании их недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Согласно части 1 статьи 85 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Действуя во взаимосвязи с положениями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указанная норма создает условия для установления справедливой цены имущества при его реализации, что обеспечивается в числе прочего исполнением судебным приставом-исполнителем возложенных на него обязанностей по привлечению оценщика (части 2 и 3 статьи 85 Федерального закона № 229-ФЗ) и по повторной оценке имущества, если предусмотренный законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке имущества должника истек (часть 8 той же статьи).

Часть вторая статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в качестве общего правила устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

Судом установлено, что начальная продажная цена нежилого помещения с кадастровым номером №<номер> была установлена постановлением судебного пристава-исполнителя от <дата> г. в размере №<номер> рублей, определенная вступившим в законную силу решением Ялтинского городского суда Республики Крым от <дата> г. по делу № №<номер> г. на основании заключения ООО «Судебная Лаборатория Экспертизы и Оценки» от №<номер> г. № №<номер> по состоянию на <дата> г., следовательно, судебный пристав-исполнитель обязан был привлечь оценщика для повторной оценки арестованного имущества при передаче его на реализацию на торгах в ноябре 2024 г.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что арестованное имущество передано на реализацию по неактуальной, нерыночной цене, что является нарушением положений статьи 85 Федерального закона от <дата> г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

При таких обстоятельствах торги и заключённый по их результатам договор купли-продажи являются недействительными, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

При этом доводы ФИО5 о том, что торги по реализации арестованного имущества подлежат признанию недействительными, поскольку проведены при наличии судебного запрета, в подтверждение чего ссылается на определение Арбитражного суда Республики Крым от <дата> г. по делу № №<номер> (т. 1 л.д. 42-44), отклоняются судом, поскольку наложение запрета на осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности в отношении имущества ФИО5 применительно к конкретным обстоятельствам настоящего дела вытекает не из закона, а из судебного акта, что в силу пункта 2 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, приведенных в пункте 94 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» не влечет недействительность (ничтожность) такой сделки.

Кроме того, переход права собственности в итоге не был зарегистрирован в установленном порядке, а определение Арбитражного суда Республики Крым от 13 мая 2024 г. по делу № №<номер> не содержит каких-либо запретов и/или приостановлений проведения публичных торгов арестованного имущества, принадлежащего ФИО5

Доводы ФИО5 о том, что торги проведены при наличии спора между ним и ФИО8 о разделе совместного имущества, также не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в данном случае само по себе предъявление ФИО8 иска об определении доли в праве общей собственности на спорное нежилое помещение, не препятствует проведению торгов, поскольку общее имущество супругов реализуется на торгах в общем порядке, а супруг (бывший супруг) вправе рассчитывать на выплату ему супружеской доли. Доказательств того, что доля в спорном имуществе может быть выделена в натуре, не представлено, как и доказательств того, что супруги заявили о разделе имущества в натуре.

Что касается доводов ответчика ООО «Гарант» со ссылкой на то обстоятельство, что соответствующее постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника от 30 октября 2024 г. не было признано незаконным в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными. Законность этого постановления (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

Отсутствие нарушений со стороны организатора торгов само по себе не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 461 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований (пункт 1).

Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно (пункт 2).

По смыслу указанных норм в их взаимосвязи, организатор торгов как продавец, действующий от собственного имени и независимо от наличия у него права собственности на имущество, выставленное на торги, должен возместить покупателю понесенные им убытки в том случае, если основания, по которым изымается товар, возникли до исполнения договора, то есть до передачи товара покупателю, который не знал и не должен был знать о наличии этих оснований.

Согласно разъяснениям пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со ст. 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при рассмотрении требования покупателя к продавцу о возврате уплаченной цены и возмещении убытков, причиненных в результате изъятия товара у покупателя третьим лицом по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, ст. 167 ГК РФ не подлежит применению. Такое требование покупателя рассматривается по правилам ст. ст. 460 - 462 ГК РФ.

Учитывая, что продажа на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений, организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения. Поскольку признание торгов недействительными вследствие допущенных в рассматриваемом в рамках данного дела нарушений влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени, то есть на МТУ Росимущества в Республике Крым и городе Севастополе.

При изложенных обстоятельствах, уплаченные в счет договора купли-продажи по результатам публичных торгов денежные средства в размере 15 960 000 рублей подлежат взысканию в пользу ФИО6 с МТУ Росимущества в Республике Крым и городе Севастополе.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО5 удовлетворить.

Признать недействительными торги (открытый аукцион) от <дата> г., проведенные обществом с ограниченной ответственностью «Гарант», действующим от имени и по поручению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Крым и г. Севастополе, в части продажи нежилого помещения площадью №<номер> кв. м по адресу: <адрес> кадастровый номер №<номер> (лот № 3).

Признать недействительным договор № №<номер> купли-продажи арестованного имущества от <дата> г., заключённый по итогам торгов между обществом с ограниченной ответственностью «Гарант», действующим от имени и по поручению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Крым и г. Севастополе, и ФИО6, в отношении нежилого помещения площадью №<номер> кв. м по адресу: <адрес>, кадастровый номер №<номер>

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность ФИО5 нежилого помещения площадью №<номер> кв. м по адресу: <адрес>, пом. 1, кадастровый номер №<номер>.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Крым и г. Севастополе в пользу ФИО6 денежные средства в размере №<номер> рублей, уплаченные по договору № №<номер> купли-продажи арестованного имущества от <дата> г.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья О.И. Кулешова

Решение суда изготовлено

в окончательной форме 4 июня 2025 г.