Решение по делу № 2-2691/2022 от 28.04.2023 - об обязании передать жилой дом и земельный участок, прекращении обременения в виде ипотеки, а также обязании произвести регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

47RS0011-01-2022-002409-37

Дело № 2-542/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Ломоносов 28 апреля 2023 года

Ломоносовский районный суд города Ленинградской области в составе председательствующего судьи Яковлевой М.В.,

при секретаре Зеленовской Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ЖНК-Девелопмент» об обязании передать жилой дом и земельный участок, прекращении обременения в виде ипотеки, а также обязании произвести регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с исковым заявлением к ООО «ЖНК-Девелопмент», в котором просила:

обязать ответчика передать ей жилой дом с кадастровым №, площадью 176,6 кв.м. и земельный участок с кадастровым №, площадью 648 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>

прекратить обременения в виде ипотеки в отношении жилого дома с кадастровым № площадью 176,6 кв.м. и земельного участка с кадастровым № площадью 648 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>

произвести на нее государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом с кадастровым № площадью 176,6 кв.м. и земельный участок с кадастровым № площадью 648 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>

В обоснование заявленных требований истец указала, что между ней (покупатель) и ООО «ЖНК-Девелопмент» (продавец) заключен договор купли-продажи будущей недвижимости от 23 июля 2020 года № 07/07/2020-ДКП, по которому продавец обязался передать в собственность покупателю жилой дом и земельный участок с выполненным на нем благоустройством, озеленением, монтажом металлического ограждения и с подключенными к нему инженерными сетями (объект), расположенный в коттеджном поселке «OMAKULMA-Annino» по адресу: <адрес>, <адрес>.

Согласно пункту 1.1.3 договора, под жилым домом понимается отдельно стоящий двухэтажный жилой дом, общая площадь жилого дома (сумма всех внутренних помещений) составляет 161,97 кв.м., общая площадь летних помещений (террасы, балконы) составляет 11,25 кв.м., общая площадь жилого дома с учетом летних помещений (террасы, балконы) составляет 173,22 кв.м.; строительство жилого дома осуществляется в границах земельного участка в соответствии со схемой планировочной организации земельного участка, представленной в приложении № 1 к договору; сведения о жилом доме указаны в приложении № 2 к договору.

Согласно пункту 1.1.2 договора, под земельным участком понимается расположенный в границах коттеджного поселка и являющийся его неотъемлемой частью земельный участок, имеющий площадь 649 кв.м. и условный № 16 на генеральном плане коттеджного поселка, представленном в приложении № 1 к договору; категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства; на момент подписания договора право собственности продавца на земельный участок находится в процессе оформления и регистрации; регистрационные данные земельного участка фиксируются сторонами в дополнительном соглашении к договору либо в основном договоре на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей государственную регистрацию права собственности продавца на земельный участок.

Согласно пункту 1.1.1 договора, под коттеджным поселком понимается коттеджный поселок «OMAKULMA-Annino», представляющий собой поселок – комплексную жилую застройку с жилыми домами, нежилыми объектами и имуществом общего пользования, строительство которых осуществляется продавцом на земельном участке с кадастровым №, площадью 108333+/-115 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, принадлежащем продавцу на основании права собственности в соответствии с записью в Едином государственном реестре недвижимости 6 марта 2020 года.

Согласно пункту 1.1.4 договора, под объектом понимается земельный участок с выполненным на нем благоустройством, озеленением, монтажом металлического ограждения и жилой дом с подключенными к нему инженерными сетями.

В соответствии с пунктом 4.1 договора, продавец обязан подготовить объект к передаче покупателю в состоянии, соответствующем условиям договора (с отделкой типа «теплый контур»), в срок не позднее 31 марта 2021 года.

Как указано в иске, цена договора и порядок оплаты определены в разделе 3 договора.

Согласно пункту 3.1 договора, цена договора составляет 8289961 рубль 00 копеек, НДС не облагается, в том числе: цена жилого дома составляет 4973976 рублей 60 копеек, НДС не облагается (пункт 3.1.1 договора), цена земельного участка составляет 3315984 рубля 40 копеек, НДС не облагается (пункт 3.1.2 договора).

Пунктами 3.4.1 и 3.4.2 договора определен следующий порядок оплаты:

1-й платеж в размере 414498 рублей 05 копеек уплачивается покупателем посредством исполнения аккредитива, открытого покупателем в рамках предварительного договора купли-продажи будущей недвижимости № 7П/05/2020 от 12 мая 2020 года (предварительный договор); после получения продавцом оплаты по вышеуказанному аккредитиву, данный платеж засчитывается в счет оплаты цены объекта по настоящему договору (пункт 3.4.1.1 договора);

2-й платеж в размере 2072490 рублей 25 копеек осуществляется покупателем посредством перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в срок до 31 июля 2020 года (пункты 3.4.1.1 и 3.4.1.2 договора);

3-й платеж в размере 5802972 рубля 70 копеек осуществляется покупателем посредством перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 5 (пяти) дней с момента получения уведомления о создании (строительстве) объекта и постановки его на кадастровый учет, с приложением копии выписки из Единого государственного реестра недвижимости на имя продавца.

Истец указала, что 22 марта 2021 года стороны заключили дополнительное соглашение № 2 к договору (дополнительное соглашение), в соответствии с которым стороны изменили ряд условий договора.

В частности, пунктом 5 дополнительного соглашения определено, что продавец в срок до 30 июня 2021 года обязуется подготовить к передаче жилой дом и земельный участок, а покупатель обязуется приступить и осуществить приемку жилого дома и земельного участка в соответствии с разделом 4 договора.

Пунктом 6 дополнительного соглашения определено, что продавец отдельно выполняет работы по благоустройству, озеленению, монтажу металлического ограждения на территории земельного участка в срок не позднее 31 августа 2021 года; сдача-приемка указанных работ будет осуществляться по отдельному акту о выполнении указанных работ, подписываемому сторонами.

Пунктом 3.4.2 договора в редакции дополнительного соглашения предусмотрено, что третий платеж по договору в размере 5000000 рублей 00 копеек уплачивается покупателем за счет собственных средств в безналичном порядке в форме расчетов по покрытому безотзывному (депонированному) аккредитиву, открываемому покупателем в пользу продавца за свой счет в акционерном обществе «Банк ДОМ. РФ» (банк); аккредитив должен быть открыт покупателем не позднее 5 дней от момента получения покупателем уведомления продавца о постановке жилого дома на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности продавца на жилой дом; к уведомлению продавец прикладывает копию выписки из Единого государственного реестра недвижимости на жилой дом.

В соответствии с пунктом 3.4.2.2 договора в редакции дополнительного соглашения, срок действия аккредитива – по 30 сентября 2021 года включительно; исполнение аккредитива осуществляется при предоставлении продавцом банку (исполняющему банку): подписанного сторонами договора с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю; копии выписки из Единого государственного реестра недвижимости на жилой дом, подтверждающей регистрацию права собственности покупателя на жилой дом; копии акта приема-передачи объекта без работ по благоустройству, озеленению, монтажу металлического ограждения на территории земельного участка, в том числе составленного в одностороннем порядке продавцом, при наличии оснований, предусмотренных пунктом 4.5 договора; подтверждения 100% наполнения аккредитивного счета.

В соответствии с пунктом 3.4.3.1 договора в редакции дополнительного соглашения, четвертый платеж по договору в размере 802972 рубля 70 копеек уплачивается покупателем за счет собственных средств в безналичном порядке в форме расчетов по покрытому безотзывному (депонированному) аккредитиву, открываемому покупателем в пользу продавца за свой счет в банке; срок действия аккредитива – по 30 сентября 2021 года включительно; аккредитив должен быть открыт покупателем не позднее 3 банковских дней от момента подписания сторонами акта приема-передачи Объекта (пункт 3.4.3.2 договора).

Основанием для открытия аккредитива для оплаты третьего платежа по договору, в соответствии с пунктом 3.4.2 договора, является обязанность продавца предоставить покупателю два следующих документа: уведомление продавца о постановке жилого дома на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности продавца на жилой дом; копия выписки из Единого государственного реестра недвижимости на жилой дом.

15 марта 2021 года истцу представлено уведомление о завершении строительства объекта по договору с приложением копии описи документов, принятых для осуществления регистрационных действий от 1 марта 2021 года. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости на жилой дом продавец не представил.

Несмотря на указанное нарушение со стороны продавца, истец, действуя добросовестно, все же открыла аккредитив 27 марта 2021 года и внесла денежные средства в полном соответствии с заключенным договором и дополнительным соглашением к нему в сумме 5000000 рублей 00 копеек, в подтверждение чего предоставила продавцу платежное поручение № 00282 от 27 марта 2021 года.

При этом, по условиям заключенного дополнительного соглашения, аккредитив является безотзывным и срочным, со ороком действия по 30 сентября 2021 года (пункт 3.4.2.2 дополнительного соглашения).

В период действия аккредитива, по условиям пункта 3.4.2, продавец не обратился в банк за получением денежных средств, поскольку акт приема-передачи объекта без работ по благоустройству, озеленению, монтажу металлического ограждения на территории земельного участка с покупателем не подписал (покупателю не предлагал принять объект по акту) и соответственно не зарегистрировал переход права собственности на объект к покупателю.

По смыслу пункта 3.4.2.2 договора продавец получает оплату в сумме третьего платежа с аккредитива после фактической передачи объекта по акту приема-передачи объекта без работ по благоустройству, озеленению, монтажу металлического ограждения на территории земельного участка покупателю и регистрации перехода права собственности к покупателю.

Иными словами, сначала наступает передача объекта недвижимости по договору и государственная регистрация перехода права собственности к покупателю, а потом оплата третьего платежа с аккредитива.

Указанные условия являлись основанием для получения продавцом денежных средств в счет оплаты третьего платежа по договору.

Как указала истец, 4 октября 2021 года банк закрыл аккредитив по основанию – истечение срока, а денежные средства в размере 5000000 рублей 00 копеек возвратил истцу на ее лицевой счет, открытый в этом же банке.

Основания для открытия аккредитива в счет четвертого платежа, по мнению истца, еще не наступили по условиям пункта 3.4.3.1 договора в редакции дополнительного соглашения. Для этого необходимо наличие подписанного между сторонами акта приема-передачи объекта.

Как следует из иска, в соответствии с пунктом 4.2 договора, продавец обязан направить покупателю уведомление о готовности объекта к передаче покупателю не менее чем за 5 (пять) рабочих дней до даты приемки-передачи в порядке, установленном договором для направления юридически значимых сообщений.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено что, покупатель и продавец обязаны приступить и осуществить приемку-передачу объекта в течение 5 (пяти) календарных дней от даты получения покупателем вышеуказанного уведомления продавца и полной оплаты стоимости объекта; приемка-передача объекта осуществляется посредством подписания сторонами акта приема-передачи объекта, форма которого представлена в приложении № 3 к договору (пункт 4.4)

Таким образом, истец надлежаще исполнила все свои обязательства, предусмотренные договором, без каких-либо нарушений. Однако продавцом в установленные пунктом 3.4.2.2 договора сроки действия аккредитива денежные средства не истребованы, а созданный и зарегистрированный продавцом на себя объект не передан истцу до настоящего времени.

20 мая 2022 года истец обратилась к ответчику с претензией-уведомлением, в которой уведомила продавца о готовности повторно открыть аккредитив в счет оплаты третьего платежа по договору, для чего предложила продавцу продлить в договоре срок действия аккредитива, либо исключить данное условие из договора, если оплату третьего платежа необходимо произвести безналичным переводом на банковские реквизиты продавца, указанные в пункте 15 договора.

Этой же претензией истец потребовала в срок не позднее 2 июня 2022 года представить на подписание акт приема-передачи объекта без работ по благоустройству, озеленения, монтажу металлического ограждения на территории земельного участка.

В ответ на претензию истца от 20 мая 2022 года ответчиком предоставлено письмо от 1 июня 2022 года исх. № 167, в котором ответчик необоснованно обвинил истца в нарушении условий договора, что, якобы, истец досрочно закрыла аккредитив, а также, под предлогом указанного нарушения, истцу было предложено заключить дополнительное соглашение к договору о продлении срока аккредитива под условием продления срока передачи объекта по договору. Относительно предоставления акта приема-передачи объекта без работ по благоустройству ответчик указал, что «компания планирует передавать домовладения исполнившим обязательства покупателям в июне 2022 года и после заключения дополнительного соглашения, которое оставит договор в силе, предоставит вам уведомление о приемке домовладения; после передачи домовладения будет подписан соответствующий акт приема-передачи объекта; предоставление акта без осуществления фактический передачи домовладения не представляется возможным».

20 июня 2022 года истцом самостоятельно запрошены выписки из Единого государственного реестра недвижимости по земельному участку с кадастровым № и по расположенному на нем жилому дому с кадастровым №. Из указанных выписок истцу стало известно, что на имя продавца зарегистрировано право собственности – на земельный участок запись № от 29 июля 2020 года, на жилой дом запись № от 12 марта 2021 года.

Кроме того, истцу также стало известно, что в отношении земельного участка зарегистрировано обременение ипотекой, запись № от 12 февраля 2021 года, а также в отношении жилого дома зарегистрировано обременение ипотекой, запись № от 12 марта 2021 года. Ипотека на земельный участок и жилой дом зарегистрирована в пользу банка – АО «Банк ДОМ. РФ» (ИНН <***>).

18 июня 2022 года истец направила ответчику требование, в котором потребовала от ответчика в срок не позднее 30 июня 2022 года: уведомить покупателя в соответствии с пунктом 4.2 договора о готовности объекта к передаче покупателю, о дате и времени передачи объекта по акту приема-передачи; снять обременение с объекта недвижимого имущества, являющегося предметом заключенного договора; осуществить передачу объекта в собственность покупателя без обременения; представить покупателю соглашение к договору об урегулировании порядка оплаты третьего платежа по договору.

Этим же требованием истец предупредила ответчика о последствиях неисполнения требования, в частности, об обращении в суд с иском о понуждении к исполнению обязательства по передаче объекта недвижимости и о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, являющийся предметом заключенного договора.

Неисполнение указанного требования от 17 июня 2022 года и претензии-уведомления от 20 мая 2022 года послужили основанием для обращения в суд с иском.

Истец полагает, что у нее возникли права требования на объекты недвижимого имущества по заключенному между истцом и ответчиком договору, поскольку объекты недвижимого имущества созданы и на них зарегистрированы права собственности ответчика, истец добросовестно полностью и надлежащим образом исполнила свои обязательства по заключенному договору. Срок передачи объектов недвижимого имущества по договору наступил 30 июня 2021 года, однако, не переданы истцу до настоящего времени. Ответчик отказывается (уклоняется) от передачи истцу объектов по акту приема-передачи, мотивируя свой отказ надуманными нарушениями условий договора со стороны истца, и требованием, в связи с этим, заключить дополнительное соглашение к договору о продлении срока передачи объекта по договору. По мнению истца, ответчик действует недобросовестно.

Кроме того, истец не согласна с передачей земельного участка и жилого дома в ипотеку банку, полагает данные сделки, заключенные между банком и ответчиком, недействительными в силу их ничтожности, поскольку они заключены в нарушение требований, установленных статьями 209, 335 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 6 Федерального закона «Об ипотеке», поскольку права требования на данные объекты у истца возникли раньше и только с ее письменного согласия данные объекты могли быть переданы банку в ипотеку.

Выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 20 июня 2022 года по земельному участку с кадастровым № и по расположенному на нем жилому дому с кадастровым № подтверждается, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору.

По мнению истца, продавцу, при оформлении договора купли-продажи будущей недвижимости № 07/07/2020-ДКП от 23 июля 2020 года, было известно о последствиях заключения такого договора, в частности, о том, что в результате исполнения своих обязательств объект недвижимого имущества, являющийся предметом заключенного договора, должен будет перейти в собственность истца без каких-либо обременений.

В настоящее время, учитывая надлежащее и добросовестное исполненные истцом всех своих обязательств по заключенному между сторонами договору и фактическим завершением строительства объекта недвижимости, у истца возникли права требования в отношении указанного объекта.

Кроме того, ответчик, принимая на себя обязательство по передаче объекта недвижимости в ипотеку банку, действуя разумно и добросовестно, должен был предварительно получить соответствующее письменное согласие покупателя, поскольку в результате исполнения договора собственником объекта недвижимости должен был стать покупатель.

Поскольку ответчиком не получено от покупателя письменного согласия, передача объекта недвижимости в ипотеку банку является, по мнению истца, недействительной сделкой.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом, в порядке части 1 статьи 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доверила право представления своих интересов ФИО4, который в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в иске и в дополнениях к иску.

Представитель ответчика – ООО «ЖНК-Девелопмент» – ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных истцом требований по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Представитель третьего лица АО «Банк ДОМ.РФ» - ФИО6, в судебном заседании поддержала доводы письменных возражений, в которых просила отказать истцу в удовлетворении заявленных ею требований в части прекращения зарегистрированной в отношении земельного участка и дома ипотеки в пользу банка.

Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав участников процесса, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 23 июля 2020 года между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ООО «ЖНК-Девелопмент» (продавец) заключен договор купли-продажи будущей недвижимости №-ДКП, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок с выполненным на нем благоустройством, озеленением, монтажом металлического ограждения и жилой с подключенными к нему инженерными сетями (объект), расположенный в коттеджном поселке «OMAKULMA-Annino» по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО Аннинское городское поселение, а покупатель обязуется принять объект и уплатить цену договора в соответствии с условиями договора (пункты 1.1.4, 2.1 договора от 23 июля 2020 года).

Под земельным участком понимается расположенный в границах коттеджного поселка и являющийся его неотъемлемой частью земельный участок, имеющий площадь 649 кв.м. и условный № на генеральном плане коттеджного поселка, представленном в приложении № 1 к договору; категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства; на момент подписания договора право собственности продавца на земельный участок находится в процессе оформления и регистрации; регистрационные данные земельного участка фиксируются сторонами в дополнительном соглашении к договору либо в основном договоре на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей государственную регистрацию права собственности продавца на земельный участок (пункт 1.1.2 договора от 23 июля 2020 года).

Под жилым домом понимается отдельно стоящий двухэтажный жилой дом, общая площадь жилого дома (сумма всех внутренних помещений) составляет 161,97 кв.м., общая площадь летних помещений (террасы, балконы) составляет 11,25 кв.м., общая площадь жилого дома с учетом летних помещений (террасы, балконы) составляет 173,22 кв.м.; строительство жилого дома осуществляется в границах земельного участка в соответствии со схемой планировочной организации земельного участка, представленной в приложении № 1 к договору; сведения о жилом доме указаны в приложении № 2 к договору (пункт 1.1.3 договора от 23 июля 2020 года).

Под коттеджным поселком понимается коттеджный поселок «OMAKULMA-Annino», представляющий собой комплексную жилую застройку с жилыми домами, нежилыми объектами и имуществом общего пользования, строительство которых осуществляется продавцом на земельном участке с кадастровым №, площадью 108333+/-115 кв.м., расположенном по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО Аннинское городское поселение, принадлежащем продавцу на основании права собственности в соответствии с записью в Едином государственном реестре недвижимости 6 марта 2020 года (пункт 1.1.1 договора от 23 июля 2020 года).

Под объектом понимается земельный участок с выполненным на нем благоустройством, озеленением, монтажом металлического ограждения и жилой дом с подключенными к нему инженерными сетями (пункт 1.1.4 договора от 23 июля 2020 года).

Цена договора означает твердую цену договора, которая включает в себя стоимость земельного участка с выполненным на нем благоустройством, озеленением, монтажом металлического ограждения, стоимость жилого дома с подключенными к нему инженерными сетями; цена договора определяется в соответствии с положениями 3.1 договора; цена договора подлежит оплате покупателем продавцу в порядке, установленном договором (пункт 1.1.5 договора от 23 июля 2020 года).

Имущество общего пользования означает контрольно-пропускные пункты, улично-дорожную сеть объекты благоустройства, ограждение земельных участков и коттеджного поселка, инженерные системы и сети (газоснабжение, бытовая канализация, ливневая канализация, электроснабжение, система уличного освещения, молниезащита, места сбора мусора, противопожарная и охранная сигнализация, видеосистемы и т.п.), конкретный перечень которого определяется продавцом по факту создания такого имущества и введения его в эксплуатацию (пункт 1.1.6 договора от 23 июля 2020 года).

Цена договора составляет 8289961 рубль 00 копеек, НДС не облагается, в том числе: цена жилого дома составляет 4973976 рублей 60 копеек, цена земельного участка составляет 3315984 рубля 40 копеек (пункты 3.1.1 и 3.1.2 договора от 23 июля 2020 года).

Цена земельного участка сформирована с учетом и включает в себя стоимость доли в имуществе общего пользования, пропорциональную площади земельного участка (пункт 3.2 договора от 23 июля 2020 года).

Цена договора установлена соглашением сторон, является твердой и не подлежит изменению (пункт 3.3 договора от 23 июля 2020 года).

Цена договора уплачивается покупателем поэтапно в следующем порядке (пункт 3.4 договора от 23 июля 2020 года):

первый платеж в размере 414498 рублей 05 копеек уплачивается покупателем посредством исполнения аккредитива, открытого покупателем в рамках предварительного договора купли-продажи будущей недвижимости № 7П/05/2020 от 12 мая 2020 года (предварительный договор); после получения продавцом оплаты по вышеуказанному аккредитиву, данный платеж засчитывается в счет оплаты цены объекта по настоящему договору (пункт 3.4.1.1 договора от 23 июля 2020 года);

второй платеж в размере 2072490 рублей 25 копеек осуществляется покупателем посредством перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в срок до 31 июля 2020 года (пункты 3.4.1.1 и 3.4.1.2 договора от 23 июля 2020 года);

третий платеж в размере 5802972 рубля 70 копеек осуществляется покупателем посредством перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 5 (пяти) дней с момента получения уведомления о создании (строительстве) объекта и постановки его на кадастровый учет, с приложением копии выписки из Единого государственного реестра недвижимости на имя продавца (пункты 3.4.2.1 и 3.4.2.2 договора от 23 июля 2020 года).

Датой выполнения покупателем обязательство по оплате цены договора считается дата зачисления денежных средств в сумме, определенной в пункте 3.1 договора, в полном объеме на расчетный счет продавца (пункт 3.5 договора от 23 июля 2020 года).

Продавец обязан подготовить объект к передаче покупателю в состоянии, соответствующем условиям договора (с отделкой типа «теплый контур»), в срок не позднее 31 марта 2021 года при условии осуществления покупателем цены договора в соответствии с пунктами 3.4.1, 3.4.2, 3.4.3 договора (пункт 4.1 договора от 23 июля 2020 года).

Продавец обязан направить покупателю уведомление о готовности объекта к передаче покупателю не менее чем за 5 (пять) рабочих дней до даты приемки-передачи в порядке, установленном договором для направления юридически значимых сообщений; риск неполучения данного сообщения несет покупатель (пункт 4.2 договора от 23 июля 2020 года).

Покупатель и продавец обязаны приступить и осуществить приемку-передачу объекта в течение 5 (пяти) календарных дней с даты получения покупателем вышеуказанного уведомления продавца (пункт 4.3 договора от 23 июля 2020 года).

Приемка-передача объекта осуществляется посредством подписания сторонами акта приема-передачи объекта, форма которого представлена в приложении № 3 к договору (пункт 4.4 договора от 23 июля 2020 года).

Если покупатель не явится для приемки объекта в срок, установленный в пункте 4.3 договора, либо откажется от подписания акта приема-передачи объекта без законных на то оснований, объект считается переданным покупателю, а обязательство продавца передать объект исполненным в полном объеме; в таком случае продавец имеет право составить односторонний акт приема-передачи и передать ключи от объекта на хранение в управляющую компанию либо самостоятельно хранить ключи до обращения за ними покупателя; копия одностороннего акта приема-передачи объекта направляется продавцом покупателю в порядке, установленном договором для направления юридически значимых сообщений (пункт 4.5 договора от 23 июля 2020 года).

Продавец обязуется организовать предоставление настоящего договора и иных необходимых документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объект к покупателю в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта и получения продавцом полной оплаты цены договора, указанной в пункте 3.1 договора (пункт 5.1 договора от 23 июля 2020 года).

В целях государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю каждая из сторон обязана представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимые документы, обязанность по предоставлению которых возложена действующим законодательством на соответствующую сторону, в срок, позволяющий своевременно осуществить государственную регистрацию (пункт 5.2 договора от 23 июля 2020 года).

Право собственности на объект переходит к покупателю после передачи объекта и полной оплаты цены договора с момента государственной регистрации перехода права собственности (пункт 5.3 договора от 23 июля 2020 года).

Продавец приступает к выполнению своих обязательств по договору на следующий день после получения от покупателя первого платежа по договору (пункт 6.1 договора от 23 июля 2020 года).

В рамках настоящего договора продавец обязан: в связи с тем, что на момент заключения договора земельный участок не внесен в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве объекта собственности и находится в стадии оформления, подготовить необходимую документацию для государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, а именно: обеспечить формирование (выделение) земельного участка из земельного участка с кадастровым №, общей площадью 108333+/-115 кв.м., включая подготовку межевого плана и согласование проекта границ; обеспечить постановку земельного участка на кадастровый учет; в соответствии с условиями договора возвести на земельном участке жилой дом, имеющий характеристики, описанные в приложении № 2 к договору; принять произведенную покупателем оплату цены договора; передать покупателю объект в порядке и сроки, установленные договором; предоставить в орган регистрации прав документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, обязанность по предоставлению которых возложена действующим законодательством на продавца (пункт 6.2 договора от 23 июля 2020 года).

Покупатель обязан: оплатить цену договора в размере и порядке, установленные договором; принять объект на условиях, в сроки и порядке, предусмотренных договором; предоставить в орган регистрации прав все документы, необходимые для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, обязанность по предоставлению которых возложена действующим законодательством на покупателя (пункты 6.3.1, 6.3.2, 6.3.4 договора от 23 июля 2020 года).

За просрочку исполнения продавцом своих обязательств по передаче объекта покупателю в сроки, указанные в пункте 4.1 договора, продавец несет ответственность в виде неустойки в размере 0,1% от стоимости объекта за каждый день просрочки (пункт 9.5 договора от 23 июля 2020 года).

В материалы дела представлен также заключенный между ФИО7 и ООО «ЖНК-Девелопмент» предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости № 7П/05/2020 от 12 мая 2020 года, содержащий аналогичные с договором купли-продажи будущей недвижимости № 07/07/2020-ДКП от 23 июля 2020 года условия.

22 марта 2021 года между ФИО7 (покупатель) и ООО «ЖНК-Девелопмент» (продавец) заключено дополнительное соглашение № 2 к договору купли-продажи будущей недвижимости № 07/07/2020-ДКП от 23 июля 2020 года, в котором договорились о следующем.

Пункты 3.4.2, 3.4.2.1, 3.4.2.2 договора изложить в следующей редакции (пункт 1 дополнительного соглашения):

«3.4.2. 3-й платеж: 3.4.2.1. Третий платеж по договору в размере 5000000 рублей 00 копеек уплачивается покупателем за счет собственных средств в безналичном порядке в форме расчетов по покрытому безотзывному (депонированному) аккредитиву, открываемому покупателем в пользу продавца за свой счет в акционерном обществе «Банк ДОМ.РФ» (сокращенное фирменное наименование АО «Банк ДОМ.РФ»), являющимся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации (генеральная лицензия на осуществление банковских операций № 2312 выдана Центральным Банком Российской Федерации (Банком России) 19 декабря 2018 года), местонахождение <данные изъяты>. Банком-эмитентом и исполняющим банком выступает банк.

Аккредитив должен быть открыт покупателем не позднее 5 дней от момента получения покупателем уведомления продавца о постановке жилого дома на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности продавца на жилой дом. К уведомлению продавец прикладывает копию выписки из Единого государственного реестра недвижимости на жилой дом. Уведомление направляется продавцом покупателю в порядке, установленном пунктом 14.2 договора. Риск неполучения уведомления несет покупатель.

3.4.2.2. Срок действия аккредитива – по 30 сентября 2021 года включительно. Исполнение аккредитива осуществляется при предоставлении продавцом банку (исполняющему банку): подписанного сторонами договора с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю; копии выписки из Единого государственного реестра недвижимости на жилой дом, подтверждающей регистрацию права собственности покупателя на жилой дом; копии акта приема-передачи объекта без работ по благоустройству, озеленению, монтажу металлического ограждения на территории земельного участка, в том числе составленного в одностороннем порядке продавцом, при наличии оснований, предусмотренных пунктом 4.5 договора; подтверждения 100% наполнения аккредитивного счета».

Дополнить договор пунктами 3.4.3, 3.4.3.1, 3.4.3.2 следующего содержания (пункт 2 дополнительного соглашения):

«3.4.3. 4-й платеж: 3.4.3.1. Четвертый платеж по договору в размере 802972 рубля 70 копеек уплачивается покупателем за счет собственных средств в безналичном порядке в форме расчетов по покрытому безотзывному (депонированному) аккредитиву, открываемому покупателем в пользу продавца за свой счет в банке. Банком-эмитентом и исполняющим банком выступает банк.

Аккредитив должен быть открыт покупателем не позднее 3 банковских дней от момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта.

3.4.3.2. Срок действия аккредитива – по 30 сентября 2021 года включительно, исполнение аккредитива осуществляется при предоставлении продавцом банку (исполняющему банку): копии акта о выполнении работ по благоустройству, озеленению, монтажу металлического ограждения на земельном участке; подтверждения 100% наполнения аккредитивного счета».

Дополнить договор пунктом 3.4.4 следующего содержания (пункт 3 дополнительного соглашения):

«Об открытии аккредитива, указанного в пункте 3.4.2.1 договора и аккредитива, указанного в 3.4.3.1 договора, покупатель обязан известить продавца.

Способ извещения продавца об открытии аккредитива: путем отправки продавцу уведомления об открытии аккредитива заказным письмом с уведомлением о вручении по указанному в договоре адресу и/или посредством электронной связи, путем отправки в день открытия аккредитива электронного сообщения на адрес электронной почты продавца, указанной в реквизитах сторон договора».

Дополнить договор пунктом 3.4.5 следующего содержания (пункт 4 дополнительного соглашения):

«В течение срока действия аккредитивов, указанных в пунктах 3.4.2.1, 3.4.3.1 договора, плательщик по аккредитивам с письменного согласия получателя денежных средств по аккредитивам вправе изменить условия аккредитивов».

Стороны пришли к соглашению о том, что Продавец в срок до 30 июня 2021 года обязуется подготовить к передаче жилой дом и земельный участок, а покупатель обязуется приступить и осуществить приемку жилого дома и земельного участка в соответствии с разделом 4 договора (пункт 5 дополнительного соглашения).

Стороны пришли к соглашению о том, что продавец отдельно выполняет работы по благоустройству, озеленению, монтажу металлического ограждения на территории земельного участка в срок не позднее 31 августа 2021 года. Сдача-приемка указанных работ будет осуществляться по отдельному акту о выполнении указанных работ, подписываемому сторонами (пункт 6 дополнительного соглашения).

Пункт 3.7 договора изложить в следующей редакции (пункт 7 дополнительного соглашения):

«В случае расторжения сторонами договора на основаниях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, договором, покупатель вправе требовать от продавца возврат сумм, внесенных в соответствии с пунктом 3.4 договора, с учетом положений пункта 3.8 договора.

В случае расторжения/прекращения (по любым основаниям, кроме надлежащего исполнения) признанием незаключенной сделкой/недействительной сделкой договора покупатель поручает продавцу в течение 60 рабочих дней со дня подписания соглашения о расторжении договора/прекращения (по любым основаниям, кроме надлежащего исполнения)/вступления в силу решения суда о признании незаключенной/недействительной сделкой договора перечислить полученные по договору денежные средства в счет возврата в порядке статьи 313 Гражданского кодекса Российской федерации, на текущий счет покупателя».

В пункте 12 дополнительного соглашения указано, что покупатель уведомлен о смене фактического (почтового) адреса продавца с адреса <данные изъяты> на адрес <данные изъяты>

12 мая 2020 года, в дату подписания предварительного договора купли-продажи будущей недвижимости № 7П/05/2020, ФИО1 был открыт аккредитив № № и ею внесены денежные средства в размере 414498 рублей 05 копеек, получателем указано ООО «ЖНК-Девелопмент». Сумму в указанном размере истец должна была уплатить ответчику, в соответствии с пунктом 3.4.1.1 договора № 07/07/2020-ДКП от 23 июля 2020 года, в качестве первого платежа посредством исполнения аккредитива, открытого ею в рамках предварительного договора купли-продажи будущей недвижимости № 7П/05/2020 от 12 мая 2020 года.

28 июля 2020 года ФИО7 оплатила ООО «ЖНК-Девелопмент» № по договору №-ДКП от 23 июля 2020 года сумму в размере 2072490 рублей 25 копеек. Сумму в указанном размере истец должна была уплатить ответчику, в соответствии с пунктами 3.4.1.1, 3.4.1.2 договора № 07/07/2020-ДКП от 23 июля 2020 года, в качестве второго платежа в срок до 31 июля 2020 года.

Уведомлением № б/н от 15 марта 2021 года ООО «ЖНК-Девелопмент» сообщило ФИО1 о завершении строительства индивидуального жилого дома, возведенного на земельном участке, расположенном по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО Аннинское городское поселение, в рамках заключенного договора купли-продажи будущей недвижимости №07/07/2020-ДКП от 23 июня 2020 года. В уведомлении также было указано, что документы, необходимые для постановки на учет и регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом, переданы ООО «ЖНК-Девелопмент» в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество 1 марта 2021 года, в подтверждение чего к уведомлению была приложена копия описи документов.

Уведомлением № 167 от 23 марта 2021 года ООО «ЖНК-Девелопмент» сообщило о завершении процедуры кадастрового учета и регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом за ООО «ЖНК-Девелопмент», возведенный на земельном участке, расположенном по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО Аннинское городское поселение, в рамках заключенного договора купли-продажи будущей недвижимости № 07/07/2020-ДКП от 23 июня 2020 года, подтверждением регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом является выписка из Единого реестра недвижимости от 15 марта 2021 года. В уведомлении также указано на необходимость внести оплату согласно условиям заключенного договора. В качестве приложения к уведомлению указана выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 15 марта 2021 года.

Из материалов дела, при этом, невозможно установить дату направления ответчиком истцу указанных уведомлений от 15 марта 2021 года и 23 марта 2021 года, а также дату их получения истцом.

27 марта 2021 года ФИО7 открыт аккредитив № АКД-00/2021/00282 в АО «Банк ДОМ.РФ» и ею внесены денежные средства в размере 5000000 рублей 00 копеек, получателем указано ООО «ЖНК-Девелопмент». Сумму в указанном размере истец должна была уплатить ответчику, в соответствии с пунктом 3.4.2 договора № 07/07/2020-ДКП от 23 июля 2020 года (в редакции, изложенной в дополнительном соглашении), в качестве третьего платежа по договору в безналичном порядке в форме расчетов по покрытому безотзывному (депонированному) аккредитиву, открываемому покупателем в пользу продавца за свой счет в акционерном обществе «Банк ДОМ.РФ», аккредитив должен быть открыт покупателем не позднее 5 дней от момента получения покупателем уведомления продавца о постановке жилого дома на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности продавца на жилой дом, к уведомлению продавец прикладывает копию выписки из Единого государственного реестра недвижимости на жилой дом.

В письме № 16 от 2 февраля 2022 года ответчик указал, что обществу стало известно о закрытии истцом аккредитивного счета и снятии ранее внесенных денежных средств, находящиеся на нем, что противоречит условиям заключенного договора, указанные действия фактически означают отказ от договора в одностороннем порядке. ООО «ЖНК-Девелопмент» указало, что компания готова пойти навстречу истцу, урегулировать сложившуюся ситуацию и продолжить действие договора купли-продажи будущей недвижимости № 07/07/2020-ДКП от 23 июля 2020 года с сохранением первоначальной стоимости объекта. ООО «ЖНК-Девелопмент» предложило истцу подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи будущей недвижимости № 07/07/2020-ДКП от 23 июля 2020 года с актуальным сроком передачи объекта и новыми сроками действия аккредитивов.

Из материалов дела, при этом, невозможно установить дату направления ответчиком истцу указанного письма от 2 февраля 2022 года, а также дату его получения истцом.

26 мая 2022 года истец направила в адрес ответчика претензию-уведомление, в котором сообщила о том, что у нее нет установленных договором оснований для открытия нового аккредитива, а также о готовности оплатить сумму третьего платежа по договору любым удобным для ответчика способом: как путем открытия нового аккредитива в АО «Банк ДОМ.РФ» или ином банке по усмотрению ответчика, так и банковским переводом по реквизитам, указанным в пункте 15 заключенного договора. Истец требовала в срок не позднее 2 июня 2022 года представить ей соответствующее дополнительное соглашение к договору об изменении срока действия аккредитива, предусмотренного пунктом 3.4.2.2 договора, либо об исключении условий об аккредитиве, если оплату необходимо будет произвести путем банковского перевода. Кроме того, истец, в целях последующей регистрации перехода права собственности на жилой дом на истца в указанный выше срок, просила представить на подписание акт приема-передачи объекта без работ по благоустройству, озеленению, монтажу металлического ограждения на территории земельного участка.

В письме от 1 июня 2022 года, в ответ на претензию-уведомление истца, ответчик указал, что истцом были нарушены условия договора, это сделало невозможным осуществить исполнение договора со стороны ООО «ЖНК-Девелопмент», истцу было предложено расторгнуть договор путем заключения соглашения или передать вопрос о расторжении договора на рассмотрение в судебном порядке. ООО «ЖНК-Девелопмент» сообщило о готовности подписать с истцом дополнительное соглашение о пролонгации срока аккредитива только на условиях одновременной пролонгации сроков строительства, поскольку перенос сроков строительства был обусловлен неисполнением истцом обязательств по внесению денежных средств. В письме, относительно предоставления акта приема-передачи объекта без работ по благоустройству, ответчик отметил, что компания планирует передавать домовладения исполнившим обязательства покупателям в июне 2022 года и после заключения дополнительного соглашения, которое оставит договор в силе, предоставит истцу уведомление о приемке домовладения, после передачи домовладения будет подписан соответствующий акт приема-передачи объекта, предоставление акта без осуществления фактический передачи домовладения не представляется возможным. ООО «ЖНК Девелопмент» просило в письме истца сообщить о принятом решении в целях подготовки нужной редакции дополнительного соглашения: либо о расторжении договора, либо о пролонгации сроков открытия аккредитива и строительства.

18 июня 2022 года ФИО1 направила в адрес ответчика требование, в котором просила в срок не позднее 30 июня 2022 года уведомить ее, в соответствии с пунктом 4.2 договора, о готовности объекта к передаче, о дате и времени передачи объекта по акту приема-передачи, снять обременение с объекта недвижимого имущества, являющегося предметом заключенного договора, осуществить передачу объекта в собственность без обременения, а также представить соглашение к договору только об урегулировании порядка оплаты третьего платежа по договору (изменение сроков передачи объекта, благоустройства, цены и прочих условий, предусмотренных договором, истцом не допускаются).

15 июля 2022 года ответчик направил в адрес истца письмо исх. № 222, из содержания которого следует, что, в нарушение условий пункта 3.4.2 договора, истец закрыла аккредитивный счет и сняла ранее внесенные денежные средства, находящиеся на нем и фактически, как указа ответчик, отказалась от договора в одностороннем порядке. В письме указано, что ООО «ЖНК-Девелопмент» выразило свое намерение урегулировать сложившуюся ситуацию и продолжить действие договора купли-продажи будущей недвижимости № 07/07/2020-ДКП от 23 июля 2020 года с сохранением первоначальной стоимости объекта (письмо № 16 от 2 февраля 2022 года, однако, данное предложение не было принято истцом. Ответчик в письме также сообщил, что на сегодняшний день утвержденная и согласованная Банком ДОМ.РФ минимальная стоимость квадратного метра домовладения составляет 141800 рублей 00 копеек, в связи с чем, истцу было предложено подписать договор купли-продажи будущей недвижимости на новых условиях, указанных выше, в течение одной недели с даты получении данного уведомления.

28 июля 2022 года истец, в ответ на письмо ответчика от 15 июля 2022 года, направила в адрес ответчика возражения, в которых указала на то, что она полагает заключенный между ней и ООО «ЖНК-Девелопмент» договор купли-продажи будущей недвижимости от 23 июля 2020 года № 07/07/2020-ДКП действующим и подлежащим исполнению сторонами в полном объеме. В возражениях истец требовала незамедлительно передать объект по договору в ее собственность в соответствии с условиями договора, что значительно уменьшит финансовые издержки ответчика на продолжение эскалации возникшего между ними спора. Истец в возражениях также указала, что, в случае добровольной передачи объекта в ее собственность на текущей стадии завершения создания объекта, она готова пойти на встречу ответчику и, после регистрации перехода права собственности объекта, заключить с ответчиком мировое соглашение о продлении сроков завершения создания объекта в части благоустройства участка, установки металлического забора и подключения инженерных коммуникаций.

22 марта 2023 года истец направила ответчику претензию-уведомление, в котором заявила о зачете суммы неустойки в размере 3697322 рубля 16 копеек в счет третьего платежа, предусмотренного пунктом 3.4.2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 22 марта 20211 года). В претензии-уведомлении истцом рассчитана неустойка за период с 1 июля 2021 года по 31 марта 2022 года (274 дня просрочки) и со 2 октября 2022 года по 22 марта 2023 года (172 дня просрочки) следующим образом: 0,1% х 8289961 рубль / 100% = 8289,96 рублей, 8289,96 рублей х 446 дней просрочки (274 дня + 172 дня) = 3697322,16 рубля.

31 марта 2023 года истец в адрес ответчика направила уведомление о готовности, в соответствии с условиями заключенного договора, внести на аккредитивный счет в банке АО «Банк ДОМ.РФ» остаток денежных средств по договору в общей сумме 2105650 рублей 54 копейки, из которых: 1302677 рублей 84 копейки – размер третьего платежа по договору, 802972 рубля 70 копеек – размер четвертого платежа.

В справке от 11 апреля 2023 года ФИО2, временно исполняющая обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург ФИО8, подтвердила, что по состоянию на 11 апреля 2023 года ФИО1 внесены нотариусу в депозит безналичные денежные средства в сумме 2105650 рублей 54 копейки в целях их передачи ООО «ЖНК-Девелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>, находящемуся по адресу: <данные изъяты> в качестве исполнения обязательств по договору купли-продажи будущей недвижимости от 23 июля 2020 года № 07/07/2020-ДКП, заключенному между ООО «ЖНК-Девелопмент» и ФИО1, дополнительному соглашению № 2 к договору, заключенного 22 марта 2021 года между ООО «ЖНК-Девелопмент» и ФИО1

Из материалов дела также следует, что право собственности ООО «ЖНК-Девелопмент» в отношении земельного участка с кадастровым № площадью 648 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, зарегистрировано 29 июля 2020 года за №. В отношении указанного земельного участка 12 февраля 2021 года в пользу АО «Банк ДОМ.РФ», на основании договора об ипотеке № от 9 февраля 2021 года, зарегистрирована ипотека за № на срок с 12 февраля 2021 года по 31 декабря 2025 года.

Право собственности ООО «ЖНК-Девелопмент» в отношении двухэтажного дома с кадастровым № площадью 176,6 кв.м., 2021 года постройки, расположенного по адресу: <адрес>, Аннинское городское поселение, зарегистрировано 12 марта 2021 года за №. В отношении указанного дома 12 марта 2021 года в пользу АО «Банк ДОМ.РФ», на основании договора об ипотеке № от 9 февраля 2021 года, зарегистрирована ипотека за № на срок с 12 февраля 2021 года по 31 декабря 2024 года.

Оценивая исковые требования в части обязания ответчика передать истцу жилой дом с кадастровым № площадью 176,6 кв.м. и земельный участок с кадастровым № площадью 648 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, Аннинское городское поселение, а также произвести государственную регистрацию перехода к истцу права собственности на указанное имущество, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454, пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что ФИО1 и ООО «ЖНК-Девелопмент» заключили договор продажи будущей недвижимости – жилого дома с кадастровым № площадью 176,6 кв.м. и земельного участка с кадастровым № площадью 648 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, согласовав условия взаимоотношений, в том числе, в части сроков передачи имущества и его оплаты.

Судом установлено, что истец 12 мая 2020 года открыла аккредитив № LCI249BDRF12052020 с внесением денежных средств в размере 414498 рублей 05 копеек и указанием ООО «ЖНК-Девелопмент» в качестве получателя средств. 28 июля 2020 года истец оплатила ООО «ЖНК-Девелопмент» сумму в размере 2072490 рублей 25 копеек. 27 марта 2021 года истцом открыт аккредитив № АКД-00/2021/00282 в АО «Банк ДОМ.РФ» и ею внесены денежные средства в размере 5000000 рублей 00 копеек, получателем указано ООО «ЖНК-Девелопмент», при этом, зачисление денежных средств на счет аккредитива подтверждается платежным поручением.

4 октября 2021 года денежные средства со счета аккредитива возвращены ФИО7, при этом, впоследствии, 26 мая 2022 года, истец информировала ответчика о готовности произвести соответствующий платеж непосредственно на расчетный счет ответчика или иным, удобным для ответчика, способом.

В ходе рассмотрения спора истцом, 11 апреля 2023 года, в депозит нотариуса ФИО3 Ю.М. была внесена сумма в размере 2105650 рублей 54 копейки, предназначенная для передачи ответчику в счет исполнения обязательств истца по оплате договорной цены, что подтверждается соответствующей справкой.

Истец также направила ответчику уведомление о выплате неустойки за нарушение сроков по договору в размере 3697322 рублей 16 копеек, рассчитанной с учетом норм о моратории, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 года № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», одновременно уведомив ответчика о зачете встречных требований в части уплаты выкупной цены.

Оценив приведенные доказательства, суд находит, что условия для исполнения заключенного сторонами договора продажи будущей вещи следует считать наступившими, поскольку жилой дом с кадастровым № площадью 176,6 кв.м. и земельный участок с кадастровым № площадью 648 кв.м., расположенные по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, Аннинское городское поселение, существуют в качестве объектов прав, принадлежат на праве собственности ответчику, при этом, истцом выполнены предусмотренные договором условия оплаты выкупной стоимости, в частности, был открыт аккредитив на третий платеж в размере 5000000 рублей 00 копеек с согласованным сроком действия до 30 сентября 2021 года.

Следует отметить, что ответчик не предоставил доказательств невозможности воспользоваться условиями аккредитива, при этом, последующее закрытие аккредитива было обусловлено истечением срока его действия, тогда как истец и после закрытия аккредитива выражала готовность произвести соответствующий платеж в пользу ответчика.

В силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

При таких обстоятельствах, учитывая факт нарушения сроков ответчиком, истец произвела начисление неустойки и заявила о зачете обязательства по оплате выкупной цены, что является допустимым.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 79 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» в случае списания по требованию кредитора неустойки со счета должника (пункт 2 статьи 847 Гражданского кодекса Российской Федерации), а равно зачета суммы неустойки в счет суммы основного долга и/или процентов должник вправе ставить вопрос о применении к списанной неустойке положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, например, путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд отмечает, что, исходя из предмета спора, учитывая, что сторонами не были заявлены дополнительные денежные требования, не вправе по своей инициативе выйти за пределы заявленных требований и исследовать вопрос о соразмерности зачтенной неустойки, однако, находит, что ответчик вправе поставить соответствующий вопрос в должном процессуальном порядке и, соответственно, потребовать оценки соразмерности начисленной неустойки и полноты уплаты выкупной цены.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения иска в части обязания ООО «ЖНК-Девелопмент» передать истцу жилой дом с кадастровым № площадью 176,6 кв.м. и земельный участок с кадастровым № площадью 648 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, Аннинское городское поселение, а также произвести государственную регистрацию перехода к истцу права собственности на указанное имущество.

Оценивая требования истца в части прекращения обременения в виде ипотеки в отношении жилого дома с кадастровым № площадью 176,6 кв.м. и земельного участка с кадастровым № площадью 648 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, Аннинское городское поселение, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 334, пункту 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным Кодексом, другими законами и договором залога.

Из материалов дела следует, что заключенный между ФИО1 и ООО «ЖНК-Девелопмент» договор продажи будущей вещи не был зарегистрирован и, таким образом, не являлся обнародованным в том значении, что третьи лица, не являющиеся участниками данного договора, включая АО «Банк ДОМ.РФ», не были обязаны полагаться на наличие обстоятельств обещанной продажи имущества.

Поскольку ООО «ЖНК-Девелопмент», как собственник спорных объектов недвижимости, было вправе передать эти объекты в залог АО «Банк ДОМ.РФ», а последнее могло полагаться на отсутствие обстоятельств, препятствующих заключению договора залога, основания прекращения залоговых обязательств отсутствуют, в связи с чем, требования истца в данной части не подлежат удовлетворению.

Суд отмечает, что истец не лишена права в установленном порядке поставить вопрос о надлежащем исполнении ответчиком своих обязательств по договору и наличии или отсутствии оснований для взыскания убытков.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ЖНК-Девелопмент» об обязании передать жилой дом и земельный участок, прекращении обременения в виде ипотеки, а также обязании произвести регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество - удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ЖНК-Девелопмент» (ОГРН <***>) передать ФИО1, имеющей паспорт <данные изъяты> жилой дом с кадастровым № площадью 176,6 кв.м. и земельный участок с кадастровым № площадью 648 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом с кадастровым № площадью 176,6 кв.м. и земельный участок с кадастровым № площадью 648 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, на ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <адрес>, гражданку Российской Федерации, имеющую паспорт <данные изъяты> <данные изъяты>, зарегистрированную по адресу: <адрес>, <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ЖНК-Девелопмент» об обязании передать жилой дом и земельный участок, прекращении обременения в виде ипотеки, а также обязании произвести регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию Ломоносовского районного суда Ленинградской области.

Мотивированное решение составлено 10 мая 2023 года.

Судья М.В. Яковлева