Решение по делу № 2-1664/2022 от 29.08.2023 - о признании предварительного договора основным договором купли-продажи, признании права собственности на объекты недвижимого имущества, по встречному иску <ФИО>, <ФИО> к <ФИО> о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, по исковому заявлению <ФИО> к <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО> о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, признании права долевой собственности на жилой дом.

Дело № 2-81/23

УИД 76RS0017-01-2022-001704-42

Решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

РЕШЕНИЕ

ИМНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Орловой Ю.В.,

при секретаре Третьяковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ярославле 29 августа 2023 года гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО8 о признании предварительного договора основным договором купли-продажи, признании права собственности на объекты недвижимого имущества, по встречному иску ФИО4, ФИО3 к ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, по исковому заявлению ФИО9 к ФИО4, ФИО3, ФИО2, ФИО5, ФИО8 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, признании права долевой собственности на жилой дом,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО10, в котором просит:

1) признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о предварительной оплате), заключенный 14 января 2021 года между ФИО2 и ФИО10 основным договором купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование «для размещения дома индивидуальной жилой застройки», площадью 1200 кв.м., адрес объекта: <адрес>, <адрес> <адрес> (<адрес>), с кадастровым номером № и жилого дома, год постройки 2010, 2-этажный, площадь 122,9 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером № с характеристиками, согласно технического плана от 24 декабря 2020 года, составленного кадастровым инженером ФИО7;

2) признать за ФИО2 право собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование «для размещения дома индивидуальной жилой застройки», площадью 1200 кв.м., адрес объекта: <адрес>, <адрес>, <адрес> <адрес> с кадастровым номером №;

3) признать за ФИО2 право собственности и поставить на кадастровый учет жилой дом, год постройки 2010, 2-этажный, площадь 122,9 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером № с характеристиками, согласно технического плана от 24 декабря 2020 года, составленного кадастровым инженером ФИО7

В иске указано, что 14 января 2021 года между ФИО2 и ФИО10 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о предварительной оплате), по условиям которого стороны обязались до 30 июня 2022 года, если иной срок не согласован и/или не вытекает из других условий договора, заключить основной договор купли-продажи указанных выше жилого дома и земельного участка.

На момент заключения Договора ответчик являлся собственником участка и жилого дома на основании ст.ст.1113, 1152 ГК РФ, как единственный наследник к имуществу своей матери ФИО6, умершей ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 6-м Договора установлено, что к предусмотренному сроку заключения основного договора (30 июня 2022г.), Продавец (ФИО10) обязуется за свой счет совершить следующие юридически значимые действия: получить в установленном порядке выданное на свое имя свидетельство о праве на наследство в отношении участка и зарегистрировать право на него в ЕГРН; провести кадастровые работы в отношении жилого дома с постановкой его на кадастровый учет и регистрацией права в ЕГРН на имя продавца.

Пунктом 7-м Договора определены цена за выкупаемые объекты в размере 2 700 000 рублей, из которых 700 000 рублей – земельный участок, 2 000 000 рублей – жилой дом, а также порядок оплаты, предполагающий полную выплату выкупной стоимости до момента заключения основного договора. При этом, покупатель имеет право погасить долг досрочно, в этом случае основной договор должен быть заключен не позднее 1 (одного) месяца с момента полной оплаты.

По акту приема-передачи недвижимого имущества б/н от 14.02.2021г. ответчик ФИО10 передал истцу спорные жилой дом и земельный участок.

Истец платежными поручениями в период с января 2021г. по декабрь 2021г. уплатил в адрес продавца выкупную стоимость спорных объектов недвижимости полностью.

02 марта 2022 года истец направил ответчику предложение о заключении основного договора по почте, а также 04 марта 2022 года вручил лично под расписку. Одновременно запросил у ответчика комплект правоустанавливающих документов на недвижимость для оформления сделки и известил о необходимости явки 21 марта 2022 года в МФЦ по Ленинскому району г.Ярославля для сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности.

Однако, ответчик письмо проигнорировал, документы не предоставил, на сделку не явился.

В сложившейся ситуации, учитывая, что заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор от 14.01.2021г. содержит все существенные условия основного договора купли-продажи недвижимости, спорные объекты с 14.01.2021г. находятся в фактическом владении истца, их выкупная стоимость выплачена в полном объеме и единственным препятствием к регистрации перехода права собственности является нарушение ФИО10 своих обязанностей по оформлению правоустанавливающих документов, и, как следствие, уклонение от заключения основного договора, считает, что его нарушенное право подлежит защите путем признания предварительного договора от 14.01.2021 года основным договором купли-продажи недвижимого имущества и признании за истцом права собственности на жилой дом и земельный участок.

В период рассмотрения дела ДД.ММ.ГГГГ. ответчик – ФИО10, умер, в связи с чем, на основании определения суда от 31.10.2022г. была произведена замена ответчика на его правопреемников – ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО8 (наследник по завещанию).

ФИО4, ФИО3 обратились в суд со встречным иском к ФИО2 (том 1 л.д.208-209), в котором просят признать недействительным предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о предварительной оплате) от 14.01.2021, заключенный ФИО10 и ФИО2.

Во встречном иске указано, что предварительный договор купли-продажи является недействительным договором, поскольку он заключен ФИО10 с пороком воли. ФИО10 на протяжении последних лет <данные изъяты>

Состояние ФИО10 не позволяло ему выполнить рукописную запись (фамилия, имя, отчество, символичная подпись). Рукописный текст в представленном предварительном договоре выполнен не ФИО10

Указанные обстоятельства являются основанием для признания предварительного договора купли-продажи недействительным.

ФИО9 (третье лицо) обратилась с самостоятельными исковыми требованиями к ФИО2, также в качестве соответчиков были привлечены ФИО4, ФИО3, ФИО5 и ФИО8 (том 2 л.д.24-30), в котором просит:

1. признать недействительным предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о предварительной оплате), заключенный 14 января 2021 года ФИО2 и ФИО10;

2. поставить на кадастровый учет жилой дом, 2-этажный, площадь 122,9 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес>, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №;

3. признать за ФИО9 право собственности в размере ? доли на жилой дом, 2-этажный, площадь 122,9 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №.

В иске указано, что ФИО9 состояла в зарегистрированном браке с ФИО10 с 05.10.2002г. Брак расторгнут 15.07.2021г. На момент рассмотрения дела право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано за ФИО6. Указанный земельный участок был приобретен ФИО1 на основании договора купли-продажи от 26.04.2010г. и договора мены от 19.08.2015г. (обмен участками № с кадастровым номером № и № с кадастровым номером №). Между тем, земельный участок в 2010-м году приобретался на денежные средства сына ФИО1 – ФИО10, который состоял в зарегистрированном браке с ФИО9 По взаимной договоренности супругов ФИО22 земельный участок был оформлен на свекровь.

На момент заключения договора купли-продажи в 2010-м году ФИО24 состояла в зарегистрированном браке с ФИО5 Брак был расторгнут 01.11.2011г. ФИО1 являлась <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ. ФИО6 умерла.

В течение первых трех лет до июня 2013 года земельный участок пустовал. Указанные в исковом заявлении ФИО2 обстоятельства о строительстве дома в 2010-м году, не соответствуют действительности.

В 2013-м году ФИО10 и ФИО9 приняли решение о строительстве жилого дома на указанном выше земельном участке.

07.06.2013г. ФИО10 и ФИО25 заключили договор строительного подряда № на строительство дома (бани) на земельном участке по адресу: <адрес>. Общая стоимость договора составляла 477 500 рублей. ФИО10 обязательства по оплате договора исполнил в полном объеме, что подтверждается представленными выписками по счету.

Кроме того, после строительства дома ФИО10 оплатил подрядные работы, связанные с отделкой, электропроводкой и другими работами по завершению строительства дома до состояния, пригодного для проживания.

ФИО1 не осуществляла строительство дома для себя в контексте ГК РФ. Дом возведен ФИО10 на основании договора подряда. Строительство дома финансировалось за счет денежных средств, которые являлись общими денежными средствами ФИО10 и ФИО9

На момент заключения предварительного договора ФИО10 состоял в браке с ФИО9, которая не давала согласия на отчуждение дома и земли.

Если бы ФИО10 оформил в установленном порядке права на дом и землю, то покупатели обязаны были получить нотариальное согласие ФИО9

Фактически покупатели использовали правовую конструкцию предварительного договора купли-продажи будущей вещи с полной оплатой, в обход положений статьи 35 СК РФ, без выяснения обстоятельств нахождения ФИО10 в браке, а также обстоятельств возведения дома, то есть кем, когда и на какие средства возводился дом.

Кроме того, ФИО10 не мог распорядиться земельным участком, минуя уведомление ФИО9, которая обладала домом на праве совместной собственности.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО11 исковые требования поддержала, встречные исковые требования и исковые требования третьего лица ФИО9 не признала, представила письменный отзыв на указанные иски. Также пояснила, что за время владения домом истец произвел в нем значительные улучшения, сделал косметический ремонт, ремонт фундамента, скважину.

Ответчик ФИО8 в судебном заседании (до перерыва) не возражала против удовлетворения исковых требований ФИО2 Пояснила, что ФИО10 – ее троюродный брат. В ДД.ММ.ГГГГ году у ФИО10 умерла мама, он стал чаще бывать в Ярославле, а в 2018-м году после увольнения со службы он переехал в г.Ярославль. Стал проживать в квартире на <адрес> <адрес>. Ответчик проживала совместно с ним. У ФИО10 были дом и земля в <адрес>, они ездили туда редко. ФИО10 говорил, что земельный участок приобретали его родители, а дом построил он. В 2019-м году на смежном земельном участке появился новый сосед ФИО2 Они познакомились, стали общаться. Поскольку они участком и домом не пользовались, то в 2020-м году сдали его в аренду ФИО2, позже ФИО2 предложил им приобрести дом и земельный участок. Цена ФИО10 устроила, он согласился продать эти объекты ФИО2 ФИО10 после смерти мамы обратился к нотариусу, но права на имущество не регистрировал. В январе 2021 года они собрались у юриста истца для подписания договора. ФИО10 ознакомился с договором, поставил короткие подписи в двух местах, а слова «ФИО10» попросил написать ее, так как плохо видел. В одном месте действительно запись ФИО10 выполнена ею, но сзади документов покупатель настоял, чтобы ФИО10 расписался лично. Денежные средства поступали на счет ФИО10, он распоряжался ими лично. Насколько ей известно, он погасил ряд кредитов и использовал денежные средства на текущие нужды. Она не слышала, чтобы бывшая супруга ФИО10 когда-либо претендовала на дом и земельный участок. С 2020-го года дом и земельный участок находятся в пользовании ФИО2

Ответчик ФИО5 (до перерыва) какого-либо отношения к заявленным исковым требованиям не высказал, пояснив, что ему неизвестно был ли заключен предварительный договор купли-продажи, в связи с чем, оставляет разрешение исков на усмотрение суда.

Представитель ФИО4, ФИО3, ФИО5 по доверенностям ФИО12, ФИО9 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований ФИО2, указали, что имеются основания для признания предварительного договора купли-продажи недействительным. Почерковедческая экспертиза не дала категоричного ответа на вопрос о том, выполнены ли подписи на договоре ФИО10

ФИО9 пояснила, что спорный земельный участок искали они с мужем для себя. Поскольку они проживали и проходили службу в другом регионе, то земельный участок был оформлен на ее свекровь. После того как дом был построен, им пользовалась их семья в летнее время. Отношения с мужем испортились в 2017-2018 гг. Она с детьми проживала в <адрес>, а супруг остался проживать в г.Ярославле, в 2021-м году они расторгли брак. Проживая в Ярославле, супруг стал сильнее злоупотреблять спиртными напитками. Считает, что супруг не мог продать дом, поскольку он всегда обещал оставить этот дом их детям. Не оспаривает, что подавала иск о разделе совместно нажитого имущества в отношении транспортного средства. В отношении дома ранее иск не подавала.

В судебное заседание не явились третьи лица – представители Администрации ЯМР ЯО, Администрации Некрасовского сельского поселения ЯМР ЯО, Управления Росреестра по ЯО, нотариусы ФИО13 и ФИО14, о слушании дела извещены надлежаще.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

В судебном заседании 22.03.2023г. свидетель ФИО15 пояснил, что ФИО10 и его семью знает с 2002-го года, оба являются военнослужащими, вместе проходили службу, потом поддерживали отношения. Сам свидетель проживает постоянно в Ярославле с 2017 года. ФИО10 после окончания службы также переехал в Ярославль, это было году в 2018 – 2019. На момент окончания службы ФИО10 уже злоупотреблял алкоголем. После переезда ФИО10 в Ярославль, он стал проживать в квартире на <адрес>, которая была оформлена на его маму. Также ему известно, что в период службы ФИО10 со своей супругой выбрали и приобрели земельный участок в Ярославском районе, а позже построили на нем жилой дом. Земельный участок был оформлен также на маму ФИО10, чтобы по окончанию службы К-ны могли получить жилое помещение, поскольку они проживали в служебном жилье. По этой же причине ФИО10 не оформлял наследство после смерти своей мамы. Во время проживания в Ярославле ФИО10 несколько раз попадал в больницу, это всегда было связано со злоупотреблением алкоголем. Осенью 2020 года он навещал Глеба в больнице, тогда Глеб его не узнал, а позже сказал, что не помнит, что он к нему приходил. О продаже дома и земельного участка Глеб ему рассказывал. Он пояснял, что оформляет сделку таким образом, чтобы за ним не было зарегистрировано прав на имущество, кроме того, тогда шел бракоразводный процесс с его супругой ФИО9 и Глеб таким образом хотел уйти от раздела имущества и алиментов.

Свидетель ФИО16 в судебном заседании 04.04.2023г. поясняла, что проживает постоянно в <адрес> с 2015 года, участок приобрела в 2008-м году. Ее дом расположен недалеко от дома и земельного участка ФИО2 Семью К-ных она знает, поскольку ее мама училась в одном классе с отцом ФИО10 Когда К-ны приобрели земельный участок в <адрес>, они регулярно приезжали на участок. Она больше общалась с ФИО6. ФИО6 бывала часто на участке, и когда строился дом. Глеб с семьей приезжали только летом. Глеб очень тяжело переживал смерть мамы в ДД.ММ.ГГГГ она часто видела его в состоянии алкогольного опьянения. С 2020 года домом и земельным участком пользуются Д-вы. Они говорили, что арендуют этот дом, потом сказали, что купили его у Глеба. С 2020 года ни Глеба, ни членов его семьи на этом участке она не видела.

Свидетель ФИО17 в судебном заседании 04.04.2023г. пояснял, что ФИО10 знал с 2010-го года, познакомился с ним через его маму. Помогал им в строительстве жилого дома в <адрес>. Последние годы Глеб сильно выпивал. После того как он стал проживать с ФИО8, он отдалился от него. Последний раз он видел Глеба летом 2021-го года, он отвозил его в <данные изъяты> больницу, поскольку тот был <данные изъяты> Но в <данные изъяты> больнице их не приняли, вызвали «скорую» и Глеба увезли в <данные изъяты>. Насколько ему известно, лечения от алкоголизма Глеб не проходил, плохо видел, мог подписать, что угодно. О продаже дома Глеб ему не говорил.

Свидетель ФИО18 в судебном заседании 17.08.2023г. пояснял, что в 2017-м году приобрел жилой дом и земельный участок в <адрес> и области. Его дом расположен напротив дома, который ранее принадлежал ФИО21. В 2018-2019 гг. в этот дом приезжал ФИО10 со своим знакомым, он познакомился с ним как с соседом. ФИО10 приезжал нерегулярно, пожарить шашлыки, скосить траву. В доме никто не проживал. С 2020-го года домом стал пользоваться ФИО2 Он пояснял, что взял дом в аренду. В 2021-м году ФИО2 сказал ему, что выкупает дом и земельный участок у ФИО10

Суд, заслушав участников процесса, проверив и исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 26.04.2010г. ФИО6 по договору купли-продажи приобрела в собственность земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуального жилого дома, общая площадь 1200 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> (участок №), условный №.

Согласно условиям договора, земельный участок был приобретен за 300 000 рублей.

19.08.2015г. между ФИО19 и ФИО1 был заключен договор мены земельных участков, по условиям которого к ФИО1 перешло право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> (участок №).

Как следует из пояснений участников процесса, в результате заключения договора мены местоположение земельного участка, который был приобретен ФИО1 в 2010 года, не изменилось. Путем заключения договора мены была исправлена реестровая ошибка, поскольку местоположение приобретенного ФИО1 в 2010-м году земельного участка по данным кадастрового учета соответствовало земельному участку с кадастровым номером №.

Согласно выписке из ЕГРН, на момент рассмотрения дела право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано за ФИО1

ФИО6 умерла ДД.ММ.ГГГГ

После ФИО1 нотариусом ФИО14 заведено наследственное дело по обращению ФИО10.

Из заявления ФИО10, поданного нотариусу 20.04.2016г. <данные изъяты>) следует, что он принимает наследство по всем основаниям после смерти ФИО1 Также ФИО10 в составе наследственного имущества был указан, в том числе, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.

Из ответа нотариуса ФИО14 следует, что ФИО10 не представил нотариусу правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, наследственное дело не закрыто, свидетельства о праве наследования не выданы.

Согласно п.1 ст.1153 ГК РФ, принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Таким образом, ФИО10 в установленном законом порядке принял наследство, открывшееся после смерти ФИО1

Пунктом 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права собственности установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования.

На основании п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Таким образом, право собственности на земельный участок с кадастровым номером № перешло к ФИО10 с момента открытия наследства, т.е. с 21.02.2016г.

Несмотря на то, что право собственности ФИО10 на указанный выше земельный участок возникло в период брака с ФИО9, данный земельный участок не является совместно нажитым имуществом супругов, поскольку основанием возникновения права собственности ФИО10 на него является наследование.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Из пояснений сторон в судебном заседании следует, что в период, когда собственником земельного участка являлась ФИО1, на земельном участке был возведен жилой дом, параметры которого отражены в Техническом паспорте на жилой дом, составленном по состоянию на 24 декабря 2020г. кадастровым инженером ФИО7

Согласно данного технического паспорта, жилой дом имеет площадь 122,9 кв.м., расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №

В данном случае указанный жилой дом является самовольной постройкой, поскольку отсутствует согласованное органом местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом указанных выше правовых норм и фактических обстоятельств, исковые требования третьего лица с самостоятельными требованиями ФИО9 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи по мотиву отсутствия ее согласия на распоряжение жилым домом, признании за ней право собственности на ? доли в праве собственности на самовольно возведенный жилой дом не подлежат удовлетворению, поскольку земельный участок с кадастровым номером № находился в собственности других лиц (ФИО1, ФИО10), совместно нажитым имуществом не являлся.

Истцом ФИО2 в материалы дела представлен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 14 января 2021 года, заключенный между ФИО10 и ФИО2.

Условиями предварительного договора купли-продажи предусмотрено, что Стороны обязуются в срок до 30 июня 2022 года, если иной срок не согласован и/или не вытекает из других условий настоящего договора, заключить основной договор купли-продажи поименованных ниже объектов недвижимого имущества в редакции, приведенной в Приложении № к настоящему предварительному договору.

Объектами купли-продажи являются:

- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование «для размещения дома индивидуальной жилой застройки», площадью 1200 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, (уч-к №), с кадастровым номером № (далее по тексту – Участок, земельный участок);

- Жилой дом, год постройки 2010, 2-этажный, площадь 122,9 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером № (далее по тексту – Жилой дом), с характеристиками, согласно описанию, зафиксированному техническим планом от 24 декабря 2020 года, составленным кадастровым инженером ФИО7 и являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №).

На момент заключения настоящего предварительного договора Продавец является собственником продаваемых Участка и Жилого дома на основании ст.ст.1113, 1152 ГК РФ, как единственный наследник к имуществу своей матери ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., умершей ДД.ММ.ГГГГ

К моменту заключения настоящего предварительного договора право на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН на имя наследодателя Продавца ФИО6, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.09.2015г.

Жилой дом на кадастровом учете не состоит, право на него в ЕГРН не зарегистрировано.

К предусмотренному пунктом 1 настоящего соглашения сроку заключения основного договора (30 июня 2022 года) Продавец обязуется за свой счет совершить следующие юридически значимые действия:

- получить в установленном порядке выданное на имя Продавца свидетельство о праве на наследство в отношении Участка и зарегистрировать право на земельный участок в ЕГРН;

- провести кадастровые работы в отношении Жилого дома с постановкой его на кадастровый учет и регистрацией права в ЕГРН на имя Продавца.

Стороны договорились о том, что Участок и Жилой дом продаются за цену в 2 700 000 (два миллиона семьсот тысяч) рублей, из которых 700 000 рублей приходится на Участок и 2 000 000 рублей – на Жилой дом.. Цена является окончательной и изменению до момента заключения основного договора не подлежит.

Выкупная стоимость продаваемых объектов недвижимости подлежит полной выплате Покупателем Продавцу до момента заключения основного договора купли-продажи, исходя из следующего согласованного порядка:

- по 75 000 рублей – уплачиваются Покупателем ежемесячно в течение 3 (трех) месяцев, начиная с 20 января 2021 года и далее не позднее 20 числа соответствующего месяца платежа;

- оставшаяся сумма в размере 2 475 000 рублей уплачивается Покупателем в срок до 30 июня 2022 года. При этом, порядок выплаты указанной суммы (рассрочка, единовременный платеж и т.д.) и размер очередного платежа определяется Покупателем по собственному усмотрению и дополнительного согласования со стороны Продавца не требует. Однако, в любом случае сумма очередного платежа, уплачиваемого в пределах одного месяца, прошедшего с предыдущей оплаты, не может быть менее 75 000 рублей;

- Покупатель вправе без согласования с Продавцом досрочно погасить выкупную стоимость продаваемых объектов недвижимости. В этом случае, основной договор должен быть заключен не позднее 1 (одного) месяца с момента полной оплаты Покупателем цены Участка и Жилого дома;

- уплата выкупной стоимости Участка и Жилого дома, а равно всех ее составных частей, осуществляется безналичным переводом на следующие банковские реквизиты Продавца:

Получатель платежа: ФИО1

Наименование банка: ФИО26

Корр.счет: №;

Расчетный счет: №;

БИК банка: №

ИНН: №

Назначение платежа: «Оплата по предварительному договору б/н купли-продажи недвижимого имущества (с условием о предварительной оплате) от ДД.ММ.ГГГГ».

Участок и Жилой дом подлежат передаче Покупателю в течение 3 (трех) дней с момента заключения настоящего договора по акту. С момента передачи объектов риск их случайной гибели и/или повреждения, а также бремя их содержания переходят на Покупателя.

Согласно Акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, Продавец на условиях предварительного договора б/н купли-продажи недвижимого имущества от 14.01.2021г. передал в собственность Покупателя, а Покупатель принял объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <адрес>, в следующем составе:

- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование «для размещения дома индивидуальной жилой застройки», площадью 1200 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, (уч-к №), с кадастровым номером № (далее по тексту – Участок, земельный участок);

- Жилой дом, год постройки 2010, 2-этажный, площадь 122,9 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером № (далее по тексту – Жилой дом), с характеристиками, согласно описанию, зафиксированному техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ, составленным кадастровым инженером ФИО7 и являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №).

Также истцом были представлены платежные поручения, подтверждающие перечисление им на расчетный счет ФИО10, указанный в предварительном договоре купли-продажи, денежных средств с назначением платежа «Оплата по предварительному договору б/н купли-продажи недвижимого имущества (с условием о предварительной оплате) от 14 января 2021 года:

1. платежное поручение № от 19.01.2021г. на сумму 75 000 рублей,

2. распоряжение № от 19.02.2021г. на сумму 75 000 рублей,

3. платежное поручение № от 18.03.2021г. на сумму 75 000 рублей,

4. платежное поручение № от 19.04.2021г. на сумму 75 000 рублей,

5. платежное поручение № от 19.05.2021г. на сумму 75 000 рублей,

6. платежное поручение № от 19.06.2021г. на сумму 75 000 рублей,

7. платежное поручение № от 19.07.2021г. на сумму 75 000 рублей;

8. платежное поручение № от 19.08.2021г. на сумму 75 000 рублей,

9. платежное поручение № от 19.09.2021г. на сумму 75 000 рублей,

10. платежное поручение № от 19.10.2021г. на сумму 75 000 рублей,

11. платежное поручение № от 19.11.2021г. на сумму 75 000 рублей,

12. платежное поручение № от 19.12.2021г. на сумму 75 000 рублей,

13. платежное поручение № от 19.01.2022г. на сумму 75 000 рублей,

14. платежное поручение № от 19.02.2022г. на сумму 75 000 рублей.

Факт перечисления денежных средств ФИО2 на счет ФИО10 по указанным выше платежным поручениям также подтверждается выписками по счету №, открытому в ФИО27 на имя ФИО2 (<данные изъяты>

Из указанной выписки (<данные изъяты>.) следует, что 19.02.2022г. на счет ФИО10 была переведена сумма в размере 1 725 000 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В силу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Заключенным между ФИО10 и ФИО2 договором, хотя и поименованным как предварительный, предусмотрены обязанность ФИО10 передать ФИО2 в течение трех дней с момента заключения договора указанные в нем земельный участок и жилой дом, и обязанность ФИО2 как покупателя в полном объеме до заключения в будущем договора купли-продажи оплатить полную стоимость этого имущества.

При этом материалами дела подтверждается факт исполнения ФИО2 обязанности по оплате недвижимого имущества по установленному предварительным договором графику, а также факт передачи ему по акту приема-передачи от 14.01.2021г. земельного участка и жилого дома.

Таким образом, предварительный договор не является таковым по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Наследники ФИО10 – ФИО3 и ФИО4, оспаривая действительность заключенного ФИО10 договора, ссылались на то, что в силу состояния здоровья ФИО10, который на протяжении нескольких лет страдал <данные изъяты> плохо видел, был ограничен в движении, не позволяло ему, во-первых выполнить рукописный текст на предварительном договоре купли-продажи, во-вторых, в полном объеме понимать значение совершаемых им действий по заключению указанного договора.

Данные доводы не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

<данные изъяты>

Согласно заключению посмертной судебно-психиатрической экспертизы, проведенной ГБКУЗ ЯО «Ярославская областная психиатрическая больница», комиссия пришла к выводу, что на период времени интересующий суд (14.01.2021 год) у ФИО10 имело место <данные изъяты>

В материалах гражданского дела и представленной медицинской документации не содержится объективных сведений о наличии у ФИО10 в интересующее суд время (при подписании предварительного договора купли-продажи от 14.01.2021г.) или на момент приближенный к оспариваемой сделке состояния «запоя» или выраженного алкогольно-абстинентного синдрома. Так же в связи с посмертным характером проведенного исследования и ограниченности сведений о его психическом состоянии в интересующий суд период, сформулировать ответ н интересующий суд вопрос в более категоричной форме не представляется возможным.

Согласно представленному истцом оригиналу предварительного договора купли-продажи от 14 января 2021 года, данный предварительный договор и приложения к нему прошиты, сзади предварительного договора на прошивке имеются короткие подписи ФИО2 и ФИО10, а также текст «ФИО10».

На последнем листе договора (№), в графе «Продавец» имеется рукописная запись ФИО10 и короткая подпись.

Согласно заключению эксперта № от 10 августа 2023 года, выполненного <данные изъяты> (эксперт ФИО20):

1.Рукописный текст «ФИО10» в строке «Продавец» раздела «Подписи Сторон» на листе 3 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 14 января 2021 года выполнен не ФИО10, а иным лицом.

Рукописный текст «ФИО10» в строке «Продавец» раздела «Подписи Сторон» на листе 3 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 14 января 2021 года и рукописная запись «ФИО10», расположенная в добровольном информированном согласии на медицинское вмешательство в медицинских документах клиники «ОфтаКИТ», выполнены одним лицом.

2. Решить вопрос о том, кем, ФИО10 или иным лицом выполнена подпись от имени ФИО10, расположенная после текста «ФИО10» в строке «Продавец» раздела «Подписи Сторон» на листе 3 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 14 января 2021г., в какой-либо категоричной или вероятной форме не представляется возможным по причинам, указанным в исследовательской части заключения.

Вместе с тем выявленное сочетание совпадающих и различающихся признаков не позволяют исключить проверяемое лицо из числа возможного исполнителя спорных подписей.

3. Рукописная запись «ФИО10», имеющаяся на прошивке последнего листа предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 14 января 2021 года, вероятно, выполнена ФИО10 Решить вопрос в категоричной форме не представляется возможным по причинам, указанным в исследовательской части заключения.

Решить вопрос о том, кем, ФИО10 или иным лицом выполнена подпись от имени ФИО10, расположенная на прошивке последнего листа предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 14 января 2021 года, в какой-либо категоричной или вероятной форме не представляется возможным по причинам, указанным в исследовательской части заключения.

Вместе с тем, выявленное сочетание совпадающих и различающихся признаков не позволяют исключить проверяемое лицо из числа возможного исполнителя спорных подписей.

Таким образом, экспертом не исключен факт подписания договора ФИО10, в связи с чем, отсутствуют основания считать предварительной договор недействительным (не заключенным) по мотиву не подписания его ФИО10

С учетом изложенного выше, учитывая, что истцом представлены заключения, которые подтверждают, что спорный жилой дом соответствует строительным нормам и правилам, пожарным требованиям, безопасен для эксплуатации, суд считает исковые требования ФИО2 подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 (паспорт №) к ФИО3 (паспорт №), ФИО4 (№), ФИО5 (паспорт №), ФИО8 (паспорт №) о признании предварительного договора основным договором купли-продажи, признании права собственности на объекты недвижимого имущества, удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о предварительной оплате), заключенный 14 января 2021 года между ФИО2 и ФИО10 основным договором купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> и жилого дома, 2-этажный, площадь 122,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером №, с характеристиками, согласно технического плана от 24 декабря 2020 года, составленного кадастровым инженером ФИО7

Признать за ФИО2 право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> и жилой дом, 2-этажный, площадь 122,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером № с характеристиками, согласно технического плана от 24 декабря 2020 года, составленного кадастровым инженером ФИО7

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4, ФИО3 к ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, исковых требований ФИО9 к ФИО4, ФИО3, ФИО2, ФИО5, ФИО8 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, признании права долевой собственности на жилой дом, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Ю.В.Орлова