УИД 74RS0004-01-2025-005073-34

Дело № 2-3637/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Челябинск 16 декабря 2025 года

Ленинский районный суд г.Челябинска в составе:

председательствующего Барановой Ю.Е.

при помощнике судьи Лыковой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к АО СЗ «Южуралстройсервис», ФИО1, ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи,

установил:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска обратился в суд с иском к АО СЗ «Южуралстройсервис», ФИО1, ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи здания с кадастровым номером № по <адрес>.

В обоснование требований указано, что разрешение на строительство здания не выдавалось. 01.02.2001 ФИО3 и АО СЗ «Южуралстройсервис» заключили договор купли-продажи спорного здания, однако, не зарегистрировали на него право в установленном законом порядке, в связи с чем общество обратилось в суд с иском о признании на здание права собственности. Решением суда от 30.03.2020 иску удовлетворен. 10.01.2024 в ЕГРН внесены сведения о собственнике здания, после чего по договору купли-продажи задание продано ФИО1, который впоследствии продал его ФИО2 Апелляционным определением от 22.02.2024 отменено решение суда от 30.03.2020, в удовлетворении иска обществу отказано. Поскольку общество не является собственником здания, заключенные с ответчиками договоры купли-продажи являются недействительными сделками.

Представитель истца Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска ФИО4 в судебном заседании поддержала иск, указав, что ни у ФИО3, ни у ООО «Южуралстройсервис» не возникло права собственности на спорное здание, ввиду чего заключенные ими и последующими лицами договоры-купли недействительны.

Представитель ответчика АО СЗ «Южуралстройсервис» ФИО5 в судебном заседании

Ответчики Недавний Ю.А., ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещены.

Третьи лица Управление Росреестра по Челябинской области, МТУ Росимущество в Челябинской и Курганской областях, администрация города Челябинска, ФИО3, ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены.

В соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Гражданское законодательство указывает на обязанность участников правоотношений действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 ГК РФ). В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

При рассмотрении дела установлено, что решением Ленинского районного суда г. Челябинска от 30.03.2020 за ООО СЗ «Южуралстройсервис» признано право собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью 636,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Согласно данному решению, 01.02.2001 между ФИО3 и АО СЗ «Южуралстройсервис» заключен договор купли-продажи спорного здания, в установленном законом порядке не зарегистрирован. Здание в реестре муниципального имущества города Челябинска не учитывается.

Разрешая исковые требования, суд установил, что с 01.02.2001 и до обращения в суд АО СЗ «Южуралстройсервис» несет расходы по содержанию нежилого помещения, оплачивает коммунальные платежи. Факт открытого и добросовестного владения спорным нежилым зданием подтверждается: техническим паспортом, договором купли-продажи от 01.12.2000, договором купли-продажи от 01.02.2001, договорами аренды, оказания сторожевой охраны, подряда, на техническое обслуживание, на выполнение работ по монтажу системы видеонаблюдения, теплоснабжения, электроснабжения.

19.05.2020 АО СЗ «Южуралстройсервис» зарегистрировало право собственности на спорное здание на основании решения суда.

По договору купли-продажи от 25.12.2023 АО СЗ «Южуралстройсервис» продало здание ФИО1, который зарегистрировал на него право собственности 10.01.2024.

По договору купли-продажи от 28.03.2024 Недавний Ю.А. продал здание ФИО2, который зарегистрировал на него право собственности 02.04.2024. Согласно сведениям из ЕГРН с 08.05.2024 здание находится в залоге у ФИО6

Истец полагает, что АО СЗ «Южуралстройсервис» не приобрело право собственности на спорное здание, ввиду чего не имело право распоряжаться им. Также указывает на недобросовестность общества.

09.08.2023 КУиЗО г. Челябинска восстановлен срок для подачи апелляционной жалобы на решение суда от 30.03.2020.

Апелляционным определением № 11-252/2024 от 22.02.2024 решение суда от 30.03.2020 отменено, принято новое решение об отказе АО СЗ «Южуралстройсервис» в удовлетворении иска о признании права собственности на спорное здание.

Данным судебным актом установлено, что в период с 2003 по 2018 годы АО СЗ «Южуралстройсервис» фактически использовало и обслуживало спорное здание, с 2012 по 2020 годы уплачивало налог на имущество в отношении здания.

Отказывая в удовлетворении иска, судебная коллегия исходила из того, что иск предъявлен ФИО3 как предыдущему правообладателю здания, при этом на дату разрешения спора истцом произведено отчуждение здания иным лицам, то есть истец распорядился своим правом собственности.

Так, признание сделки ничтожной и применение последствий ее недействительности по иску лица, не являющегося стороной сделки, возможно при одновременном соблюдении следующих условий: сделка нарушает требования закона или иного правового акта (в том числе нарушает явно выраженный законодательный запрет или противоречит существу законодательного регулирования данного вида обязательства); посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; законом не установлено, что такая сделка оспорима, и не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункты 74, 76, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).

Приобретательная давность (статья 234 ГК РФ) выступает средством преодоления неопределенности относительно принадлежности вещи в силу разъединения права и владения вещью на протяжении длительного срока. Одновременно с течением срока приобретательной давности в отношении недвижимости (пятнадцать лет) течет срок исковой давности для виндикации вещи собственником (три года) (пункт 4 указанной статьи), соответственно, либо вещь будет истребована у давностного владельца и право на вещь будет соединено с владением ею у собственника, либо давностный владелец по истечении положенного срока присоединит к своему владению титул собственника вещи на основании судебного акта.

Судебным актом установлена давность владения АО СЗ «Южуралстройсервис» спорным заданием более 15 лет (с 2003 по 2020 год), а также права общества в отношении здания.

Спорное здание существует с 1955 года как самостоятельный объект недвижимости, поставлено на кадастровый учет 10.12.2011.

Ссылка истца об отсутствии у ФИО3 прав на спорное здание не влияет на права АО СЗ «Южуралстройсервис» в отношении него, ввиду давности владения.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 16, 17 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Обстоятельства факта непрерывности владения ФИО3 и в последующем АО СЗ «Южуралстройсервис» спорным имуществом установлены апелляционным определением от 22.02.2024.

Таким образом, на дату заключения договора купли-продажи от 25.12.2023 АО СЗ «Южуралстройсервис» имело права распоряжаться зданием, следовательно, оснований для признания оспариваемых договоров недействительными не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении искового заявления Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к АО СЗ «Южуралстройсервис», ФИО1, ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Ленинский районный суд г.Челябинска.

Председательствующий Ю.Е. Баранова

Мотивированное решение составлено 16 декабря 2025 года.