Решение по делу № 2-171/2025 от 18.04.2025 - о прекращении права на объект незавершенного строительства, признании договор аренды земельного участка прекратившим свое действие, возложении обязанности.

дело № 2-171/2025

25RS0030-01-2025-000057-88

мотивированное решение 18.04.2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 апреля 2025 года пгт. Славянка

Хасанский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Швецовой И.С.,

при секретаре Трегубенко Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Хасанского муниципального округа Приморского края к ФИО3 о прекращении права на объект незавершенного строительства, признании договор аренды земельного участка прекратившим свое действие, возложении обязанности

установил:

администрация Хасанского муниципального округа обратилась в суд с вышеуказанными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что в порядке правопреемства с ФИО3 в соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей от 02.07.2024 года заключен 04.12.2012 года договор аренды № от земельного участка с кадастровым номером № площадью 3000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 158 м. по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, срок договора с 22.11.2012 года по 22.11.2022 года.

19.07.2024 года администрацией Хасанского округа ответчик был уведомлен об отказе администрации от вышеуказанного договора аренды, однако данное уведомление ответчиком получено не было.

В то же время, как указывает истец, ответчик 08.11.2024 года (вход №) направил в адрес администрации заявление о предоставлении данного земельного участка в аренду без проведения торгов на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ О введении в действие Земельного кодекса РФ» для завершения строительства, находящегося на земельном участке объекта недвижимости с кадастровым номером №, зарегистрированного в ЕГРН 06.11.2024 года.

Между тем, согласно протоколу инструментального обследования земельного от 12.12.2024 года ООО «Геодезист-ДВ», объект незавершенного строительства, площадью 48,1 кв.м., с кадастровым номером № в границах обследуемого земельного участка отсутствует, в связи с чем администрацией округа было отказано ответчику в предоставлении земельного участка в аренду однократно еще на 3 года.

Помимо этого, истец указывает, что Правилами землепользования и застройки Безверховского сельского поседения, утвержденным решением Думы Хасанского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки Безверховского сельского поселения Хасанского муниципального района» земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне Ж1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами) такой вид разрешенного использования как «для ведений личного подсобного хозяйства» отсутствует в данной территориальной зоне.

Истец просит суд признать отсутствующим право собственности ответчика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № признать договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ прекратившим свое действие, обязать ФИО1 возвратить в распоряжение администрации округа земельный участок с кадастровым номером №.

В судебном заседании представитель администрации Хасанского муниципального округа по доверенности ФИО4 уточнила исковые требования, в части признания право отсутствующим, просила суд прекратить право собственности ответчика на объект недвижимости с кадастровым номером №, указала, что полагает необходимым признать договор аренды земельного участка прекратившим свое действие с момента вступления решения суда в законную силу и полагала, что представленное представителем ответчика заключение специалиста от 17.02.2025 года, не подтверждает нахождение объекта недвижимости на земельном участке на момент проведения обследования, при этом данный объект не прочно связан с землей, поскольку может быть перенесен в иное место.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением.

Представитель ответчика по доверенности от 05.02.2025 года ФИО5 с заявленными исковыми требованиями не согласился, представил письменные возражения, в которых указал, что в ходе совместного с представителем истца акта осмотра земельного участка спорного земельного участка, установлено, что в границах земельного участка расположен объект незавершённого строительства с кадастровым номером № со степенью готовности 10%, что по мнению представителя, подтверждается строительно-технической экспертизой № 29/01/08-СТЭ-25 от 29.01.2025 года об определении признаков капитальности объекта незавершённого строительства.

Выслушав стороны, допросив в судебном заседании кадастрового инженера ООО «Геодезист-ДВ» ФИО6, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в судебном заседании, постановлением Главы администрации Хасанского муниципального района Приморского края от 22.11.2012 года № 2153 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 158м. по направлению на северо- запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, предоставлен в аренду сроком на 10 лет ФИО7 для ведения личного подсобного хозяйства, на основании указанного постановления, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды № земельного участка (л.д. 11-20).

В 2014 году ФИО7 по договору аренды №, передала свои права и обязанности ФИО8, о чем составлено соглашение, администрация Хасанского района уведомлена 08.04.2014 года (л.д. 21).

02.07.2024 года ФИО8 по указанному договору аренды земельного участка, передала по соглашению свои права и обязанности ФИО3, о чем администрация Хасанского муниципального округа уведомлена (л.д. 22), право аренды за ФИО11 зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 37-42).

<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-КЗ «О Хасанском муниципальном округе» Хасанский муниципальный район преобразован в Хасанский муниципальный округ.

Согласно абз. 2 ст. 2 Закона Зарубинское городское поселение, Краскинское городское поселение, Посьетское городское поселение, Приморское городское поселение, Славянское городское поселение, Хасанское городское поселение, Барабашское сельское поселение, Безверховское сельское поселение и Хасанский муниципальный район утрачивают статус муниципальных образований со дня вступления в силу Закона.

Исходя из ст. 3 Закона органы местного самоуправления Хасанского муниципального округа являются правопреемниками органов местного самоуправления в том числе Хасанского муниципального района, которые на день создания Хасанского муниципального округа осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами. Вопросы правопреемства подлежат урегулированию муниципальными правовыми актами Думы Хасанского муниципального округа <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Думой Хасанского муниципального округа принято решение № 39 «О ликвидации администрации Хасанского муниципального района Приморского края».

08.12.2022 года Думой Хасанского муниципального округа принято решение № 52 «О создании администрации Хасанского муниципального округа», согласно п. 1 которого создана администрация Хасанского муниципального округа с правами юридического лица, к которой, как правопреемнику перешли все права и обязанности по договору аренды № 871 от 04.12.2012 года аренды земельного участка с кадастровым номером 25:20:170101:716.

08.11.2024 года ФИО3 обратился в администрацию. Хасанского муниципального округа с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду на три года на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ О введении в действие Земельного кодекса РФ» для завершения строительства, находящегося на земельном участке объекта недвижимости с кадастровым номером 25:20:170101:1420 (л.д. 43-46).

Пунктом 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Согласно выписке из ЕГРН (запись №), за ФИО3 06.11.2024 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером № (л.д. 43-46), в упрощенном порядке, путем подачи заявления и декларации.

Упрощенный порядок регистрации, не требует предоставления от лица для регистрации права на объект недвижимости разрешения на строительство, акта ввода объекта в эксплуатацию и их не предоставление не может явиться основанием для отказа в государственной регистрации прав на него, поскольку регистрирующий орган вправе истребовать такие документы от органа местного самоуправления.

Такой порядок был введён в целях реализации ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», согласно которой до 01.03.2018 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию. Однако упрощённый порядок оформления прав на объект недвижимости не освобождает субъекта градостроительных отношений от обязанности соблюдать порядок, установленный ГрК РФ, при строительстве объектов капитального строительства.

В данном случае, сама по себе государственная регистрация права собственности ФИО3 на объект индивидуального жилищного строительства не исключает необходимость в проверке соблюдения градостроительного законодательства РФ при строительстве этого объекта, поскольку соблюдение таких норм не входит в предмет проверке государственного регистратора при упрощённом порядке оформления права на объект индивидуального жилищного строительства.

В силу ст.17.1 Федерального закона от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статьи 72 ЗК РФ, ч. 1 ст.8 ГрК РФ администрация Хасанского муниципального округа наделена полномочиями по осуществлению муниципального контроля за соблюдением гражданами в отношении объектов земельных отношений и находящихся на них объектов капитального строительства требований законодательства РФ, в том числе законодательства в области градостроительной деятельности.

12.12.2024 года кадастровым инженером ООО «Геодезист –ДВ» ФИО6 был осмотрен земельный участок кадастровым номером № при рассмотрении администрацией заявления ФИО3, с целью установления на земельном участке объекта недвижимости, был осмотрен земельный участок с и установлено, что на земельном участке находится свайное поле (л.д. 49-50).

В судебном заседании кадастровый инженер ФИО6 пояснила, что в декабре 2024 года она выезжала на земельный участок с кадастровым номером №, участок находится на побережье лагуны Цапличьей, вдоль участка проходит автомобильная дорога с асфальтовым покрытием, участок не огорожен, на земельный участок можно было проехать, земля была замершая, поэтому участок не был заболочен. На участке были вкопаны 12 столбов, а именно металлические свои сваи 8 см., между собой они не были связаны, никакого фундамента не было.

Таким образом, суд принимает во внимание, что на момент регистрации права собственности на объект недвижимости площадью 48,1кв.м., с кадастровым номером № а также на момент обращения ФИО1 с заявлением о предоставлении земельного участка сроком на три года для завершения строительства объекта недвижимости, сам объект недвижимости как таковой на земельном участке отсутствовал, что свидетельствует о том, что ФИО1 незаконно зарегистрировал право собственности на несуществующий объект с целью получения права на заключения договора аренды земельного участка в соответствии с положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ О введении в действие Земельного кодекса РФ».

В судебное заседание представителем ответчика представлено заключение строительно-технической экспертизой №-СТЭ-25 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 108-135), а также типовой проект индивидуального жилого дома на участках, в том числе с кадастровым номером № (л.д. 98-107), между тем, данное заключение и проект не свидетельствуют о том, что на момент регистрации ответчиком права собственности на объект недвижимости, данный объект имел место быть.

Кроме того, анализируя данное заключение, суд приходит к выводу, что, как таковой объект незавершенного строительства в настоящее время на земельном участке отсутствует.

Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 ГК РФ, в пункте 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Понятие объекта капитального строительства раскрыто в п. 10 ст. 1 ГрК РФ, из которого следует, что, объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Из названных норм следует, что понятие капитальности строения, сооружения, относящиеся к их техническим признакам, включается в более широкую категорию объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно с этими правовыми категориями закон связывает отнесение объекта к недвижимому имуществу, в связи с чем, в каждом конкретном случае, с учетом совокупности всех обстоятельств суд, рассматривающий спор, должен определить, несколько прочно как физически, так и функционально объекте связан с земельным участком, на котором располагается, и будет ли сохранено его предназначение при перемещении.

Наличие у объектов признаков капитальности (фундамента) само по себе не означает наличие условий, названных в ст. 130 ГК РФ.

В п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016 года, сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не оконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество в реестре.

Согласно выписке из ЕГРН на объект незавершенного строительства площадью 48,1 с кадастровым номером №, а также указано «проектируемое назначение» - жилой дом.

Так эксперт в своем заключении дает определение свайного фундамента, как комплекс свай, объединенных в единую конструкцию, передающую нагрузку на основание, а также фундамента сооружения, как часть сооружения, которая служит для передачи нагрузки от сооружения на основание, который представлен в виде свайного поля из 12 винтовых металлических свай.., в полость которых установлены арматурные стержни, произведены работы по заполнению полостей свой бетоном, арматурные стержни отогнуты на 90?, для дальнейшего производства работ по монтажу пространственного каркаса конструкции железобетонного ростверка.

Исследуемый фундамент объекта незавершенного строительства, характеризуется как возведен свайный фундамент глубокого заложения, имеющий прочную связь с землёй и представляет собой несущий конструктивный элемент проектируемого здания, его опорную частью, которая в дальнейшем будет воспринимать все нагрузки от конструкций жилого дома, и передавать их на грунтовое основание.

Таким образом, из содержания заключения следует что, эксперт с одной стороны называет исследуемый объект как свайный фундамент и в тоже время описывает его как свайное поле, которое в дальнейшем, при проведении соответствующих работ будет представлять собой такой фундамент.

При определении капитальности возведенного объекта эксперт также указывает, что «Признаки капитальности объекта незавершенного строительства установлены конструктивными решениями, заложенными в представленной проектной документации», то есть эксперт дает оценку не конструкции, которая находится на земельном участке, а тому, что планируется возвести в будущем (л.д. 136

Согласно выводам эксперта объект незавершённого строительства обладает всеми признаками капитального сооружения, является незавершённым объектом капитального строительства со степенью строительной готовности 9% (л.д. 140).

В то же время, суд ранее принял во внимание протокол инструментального обследования земельного участка и показания составившего указанный протокол кадастрового инженера ООО «Геодезист» ФИО6, которая выезжала на земельный участок и никаких объектов незавершённого строительства на земельном участке обнаружено не было.

Кроме того, кадастровый инженер, ознакомившись с фотоматериалом (л.д. 141-150), к заключению строительной экспертизы, представленной представителем ответчика, пояснила, что на момент проведения ею осмотра спорного земельного участка в декабре 2024 года, конструкции, которая изображена на фото, на земельном участке отсутствовала.

Давая оценку установленным в судебном заседании обстоятельствам, суд приходит к выводу, что на спорном земельном участке и в настоящее время объектов незавершенного строительства в силу некапитальности, не имеется.

Согласно ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ч. 1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В п. 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав" разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абз. 4).

В данном случае, суд отмечает, что администрация Хасанского муниципального округа не является владеющим собственником спорного объекта недвижимости с кадастровым номером 25:20:170101:1420, чье право зарегистрировано в ЕГРН.

Поскольку законного права у ответчика на государственную регистрацию право собственности на спорный объект недвижимости отсутствовало, то право собственности ответчика на объект недвижимости с кадастровым номером 25:20:170101:1420 подлежит прекращению.

Пунктами 1 и 2 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Абз.2 п. 1 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В судебном заседании установлено, что 19.07.2024 года администрацией Хасанского муниципального округа в адрес ФИО3 направлено уведомление (исх. 6925) о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:20:170101:716 с приложением акта приема –передачи, то есть администрация округа, являясь арендатором земельного участка.

Таким образом, направив уведомление в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды и передать по акту- передачи, истец воспользовался своим правом отказаться от договора, предусмотренным абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, установив тем самым отсутствие у ответчика на момент рассмотрения дела правовых оснований для пользования занимаемым земельным участком.

С учетом изложенного, суд полагает, что договор аренды № от 04.12.2012 года земельного участка с кадастровым номером 25:20:170101:716 на момент обращения в суд с настоящими исковыми требованиями считается прекратившим свое действия, однако принимая во внимание уточнение представителя истца, считает необходимым указать, что срок действия указанного договора подлежит прекращению с момента вступления в законную силу решения суда, что, по мнению суда, исключит неопределенность в вопросе о моменте прекращения действия договора аренды для каждой из сторон, а на ответчика возложить обязанность возвратить администрации Хасанского муниципального округа спорный земельный участок.

В данном случае решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования администрации Хасанского муниципального округа Приморского края к ФИО3 о прекращении право собственности на объект недвижимости, признании договора аренды земельного участка прекратившим свое действие, возложении обязанности – удовлетворить.

Прекратить право собственности ФИО3 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № общей площадью 48,1 кв.м, степенью готовности 10% по адресу: <адрес>

Признать договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 3000 кв. м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 158 м. от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Хасанский, <адрес>, прекратившим свое действия с момента вступления решения суда в законную силу.

Обязать ФИО1 возвратить в распоряжение администрации Хасанскоого муниципального округа <адрес> земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3000 квм.

Данное решение является основанием для снятия объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № общей площадью 60,2 кв.м, степенью готовности 10% по адресу: <адрес> государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности на указанный объект за ФИО1, а также исключением из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости сведений о праве аренды ФИО2 на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №

По вступлению решения суда в законную силу, копию решения направить в Управление Росреестра по Приморскому краю и Филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Приморскому краю.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Хасанский районный суд в течение одного месяца со дня его изготовления в мотивированном виде.

Судья