Решение по делу № 2-15/2024 от 26.02.2025 - о признании частично недействительными договора аренды земельного участка, межевого плана, установлении границы между земельными участками.

Дело № 2-15/2024

УИД 53RS0015-01-2024-001074-26

Решение именем Российской Федерации

26 февраля 2025 года г. Сольцы

Солецкий районный суд Новгородской области в составе

председательствующего - судьи Кулёвой Н.В.,

при секретаре Тереховой Н.Н.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2, Администрации Солецкого муниципального округа о признании частично недействительными договора аренды земельного участка, межевого плана, установлении границы между земельными участками,

установил:

ФИО3 обратился в суд с данным иском к Администрации Солецкого муниципального округа, ФИО4, указав, что является собственником земельного участка площадью 2000 кв.м с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> и размещённого на нём жилого дома с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>. В договоре купли-продажи было указано, что земельный участок правами других лиц не обременён, ограничений в пользовании земельным участком не имеется, однако, когда он стал сверять документы, то выяснилось, что правообладателем части его земельного участка является ФИО4, поскольку является арендатором соседнего земельного участка с кадастровым номером № на основании договора аренды № 95 от 21 сентября 2021 года. В результате раздела земельного участка с кадастровым номером № и образовании двух земельных участков при составлении межевого плана была допущена ошибка, которая заключалась в том, что граница земельного участка, разделяющая один земельный участок от другого, проходит по фасадной линии дома, то есть жилой дом находится на земельном участке с кадастровым номером №, а вход (площадка, лестница) площадью 11,56 кв.м находится на земельном участке с кадастровым номером №, арендуемом ФИО4, при этом данная веранда была построена самим ФИО4 Считает, что раздел земельного участка с кадастровым номером № произведён неверно, ФИО4 ошибочно занял часть его (истца) земельного участка под верандой, тем самым нарушив его права, то есть он лишён права пользования земельным участком и верандой при входе в дом, так как часть его дома площадью 11,56 кв.м находится на чужом земельном участке. Просит признать частично недействительными договор аренды № 95 от 21 сентября 2021 года земельного участка с кадастровым номером №, межевой план по установлению границы земельного участка, являющейся смежной с земельным участком ответчика (точки н5-н6), установить границу, разделяющую земельные участки с кадастровыми номерами № и №, на расстоянии три метра от его жилого дома.

Определением Солецкого районного суда Новгородской области от 7 октября 2024 года на основании ходатайства представителя истца произведена замена ненадлежащего ответчика ФИО4 надлежащим ФИО2, являющейся арендатором земельного участка с кадастровым номером №.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён.

Представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, уточнив, что просит признать недействительным межевой план от 12 декабря 2017 года в части установления границы, разделяющей земельные участки с кадастровыми номерами № и №, в точках н6-4, признать недействительным договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, уменьшив площадь земельного участка с кадастровым номером № на три метра от веранды дома, установить границу, разделяющую земельные участки с кадастровыми номерами № и №.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признала, в ходе рассмотрения дела поясняла, что изначально ей и её мужу принадлежал земельный участок с кадастровым номером №, на котором было построено два жилых дома. В результате проведения кадастровых работ было образовано два земельных участка с отдельно стоящими жилыми домами. В дальнейшем ими был продан земельный участок с кадастровым номером № с находящимся на нём жилым домом Т.В.А. и К.И.Ю., которым она разрешала пользоваться частью своего земельного участка. Затем данный земельный участок и дом был приобретён ФИО3, который начал пользоваться её земельным участком с кадастровым номером № без её ведома, на что она ему указала. Считает, что никакие права истца она не нарушала, границы земельных участков установлены правильно. Поскольку веранда не является капитальным строением и частью жилого дома, она может быть разобрана.

Представитель ответчика администрации Солецкого муниципального округа в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён, просил рассмотреть дело без его участия.

В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя истца, ответчика, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьёй 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением права владения.

В соответствии со статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способом защиты нарушенного права является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В пункте 45 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своём или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Согласно статье 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В судебном заседании установлено, что истец на основании договора купли-продажи от 8 ноября 2023 года является собственником земельного участка площадью 2000 кв.м с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> и размещённого на нём жилого дома общей площадью 57,9 кв.м с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> Право собственности истца на земельный участок и жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 13-22, т. 2 л.д. 130-131, 195-196).

Ответчик ФИО2 на основании договора аренды № 95 от 21 сентября 2021 года является правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, площадью 3502 кв.м (т. 1 л.д. 39-42, 89-90, 129).

ДД.ММ.ГГГГ подготовлен межевой план в связи с образованием двух земельных участков путём раздела земельного участка с кадастровым номером №. В результате раздела образовано два земельных участка: № площадью 3000 кв.м по адресу: <адрес> и № площадью 2000 кв.м по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 24-31, т. 2 л.д. 54-66, 92-104, 146-159).

Таким образом, установлено, что земельный участок с кадастровым номером площадью 2000 кв.м с кадастровым номером № был образован путём раздела земельного участка с кадастровым номером № площадью 5000 кв.м. Также в результате раздела данного земельного участка был образован земельный участок с кадастровым номером №. Земельному участку с кадастровым номером № постановлением Администрации Дубровского сельского поселения № 131 от 1 декабря 2017 года присвоен почтовый адрес: <адрес> (т. 1 л.д. 23, 56, 70, т. 2 л.д. 143).

Как следует из вышеуказанного межевого плана, на земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером №, площадь которого согласно техническому паспорту составляет 57,9 кв.м (т. 1 л.д. 32-28).

Постановлением Администрации Солецкого муниципального района № 1507 от 1 ноября 2019 года согласовано предварительно предоставление в аренду ФИО2 земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, площадью 3691 кв.м из земель населённых пунктов, расположенного по адресу: <адрес>; утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (т. 1 л.д. 67-71, 76, т. 2 л.д. 209).

На основании постановления Администрации Солецкого муниципального округа 21 сентября 2021 года № 1376 с ФИО2 заключён договор аренды № земельного участка, в соответствии с которым ответчику предоставлен вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером № площадью 3502 кв.м; срок аренды с 21 сентября 2021 года по 20 сентября 2041 года (т. 1 л.д. 129-135, т. 2 л.д. 216-220).

В связи с образованием данного земельного участка 31 мая 2021 года подготовлен межевой план. Согласно заключению кадастрового инженера вновь образуемый земельный участок от точки 3 до точки 4 граничит с земельным участком № (по сведениям ЕГРН граница ранее установлена). На земельном участке отсутствуют объекты недвижимости (т. 1 л.д. 72-74, т. 2 л.д. 234-238).

Согласно заключению проведённой по делу землеустроительной экспертизы № 2024/1 реестровая (кадастровая) ошибка при проведении кадастровых работ в отношении земельного участка с кадастровым номером № в связи с образованием двух земельных участков с кадастровыми номерами № и № не выявлена. Местоположение и сумма площадей образуемых земельных участков соответствует местоположению и площади исходного земельного участка.

Также экспертом установлено, что площадь спорной веранды со ступенями не входит в площадь жилого дома с кадастровым номером №.

Сведения о характерных точках с номерами 3, 4 части границы земельного участка, являющейся смежной с земельным участком с кадастровым номером №, соответствует сведениям ЕГРН.

По результатам геодезической съёмки выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем ответчику, частично расположена веранда жилого дома с кадастровым номером №, принадлежащего истцу, что отражено на схеме приложения 1 (т. 3 л.д. 15).

Поскольку документы, подтверждающие наличие веранды на момент выполнения кадастровых работ, отсутствуют, а также отсутствуют сведения о координатах местоположения жилого дома, сделать вывод о наличии реестровой (кадастровой) ошибки не представляется возможным.

Кроме того, экспертом в заключении указано, что с кадастровым номером № (от точки н5 до точки н6) не является смежной по отношению к земельному участку с кадастровым номером №, принадлежащем ответчику на праве аренды и не является спорной (т. 3 л.д. 6-16).

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В соответствии с частями 8-10 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции, действовавшей на момент выполнения кадастровых работ в связи с образованием двух участков путём раздела земельного участка с кадастровым номером №) местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Площадью земельного участка, определённой с учётом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Представитель истца с учётом уточнений исковых требований просит признать недействительным межевой план от 12 декабря 2017 года в части установления границы, разделяющей земельные участки с кадастровыми номерами № и № в точках н6-4.

Между тем, судом установлено, что межевой план от 12 декабря 2017 года был подготовлен в связи с образованием земельных участков с кадастровыми номерами № и № путём раздела земельного участка с кадастровым номером №, в результате чего образовалась линия раздела, на которой отсутствуют объекты капитального строительства, и которая не является смежной по отношению земельному участку с кадастровым номером №, о чём в том числе указано в заключении эксперта. Внешние границы образованных земельных участков изменений не претерпели.

Таким, образом, каких-либо нарушений при проведении кадастровых работ в связи с подготовкой межевого плана от 12 декабря 2017 года судом не установлено, соответственно, оснований для признания данного межевого плана недействительным не установлено.

Кроме того, истцом в исковом заявлении ошибочно указано на нарушение ответчиком его прав на владение и пользование принадлежащим ему земельным участком и частью жилого дома, напротив, как установлено заключением проведённой по делу землеустроительной экспертизы № 2024/1, веранда принадлежащего истцу жилого дома находится на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве аренды.

Основания недействительности сделок приведены в § 2 части первой Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

За исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

Истцом заявлены исковые требования и признании частично недействительным договора аренды № 95 от 21 сентября 2021 года земельного участка с кадастровым номером №. Представителем истца уточнено, что она просит признать недействительным указанный договор аренды, уменьшив площадь земельного участка с кадастровым номером № на три метра от веранды дома, то есть в части признания недействительным указания размера площади земельного участка (п. 1.1 договора).

Между тем, ни истцом в исковом заявлении, ни представителем истца не указаны основания для признания договора аренды недействительным; судом такие основания также не установлены.

Исходя из изложенного, заявленные истцом требования о признании частично недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат; соответственно, не подлежат удовлетворению требования об установлении границы, разделяющей земельные участки с кадастровыми номерами № и №.

Истцом не представлено доказательств использования ответчиком принадлежащего истцу земельного участка, а также доказательств нарушения ответчиком права собственности или законного владения истца либо угрозы нарушения такого права.

Довод представителя истца о том, что ФИО2 и ФИО4 продали земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> и размещённый на нём жилой дом Т.В.А. и К.И.Ю. с имеющейся верандой, правового значения не имеет.

Кроме того, материалами дела, в том числе заключением эксперта, не установлено, что спорная веранда является частью данного жилого дома.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Судебные расходы согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с абз. 2 статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказано, с него подлежат взысканию в пользу филиала публично-правовой компании «Роскадастр» «Аэрогеодезия» расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в сумме 26 745 (двадцать шесть тысяч семьсот сорок пять) рублей 21 копейку.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2, Администрации Солецкого муниципального округа о признании частично недействительными договора аренды земельного участка № 95 от 21 сентября 2021 года, межевого плана от 12 декабря 2017 года, установлении границы между земельными участками с кадастровыми номерами № и № отказать.

Взыскать с ФИО3 в пользу филиала публично-правовой компании «Роскадастр» «Аэрогеодезия» расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в сумме 26 745 (двадцать шесть тысяч семьсот сорок пять) рублей 21 копейку.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Солецкий районный суд Новгородской области.

Председательствующий Н.В. Кулёва

Мотивированное решение составлено 10 марта 2025 года.