к делу № 2-3396/2025

УИД 61RS0023-01-2025-004388-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 октября 2025 года г.Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе судьи Чигориной М.В., при секретаре Паляница О.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации <адрес>, третье лицо: Министерство строительства, архитектуры и территориального развития <адрес> об обязании изъять нежилое помещение путем выкупа и прекращении права собственности на нежилое помещение, взыскании денежной суммы в качестве выкупной стоимости нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что она является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> Жилой дом, расположенный по указанному адресу, был признан аварийным и подлежащим сносу на основании постановления Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. Администрацией <адрес> ей было предъявлено требование о сносе указанного дома за счет собственных средств до ДД.ММ.ГГГГ и разъяснено, что в случае неосуществления сноса дома в установленный срок, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <адрес> вынесено постановление № об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по адресу: <адрес>, занятого многоквартирным жилым домом, признанным аварийным, а также об изъятии жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по указанному адресу, принадлежащих гражданам на праве собственности. Снос дома по <адрес> в <адрес> в установленный срок не осуществлен, срок для выполнения указанного требования истек. Для определения рыночной стоимости её нежилого помещения Администрации <адрес> привлекла независимую оценочную организацию ООО «Центр оценки и экспертизы Метод». Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> составляет 4 146 280 руб. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в Администрацию <адрес> с просьбой изъять путем выкупа принадлежащее ей нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пер,ФИО2,1 и перечислить ей денежные средства в размере 4 101 400 руб. в качестве выкупной стоимости подлежащего изъятию принадлежащего ей указанного нежилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <адрес> на её обращение предоставлен ответ об отказе выплатить ей указанную сумму.

На основании изложенного, просила суд: обязать администрацию <адрес> произвести изъятие путем выкупа нежилого помещения, расположенного в доме по адресу: <адрес>; прекратить её право собственности на нежилое помещение, расположенное в доме по адресу: <адрес> с момента фактической выплаты его выкупной стоимости; взыскать с Администрации <адрес> в её пользу денежные средства в размере 4 101 400 руб. в качестве выкупной стоимости нежилого помещения, расположенного в доме по адресу: <адрес>, а также расходы по оплате госпошлины в размере 52 710 руб.

Определением <адрес> городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство строительства, архитектуры и территориального развития <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель истца - ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации <адрес> – ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ранее представила в суд письменный отзыв, в котором просила отказать истице в заявленных требованиях.

Представитель третьего лица: Министерство строительства, архитектуры и территориального развития <адрес> – ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, предоставила отзыв, в котором просила рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие их представителя.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объёме по следующим основаниям.

В связи с отсутствием в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в том числе ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом.

В статье 17 (часть 2) Всеобщей декларации прав человека установлен международно-правовой принцип, который гласит, что никто не должен быть произвольно лишен своего имущества.

В развитие указанных положений статья 1 Протокола № к Конвенции о защите прав человека и основных свобод устанавливает, что никто не может быть лишен своего имущества, иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

В пункте 1 статьи 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод закреплено право каждого на уважение его жилища. Законодательство Российской Федерации, в соответствии с международно-правовыми стандартами, не предусматривает возможности произвольного и безвозмездного изъятия чужого имущества.

Часть третья статьи 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. В ней говорится, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст. 2 Жилищного кодекса РФ органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений; в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда; обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда; обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда.

Согласно ст. 14 ЖК РФ, п. 6 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся, помимо прочего, учет муниципального жилищного фонда; предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда; осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям законодательства.

Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В ч. 8 ст. 32 ЖК РФ закреплено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В силу части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Помимо этого, следует установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они согласны, то есть, выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.

Согласно разъяснениям, изложенным в пп. "з" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок (ч. 2 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с приведенной частью 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации в выкупную цену включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. При определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение должна также учитываться стоимость доли в праве собственности на земельный участок.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 48,3 кв.м, расположенной по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи нежилого помещения (без передаточного акта) от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.7-8).

Многоквартирный жилой <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу на основании Постановления Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Дом включен в муниципальную программу «Оказание мер по улучшению жилищных условий отдельным категориям граждан» и долен быть расселен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9-13).

Администрацией <адрес> принято постановление № от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, занятого многоквартирным жилым домом, признанным аварийным и подлежащим сносу (л.д.92).

Основанием для признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, а также необходимости последующего переселения граждан, послужило заключение от ДД.ММ.ГГГГ № межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, переводу жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, принятию решения о согласовании переустройства жилых и нежилых помещений в жилых домах, заключений об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом.

Данное заключение МВК постановлено на основании акта МВК от ДД.ММ.ГГГГ. №, составленного по результатам обследования многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в <адрес>.

Для определения рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> Администрации <адрес> привлекла независимую оценочную организацию ООО «Центр оценки и экспертизы Метод».

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> составляет 4 146 280 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Администрацию <адрес> с просьбой изъять путем выкупа принадлежащее ей нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> и перечислить ей денежные средства в размере 4 101 400 руб. в качестве выкупной стоимости подлежащего изъятию принадлежащего ей указанного нежилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <адрес> на обращение ФИО1 предоставлен ответ об отказе выплатить ей указанную сумму, в связи с тем, что у Администрации <адрес> недостаточно финансирования для решения данных вопросов.

Оценивая отчет ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» № от ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает, что в совокупности со всеми собранными по делу доказательствами, они достоверно соответствует признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст.ст. 59,60 ГПК РФ, и, вследствие изложенного, содержат доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания.

Оценив представленные доказательства, суд полагает, что предварительная процедура, состоящая из направления органом местного самоуправления собственникам жилых и нежилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии каждого жилого и нежилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых и нежилых помещений в этом доме не выполнили требование в установленный срок о его сносе или реконструкции, соблюдена. Задержка в реализации процедуры вызвана обстоятельствами, за которые собственники жилого и нежилого помещения, нести ответственность не должны.

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за истцом и возникновения права на помещение у иного лица.

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона № "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

В данном случае, ФИО1 является собственником нежилого помещения в аварийном жилом доме, следовательно, не претендует на предоставление другого помещения, а обращается с требованием о выкупе аварийного нежилого помещения.

Анализируя вышеизложенное, суд считает необходимым заявленные уточненные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении иска, то в соответствии со ст. 98 ГПК РФ расходы по оплате госпошлины в суд должны быть взысканы с ответчика в пользу истца в сумме 52 710 руб.

При рассмотрении дела суд исходил из представленных сторонами доказательств, иных доказательств суду не представлено.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Обязать Администрацию <адрес> (ИНН №) изъять путем выкупа у ФИО1 (паспорт: №) нежилое помещение, кадастровый №, по адресу: <адрес> для муниципальных нужд, путем его выкупа по цене 4 101 400 руб.

Прекратить право собственности ФИО1 (паспорт: №) на нежилое помещение, кадастровый №, по адресу: <адрес> с момента фактической выплаты его выкупной стоимости.

Взыскать с Администрации <адрес> (ИНН №) в пользу ФИО1 (паспорт: №) денежные средства в качестве выкупной стоимости за нежилое помещение, кадастровый №, по адресу: <адрес> в размере 4 101 400 руб.

Взыскать с Администрации <адрес> (ИНН №) в пользу ФИО1 (паспорт: №) расходы по оплате госпошлины в размере 52 710 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Шахтинский городской суд.

Судья М.В. Чигорина

Решение в окончательной форме изготовлено 13 октября 2025 года.