№ 2-417/2025
УИД 61RS0014-01-2025-000570-49
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Донецк Ростовской области 09 сентября 2025 года
Донецкий городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Ирзиной С.В.,
при секретаре судебного заседания Гриценко Н.А.,
с участием представителя истца ФИО2- ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Донецка о сохранении квартиры в реконструированном состоянии,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации г. Донецка Ростовской области, в котором просит сохранить помещение общей площадью 31,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии; признать за ФИО1 право собственности на квартиру общей площадью 29,9 кв.м., жилой площадью 16,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
В обоснование исковых требований истец указал, что на основании договора купли-продажи от 25.06.2020г., является собственником нежилого помещения площадью 31,4 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ его право собственности на помещение было зарегистрировано в ЕГРП, запись регистрации №.
На основании Проектной документации, а также Протоколов Общего собрания МКД в 2024г. истец выполнил реконструкцию нежилого помещения в квартиру, а также осуществил строительство пристроенной конструкции балкона посредством реконструкции входного крыльца.
Актом № межведомственной комиссии при администрации г. Донецка Ростовской области от 09.04.2025г. реконструкция была согласована.
В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом, на основании которого регистрируется право собственности на созданный (реконструированный) объект недвижимого имущества и подтверждающим факт его создания, является Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Однако Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию истцу выдано быть не может, так как при выполнении строительства балкона занята часть земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании Технического заключения по результатам обследования МКД после выполненной реконструкции со строительством балкона к помещению с КД № установлено, что выполненная реконструкция соответствует строительным нормам и правилам, не нарушает права собственников соседних помещений и квартир.
Таким образом, единственная возможность приобретения права собственности на самовольно реконструированное помещение в квартиру - признание права собственности через суд.
Сущность нарушения его прав заключается в том, что иначе, чем через суд, он никогда не приобретет право собственности на квартиру, в связи с чем, не имеет правомочий собственника (распоряжения недвижимостью).
Поэтому истец вынужден обращаться в суд с настоящим заявлением и просить суд сохранить квартиру в реконструированном состоянии.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечены ФИО3, ФИО16, ФИО15, ФИО14, ФИО13, ФИО12, ФИО11, ФИО10, ФИО9, ФИО8, ФИО7, ФИО6
Истец ФИО1, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, о причинах неявки суду не сообщил, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствии, исковые требования поддержал, просил рассмотреть дело в его отсутствии с участием ее представителя. Суд, изучив материалы гражданского дела, полагает возможным рассмотрение настоящего гражданского дела в отсутствие истца, в порядке ст. 167 ГПК РФ.
В судебном заседании представитель истца ФИО1- ФИО5 исковые требования доверителя поддержала, изложив доводы, аналогичные указанным в иске. Просила сохранить помещение общей площадью 31,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии, признать за ФИО1 право собственности на квартиру общей площадью 29,9 кв.м., жилой площадью 16,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Представитель ответчика Администрации г. Донецка Ростовской области, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, о причинах неявки суду не сообщил, направил заявления о рассмотрении дела в его отсутствии в порядке п. 5 ст. 167 ГПК РФ, просили принять решение на усмотрение суда. Суд, изучив материалы гражданского дела, полагает возможным рассмотрение настоящего гражданского дела в отсутствие представителя ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, о причинах неявки суду не сообщили, направили заявления о рассмотрении дела в их отсутствии, не возражали против удовлетворения исковых требований. Суд, изучив материалы гражданского дела, полагает возможным рассмотрение настоящего гражданского дела в отсутствие представителя ответчика, в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя истца, изучив материалы гражданского дела, дав им анализ и оценку, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Согласно п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении» заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Как следует из материалов гражданского дела, на основании от 25.06.2020г., является собственником нежилого помещения общей площадью 31,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ его право собственности на нежилое помещение было зарегистрировано в ЕГРП, запись регистрации №.
На основании Проектной документации, а также Протоколов Общего собрания МКД в 2024г. истец выполнил реконструкцию нежилого помещения в квартиру, а также осуществил строительство пристроенной конструкции балкона посредством реконструкции входного крыльца.
Актом межведомственной комиссии при администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ реконструкция была согласована, принято решение предъявленные к приемке после переустройства и перепланировки нежилые помещения в жилом доме по адресу: <адрес> принять в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом.
Согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ).
Разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.); 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; 5) иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получения разрешения на строительство не требуется (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Из ответа Администрации г. Донецка Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 обращался в Администрацию г. Донецка Ростовской области по вопросу выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями в связи со строительством балкона к нежилому помещению на первом этаже по адресу: <адрес>, на земельном участке с КН 61:50:0030101:8, однако получил отказ.
На основании Технического заключения по результатам обследования МКД после выполненной реконструкции со строительством балкона к помещению с КД № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что визуальное и визуально-инструментальное обследование строительных конструкций здания МКД с нежилыми помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, реконструированного в части строительства пристроенного балкона к нежилому помещению с КН 61:50:0030101:397 в целях признания его в дальнейшем «жилым», выполнено в соответствие с действующими в РФ законодательством, нормами и правилами (Технический регламент о безопасности зданий и сооружений, утв. ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ, в действующей редакции). Общее техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания МКД с нежилыми помещениями в целом, в соответствии с квалификацией ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», после выполненной реконструкции определено как работоспособное состояние, что делает возможным его дальнейшую долгосрочную эксплуатацию согласно функционального назначения. Здание реконструировано хозрасчетным способом с целью улучшения показателей нежилого помещения для дальнейшего перевода его в категорию «жилое», с целесообразной функциональностью. Выполненная реконструкция не оказывает отрицательного влияния на существующие конструкции, не ухудшает их технические показатели, отвечает требованиям строительных правил о возведении несущих и ограждающих конструкций СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», оснащению здания инженерно-техническими коммуникациями СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003 (с Изменением №)». При реконструкции МКД с нежилыми помещениями учтены требования Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, принятого федеральным законом № 123-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ (с изменениями и дополнениями). Здание МКД с нежилыми помещениями по адресу: <адрес> г. <адрес>, после выполненной реконструкции со строительством пристроенного балкона к нежилому помещению с КН №, соответствует требованиям строительных, пожарных, санитарных и градостроительных норм и правил и не нарушает прав и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Рекомендовано осуществить перевод нежилого помещения с КН № в жилое в порядке, соответствующем действующему законодательству.
В судебном заседании установлено, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт.
Согласно ч. 1 ст. 58 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с названным федеральным законом.
Дав оценку всем исследованным доказательствам в их совокупности и каждому в отдельности, суд считает, что исковые требования ФИО1 обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации города Донецка о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, удовлетворить.
Сохранить помещение общей площадью 31,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии.
Признать за ФИО1 право собственности на квартиру общей площадью 29,9 кв.м., жилой площадью 16,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Донецкий городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированный текст решения изготовлен 22 сентября 2025 года.
Судья подпись С.В. Ирзина
Копия верна
Судья
Секретарь