07RS0001-02-2024-003999-77

Дело № 2-311/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 апреля 2025 года город Нальчик

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Пшуноковой М.Б.,

при секретаре Тиловой А.А.,

с участием: представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 01.07.2024; представителя ответчика ФИО2, действующего на основании доверенности от 12.09.2022; представителя третьего лица ФИО3 – ФИО4, представившего доверенность от 15.12.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью «Спецстрой» о признании договора беспроцентного займа и соглашения об отступном к договору займа договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации и взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО5 обратился в суд с иском к ООО «Спецстрой», в котором, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, в окончательном варианте просит: признать договор беспроцентного займа от 07.05.2021 и соглашение об отступном к договору займа от 07.05.2021, заключенные между ФИО5 и ООО «СПЕЦСТРОЙ», договором участия в долевом строительстве, в доле, соответствующей 3-комнатной <адрес>Б, площадью 107,6 кв.м., расположенной на 6-м этаже в блоке Б 116- квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: Кабардино- Балкарская Республика, <адрес>, подлежащим государственной регистрации, указав, что решение суда является основанием для государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР договора беспроцентного займа от 07.05.2021 и соглашения об отступном к договору займа от 07.05.2021, как договора участия в долевом строительстве, без заявления ООО «Спецстрой». Также просит взыскать с ООО «Спецстрой» в пользу ФИО5 судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что 07.05.2021 между ФИО5 (займодавец) и ООО «Спецстрой» (заемщик) заключен договор беспроцентного займа, в соответствии с условиями которого, займодавец передал заемщику денежные средства в размере 3 873 600 руб. В свою очередь, заемщик обязался вернуть денежные средства в срок до 31.12.2021. Данный договор заключен с целью инвестирования в строительство 3-комнатной <адрес>Б площадью 107,6 кв.м., расположенной на 6 этаже в блоке Б 116-квартирного жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес>, б/н.

В день заключения договора между сторонами подписано соглашение об отступном к договору от 07.05.2021, в соответствии с условиями которого заемщик взамен исполнения обязательства, указанного в соглашении, предоставляет займодавцу отступное в порядке и на условиях, определенных соглашением. Отступное, которое передает заемщик займодавцу в счет погашения задолженности представляет собой 3-комнатную <адрес>Б площадью 107,6 кв.м., расположенную на 6 этаже в блоке Б 116-квартирного жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес>, б/н.

По утверждению истца, вышеуказанный договор беспроцентного займа и соглашение об отступном фактически заключены с целью приобретения указанного выше объекта недвижимости и является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, который истцом исполнен в полном объеме, стоимость долевого участия оплачена полностью.

Истец свои обязательства исполнил, перечислив на расчетный счет ответчика денежную сумму в размере 3 873 600 руб.

Объект подлежал передаче не позднее мая 2022 года, однако ответчик свои обязательства по передаче квартиры участнику долевого строительства в указанный срок не выполнил, в связи с чем, истец полагает, что неисполнением обязательств по договору нарушены его права.

Истец в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя, который поддержал уточненные исковые требования и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика уточненные исковые требования признал в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном заявлении о признании иска. При этом представитель ответчика пояснил, что объект до настоящего времени не введен в эксплуатацию, процент готовности составляет 98%.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя, который счел требования незаконными, нарушающими права ФИО3, также пояснил, что при наличии в производстве Арбитражного и городского судов не разрешенных исков ФИО3 суд не может вынести решение по настоящему делу.

Управление Росреестра своего представителя в судебное заседание не направило. О времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом. В материалах дела содержится ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя Управления.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, регламентируя судебный процесс, наряду с правами его участников предполагает наличие у них определенных обязанностей, в том числе обязанности добросовестно пользоваться своими правами (ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При этом реализация права на судебную защиту одних участников процесса не должна ставиться в зависимость от исполнения либо неисполнения своих прав и обязанностей другими участниками процесса.

На основании ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 2 статьи 1 во взаимосвязи с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного Кодекса, а способы защиты - в его статье 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как следует из материалов гражданского дела и установлено судом, 07.05.2021 между ФИО5 (займодавец) и ООО "Спецстрой" (заемщик) заключен договор беспроцентного займа, по условиям которого займодавец передал в собственность застройщика денежные средства в размере 3873 600 руб., с обязательством возврата в срок до 31.12.2021, при этом в день заключения договора займа с ответчиком подписано соглашение об отступном, по условиям которого ответчик взамен исполнения обязательства, указанного в соглашении, предоставляет истцу отступное в порядке и на условиях, определенных соглашением. Отступное, которое передает заемщик займодавцу в счет погашения задолженности представляет собой 3-комнатную <адрес>Б площадью 107,6 кв.м., расположенную на 6 этаже в блоке Б 116-квартирного жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес>, б/н (район многоквартирных жилых домов № и № по <адрес>).

Жилой дом не принят в эксплуатацию.

Факт перечисления истцом денежных средств в размере 3873 600 руб., подтвержден квитанциями к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ и никем не оспаривается.

Обращаясь с право притязаниями относительно предмета спора по настоящему делу, ФИО3 ссылается на нарушение его прав и интересов, как инвестора строительства указанного многоквартирного жилого дома, которые были подтверждены арбитражным судом, и на наличие судебного спора в другом суде по поводу тех же объектов.

Как установлено судом, 01.06.2018 между ООО "Спецстрой" и ФИО3 заключен договор инвестирования строительства, по условиям которого стороны договорились совместными усилиями осуществить инвестиционный проект по созданию жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>, б/н (район многоквартирных жилых домов № и № по <адрес>) на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>.

ООО "Спецстрой" обращалось в Арбитражный суд КБР с иском к ИП ФИО3 о расторжении договора инвестирования, в рамках рассмотрения которого, последний предъявлял встречный иск о возложении на ООО "Спецстрой" обязанности в месячный срок со дня вступления решения в законную силу провести сверку фактического использования материальных ценностей, в тот же срок направить ему проект графика финансирования и производства работ, за свой счет привести объект строительства в соответствии с утвержденным проектом и разрешением на строительство, определить его долю в строительстве жилого дома в объеме 60%.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29 декабря 2023 г. встречный иск возвращен, иск ООО "Спецстрой" удовлетворен, договор инвестирования расторгнут.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 мая 2024 г. указанное решение в части удовлетворения иска ООО "Спецстрой" о расторжении договора инвестирования отменено, по делу принят новый судебный акт, которым в удовлетворении этого иска отказано, исключен 4 абзац резолютивной части данного решения, в остальной части это же решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 июля 2024 г. названное постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 мая 2024 г. оставлено без изменения.

Определением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 16 января 2024 г. к производству принят иск ИП ФИО3 к ООО "Спецстрой" о возложении обязанности в месячный срок со дня вступления решения в законную силу провести сверку фактического использования материальных ценностей, в тот же срок направить проект графика финансирования и производства работ, за свой счет привести объект строительства в соответствии с утвержденным проектом и разрешением на строительство, определить его долю в строительстве в объеме 60%.

По данному делу определением суда от 09.04.2024 года по делу назначена строительно-техническая экспертиза. Пояснениями сторон установлено, что на день рассмотрения настоящего гражданского дела определение о назначении экспертизы не исполнено, дело возвращено в суд.

Также в производстве Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики находится гражданское дело по иску ФИО3 к ООО "Спецстрой" и группе физических лиц (90 человек), включая ФИО5, о признании недействительными соглашений об отступном в отношении квартиры, нежилых помещение и машино-мест в указанном выше многоквартирном доме, который в обоснование своих требований ссылается на нарушение его прав, как инвестора строительства.

Суд считает, что не исполнение обязательств между застройщиком и инвестором по договору инвестирования не может нарушать права истца ФИО5, как фактического дольщика строительства, в силу чего имеются основания для удовлетворения его требований, в том числе в части признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, исходя из следующего.

Сопоставив условия договора беспроцентного займа и соглашения об отступном с признаками договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов, предусмотренными Законом об участии в долевом строительстве во взаимосвязи с положениями гражданского законодательства, оценив характер возникших правоотношений сторон, их пояснения и действия на день заключения сделок с учетом последующего поведения, принимая во внимание предусмотренные договором и соглашением обязательства сторон друг перед другом в контексте смыслового значения и правовыми последствиями в целом, суд приходит к выводу о том, что эти договор беспроцентного займа и соглашение об отступном фактически являются договорами долевого участия в строительстве и подлежат признанию таковыми в долях, соответствующих объекту недвижимости

При этом суд учитывает, что истец в полном объеме выполнены все принятые обязательства по указанному договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, само строительство объекта, в котором расположена доля истца в виде конкретного объекта недвижимости, осуществлено на специально отведенном для указанных целей земельном участке, предоставленном застройщику уполномоченным органом, дом возведен в соответствии с разрешением на строительство, хотя и не введен в эксплуатацию, недобросовестных действий не имеется.

Согласно распоряжению МКУ «Департамент архитектуры и градостроительства» № от ДД.ММ.ГГГГ, объекту с кадастровым номером <данные изъяты> присвоен адрес: <адрес>. Также в материалы дела представлен план 7-го этажа МКД, куда под №а входит спорная квартира.

При установленных обстоятельствах с учетом требований закона, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в этой части.

Разрешая требования истца в части взыскания судебных издержек, суд исходит из следующего.

В силу п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В подтверждение несения представительских расходов в размере 50000 руб., истцом представлены договор возмездного оказания юридических услуг № 107-24/21-ОД от 01.07.2024 и квитанция к приходному кассовому ордеру № 21 от 01.07.2024 на сумму 50000 руб.

Представитель ответчика признал исковые требования в полном объеме, в том числе и в части взыскания судебных расходов, поэтому судебные издержки подлежат взысканию в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

уточненные исковые требования ФИО5 удовлетворить.

Признать договор беспроцентного займа от 07.05.2021 и соглашение об отступном к договору займа от 07.05.2021, заключенные между ФИО5 и ООО «СПЕЦСТРОЙ», договором участия в долевом строительстве, в доле, соответствующей 3-комнатной <адрес>Б, площадью 107,6 кв.м., расположенной на 6-м этаже в блоке Б 116- квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, подлежащим государственной регистрации.

Решение суда является основанием для государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР договора беспроцентного займа от 07.05.2021 и соглашения об отступном к договору займа от 07.05.2021, как договора участия в долевом строительстве, без заявления ООО «Спецстрой».

Взыскать с ООО «СПЕЦСТРОЙ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО5 представительские расходы в размере 50000 руб.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 16.04.2025.

Председательствующий М.Б. Пшунокова