Решение по делу № 2-2088/2023 от 23.05.2023 - об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, возложении обязанности принять оплату, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования, выселении из жилого помещения.

66RS0007-01-2021-007918-12

гражданское дело № 2-2088/2023 (2-6080/2021, 2-333/2022)

решение в окончательной форме изготовлено 23 мая 2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 16 мая 2023 года

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Масловой О.В., с участием помощника прокурора Чкаловского района г. Екатеринбурга Пахомовой А.М., при секретаре Носыревой Я.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбурга к Матковской ФИО10, Матковскому ФИО11 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, возложении обязанности принять оплату, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования, выселении из жилого помещения,

установил:

истец обратился в суд к ответчикам об изъятии у ФИО1 жилого помещения – комнаты № площадью 14,9 кв.м в доме по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд, с выплатой в качестве выкупной цены суммы 817000 рублей, прекращении права собственности ответчика ФИО1 на данное жилое помещение, признании права собственности за муниципальным образованием «город Екатеринбург», возложении на ФИО1 обязанности принять выкупную цену за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Также истец просил признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и выселить их из изымаемого помещения.

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 04.05.2022 исковые требования Администрации города Екатеринбурга к Матковской ФИО12, Матковскому ФИО13 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования, выселении из жилого помещения удовлетворены: изъято у ФИО1 жилое помещение – комната № площадью 14,9 кв.м в доме по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд. Возложена обязанность на муниципальное образование «город Екатеринбург» выплатить Матковской ФИО15 выкупную цену изымаемого жилого помещения в размере 841091 рубль 97 копеек. С момента выплаты ФИО1 выкупной цены прекращено право собственности ФИО1 на жилое помещение – комнату № площадью 14,9 кв.м в доме по адресу: <адрес>. С момента выплаты ФИО1 выкупной цены признано право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на жилое помещение – комнату № площадью 14,9 кв.м в доме по адресу: <адрес>. С момента выплаты ФИО1 выкупной цены признаны ФИО1 и ФИО2 утратившими право пользования комнатой № площадью 14,9 кв.м в доме по адресу: <адрес>С момента выплаты ФИО1 выкупной цены выселены ФИО1 и ФИО2 из комнаты № площадью 14,9 кв.м в доме по адресу: <адрес> В удовлетворении исковых требований Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 о возложении обязанности принять выкупную цену за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств отказано.

Апелляционным определением Свердловского областного суда от 24.08.2022 решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 04.05.2022 изменено в части размера выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, возложена на муниципальное образование «город Екатеринбург» обязанность выплатить ФИО1 выкупную цену изымаемого жилого помещения в размере 1274513,62 руб.

Определением Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 19.01.2023 решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 04.05.2022 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 24.08.2022 отменено в части определения выкупной цены за изымаемое жилое помещение, направлено дело в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 04.05.2022 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 24. 08.2022 оставлено без изменения.

В судебном заседании представитель истца ФИО5 указал на несогласие со взысканием компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены о дне слушания дела.

Помощник прокурора Чкаловского района г. Екатеринбурга Пахомова А.М. в заключении указала на возможность определения выкупной цены в соответствии с заключением экспертов.

В соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информация о времени и месте рассмотрения дела была заблаговременно размещена на Интернет-сайте Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга.

С учетом мнения явившихся участников процесса, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ собственником комнаты № площадью 14,9 кв.м в доме по адресу: <адрес>, является ответчик ФИО1

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение изъять у собственников путем выкупа все жилые помещения - комнаты в доме по адресу: <адрес>, и земельный участок под данным многоквартирным домом.

О предстоящем изъятии жилого помещения и вынесении постановления об изъятии спорной квартиры и земельного участка под жилым домом для муниципальных нужд, ответчик ФИО1 извещена, процедура изъятия истцом соблюдена.

По настоящему делу у сторон возник спор относительно выкупной цены изымаемого жилого помещения.

На основании частей б, 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный в части 7 статьи 32 ЖК РФ перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием, не является исчерпывающим.

В силу части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Подпунктом «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Определением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 21.03.2023 по настоящему делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Уральская палата оценки и недвижимости» ФИО7 и (или) ФИО8 и (или) ФИО9

Согласно заключению экспертов от 02.05.2023 по результатам произведенного осмотра техническое состояние многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> установлено следующее: кровля многоквартирного жилого дома, утеплитель чердачного перекрытия, фасад перекрытия, цоколь заполнения оконных мест общего пользования, входная дверь, перекрытия, лестница, фундамент, отмостка находятся в ограниченно работоспособном состоянии. Система подачи холодной и горячей воды, канализации находятся в работоспособном состоянии.

В отношении определения технического состояния многоквартирного жилого дома состоянию на 13.02.2007, эксперты сообщили следующее: путем натурного осмотра установить фактическое состояние, существовавшее 13.02.2007, не представилось возможным.

Как следует из представленных в материалы дела документов, на 2016 год системы водопровода и отопления были выполнены из металлических труб, имеющих многочисленные следы замены отдельных участков. Канализационный трубопровод на 2016 год выполнен из чугунных труб. На момент осмотра 19.04.2023 вышеуказанные трубопроводы заменены на пластиковые.

Также отмечается, что входные группы в подвальное помещение, а также в места общего пользования деревянные. На момент осмотра от 19.04.2023 установлено, что входная группа в здание оснащена двумя дверными блоками, один из которых деревянный, второй – металлический. Вход в места межквартирный коридор, а также подвальное пространство - металлические. Из чего следует, что вышеуказанные конструкции были заменены.

Также отмечается, что на чердачном пространстве не выявлено наличие стропильных ног, выполненных из кругляка сечением 150 мм. В ходе осмотра установлено выполнение стропильных ног из бруса.

Из изложенного следует, что вышеуказанные работы были выполнены в период с 2016 года по 2023 год и на 2016 год находились в ограниченно работоспособном состоянии.

В ходе обследования чердачного пространства, стеновых конструкций, перекрытия и системы отопления установлено, что ремонтные работы не производились. В течение указанного периода времени происходило старение указанных конструкций, приводящее к снижению уровня надежности. Вместе с тем, установлено негерметичное состояние покрытия кровли (просветы), через которые на чердачное пространство попадают осадки, приводящие к более ускоренному разрушению объекта капитального строительства, в том числе несущих и ограждающих конструкций, приводящее к снижению уровня надежности здания.

На момент произведенного осмотра, необходимо выполнить работы по усилению фундамента, замене перекрытия, замене стропильной фермы кровли и кровельного покрытия с утеплением перекрытия потолка второго этажа, выполнить замену системы электроснабжения и отопления с устройством теплоизоляции магистральных трубопроводов, а также связанные с этим работы, по переустройству системы горячего и холодного водоснабжения с учетом замены межэтажных перекрытий, выполнить замену оконных конструкций в местах общего пользования, выполнить замену входного дверного блока на утепленный.

Рыночная стоимость жилого помещения – комнаты № площадью 14,9 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли собственника в праве собственности на общее имущество жилого в том числе земельного участка составляет: 1120371,98 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения – 789113,25 руб., стоимость доли в общедомовом имуществе – 26829,85 руб., стоимость доли в земельном участке – 304428,88 руб.

Размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения – комнаты № площадью 14,9 кв.м, расположенной по адресу: <адрес> его изъятием (в том числе, связанных с вынужденным переездом, поиском другого жилого помещения с целью приобретения права собственности на него, оформления права собственности и аренды жилья), а также причиненных не проведением в указанном жилом доме капитального ремонта оставляет 281906,25 руб., в том числе: 128637,42 руб. – убытки, связанные с изъятием жилого помещения, 153268,83 руб. – убытки, связанные с непроведением капитального ремонта.

Исследовав материалы дела, заключение судебной экспертизы, суд не усматривает оснований ставить под сомнение правильность или обоснованность данного экспертом заключения, поскольку экспертиза проведена компетентными экспертами, имеющими значительный стаж экспертной деятельности, в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперт был предупрежден об ответственности по ст. 307 УК РФ. Экспертами тщательно исследованы представленные на исследование материалы дела, непосредственно осмотрен объект, результаты исследований отражены в исследовательской части заключения, выводы экспертов последовательны, логичны и мотивированы. Указанные выводы эксперты подтвердили в судебном заседании.

Судом отклоняются доводы представителя истца о том, что в судебном заседании не нашел свое подтверждение факт нуждаемости жилого дома в проведении капитального ремонта по состоянию на 2007 год.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нем домов было обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 № 10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закрепленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (пункт 1 резолютивной части) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 г. № 577-О «По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Исходя из этого Федеральным законом от 20.12.2017 № 399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

В соответствии с ч. 1 ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

Согласно п. 2 данной статьи, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных ч. 1 ст. 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 190 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Вместе после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то есть перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта.

После приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

На 2016 год жилой дом имел физический износ 57%. Согласно техническому заключению по материалам обследования для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома по адресу: <адрес> основные несущие конструкции в связи с высоким процентом физического износа конструкций требуют полной замены (л.д. 1-22, т. 2).

Обследование жилого дома производилось в 1951 году (первичное обследование) и в 2016 году (последнее обследование) (л.д. 96, т. 2).

Также судом установлено, что фундамент дома – бутобетонный ленточный, стены из бруса, перегородки – дощатые. Перекрытия деревянные отепленные, крыша из шифера на деревянной обрешетке, полы дощатые окрашенные, линолеум, металлическая плитка.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

На дату принятия в муниципалитет и до первой приватизации жилого помещения дом по вышеуказанному адресу (1949 года постройки) эксплуатировался 57 лет, имел общую степень износа – 47% (л.д. 129, т. 1).

На 02.08.2004 конструктивные элементы дома имели следующие характеристики и износ: фундамент – осадка, искривление горизонтальной линии цоколя, наружные и внутренние капитальные стены – промерзание, гниль, трещины, влажность, сырость (60% износа), перекрытия – прогибы, трещины, отслоение штукатурного слоя (50%), крыша – хорошее состояние, заменена в 2002 году (5% износа), полы – стертость, просадка, щели, сколы (45% износа), проемы – щели, рассыхание, коробление (45% износа), отделка – отлетание окрасочного и штукатурного слоя, трещины (35% износа), что следует из технического паспорта (л.д. 129, т. 1).

Износ от 21% до 40% подразумевает, что конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации и состояние дома удовлетворительное, но требуется капитальный ремонт. При неудовлетворительном состоянии (степень износа от 41% до 60%) эксплуатация возможна уже только после капитального ремонта.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что на 2007 год дому требовался капитальный ремонт, под которым подразумевается ремонт здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и системы инженерного оборудования и с устранением функционального (морального) износа путем их модернизации. При капитальном ремонте ликвидируется физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ зданий. Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа), а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.

Перечень и состав работ по капитальному ремонту объектов общего имущества многоквартирного дома зависит от архитектурно-планировочных, конструктивных характеристик дома, уровня его инженерного обустройства, физического износа конструктивных элементов и инженерных систем. Исходя из соотношения совокупных величин удельных весов несменяемых и сменяемых объектов общего имущества домов различной этажности, уровню физического износа многоквартирного дома в размере 30% - начальной границе потребности в его капитальном ремонте соответствует начальная граница в капитальном ремонте сменяемых объектов общего имущества, равная 45 - 50% их физического износа. Такая же величина начальной границы капитального ремонта сменяемых объектов общего имущества определяется из таблиц физического износа конструкций и элементов жилых домов, содержащихся вВСН 53-86(р).

Таким образом, только при достижении сменяемыми объектами общего имущества такого или большего физического износа они должны быть капитально отремонтированы или заменены (такие положения содержатся в Методических рекомендациях по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013).

Доказательств того, что на 2007 год дом находился в работоспособном состоянии (с учетом того еще факта, что нормативный срок службы деревянных домов 50 лет), истцом суду не представлено (так, не представлено истцом доказательств проведения капитального ремонта дома в межремонтные сроки до 2007 года, материалами дела подтверждается проведение капитального ремонта только в 1980 году, л.д. 60, т. 4). Вместе с тем, в силу ст. 56 ГПК РФ обязанность по доказыванию этого обстоятельства, лежит на истце, как лице, которое последовательно в каждом процессе, а также при оспаривании судебных постановлений, ссылается на отсутствие потребности в капитальном ремонте жилого дома.

Таким образом, обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя на момент приватизации жилого помещения, однако, выполнена не была. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома способствовало снижению уровня надежности здания и приведению его в аварийное состояние.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в состав выкупной цены подлежит включению сумма убытков, вызванная непроизведенным капитальным ремонтом.

Суд не соглашается с позицией истца о необходимости определения суммы убытков за непроизведенный капитальный ремонт на 2019 год.

Согласно правовой позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» от 10.12.2015 года, при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

Суд находит возможным применить указанные разъяснения и в данном споре ввиду схожести правоотношений.

Проанализировав представленные доказательства об оценке, суд принимает за основу результаты экспертного заключения, составленного ООО «Уральская палата оценки и недвижимости».

Из содержания исследовательской части экспертного заключения следует, что рыночная стоимость жилого помещения определена экспертом по результатам применения сравнительного подхода.

Для целей определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение в жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, правовое значение имеет рыночная стоимость жилого помещения.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с п. 10 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Как следует из заключения судебной экспертизы, экспертами произведен анализ рынка объектов недвижимости, приводятся необходимые сведения о рынке земель на дату оценки и анализ внешних факторов, влияющих на стоимость исследуемого объекта, учтено местоположение объекта.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО № 7, экспертами исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта. В связи с чем, оснований полагать, что экспертами были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Вместе с тем, выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Выводы экспертов о рыночной стоимости жилого помещения сделаны на основе сравнительного подхода с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, выставленных на продажу с применением корректирующих коэффициентов.

По приведенным основаниям судом отклоняются доводы стороны истца о том, что экспертами фактически дважды посчитана стоимость доли в общем имуществе и земельном участке.

Положениями ч. 1 ст. 166 ЖК РФ предусмотрено, что перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

В соответствии с ч. 1.1 указанной статьи услуги и (или) работы, входящие в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, и которые включены в перечень, указанный в части 1 настоящей статьи, определяются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Такой нормативный акт в настоящее время не принят в Свердловской области.

Вместе с тем, суд полагает необходимым исключить из расчета компенсации, приведенной в отчете стоимость работ по капитальному ремонту проемов оконных внутриподъездных и дверных, работы по окраске и штукатурке, поскольку такие виды работ не предусмотрены положениями ст. 166 ЖК РФ.

Таким образом, исходя их формулы приведенной в отчете на стр. 78-79 (л.д. 124-125, т. 4), расчет компенсации будет следующим: (4370733 руб. – 91323 руб. – 365292 руб. – 172499 руб. – 2299989 руб.) / 424,9 кв.м х 14,9 кв.м = 50553,75 руб.

Таким образом, суд определяет выкупную цену изымаемого имущества равной 1274513,62 руб. (1120371,98 руб. + 128637,42 руб. + 50553,75 руб.).

От экспертов поступило ходатайство о взыскании расходов на проведение экспертизы в сумме 95000 руб.

Суд находит необходимым взыскать такие расходы с Администрации г. Екатеринбурга.

Частью 1 ст. 79 ГПК РФ установлено, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ).

Согласно абзацу второму ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Частью 1 ст. 96 ГПК РФ предусмотрено, что денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, соответствующему суду стороной, заявившей такую просьбу. В случае, если указанная просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Правила распределения судебных расходов между сторонами определены в ст. 98 ГПК РФ.

Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ.

Обращению администрации города с иском о принудительном изъятии предшествовал отказ ответчика от подписания соглашения об изъятии.

Как следует из заявленных требований, существенным обстоятельством по делу является определение размера возмещения за изымаемое жилое помещение, размер убытков, связанных с таким изъятием.

В данном случае предметом судебного разбирательства являлось определение размера возмещения за изымаемое у ответчика жилое помещение. Из материалов дела следует, что отказ ФИО1 от подписания соглашения об изъятии был связан именно с несогласием с предложенным администрацией г. Екатеринбурга размером возмещения.

При предъявлении искового заявления истцом не были учтены в досудебном исследовании убытки за непроизведенный капитальный ремонт.

Назначение судебной экспертизы в данном случае было вызвано позицией истца, не согласного с результатами оценочной экспертизы.

При таких обстоятельствах рассматриваемая категория спора не относится к случаям, перечисленным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», суд взыскивает с муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбурга в пользу ООО «Уральская палата оценки и недвижимости» (ИНН <***>) в возмещение расходов по проведению экспертизы 95000 руб.

Руководствуясь ст. 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>) к Матковской ФИО16 (паспорт №), Матковскому ФИО18 (паспорт №) об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, возложении обязанности принять оплату, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования, выселении из жилого помещения удовлетворить частично:

Обязать муниципальное образование «город Екатеринбург» выплатить Матковской ФИО19 выкупную цену изымаемого жилого помещения в размере 1274513,62 руб.

Взыскать с муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбурга в пользу ООО «Уральская палата оценки и недвижимости» (ИНН <***>) в возмещение расходов по проведению экспертизы 95000 руб.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня вынесения путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья О.В. Маслова