Дело № 2-983/2022
УИД 78RS0017-01-2021-006930-12
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
6 июня 2022 года город Санкт-Петербург
Петроградский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Никитина С.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем Никитиным Р.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на долю в нежилом помещении,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором, после уточнения исковых требований в ходе судебного разбирательства (л.д.156-163), просил признать за ним право собственности на 1/5 долю в праве общей собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 78:07:0003197:339, общей площадью 136,5 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Чкаловское, набережная Адмирала ФИО3, дом 22, строение 1, помещение № 13-Н.
В обоснование иска указывается на то, что в нарушение условий заключенного между ФИО2, как продавцом, ФИО1 и ФИО4, как покупателями, 15 февраля 2021 года предварительного договора о заключении договора купли-продажи, предметом которого явилось обязательство сторон заключить в будущем, в срок не позднее 30 сентября 2021 года, в простой письменной форме договор купли-продажи (далее — «Основной договор») доли в праве собственности на указанное выше нежилое помещение, продавец (ответчик), зарегистрировав на свое имя право собственности на спорное помещение 08 июня 2021 года, отказался от своего намерения заключить основной договор и передать истцу оплаченную в полном объеме, на сумму 5 680 400 рублей, долю, ссылаясь на отказ ФИО4 от исполнения договора и возврат внесенного им обеспечительного платежа.
Истец полагает, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все существенные условия, характерные для договора купли-продажи недвижимости: из него можно определить покупателя, продавца, объект недвижимого имущества и его характеристику, цену договора и дату заключения основного договора. Обязательства истца по оплате приобретаемого имущества выполнены им в полном объеме, в связи с чем данный договор следует расценивать как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате товара, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО5 заявленные требования поддержали.
Представители ответчика ФИО6, ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признали, представили свои возражения в письменном виде, согласно которым истцом выбран неверный способ защиты своего права, предложения о заключении основного договора со стороны покупателей не поступало, в связи с чем обязательства сторон по заключению основного договора прекратились в силу указания пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Помимо этого, заключение договора только с одним покупателем противоречит существенным условиям договора о множественности лиц на стороне покупателей, и договор может быть заключен с обоими покупателями одновременно. Покупателями не были своевременно, в сроки, установленные договором, внесены платежи по договору, к тому же спорное помещение является предметом залога и не может быть отчуждено без согласия залогодержателя (л.д. 47-53).
Третьи лица – ФИО4, ПАО «Совкомбанк», Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, в связи с чем судом принято решение о рассмотрении дела в их отсутствие. ФИО4 представил отзыв по существу заявленных требований, в котором возражал против удовлетворения требований по доводам, аналогичным доводам стороны ответчика (л.д. 69-70).
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела,15 февраля 2021 года между ФИО2, как продавцом, ФИО1 и ФИО4, как покупателями, был заключён предварительный договор о заключении договора купли-продажи, предметом которого явилось обязательство сторон заключить в будущем в простой письменной форме договор купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение: условный номер 2.2.2, этаж-расположение: на отм. +3.850, в осях A-B/1-3, общей площадью 137,01 кв.м., расположенное в многоквартирном жилом доме со вспомогательными и встроенными нежилыми помещениями, и подземной автостоянкой по адресу: Санкт-Петербург, Набережная Адмирала ФИО3, участок 7 (севернее дома 22, литера Щ).
В соответствии с п. 1.2 договора продавец является участником долевого строительства в отношении нежилого помещения на основании Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со вспомогательными и встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой № БО-42-НЖ-2.2.2 от 11.11.2020 года, заключенного с ООО «Цветение сливы» (далее «Застройщик»).
Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что продавец гарантирует покупателям подписать акт приема-передачи нежилого помещения с застройщиком не позднее 31 июля 2021 года, при условии направления застройщиком продавцу уведомления о готовности передать помещения в срок, предусмотренные в договоре участия в долевом строительстве и отсутствия в помещениях недостатков, препятствующих его приёмке, и в течение 10 рабочих дней после подписания акта приема-передачи обратиться в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество за регистрацией права собственности на нежилое помещение.
Согласно п. 2.1 договора, стороны обязуются заключить основной договор в течение 30 календарных дней после: регистрации права собственности продавца на нежилое помещение; внесения покупателями 100% оплаты по договору, но в любом случае не позднее 30 сентября 2021 года.
Продавец обязуется зарегистрировать свое право собственности на нежилое помещение и получить документы, необходимые для продажи нежилого помещения Покупателю, не позднее 30 августа 2021 года.
На момент заключения основного договора нежилое помещение не должно иметь никаких обременений и ограничений, в споре или под арестом (запрещением) не состоять, правами третьих лиц не быть обременено.
Продавец обязуется продать покупателю ФИО1 1/5 долю в праве на нежилое помещение за 5 680 400 рублей 00 копеек.
ФИО1 произвёл оплату по предварительному договору, что подтверждается платежным поручением № 001378 от 01.03.2021 на сумму 4 500 000 рублей, чеком по операции от 05.04.2021 г. на сумму 900 000 рублей, чеком по операции от 06.04.2021 г. на сумму 280 000 рублей (л.д. 33-35). Ответчик не оспаривал факт получения денежных средств от ФИО1
На основании Разрешения на ввод дома в эксплуатацию № 78-13- 08-2021 от 19.03.2021 года многоквартирный дом построен и введён в эксплуатацию (л.д. 20-21).
Согласно выписке из ЕГРН, 8 июня 2021 года ФИО2 зарегистрировал право собственности на спорное нежилое помещение с кадастровым номером 78:07:0003197:339, общей площадью 136,5 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Чкаловское, набережная Адмирала ФИО3, дом 22, строение 1, помещение № 13-Н (л.д. 24-25).
15 сентября 2021 года между ФИО2 и ПАО «Совкомбанк» заключен договор залога (ипотеки) № КФ-43494/21-3, согласно которому спорное помещение передано в залог банку в обеспечение исполнения обязательств ФИО2 по кредитному договору от 15 сентября 2021 года, заключенному с банком, на сумму 10 000 000 рублей, сроком до 15 сентября 2036 года. Договор залога зарегистрирован в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу 21 сентября 2021 года.
По состоянию на 30 сентября 2021 года основной договор купли-продажи между сторонами спора не заключен.
В ответ на обращение ФИО1 письмом от 15 октября 2021 года ФИО2 сообщил о невозможности заключения основного договора по причине получения отказа ФИО4 от исполнения предварительного договора.
Согласно пунктам 1, 2 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 вышеназванного Постановления.
Согласно статье 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Оценивая позиции сторон настоящего спора, установленные фактические обстоятельства дела применительно к вышеприведённому правовому регулированию, суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещения следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. При этом суд учитывает, что объект недвижимого имущества, который должен быть создан в будущем, индивидуально определен, существенные условия договора купли-продажи согласованы между сторонами, оплата стоимости доли покупателем произведена в соответствии с условиями договора.
Судом также установлено, что спорное имущество – нежилое помещение с кадастровым номером 78:07:0003197:339, общей площадью 136,5 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Чкаловское, набережная Адмирала ФИО3, дом 22, строение 1, помещение № 13-Н – имеется в натуре, им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Несмотря на установленную обязанность передать имущество в соответствии с условиями договора, продавец уклоняется от такой передачи, что им не оспаривается, в связи с чем исковые требования о признании за истцом права собственности на спорное имущество как позволяющие реализовать истцу право на понуждение ответчика к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.
С доводами стороны ответчика об избрании истцом неверного способа защиты права, с учетом вышеприведенной правовой позиции Пленума ВАС РФ, суд согласиться не может.
Ссылка на то, что со стороны покупателя не поступало предложения о заключении основного договора, в связи с чем обязательства сторон по заключению основного договора прекратились в силу указания пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, является необоснованной, поскольку ни указанная норма права, ни условия договора не предусматривают обязанности именно покупателя обратиться к продавцу с предложением о заключении договора. Учитывая то, что такое предложение могло быть сделано и самим продавцом, данное обстоятельство само по себе не может считаться основанием для прекращения обязательств из предварительного договора, тем более что данный договор квалифицирован судом договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Что касается утверждения представителя ответчика о том, что заключение договора только с одним покупателем противоречит существенным условиям договора о множественности лиц на стороне покупателей, и договор может быть заключен с обоими покупателями одновременно, то данное утверждение суд находит ошибочным, поскольку из содержания условий договора не следует, что данное условие является существенным и, в его отсутствие, договор не может считаться заключенным с одним из покупателей. К тому же, в ходе судебного разбирательства ФИО1 направил в адрес ФИО2 предложение о готовности приобрести как его долю, так и долю ФИО4 (л.д.113).
Доводы ответчика о несвоевременном внесении платежей по договору могли бы являться основанием для постановки продавцом, не получившим оплату, вопроса о расторжении договора в порядке пункта 2 статьи 450 ГК РФ, однако, приняв оплату от покупателя ФИО1 и не заявив соответствующих возражений, ФИО2, в силу принципа недопустимости злоупотребления гражданскими правами, не может ссылаться в настоящее время на несвоевременное получение платежей как на основание прекращения обязательств, вытекающих из предварительного договора.
Суждения ответчика о том, что помещение не могло быть отчуждено без согласия залогодержателя, затрагивают, прежде всего, интересы банка и, потому, не могут быть приняты во внимание, учитывая также то обстоятельство, что залогодержатель ПАО «Совкомбанк», привлеченный к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, своей позиции относительно рассматриваемого спора не высказал.
Кроме того, как обоснованно замечено стороной ответчика в представленных возражениях, согласно пункту 1 статьи 39 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона, в том числе без согласия залогодержателя, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
Таким образом, указанная правовая норма, устанавливая определенные правовые последствия отчуждения предмета залога в отсутствие согласия залогодержателя, не препятствует истцу в признании за ним в судебном порядке права собственности на спорное имущество.
При таких обстоятельствах суд находит исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии со статьей 98 ГПК РФ документально подтвержденные издержки истца в виде расходов по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей подлежат возмещению ответчиком.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения – гор. Ленинград, пол - мужской, паспорт <...>, выдан 27.03.2003 года 23 отделом милиции Невского района гор. Санкт-Петербурга, код подразделения 782-023, зарегистрированным по адресу: <...>, право собственности на 1/5 долю в праве общей собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 78:07:0003197:339, общей площадью 136,5 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Чкаловское, набережная Адмирала ФИО3, дом 22, строение 1, помещение № 13-Н.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Петроградский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 4 июля 2022 года.
Председательствующий С.С. Никитин