УИД 66RS0050-01-2023-000017-31

33-11815/2023

(2-303/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

13 июля 2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего

Мехонцевой Е.М.,

судей

Коршуновой Е.А.,

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бочковой Т.Ю., рассмотрела в открытом судебном заседании посредством ВКС в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Администрации Североуральского городского округа к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, поступившее по апелляционной жалобе ответчика ФИО2 на решение Североуральского городского суда Свердловской области от 11.04.2023.

Заслушав доклад судьи Коршуновой Е.А., объяснения ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3, судебная коллегия

установила:

между администрацией Свероуральского городского округа и СОГУП «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости», АО «Комэнерго», ФИО4, ФИО2, ФИО5 заключен договор аренды земельного участка от 31.07.2017 № 1681 с множественностью лиц на стороне арендатора. Договор аренды подписан с протоколами разногласий от 09.09.2019, 25.05.2020.

Предметом договора является земельный участок, площадью 3515,0 кв.м. с КН <№>303 (далее – КН:303) по адресу: <адрес> с разрешенным видом использования –под объект административной застройки (административное здание). Срок аренды участка установлен с 31.07.2017 по 30.07.2066.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Свердловской области 07.02.2022.

При этом каждым из арендаторов с 31.07.2017 фактически земельный участок использовался. Использование участка обусловлено нахождением на нем нежилого здания, в котором каждый из арендаторов имеет в собственности помещения.

Согласно выписке из ЕГРН, ответчику ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит 1/2 доля в праве собственности на нежилые помещения площадью 1378,8 кв.м. с КН: <№>:1349 в здании по адресу: <адрес> Право собственности ФИО2 зарегистрировано 31.01.2017. Вторым сособственником данных нежилых помещений является ФИО5 (в 1/2 доле).

Размер арендой платы рассчитан пропорционально доле ответчика и составляет 0,2620 от общей площади помещений.

Таким образом, в период с 31.07.2017 по 31.12.2021 земельный участок с КН:303, общей площадью 3515,0 кв.м. по адресу <адрес> использовался, в том числе ФИО2, без государственной регистрации права, использование участка продолжилось и после регистрации договора аренды.

Согласно пункту 3.1 договора аренды от 31.07.2017 № 1681 обязательство по внесению арендной платы возникает с момента принятия решения о предоставлении земельных участков по ставкам арендной платы с 31.07.2017.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы установлен в приложении № 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью.

Расчет арендной платы за период с 31.07.2017 по 31.12.2022 был направлен ФИО2

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до десятого числа текущего месяца.

Согласно расчету, задолженность по арендной плате за период с 31.07.2017 по 31.12.2021 составила 1219299, 16 руб., задолженность по пени за период с 11.08.2017 по 10.06.2022 – 33902,28 руб. Общий размер задолженности составил 1265764,10 (л.д. 75), итого: 1253201, 44 руб.

07.06.2022 в адрес ответчика направлена претензия от 06.06.2022 № ИС-284 о необходимости погашения задолженности по оплате арендных платежей. Ответ на претензию не поступил, арендные платежи не перечислены.

С учетом уточнения заявленных исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Администрация Североуральского городского округа просила взыскать с ФИО2 задолженность по договору аренды № 1681 от 31.07.2017 за период с 31.07.2017 по 31.12.2021 в размере 1253501,44 руб., в том числе 1219299,16 руб.- задолженность по арендной плате, 33902,28 руб.-задолженность по пени.

Представитель истца – ФИО6 в судебном заседании суда первой инстанции доводы иска поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании суда первой инстанции иск не признал, пояснив, что договор аренды был зарегистрирован только в 2022 году, так как при заключении договора имелись проблемы с другими арендаторами БТИ и ФИО4.

Решением суда от 11.04.2023 исковые требования Администрации Североуральского городского округа удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика ФИО2 в пользу истца задолженность по арендной плате за период с 31.07.2017 по 31.12.2021 в размере 1221376,34 руб., в том числе задолженность по арендным платежам 1219299,16 руб., по пени – 2077,18 руб. В большей части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ответчик ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, ссылаясь на то, что договор аренды нельзя признать заключенным, так как условия договора не были согласованы сторонами по состоянию на 31.07.2017, на указанную дату договор не был подписан всеми сторонами, подписание договора состоялось позднее, с учетом протоколов разногласий; регистрация же договора произведена еще позже в 2022 году, полагает, что истцом пропущен срок исковой давности по взысканию платежей за период, предшествующий 23.03.2020.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, проведенном посредством ВКС, ответчик ФИО2, его представитель ФИО3, доводы апелляционной жалобы поддержали, ссылаясь на то, что условия договора аренды не были согласованы на 31.07.2017, договор подписан ответчиком 09.09.2019, в связи с чем договор не может считаться заключенным. Просил применить срок исковой давности по заявленным платежам. Период взыскания, по его мнению, может быть ограничен периодом с 23.03.2020 с учетом даты поступления иска в суд.

Иные лица в судебное заседание не явились.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, явка в судебное заседание является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 333, 606 - 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями статей 1, 22, 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии оснований для взыскании задолженности по арендной плате, при этом, приняв во внимание размер взысканной в судебном порядке задолженности, несоразмерность заявленных штрафных санкций, частично удовлетворил исковые требования о взыскании неустойки, снизив ее размер до 2077,18 руб.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду, который, по общему правилу, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Положениями пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пунктах 5 и 6 постановления Пленума от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума № 49 если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, независимо от типа договора, сторона договора, которая полностью или частично произвела исполнение по договору, не вправе заявлять о его незаключенности.

Проанализировав условия договора аренды № 1681 от 31.07.2017, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что договор был заключен сторонами в установленном порядке, форма договора была соблюдена, все существенные условия согласованы сторонами, выполнены условия по предоставлению ответчику права использования земельного участка, стороны приступили к исполнению договора.

Таким образом, принимая во внимание, что между сторонами спора были согласованы все существенные условия по предоставлению и использованию земельного участка, так как они приступили к его исполнению, и у них при его заключении не возникло неопределенности относительно его условий, что ответчиком не опровергнуто, суд первой инстанции верно исходил из того, что ответчик не вправе ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи о регистрации спорного договора, поскольку спор возник после начала его фактического исполнения, а ответчик при рассмотрении настоящего спора не оспаривал сам факт заключения договора, и, что ему не был передан соответствующий земельный участок.

В отношении государственной регистрации договора, суд первой инстанции обоснованно отметил, что поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, следовательно, не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора и о содержании его условий.

При этом обязательственные отношения из договора (то есть правоотношения между истцом и ответчиком) возникают независимо от государственной регистрации. Такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между сторонами договора, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», высшая судебная инстанция указала на возможность отказа в удовлетворении требований о взыскании арендной платы только в том случае, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды.

Сходные суждения приведены в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, и пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, согласно которым арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Установлено, что ответчику на праве собственности принадлежит 1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение площадью 1378,8 кв.м., расположенное в здании по <адрес>. Право собственности ответчика зарегистрировано 31.01.2017.

Между Администрацией Северокурильского городского округа (с одной стороны) и ФИО4, ФИО2, ФИО5, СОГУП «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости», АО «Комэнерго» (с другой стороны) 31.07.2017 заключен договор аренды № 1681 в отношении земельного участка по ул. Ленина, 8 в г. Североуральске, площадью 3515,0 кв.м. с КН : 303.

Согласно отметке на договоре, данный договор подписан ответчиком только 09.09.2019. Регистрация договора аренды в Управлении Росреестра по Свердловской области произведена 07.02.2022.

Между тем установлено, что земельный участок, расположенный под нежилым зданием по <адрес> находился в пользовании арендаторов с 2017 года, в том числе в пользовании ответчика. Доказательств невозможности эксплуатации земельного участка с 2017 года по день подписания договора (09.09.2019), стороной ответчика не представлено.

Доводы ответчика о том, что договор аренды нельзя признать заключенным, а также о том, что арендная плата не подлежит взысканию, как того требует истец, с 2017года, не могут быть приняты во внимание. Действительно, как указано выше, договор подписан ответчиком 09.09.2019, однако пунктом 2.1 договора аренды № 1681 предусмотрено, что срок аренды участка установлен с 31.07.2017 по 30.07.2066, пунктом 3.1 договора аренды № 1681, установлено, что обязательство по внесению арендатором арендной платы возникает с 31.07.2017.

Подписав договор, стороны достигли соглашения о заключении договора аренды с принятием на себя всех обязательств, в том числе по оплате арендных платежей. Срок договора, а также период, с которого производится начисление арендной платы, также были согласованы сторонами, доказательств того, что ответчик при заключении договора высказывал возражения по срокам договора аренды и оплаты арендных платежей в суд не представлено. Таких возражений не содержится и в протоколах разногласий, которые имеются в материалах дела.

С учетом изложенного выводы суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, являются правильными, так как обязанность по внесению арендных платежей ответчиком не исполняется.

Определяя размер задолженности по арендной плате, суд первой инстанции обоснованно руководствовался расчетом истца, иного расчета в материалы дела стороной ответчика не предоставлено.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд первой инстанции учел все существенные обстоятельства дела, в том числе размер и период образования задолженности по арендной плате, и пришел к правильному и обоснованному выводу о наличии оснований для снижения размера неустойки.

Доводы ответчика ФИО2 о пропуске истцом срока давности на взыскание арендных платежей за период с 31.07.2017 по 23.03.2020 подлежат отклонению, поскольку согласно разъяснению, данному в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано в суде апелляционной инстанции только в случае, если суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В настоящем деле у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для перехода к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции, следовательно, заявление о пропуске срока исковой давности не может быть принято судом апелляционной инстанции и рассмотрено. При рассмотрении дела судом первой инстанции заявлений о применении срока исковой давности от ответчика не поступало.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба ответчика -без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Североуральского городского суда Свердловской области от 11.04.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика –без удовлетворения

Председательствующий Мехонцева Е.М.

Судьи Коршунова Е.А.

ФИО1