Апелляционное определение по делу № 33-30337/2023 от 14.09.2023

Судья – Рябцева А.И. Дело № 33-30337/2023

номер дела в суде 1-й инстанции 2-62/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 сентября 2023 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Таран А.О.,

судей Сурмениди Л.Л., Пархоменко Г.В.,

по докладу судьи Таран А.О.,

при ведении протокола помощником судьи Заремба А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Туапсинский район к ...........1 о расторжении договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе представителя администрации муниципального образования Туапсинский район по доверенности ...........2 на решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 29 мая 2023 года,

заслушав доклад судьи Таран А.О. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, доводах жалобы, возражений, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования Туапсинский район обратилась в суд с иском к ...........1 о расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указано, что между администрацией муниципального образования Туапсинский район и ООО «СтройЭксперт» заключен договор аренды земельного участка от 27.09.2018г. ........, площадью 2711 кв.м, с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ предназначенного для коммунального обслуживания, сроком на 49 лет, до 27 сентября 2067 г.

Между ООО «СтройЭксперт» и ...........5 30.05.2019г. заключен договор уступки прав аренды земельного участка по договору аренды земельного участка от 27.09.2018г. .........

Между ...........5 и ...........1 28.01.2020г. заключен договор уступки прав аренды земельного участка. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, в результате чего, права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к ...........1

В силу п. 4.1.7 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно п. 4.1.13 договора аренды на предоставленном в аренду земельном участке не допускается строительство объектов до оформления разрешения на строительство в установленном порядке.

Между тем, в ходе проведения 30.06.2022г. осмотра начальником отдела обеспечения правовых оснований использования земель МБУ «Комитет земельных отношений муниципального образования Туапсинский район» земельного участка с кадастровым номером ........ установлено, что в границах осматриваемого земельного участка расположен капитальный объект. Разрешительная документация на строительство не выдавалась. Усматриваются признаки нецелевого использования земельного участка и использование его в коммерческих целях.

Также арендодателем выявлена задолженность по арендной плате за период с 01.10.2020г. по 26.05.2022г. в размере 191 446,29 рублей.

Во исполнение требований действующего законодательства в адрес арендатора направлено претензионное письмо с предложением устранить допущенные нарушения, а также расторгнуть договор аренды в добровольном порядке путем подписания соглашения о расторжении договора. На момент обращения в суд соглашение о расторжении договора между сторонами не подписано.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации муниципального образования Туапсинский район в суд с исковыми требованиями, согласно которым истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.09.2018г. ........; обязать ответчика освободить и возвратить администрации муниципального образования Туапсинский район по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером ........, расположенный по адресу: ............, предназначенный для коммунального обслуживания, в соответствии со ст. 622 ГК РФ, а также взыскать с ...........1 задолженность по арендной плате и пени.

Определением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 29 мая 2023 г. принят отказ представителя администрации муниципального образования Туапсинский район от исковых требований в части взыскания с ...........1 задолженности по арендной плате. Производство по делу в указанной части прекращено.

Решением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 29 мая 2023 г. в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Туапсинский район к ...........1 о расторжении договора аренды земельного участка отказано.

Не согласившись с указанным решением, представитель администрации муниципального образования Туапсинский район по доверенности ...........2 в поданной апелляционной жалобе указал на незаконность принятого судебного акта. По мнению подателя жалобы судебное решение принято с нарушением норм процессуального и материального права, поскольку возведение на земельном участке объекта капитального строительства без разрешительной документации является основанием для расторжения договора аренды ввиду нарушения его существенных условий.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ...........1 по доверенности ...........3 полагает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

В судебном заедании суда апелляционной инстанции представитель администрации муниципального образования Туапсинский район по доверенности ...........4 поддержала доводы апелляционной жалобы, представитель ...........1 по доверенности ...........3 возражал против доводов апелляционной жалобы.

...........1 не явилась, о времени и месте разбирательства извещена надлежащим образом посредством направления судебного извещения. Данное извещение судебная коллегия считает заблаговременным. О причинах своей неявки в судебное заседание не известила, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие ...........1

Проверив в соответствии со ст. 327 и ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений, исследовав имеющиеся в деле доказательства, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации муниципального образования Туапсинский район от 27.09.2018г. ........ между администрацией муниципального образования Туапсинский район и ООО «СтройЭксперт» заключен договор аренды многоконтурного земельного участка от 27.09.2018г. ........, площадью 2711 кв.м, в том числе проход общего пользования - 64 кв.м, проход общего пользования - 190 кв.м, проход общего пользования - 156 кв.м, территория общего пользования - 2711 кв.м с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, предназначенного, для коммунального обслуживания, сроком на 49 лет, до 27 сентября 2067 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пп. 1 п. 1 договора аренды ........ земельного участка с кадастровым номером ........ от 27.09.2018г., земельный участок предоставлен исключительно для размещения объектов электроснабжения, водоотведения и водоснабжения.

30.05.2019г. ООО «СтройЭксперт» заключен договор уступки прав по данному договору, в результате чего права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к ...........5, который 28.01.2020г. заключил договор уступки прав аренды с ...........1, соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

В ходе проведения 30.06.2022г. осмотра начальником отдела обеспечения правовых оснований использования земель МБУ «Комитет земельных отношений муниципального образования Туапсинский район» земельного участка с кадастровым номером ........ установлено, что в границах осматриваемого земельного участка расположен капитальный объект. Разрешительная документация на строительство не выдавалась. Усматриваются признаки нецелевого использования земельного участка.

Обстоятельства, установленные в ходе осмотра, зафиксированы в акте от 30.06.2022г. № 1222 и приложенных к акту фотоматериалами.

В рамках рассмотрения дела, в целях проверки доводов иска, судом первой инстанции назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ИП ...........6

Согласно заключению эксперта ........ от 26.04.2023г. проведенным обследованием спорного объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ........, установлено, что объект обладает признаками капитальности, согласно определения отраженного в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N190-03. Объект прочно (неразрывно) связан с землей (основание - фундамент объекта выполнено из бетона), в связи с чем, перемещение объекта и (или) демонтаж и последующая сборка, без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик, невозможны.

Экспертом установлено, что спорный объект не соответствует градостроительным нормам и правилам. Как видно по Схеме ........, отображенной в исследовательской части, спорный объект пересекает (выходит за) кадастровую границу земельного участка с кадастровым номером ........, на котором он расположен. Нарушений строительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм и правил, проведенным исследованием, не выявлено.

Объект исследования, на дату его обследования, использовался в качестве хозяйственной (бытовой) постройки, для хранения хозяйственного инвентаря, коммунального оборудования. В помещении исследуемого объекта находились: насос промышленный для воды, электрогенератор, емкости для воды и т. д.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ........, на котором расположен спорный объект – «коммунальное обслуживание». С учетом ПЗЗ Небугского сельского поселения Туапсинского района, вид разрешенного использования земельного участка позволяет использование объектам целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, для обеспечения поставки воды, тепла, электричества, газа, отвод канализационных стоков, очистку и уборку объектов недвижимости, для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг.

По мнению эксперта, назначение объекта соответствует целевому использованию земельного участка с кадастровым номером ........, на котором он расположен.

Проанализировав содержание экспертного заключения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов, эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении эксперта документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы. Судебная землеустроительная экспертиза выполнена квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ и в соответствии с требованиями Федерального закона РФ от 05.04.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

У судебной коллегии нет оснований не доверять судебной экспертизе, проведенной по определению районного суда и в соответствии со ст. 80 ГПК РФ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом не доказан факт существенного нарушения условий договора аренды, в том числе использование земельного участка не по целевому назначению. При этом суд указал, что нахождение на участке объекта капитального строительства вспомогательного назначения не свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка и не является основанием для расторжения договора.

С указанным выводом судебная коллегия согласиться не может.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым, назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде.

В соответствии с подпунктом 4.1.7 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в п. 1.1 договора. Не допускать иной вид застройки, кроме объектов электроснабжения, водоснабжения и водоотведения.

При этом, в силу п. 4.1.13 договора аренды на предоставленном в аренду земельном участке не допускается строительство объектов до оформления разрешения на строительство в установленном порядке.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судебная коллегия обращает внимание, что согласно п. 3.2.5 договора аренды строительство объекта без разрешительной документации является существенным нарушением условий договора аренды.

В нарушение условий договора, разрешение на строительство вышеназванного объекта не выдавалось.

Кроме того, из выводов экспертного заключения следует, что объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ........, не соответствует градостроительным нормам и правилам, пересекает (выходит за) кадастровую границу земельного участка с кадастровым номером ........

Таким образом, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований администрации муниципального образования Туапсинский район, не дал надлежащей оценки обстоятельствам дела, не принял во внимание, что на земельном участке осуществлено строительство объекта без разрешительной документации, что противоречит условиям договора аренды, в связи с чем, допущено существенное нарушение условий договора, влекущее его расторжение.

Следует отметить, что вывод суда о наличии на земельном участке объекта капитального строительства вспомогательного назначения не опровергает наличия нарушения существенных условий договора аренды.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда нельзя признать законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Учитывая изложенного, судебная коллегия полагает необходимым решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 29 мая 2023 г. отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Туапсинский район к ...........1 о расторжении договора аренды земельного участка.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение ............ от 14 февраля 2023 года - отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковое заявление администрации муниципального образования Туапсинский район к ...........1 о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.09.2018г. .........

Обязать ...........1 освободить и возвратить администрации муниципального образования Туапсинский район по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером ........, расположенный по адресу: ............, предназначенный для коммунального обслуживания, в соответствии со ст. 622 ГК РФ.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий: А.О. Таран

Судьи: Л.Л. Сурмениди

Г.В. Пархоменко