дело № 2-952/2022
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 33-33-472/2023
г. Уфа 02 августа 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Гафаровой Л.Ф.,
судей Сыртлановой О.В., Кривцовой О.Ю.,
при секретаре Кугубаевой К.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ФИО1, администрации муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан на решение Чишминского районного суда Республики Башкортостан от 28 сентября 2022 года.
Заслушав доклад судьи Гафаровой Л.Ф., судебная коллегия
установила:
прокурор Чишминского района Республики Башкортостан в интересах муниципального образования администрации муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан обратился в суд с иском к ФИО1, администрации муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки.
Требования мотивированы тем, что прокуратурой района во исполнение п. 4 плана работы на 2 полугодие 2021 года проведена проверка исполнения земельного законодательства в деятельности администрации муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан.
В ходе проверки установлено, что на основании заявления ФИО1 от 21 июня 2019 года администрацией муниципального района принято распоряжение от 03 марта 2019 года №159-р, на основании которого Комитетом по управлению собственностью Минземимущества РБ по Чишминскому району от имени администрации района заключен договор купли-продажи земельного участка от 21 марта 2021 года №14 с кадастровым номером ..., площадью 2626 кв.м.
Указанный договор заключен с ФИО1, как с собственником дома пчеловодства площадью 14 кв.м, расположенном на этом участке.
Вместе с тем, не учтено то, что собственником объекта недвижимости приобретен в собственность участок, превышающий более чем в 187 раз площадь, необходимую для использования и обслуживания данного объекта.
Площадь земельного участка, выкупленного ФИО1, составляет 2626 кв.м, площадь находящегося в собственности данного объекта недвижимости составляет 16 кв.м, то есть 0,6% от площади спорного участка.
Проверка показала, что доказательства обоснованности испрашиваемой площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, ФИО1 не представлены.
Незаконное предоставление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности сельского поселения, в собственность ФИО1 затрагивает интересы неопределенного круга лиц вследствие утраты последующей возможности на приобретение такого участка в аренду либо в собственность.
Прокуратурой Чишминского района 28 мая 2021 года в адрес главы администрации муниципального района внесено представление об устранении названных нарушений, которое администрацией оставлено без удовлетворения.
С учетом уточнения иска прокурор Чишминского района Республики Башкортостан просил суд признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 21 марта 2019 года № 14 земельного участка, заключенный между администрацией муниципального района Чишминский район РБ и ФИО1; применить последствия недействительности ничтожной сделки; в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки: обязать ФИО1 передать земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 2626 кв.м, расположенный по адресу: ..., Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан; обязать администрацию муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан возвратить ФИО1 денежные средства в размере 16780,16 рублей, полученные по договору купли-продажи земельного участка от 21 марта 2019 года № 14.
Решением Чишминского районного суда Республики Башкортостан от 28 сентября 2022 года заявленные прокурором исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене данного решения суда по мотиву его незаконности и необоснованности.
С таким решением суда также не согласилась администрация муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан, подав на него апелляционную жалобу, в которой просит судебное постановление отменить, в удовлетворении иска отказать.
Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя ФИО1 – ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, прокурора Муратову Е.М., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:
1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В силу пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии со статьей 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами; предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношение которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом, другими федеральными законами.
Согласно статье 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.
Пункт 6 статьи 36 ГрК РФ устанавливает, что градостроительные регламенты не устанавливаются для уже существующих земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно статье 77 ЗК РФ к землям сельскохозяйственного назначения кроме сельскохозяйственных угодий (пашен, сенокосов, пастбищ, залежей, земель, занятых многолетними насаждениями) также относятся земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что распоряжением главы администрации муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан №159-ро от 06 марта 2019 года Комитету по управлению собственностью Минземимущества РБ по Чишминскому району поручено заключить с гр. ФИО1 договор купли-продажи на земельный участок общей площадью 2626 кв.м, кадастровый номер ..., относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ..., вид разрешенного использования: для ведения пчеловодства, по цене выкупа земельного участка 16 780 руб. 14 коп.
21 марта 2019 года между администрацией муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец обязуется передать в собственность за плату, а покупатель обязуется принять и оплатить в размере 50% от кадастровой стоимости земельного участка и на условиях настоящего договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ..., площадью 2626 кв.м, расположенный по адресу: ..., в границах, определенных кадастровым планом, имеющий разрешенное использование – для ведения пчеловодства.
Согласно выписке из ЕГРН от 25 февраля 2019 года ФИО1 является собственником здания – Омшаник, сооружение производственного назначения, площадью 14 кв.м, с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ...
Также согласно кадастровому паспорту земельного участка, предоставленного в собственность ФИО1, вид разрешенного использования земельного участка – для ведения пчеловодства.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования прокурора о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, суд первой инстанции указал в решении на то, что площадь спорного земельного участка составляет 2626 кв.м, а площадь находящегося в собственности объекта недвижимости 14 кв.м, что составляет всего 0,6% от всей площади земельного участка, однако ответчик ФИО1 в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представил доказательств в опровержение доводов истца о чрезмерно завышенном размере земельного участка, переданного ответчику по договору купли-продажи.
В связи с этим суд сделал вывод о том, что ФИО1 не обладал правом выкупа земельного участка площадью 2626 кв.м.
Не соглашаясь с решением суда, ФИО1 указал в апелляционной жалобе на то, что судом не учтено, что принадлежащий ему земельный участок категории сельскохозяйственного назначения используется для пчеловодства и не может быть ограничен площадью, необходимой для использования объекта недвижимости, правомерно размещенного на таком участке; на данном земельном участке размещено 10 пчелосемей, что подтверждается справкой администрации СП Аровский сельсовет МР Чишминский район.
Администрация МР Чишминский район РБ в апелляционной жалобе указывает на то, что земельный участок был предоставлен ФИО1 для ведения пчеловодства, а доводы прокурора, касающиеся целей использования земельного участка после заключения договора купли-продажи, в том числе в целях ведения пчеловодства, не могут свидетельствовать о недействительности договора купли-продажи от 21 марта 2019 года
В свою очередь прокурор обосновал свои требования о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным на положениях части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, земельный участок подлежал предоставлению с учетом соразмерности для целей эксплуатации расположенного на нем дома пчеловода, а не для ведения пчеловодства.
Между тем в силу подпункта 5, 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципами земельного законодательства являются единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
По смыслу положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования.
Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 названного Кодекса.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.
Также по смыслу положений статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства (объекта недвижимости), расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.
Таким образом, закон связывает право выкупа земельного участка без процедуры проведения торгов с соответствием объекта недвижимости целям использования земельного участка, в связи с чем вопрос о характере использования земельного участка, в целях которого эксплуатируется находящийся на таком участке объект недвижимости, является юридически значимым для разрешения данного спора.
Однако вопрос о соразмерности площади предоставленного за плату земельного участка и площади объекта, который эксплуатируется для целей использования такого земельного участка, то есть с учетом ведения пчеловодства, судом первой инстанции не исследовался, в связи с чем в ходе апелляционного рассмотрения поставлен на обсуждение вопрос о назначении по делу судебной землеустроительной экспертизы. Участники процесса согласились с необходимостью назначения и проведения по данному делу судебной экспертизы, представитель ФИО1 выразил согласие на оплату расходов за проведение экспертизы.
Определением судебной коллегии от 30.11.2022 г. по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Агентство Профэксперт».
В исследовательской части заключения экспертизы указано, что на дату заключения договора купли - продажи земельного участка №14 от 21 марта 2019г., проектирование вновь организуемых, реконструируемых, подвергающихся техническому перевооружению объектов пчеловодства - товарных и семейных и пасек определенной мощности и входящих в их состав зданий и сооружений, рекомендовано осуществлять в соответствии РД-АПК 1.10.08.01-10 «Методические рекомендации по технологическому проектированию объектов пчеловодства».
Согласно п. 3.5 РД-АПК 1.10.08.01-10 ульи устанавливаются на подставках, не ниже 30 см от земли, на расстоянии 3,0-3,5 м друг от друга и 10 м между рядами. Перед летками делают площадку 0,5x0,5 м, свободную от растительности.
В соответствии с п. 3.7 данного нормативного документа ульи с пчелиными семьями размещаются на земельном участке на расстоянии не ближе чем 10 м от границ данного земельного участка, в противном случае ульи с пчелиными семьями должны быть размещены на высоте не менее чем 2 м либо отделены от соседнего земельного участка зданием, строением, сооружением, сплошным забором или густым кустарником высотой не менее чем 2 м.
Также эксперты указывают на то, что в связи с существующей конфигурацией земельного участка, сложной формы, распределение объектов пчеловодства в идеальном соотношении размеров, в соответствии с положениями методических рекомендаций, в границах существующего земельного участка с кадастровым номером ..., не представляется возможным. В связи с этим земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 2626 кв.м, расположенный по адресу: ..., является достаточным и необходимым для обслуживания омшаника, площадью 14 кв.м. и для ведения пчеловодства с обслуживанием 14 пчелиных семей.
Из исследовательской части экспертного заключения следует, что к указанным выводам эксперт пришел на основании натурных исследований, составления идеализированной компьютерно-графической модели объектов исследования в соответствии с рекомендациями РД-АПК 1.10.08.01-10.
Эксперт также указывает, что согласно п. 1.1 РД-АПК 1.10.08.01-10 «Методические рекомендации по технологическому проектированию объектов пчеловодства» положения данных методических рекомендаций носят рекомендательный характер и устанавливают минимальные требования к компоновке планов площадок для пчеловодческих объектов. Максимально допустимые требования к компоновке планов площадок для объектов пчеловодства не установлены данным нормативным документом.
На дату производства судебной экспертизы нормативный документ РД-АПК 1.10.08.01-10 «Методические рекомендации по технологическому проектированию объектов пчеловодства» утратил силу с 03.08.2022г. на основании приказа Минсельхоза России от 03.08.2022 N 492.
Действующий на дату производства судебной экспертизы приказ «Об утверждении Ветеринарных правил содержания медоносных пчел в целях их воспроизводства, разведения, реализации и использования для опыления сельскохозяйственных энтомофильных растений и получения продукции пчеловодства» вступивший в силу 1 марта 2022 г. требования по проектированию объектов пчеловодства не содержит.
Согласно заключению экспертизы площадь земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., в соответствии с ветеринарно-санитарными и нормативными требованиями по планировке участка, не является явно и чрезмерно завышенной, в связи с этим, отсутствует необходимость внесения изменений координат границ земельного участка.
Судебная коллегия принимает в качестве надлежащего и достоверного доказательства заключение экспертов №002/10-2 ООО «Агентство Профэксперт» от 27.06.2023 г., поскольку признает его соответствующим требованием статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку данное заключение является мотивированным, логичным, последовательным. Оснований не доверять результатам указанного заключения судебной коллегией не установлено, данных о какой-либо заинтересованности эксперта в результатах рассмотрения возникшего спора не имеется.
Таким образом, исходя из приведённых норм права и вышеуказанного заключения экспертов, судебная коллегия приходит к выводу о том, что площадь земельного участка 2626 кв.м. с кадастровым номером ..., является соразмерной и необходимой для использования и эксплуатации объекта недвижимого имущества, принадлежащего ФИО1, что исключает возможность удовлетворения иска прокурора Чишминского района Республики Башкортостан.
При этом судебная коллегия учитывает, что спорный земельный участок, согласно распоряжению главы администрации муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан №159-ро от 06 марта 2019 года и договору купли-продажи от 21 марта 2019, предоставлен ответчику не для обслуживания строения в виде омшаника, а для ведения пчеловодства, что подразумевает размещение на таком земельном участке помимо омшаника также и ульев.
При таких обстоятельствах, решение суда не соответствует принципам законности и обоснованности, подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований прокурора Чишминского района Республики Башкортостан.
Руководствуясь статьями 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Чишминского районного суда Республики Башкортостан от 28 сентября 2022 года отменить. Принять новое решение.
В удовлетворении исковых требований прокурора Чишминского района Республики Башкортостан в интересах муниципального образования администрации муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан обратилась в суд с иском к ФИО1, администрации муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки отказать.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.
Председательствующий Л.Ф. Гафарова
Судьи О.В. Сыртланова
О.Ю. Кривцова
Судебное постановление в окончательной форме изготовлено 04 августа 2023 года
Справка: судья Р.М. Идрисов